В январе все кредитные сегменты показали отрицательную динамику

Тренд на охлаждение начался конечно не в январе, а еще в конце прошлого года; здесь много факторов и главные - это снижение риск-аппетитов банков не в последнюю очередь в связи с регулятивными ужесточениями - изменениями макропруденциальных надбавок и конечно - из-за высоких ставок (с некоторым лагом это не могло не оказать охлаждающее воздействие на кредитование)
Кроме того, сезонный фактор в январе почти всегда проявляется - после бОльшей потребительской активности в конце года январь всегда более «слабый».

Дальше вряд ли можно ожидать хорошей динамики в ипотеке - там нет никаких драйверов роста (льготная ипотека фактически свернулась к семейной с ограниченными масштабами, псевдольготная - от застройщиков - сокращает присутствие под давлением регулятора и после принятия ипотечных стандартов, а рыночная под 30+% имент ограниченный спрос из-за сверхвысокой стоимости)
В автокредитовании есть разные факторы, определенные драйверы спроса присутствуют но конечно в прошлом году их было больше (в том числе покупатели торопились из-за ожиданий роста стоимости автомобилей и роста кредитных ставок, что подстегивало спрос)
Кредитные карты, кредиты наличными - тоже скорее под давлением более жестких требований к заемщикам (здесь больше важен этот фактор недели высокие ставки), поэтому вряд ли и тут будет разворот динамики в сторону роста - скорее продолжится охлаждение .

Статистика от Гильдии риэлторов Москвы по январю.

Главный итог выражен в заголовке: "цены подросли, количество предложений снижается".

Итог ожидаемый, те кто смотрели мои последние видео с прогнозами, причину такого явления понимают. Если коротко, то она в том, что на пустой рынок пришел декабрь. Всё что было по нормальным ценам купили, остались одни завышенные.

Итогом стала картина, которую мы сегодня видим. Если хотите подробнее, то смотрите здесь или здесь. Первое видео чуть раньше снято, в ноябре. Второе уже в декабре, когда картинка стала очевидной.

Какой вывод из этого можно сделать? Да пока тот же самый, что и в приведенных видео. Ждем конец февраля-начало марта. Будет понятно, как реагируют на происходящее покупатели. Если начнут покупать по завышенным ценам, значит будет рост цен. Не начнут - останутся на том же уровне.

Как это понять? Да по тем же аналитикам. Если февраль и март показывают снижение цены и наполнение рынка, значит цены остаются на том же уровне. А вот если цены по данным аналитиков зафиксируются на уровне января или продолжится рост, то есть громадная вероятность, что цены начинают расти.

А где же про падение? На мой взгляд, очень низкая вероятность этого сценария. Менее 1% вероятность реализации. Поэтому о нём пока не говорю.

@expertned

Хороший отчет о проделанной работе – это хорошо.

Но мы заглянули в национальный проект 2019 года и сравнили его с рядом достигнутых показателей. И здесь уже все не очень хорошо.
Нацпроект в процессе исполнения корректировали, уточняли, меняли, но нас интересовали первоначальные планы.

Итог:
◾️Низкие ипотечные ставки на рынке были, да сплыли. Хотя и не для всех.
◾️Цена жилья выросла сильнее ориентиров. Перевыполнили план. Получается молодцы?
◾️Ипотеки за последние годы выдавали много. Но хотелось еще больше.
◾️Число действующих ДДУ до 1 млн. не дотянуло. Показатель на конец 2024 года 700 тыс.
◾️Ипотека должна была увеличить объем ввода МКД. Но увеличила цены. Попытку нагнать показатель ввода до 120 млн. кв. м сделали за счет ИЖС. Но до заветной цифры не добрались.

@REBURG

Итоги недели

В Петербурге тренд на увеличение объемов предложения на вторичном рынке не подтвердился. По итогам недели число квартир на ЦИАН в спальных районах (включая Мурино/Кудрово) снизилось на 0,8%. С начала месяца - снижение на 0,3%. В продаже - 21,7 тысяч вариантов, весьма низкий объем предложения. Спрос активный. Это при том, что лучшие ипотечные ставки начинаются от 23% (в лидерах банк «ДОМРФ», Банк «Санкт-Петербург» и «Уралсиб»).

