Вопрос к руководителю строительного проекта:
- Какие могут быть проблемы при освоении Марса?
- Если Маск действительно отправит туда миллион человек, то половина строительных материалов будет производиться прямо на месте.
Пока неясно только где брать палки.
С днём космонавтики! 🚀
🔗 Подписаться на канал
🔗 Ещё больше в дзен...
- Какие могут быть проблемы при освоении Марса?
- Если Маск действительно отправит туда миллион человек, то половина строительных материалов будет производиться прямо на месте.
Пока неясно только где брать палки.
С днём космонавтики! 🚀
🔗 Подписаться на канал
🔗 Ещё больше в дзен...
Хирурги 12 числа несколько часов пришивали ребёнку часть лица после укуса собаки. Больше 90% укусов собак — это домашние животные. И живут они в том числе и в новых ЖК.
В сентябре появится ГОСТ на площадки для выгула, и это ещё один документ, который направлен на решение проблем сосуществования хозяев собак и других жильцов, но решить их он не может. Т.к. ГОСТ не повлияет на требования СНиП 42.
В Московских проектах использован каждый метр. Если же место для 600 м² чудом будет найдено, то СНиП разрешает расположить площадку всего в 40 метрах от окон жилых зданий, для шумных собак это слишком близко. При всём прочем, эта близость ухудшит продажу в будущем.
Фишки проекта замечательно продают на этапе котлована. Как приводить покупателя в заселённый ЖК и под лай собак рассказывать о дружелюбных соседях и тихом дворе, нужно задумываться сразу.
В сентябре появится ГОСТ на площадки для выгула, и это ещё один документ, который направлен на решение проблем сосуществования хозяев собак и других жильцов, но решить их он не может. Т.к. ГОСТ не повлияет на требования СНиП 42.
В Московских проектах использован каждый метр. Если же место для 600 м² чудом будет найдено, то СНиП разрешает расположить площадку всего в 40 метрах от окон жилых зданий, для шумных собак это слишком близко. При всём прочем, эта близость ухудшит продажу в будущем.
Фишки проекта замечательно продают на этапе котлована. Как приводить покупателя в заселённый ЖК и под лай собак рассказывать о дружелюбных соседях и тихом дворе, нужно задумываться сразу.
Как уже писал ранее, усиливается тренд на ускорение проектирования и переход к бесшовному проектированию (без чёткого деления на АГК, ПД, РД):
‼️ Власти Москвы изменят подходы к согласованию архитектурных концепций, чтобы получить ТЭП объекта, девелопер должен будет представить архитектурную концепцию, с высокополигональной 3D-моделью.
Высокополигональная модель и так была нужна в МКА для АГР, а без него РнС не получить.
Но теперь подразумевается, что требования к проработке материала ещё на этапе рабочего рассмотрения у главного архитектора будут на порядок выше.
И если вчера затраты на модель — были заложены в контракт генпроектирования, за счёт проектного финансирования, то теперь, стоимость этого этапа окажется в предпроектной стадии, которая финансируется из собственных средств. Кроме того, сроки рассмотрения и количество вариантов и правок концепций не ограничены. Что будет ещё больше увеличивать сроки подготовки и предпроектные затраты девелопера.
Повторюсь: «всё чаще будут в выигрыше заказчики, обеспечивающие рекордные сроки. Время становится приоритетнее экономии и идеальных планировочных решений. Чаще будут проигрывать сложные системные структуры, матричные организации с коллегиальным способом принятия решений и распределённой неперсонифицированной ответственностью»
‼️ Власти Москвы изменят подходы к согласованию архитектурных концепций, чтобы получить ТЭП объекта, девелопер должен будет представить архитектурную концепцию, с высокополигональной 3D-моделью.
Высокополигональная модель и так была нужна в МКА для АГР, а без него РнС не получить.
Но теперь подразумевается, что требования к проработке материала ещё на этапе рабочего рассмотрения у главного архитектора будут на порядок выше.
И если вчера затраты на модель — были заложены в контракт генпроектирования, за счёт проектного финансирования, то теперь, стоимость этого этапа окажется в предпроектной стадии, которая финансируется из собственных средств. Кроме того, сроки рассмотрения и количество вариантов и правок концепций не ограничены. Что будет ещё больше увеличивать сроки подготовки и предпроектные затраты девелопера.
Повторюсь: «всё чаще будут в выигрыше заказчики, обеспечивающие рекордные сроки. Время становится приоритетнее экономии и идеальных планировочных решений. Чаще будут проигрывать сложные системные структуры, матричные организации с коллегиальным способом принятия решений и распределённой неперсонифицированной ответственностью»
Непонятные решения от застройщиков: как отличить "Комфорт плюс" от "Бизнес-лайт" или "Бизнес-минуса"?
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
📏 Размер окна. Реальный значимый критерий, определяющий класс жилья, даже внутри одной башни. В бизнес-классе площадь более 30% площади пола.
🔍 Материал профиля. В бизнесе это алюминий. И только от надёжных производителей и переработчиков (сборщиков СПК). Для искусственного завышения класса ЖК используются дешёвый алюминий. В эксплуатации качественный пластик гораздо лучше чем плохой алюминий.
🎨 Цвет. Продуктологи до сих пор верят, что чем темнее, тем более премиальным выглядит объект. Однако это вообще не показатель. Даже областная архитектура на этапе АГО официально не рекомендует белый цвет профиля.
🔩 Фурнитура. В настоящем бизнесе это известный бренд. Брендированная ручка с ноунейм или вообще немаркированным механизмом – либо недосмотр технадзора, либо повод для беспокойства.
🛠 Качество примыканий. Критерием не является. Т.к. в бизнес- и премиум- лотах отделка отсутствует, то часто в квартирах стоимостью выше 100 млн. такие узлы выполняются плохо. Что в целом не проблема, т.к. всё равно всегда переделываются.
🥂 Стекло и стеклопакеты. Линзовый эффект. Разность оттенка коммерческой и жилой части. Отсутствие гидрофильного (самоочищающегося) покрытия – последствия экономии. Снизит ли это класс жилья? Конечно нет. Но ощущение дискомфорта останется. А вот резиновый уплотнитель и дистанционные TGI рамки в цвет профиля – это стиль и внимание к мелочам, недоступные на уровне комфорт плюс.
Вместо вывода. В ГОСТ 23166-2024 на окна, есть целый раздел, предписывающий наличие защиты детей (замки, ограничители, ручки с ключом и пр.), увы ГОСТ не является обязательным по 87 ПП. Но зато, по разъяснению прокуратуры Хабаровского края от 02.12.2021, требовать соблюдения данного ГОСТа с производителя оконных конструкций – правомерно! Требуйте или ставьте сами. Это недорого.
🔗 Полностью здесь....
Часть 1️⃣. Планировки.
Часть 2️⃣. Электроснабжение.
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
Часть 4️⃣. Водоснабжение.
Часть 5️⃣. Лифты.
Часть 6️⃣. Кондиционирование.
Часть #️⃣ Вымышленный пример.
🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
📏 Размер окна. Реальный значимый критерий