Еще отмечу усиление «эффекта новизны». Впервые выставляемые объекты всегда вызывают более высокий интерес –их смотрят все, кто активно ищет жилье в конкретном районе (потом, разумеется, волна звонков спадает). Но теперь, когда конкурентного предложения немного, по вновь выставленным типовым квартирам покупатели и агенты звонят еще активнее. Конечно, важно не промахнуться с ценой, поймать эту «волну» и не пропустить момент, когда нужно входить в сделку. Иначе по прошествии 2-3 недель интерес снизится, продать будет сложнее.

Это лишний показатель того, что дефицит объектов приличного качества по разумным ценам обостряется. Выбор у покупателя не велик.

Для рынка новостроек неделя была интересной. Почти незамеченной прошла новость о повышении возмещения банкам по семейной ипотеке. В теории должно снизиться комиссионное вознаграждение при выдаче льготных кредитов. Но пока о незначительном («косметическом») снижении комиссионных объявили лишь несколько банков. Ждём сигнала от ведущих игроков.

При этом аналитики ДОМ РФ уже указал на рост количества заявок по «семейке» до уровня сентября-октября прошлого года. Будет ли этот рост устойчивым трендом - посмотрим. Пока с 1 по 6 февраля семейной ипотеки выдано 26 млрд рублей, и темпы получше, январских, но все еще слабее чем в конце 2024 года. Можно предположить, что в феврале продажи будут чуть лучше, вопрос - насколько.

Одновременно ЦБ заявил о рискованности рассрочек, пошла волна публикаций в федеральных СМИ. Суть проблемы я детально описал две недели назад. Вопрос в другом - как регулировать риски. Прямых механизмов управления (как и с другими интересными схемами) у ЦБ нет. Пока есть «озабоченность».
Полноценного регулирования рассрочки придется подождать.

Говорить, что ситуация на рынке аренды жилья стабилизировалась, тоже преждевременно. Прирост предложения с начала месяца - плюс 2%. Немного, но по-прежнему рост. И предложение находится на рекордно высоком уровне: почти вдвое больше вариантов, чем год назад. Сроки поиска арендаторов увеличиваются, ставки снижаются, с «детьми и животными» - пожалуйста. Арендный рынок подтверждает репутацию самого чуткого к конъюнктуре сегмента.

В коммерческой недвижимости с точки зрения инвестиционной активности тренд не поменялся. Явный дефицит качественных объектов; инвесторов, готовых рассматривать варианты до 100-150 млн рублей, много больше, чем достойных предложений.

Еще один тренд: увеличение срока поиска арендаторов. Наиболее активно открывают точки недорогой общепит (в том числе системные франшизы), вейп-магазины, продавцы пива и т. д.
Более серьезных арендаторов сдерживает колоссальный рост затрат на ремонт помещений в сочетании с неопределенностью экономической ситуации. Они вернутся на рынок только после снижения «ключа» или при дальнейшем разгоне инфляции. К тому же замедлилось заселение сданных домов. Выше стала доля непроданного; больше инвестиционных квартир; выросли затраты на ремонт - медленнее формируется пешеходный трафик. Арендаторы заезжают позднее, простой помещений больше. Это стоит учитывать в финансовой модели для принятия инвестиционных решений.

@yeltsovm

В Москве дефицит объектов в продаже. Почему, и что это значит для участников рынка.

Правило рынка гласит:

🔸️Чем выше ставки по ипотеке, тем меньше покупателей.

🔸️Чем меньше покупателей, тем больше объектов застревает на рынке.

🔸️Чем больше на рынке объектов, тем ниже цена на них.

Но сейчас пока по-другому.

Недостаток покупателей на рынке недвижимости в 2024 году действительно создал ситуацию для роста количества объектов на рынке.

Но это длилось до ноября. За год количество квартир в продаже выросло на 30%, и вот далее за декабрь и январь 2025 года весь багаж объектов испарился.

В декабре рекордное количество продаж, и плюс к этому сезонное снятие собственниками объектов.

Резюме:
Сейчас наблюдаем на рынке Москвы относительный дефицит ликвидных объектов. Всего 36 тысяч штук, на 3% больше, чем в прошлом январе.

Как результат, витринные цены оставшихся в продаже объектов показывают +1-2% в январе.

👉 Что это значит для рынка недвижимости?

Для покупателей:
Сложности с выбором объектов (ликвидных, по интересным ценам опять мало).

Для риэлторов:
Серьезную конкуренцию за объекты и долю рынка

Для собственников объектов:
Благоприятное время успеть и выгодно продать объект.

Традиционно количество квартир вырастает на рынке к марту (см. графики в нашем отчете)

Вышли данные Дом. Рф по прогнозу выдачи ипотеки в январе.

Очень низкий уровень ипотеки, конечно. Давно таких цифр не помню.

По первичке - это меньше, чем даже в мае 2022 года. По вторичке - на уровне мая 2022 года.

Что ж, ЦБ можно поздравить их борьба с кредитованием, наконец-то закончилась в пользу ЦБ. И на фоне этих цифр теперь можно смело утверждать, что ипотека умерла..

Но всем, кто ждет падения цен, повторю то, что я говорю уже больше года - влияние ипотеки на цены сильно преувеличено.

Теперь у нас появилась возможность проверить верность данного утверждения.

Может быть после этого все, кто основывались в своей аналитике на то, что цены в 2020-2021 году разогнались благодаря льготной ипотеке, пересмотрят свои взгляды. И задумаются о правильности альтернативных мнений. Например, моего. Которое я транслирую аккурат с конца 21-го, что льготная ипотека там была воообще не при чем...

@expertned

Слишком качественный портфель

Историю вокруг растущей просрочке по ипотеке (в 2024 году она выросла на 57% г/г и достигла 108 млрд) мы попросили прокомментировать уважаемых коллег

Михаил Хорьков @reburg, глава Аналитического комитета Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Рост просроченной задолженности в рублях выглядит пугающе, но в относительных показателях масштаб проблем остается не критичным. Конечно, смена тренда вызывает озабоченность. Но это неизбежный результат предыдущих лет и ажиотажно высокого спроса не столько на жилье, сколько на «дешевую ипотеку». Поспешные решения, расчет на низкий ипотечный платеж и постоянный рост цен на квартиры способствовали вовлечению в рынок покупателей с низким доходом, мизерным первоначальным взносом и мечтами об «инвестициях в недвижимость». Часть из них переоценила свои возможности, другие - возможности рынка. Вероятно, «просрочка» продолжит расти, но этот процесс не должен перерасти в полноценный кризис. В предыдущие периоды многим участникам рынка не нравились действия ЦБ РФ, ограничивающие выдачу рискованных кредитов. Но это было верным и необходимым решением, которое должно стабилизировать ситуацию в будущем.

Сергей Скатов @unexpectedvalue

в общем при такой доле просрочки от всего портфеля, обсуждать якобы КАТАСТРОФИЧНУЮ динамику (как это уже звучало в отдельных публикациях) просто нелепо

если у нас выдано 100 кредитов, проблемный был 1, а потом стало 2, то динамика +100%!!! Катастрофа просто))

Плюс - если кредит выходит в проблемку, то просроченная задолженность по нему копится. это логично, что она со временем ускоряется.

Ну и списывать на «некачественные кредиты» слишком смело…. Важна структура просрочки. Есть же простое человеческое «потеряли работу/трудоспособность/кто-то заболел». Причин может быть очень много, а когда такие маленькие объемы, то что-то утверждать ну просто невозможно. Ипотечный портфель у нас слишком качественный, просрочки при нормальной ситуации должны быть выше, а не ниже, но - мы не готовы к этому разговору)

ЦБ сохранил ставку второе заседание подряд. И на этот раз пересмотрел прогноз по инфляции до 9,1-9,8% в 2025 году (плюс 3 процентных пункта к прогнозу от октября прошлого года).

С одной стороны что 20 что 24% большой разницы для экономики не имеет. В любом случае это запретительно высокая ставка как для ипотеки, другого розничного кредитования так и для корпоративного кредитования. Легче от сохранения ставки не становится.

Но важен сам сигнал. Все-таки второе подряд сохранение ставки на при рекордно высоком уровне инфляции в январе-феврале. И это при том что ранее ключевую ставку поднимали исключительно в целях борьбы с инфляцией. Рынком управляют не столько цифры и факты сколько ожидания. И именно это повлияет.

Можно ожидать что крупнейшие банки приблизят свои ипотечные ставки к уровню в 23% (такую ставку предлагает пока буквально 3 заметных участников рынка). Сильно спрос из-за снижения ипотеки с 27-28% до 23% не вырастет, но динамика будет. Некоторые и при текущем уровне умудряются кредитоваться.

Еще более важно – банки не сильно, с оглядкой друг на друга продолжат снижать депозитные ставки в том числе по долгим вкладам. Первая волна снижения ставок (заранее поднятых под ожидания что в декабре ключевая ставка вырастет) очень явственно сказалась на рынке – в январе были не по-сезонному активны и покупатели квартир и инвесторы в доходную недвижимость (покупали апартаменты, стрит-ритейл, те же квартиры с явным фокусом именно на рентный доход). Дополнительный спрос запросто усилит и без того заметный дефицит предложения качественных объектов на вторичном рынке жилья и торговой недвижимости. Еще больше шансов на то, что разворот цен станет более явным. А дальше его подхватят сми, блогеры и агентства.

Ну и позитивные ожидания (а значит и действия на основе этих ожиданий) будут усиливаться надеждами на улучшение геополитической обстановки: Окончание СВО, ослабление санкций, укрепление рубля, разморозка активов, возврат инвесторов, возвращение значительной части трудоспособного населения в гражданскую сферу (приток кадров, рост спроса на покупку и аренду жилья) и т.д.

В общем до фактического улучшения ситуации еще ой как далеко, но ожидания во всю действуют.

А поднятие прогноза по инфляциии с заведомо недостижимого порога в 6-7% до 9-10% тоже можно трактовать как хороший знак. Признаем и целимся в достижимые (хоть и с трудом) показатели.

@yeltsovm

ЦБ оставил ключевую ставку без изменений: стабильность или затишье?

Порассуждали из коллегами из ипотечного направления Авито Недвижимости Артуром Ахметовым и Женей Китаевым, что же это значит для рынка, клиентов и агентов. Вот три мысли:

1. Рынок недвижимости не столкнётся с резкими потрясениями: ипотека останется примерно на тех же условиях, цены продолжат свой текущий тренд, а спрос сохранится на уровне последних месяцев.

2. Для покупателей это скорее нейтральный сигнал. С одной стороны, ставки по ипотеке не вырастут, а значит клиенты продолжат рассматривать варианты. С другой — значительного улучшения условий ожидать тоже не стоит. Если кто-то откладывал сделку в надежде на снижение ставок, сейчас придётся делать выбор: либо покупать по текущим условиям, либо ждать дальнейших решений ЦБ, понимая, что они могут быть непредсказуемыми.

3. Для агентов это хороший период для работы с клиентами, которые долго выбирают или сомневаются. Важно правильно расставить акценты: помочь покупателям принять решение, пока рынок остаётся предсказуемым, и внимательно следить за трендами, чтобы понимать, какие сегменты сейчас наиболее востребованы.

Кстати, часть банков-партнеров говорят о снижение стоимости фондирования (стоимости привлечения средств банками, за счет которых он в дальнейшем выдает кредиты), а некоторые даже делают шаги к снижению ставки. Кажется, намечается позитивная тенденция. Будем ждать следующего заседания!

Ну что там на рынке недвижимости? Какие тенденции?) Есть ли жизнь на Марсе и за МКАДом?)

Вообще, конечно, активность вполне рабочая, на 3+. Но с уверенностью могу сказать, что текущих продаж будет явно мало и девелоперам, и риэлтерам для поддержания текущих бизнес-моделей. Откровенно выручают сделки за наличный расчет, их доля в целом в Этажах уже более 70%. (82% по вторичке и 46% по новостройкам.)

Возьмем январь 2025-го: выдачи по первичному жилью в России составили всего 78 миллиардов рублей, в штуках это на 46% меньше, чем в январе 2024-го (правда, в рублях меньше всего на 39% из-за роста цен и, соответственно, среднего размера кредита). По моим оценкам, чтобы рынок нормально развивался, нужно примерно +25% к текущим объемам сделок с учетом сезонного сглаживания. Видим, как растет средняя ставка по эскроу, сейчас она уже превысила 10%. Если ничего не произойдет, к лету уже увидим ближе к 14%. А это просто плохо для экономики любого, даже самого удачного девелоперского проекта.

При этом нельзя не отметить, что в январе мы видели оживление по ипотечным консультациям, которые пока не видны в сделках, но это вопрос времени.
Особый треш происходил по загородной недвижимости, некоторые из крупных банков просто перестали выдавать семейную ипотеку на ИЖС, причем там была жесткая история с комиссиями, застройщики крупного жилья потянули 18% от кредита, застройщики по ИЖС по сути не стали брать на себя эти затраты, и были вопросы по продажам. А там, где комиссий не было, на самом деле почти не одобряли.

Но сейчас ситуация меняется потихоньку. «ДОМ.РФ», «Альфа» уже резко уменьшили комиссии, и мне кажется, теперь все пойдет как надо. Сбер, думаю, сделает это на следующей неделе, откровенно говоря, у них все хорошо с долей рынка, и даже на таких комиссиях доля не падала критически, поэтому логично было подержать высокий ценник подольше. Но все-таки рискну сделать прогноз, что комиссии на этой неделе станут в районе 9-11%.

Новых льготных программ не будет, довели до разумной кондиции семейную, и слава богу! Все это слухи, насколько я знаю, все-таки Минстрой и Минфин пришли к пониманию, что пока инфляция не обуздается новых программ не вводить, я бы это назвал «никаких больше вечеринок».)

Из интересного стал просаживаться рынок аренды и в цене, и в объеме, люди стали экономить в формате проживания, и все-таки не надо забывать, что в прошлом году родилось всего 1,02 миллиона человек, это почти в два раза меньше, чем в период 2012-2015, тогда в среднем рождалось чуть меньше 2 миллионов в год. Это не может не отражаться на рынке недвижимости. А естественная убыль за прошлый 2024 год составила почти полмиллиона человек. Демография и рынок недвижимости сильно связаны.

На уровне психологии интересно, что цены по вторичке в целом как минимум перестали расти, а вот по новостройкам объективно растут. Но цена за это высока! Я так примерно считал: если взвесить коэффициенты продаж вторички и новостроек с учетом ставок по ипотеке, то по новостройкам наблюдается сильный недобор. Скорее всего, свои цены застройщики сейчас выставляют только под семейную ипотеку. И думаю, многим очевидно, что если учетная ставка станет хотя бы 14-15%, снижать цены для нормальных продаж придется почти всем девелоперам. Рассрочки в моменте рулят, но это игра с огнем, объективно в этом году девелоперы поставили сократить долю рассрочек с 40 до 20%.

А еще за кадром скрыто, что новые стройки стали меньше начинать, экспертно сейчас новых объектов выводится на 30-40% меньше, чем пару лет назад. Более того, за прошлый год объем ввода новостроек уменьшился на 13% уже в 2024-м, и при таких темпах в 2027-м, думаю, уменьшится еще на 20% от текущего уровня. То, что дают статистику, там больше заслуга загородки.

По регионам очень хорошо себя чувствует Дальний Восток, Москва и Питер, тяжело южным регионам , там просадка заметнее других.

Что касается геополитики, что-то положительное там, конечно, явно происходит, и очень хочется верить, что свет в конце тоннеля не окажется встречным поездом!

Я выше уже писал про "жаркий январь" на московском рынке недвижимости.

А тут Росреестр по Москве выдал ещё одну очень наглядную инфографику по первичке.

Из неё хорошо видно, как доля ипотеки падает, а число сделок растет.

Теперь вспомните все эти разговоры о том, как умрет первичка, когда не будет льготной ипотеки. И о том, что без ипотеки вообще ничего на рынке недвижимости не покупают и не продают.

А ведь я всегда говорил, что роль ипотеки многие сильно переоценивают. За счет чего у них искажается анализ ситуации.

Отсюда и все эти разговоры про предстоящее падение, которые мы слышали в течение двух последних лет.

Сейчас такое преувеличение значимости ипотеки становится заметнее.

В общем, пока все идёт по сценарию, который я описывал. Однако вероятность роста цен в апреле-мае, я сегодня возможно пересмотрел бы в пользу повышения вероятности роста.

Но пока не буду. Дождемся середины марта.

Итоги недели: сдержанный оптимизм.

На вторичном рынке Петербурга сохраняются прежние тренды. Предложение в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) снизилось за неделю на 0,4%. (С начала месяца уже минус 0,7%). Не то чтобы значимые изменения, но этот тренд продолжается много месяцев подряд, и вот-вот в продаже (по данным ЦИАН) будет меньше 22 тыс. квартир. Для Петербурга это мало.

Покупатели относительно активны. Вновь выставляемые объекты вызывают все больше  интереса.

Еще одна важная тенденция: усиливается интерес к объектам, которые несколько месяцев назад мы бы сочли абсолютным неликвидом и причислили к аутсайдерам. Например, к студиям нестандартно большого размера, к квартирам бизнес-класса, которые долго находились в экспозиции.

При этом явной реакции на позитивные геополитическое новости не наблюдается. Тем не менее при дальнейшем улучшении обстановки (окончание СВО, отмена санкций, снижение ключевой ставки) именно вторичный рынок первым отреагирует ростом цен.
Предложение и так низкое, поводов для его увеличения не наблюдается. А дополнительное усиление спроса точно развернет рынок. Скажется и разгон инфляции. Да, разумеется рост не перекроет инфляцию, но уверенности, что мы прошли на вторичке нижнюю точку, все больше.

Для рынка новостроек одно из главных событий -  понижение Сбербанком комисси за выдачу семейной ипотеки. Можно ожидать аналогичных шагов и от других крупных игроков. Это приведет к росту выдачи ипотеки и увеличению объемов продаж девелоперов.

Даже без учета фактора комиссии объм семейной ипотеки в феврале уже ощутимо растет, на 13 февраля в РФ выдано 66,5 млрд рублей. Это примерно плюс 65% к показателям января. Пока слабее, чем в ноябре-декабре прошлого года, но уже близко.

Кстати, проблем из-за введения ипотечного стандарта станет меньше: удорожание квартир, приобретаемых с помощью  семейной ипотеки, уже не так будет бросаться в глаза.

Еще отмечу фокусировку застройщиков на нераспроданных остатках. Объекты в сданных домах, по которым раскрыты эскроу-счета - это, по сути, зависшая чистая прибыль, которую необходимо оперативно извлекать, продавая объекты. Здесь актуальна полная подготовка квартир к переезду, отделка, продажи с использованием  трейд-ин и т.д.

На рынке аренды впервые за длительное время (по-сути - с начала осени) произошло снижение объема предложения. По данным ЦИАН - минус 3,1%, Авито - минус 1,4% за неделю. Для рынка аренды это не много, но важен сам факт. Возможно, это сигнал об окончании тренда на рост предложения и балансировке рынка.

@yeltsovm

В дополнение к данным по распроданности и строительной готовности на крупнейших рынках России - общий график с динамикой ключевых показателей на январь 2025:

◾️Строительная готовность всех проектов - 42%
◾️Доля проданных квартир (кв. м) - 31%
◾️Доля проданных квартир к моменту ввода в эксплуатацию (кв. м) - 73%

Но "продано на стадии строительства" в настоящий момент следует воспринимать как "законтрактовано". Доля рассрочек на рынке стремительно растет.

@REBURG

Наконец-то это свершилось, дорогие друзья!

Продолжаю вести наглядный график АДЕКВАТНОСТИ ЦЕН на вторичном рынке недвижимости Москвы.

На графике вы видите 2 кривые:
- красная кривая - это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от irn.ru;
- синяя кривая - это цена квадратного метра в Москве 2019г + официальная инфляция. 2019г взят за старт, так как в это время цены на кв.м. были адекватны российскому рынку.

Так вот, как мы видим, реальные цены на кв.м. до начала пандемии (до апреля 2020г) примерно шли вверх с темпом инфляции, что является абсолютной нормой для стабильного рынка недвижимости.
Но!
Как только наше правительство после начала пандемии ввело льготную ипотеку, то мы видим "навес" реальной цены м2 в Москве относительно инфляции.

Я уже много раз говорил, что я, как инвестор в недвижимость, жду не дождусь, когда опять наступит время адекватных цен на квартиры (допандемийные цены + инфляция), чтобы снова начать вкладываться в недвижимость.

Так вот, это свершилось!
Как мы можем убедиться (см. картинку), инфляция наконец сделала цены на вторичном рынке Москвы АДЕКВАТНЫМИ, графики встретились!
Я прогнозировал, что это произойдёт в мае 2025г (предыдущий график здесь), но инфляция ускорилась, а цены на вторичке продолжают стагнировать.

А теперь самое интересное, дамы и господа!
Значит ли это, что цены на вторичке (после «встречи» двух графиков) теперь будут расти соразмерно инфляции?
Абсолютно не значит!
Реальные цены могут нырнуть под график адекватности цен и нырнуть очень сильно!
Если раньше был «навес» реальной цены, то сейчас вполне возможно мы увидим «мешок» под графиком адекватности цен @dva_procenta

Начались звоночки о том, что начали банкротиться застройщики в регионах.

И это только первые сигналы. Де-факто в угрожающем положении сейчас ну никак не меньше трети девелоперов. Отсюда и вбросы, похожие на бред сумасшедшего, о том, что в этом году ценник на новостройки взлетит на 30-40%. А на деле множеству застройщиков приходится идти на очень неприятные для них уступки в 20-30% - неважно, что федеральные скопили хорошую подушку за жирные годы льготной ипотеки. У многих регионалов, тем более с небольшим портфолио, ее нет. Кое-где доходит до того, что готовое жилье стоит дешевле котлована, причем не вторичка, а ДДУ.

Касается это, кстати, только тех, кто строит эконом-жилье - все до бизнес-класса. У тех, кто повыше и посильнее, проблем нет никаких. Как пример, "Остров" от "Донстроя" второй год самый продаваемый ЖК в Москве. А квартирки там, надо сказать, ни разу не дешевые. Да и элитка растет, как на дрожжах - свои 10% год к году она будет иметь и дальше.

При этом не сказать о том, что через пару лет действительно может быть некоторый дефицит предложения, нельзя. Но он почти наверняка перекроется массой продавцов, у кого кончится псевдогарантия от застройщиков и кто будет пытаться избавиться от неудачных инвестиций. И банки начнут выкидывать в рынок пулы непрофильных активов - вероятность волны банкротств физлиц остается достаточно большой.

Плохо все у девелоперов. Но таковы реалии рынка. И правильно, что его не трогают - он вычистится сам.

Что будет с ценами на квартиры весной. Обзор рынка недвижимости

https://rutube.ru/video/b9aa74d39dd324af9475c663dd244a27/

Что сегодня на первичке и вторичке. Какой рынок, как идут продажи? Что будет с ценами весной? Какие перспективы у рынка. Прогноз цен и что будет с ипотекой.

🏢 Что ждет рынок жилой недвижимости после возможного ослабления санкций?

🏦 На днях я писал, что если вдруг случится ослабление или частичная отмена санкций в отношении российской экономики, ЦБ РФ будет вынужден сохранять жесткую политику в области таргетирования инфляции.

📊 Как минимум, держать ставку на текущих уровнях, как максимум - повышать ключ. Для рынка недвижимости это означает сохранение текущей ситуации до момента полной стабилизации экономики.

⚠️ Однако! Стоимость ипотеки является одним из важных факторов удовлетворенности населения экономической политикой государства. Если ЦБ РФ будет удерживать ключевую ставку, Россия может превратиться в страну с хронически высокими ипотечными ставками и недоступным для значительного числа граждан рынком недвижимости.

💸 В условиях санкционного давления государство просто не обладает средствами для широкомасштабного субсидирования ипотеки. Едва на семейную хватало, пока на высшем уровне не прикрикнули. Продолжительное влияние фактора ограгиченной досупности ипотеки может вызвать социальное напряжение.

💰 Но если у государства появятся лишние средства благодаря ослаблению санкций, эти средства с большой вероятностью могут быть частично направлены на новые программы субсидирования ипотечных ставок. При этом лично я ожидаю, что государство будет осуществлять достаточно щедрую, но точечную поддержку отдельным социальным группам граждан.

📐Делю шкуру неубитого медведя? Как посмотреть!

👪 Приоритет государства останется прежним - увеличение численности населения.

🏘 В этой связи последние инициативы Госдумы, в частности идея списания ХХ% задолженности по ипотеке при рождении детей, льготы для участников СВО и т.д. могут стать лишь первыми ласточками грядущего аттракциона невиданной щедрости государства в сфере жилищной политики.

⚠️ При этом продолжает существовать риск, что точечные субсидии для отдельных социальных групп опять вызовут рост цен на жилую недвижимость без решения фундаментальных проблем доступности жилья, как это уже происходило с предыдущими программами льготной ипотеки. Но похоже, что других рецептов нет, особенно при высокой стоимости денег.

⚡️ Пожалуйста, ограничьтесь обсуждением экономических аспектов этого поста! Я буду вынужден удалять политические комментарии и, как крайняя мера, блокировать политических комментаторов.

❓ Будет ли государство субсидировать ставки по ипотеке при частичном ослаблении санкций?
👍 Будет
🔥 Не будет
👀 Санкции не ослабят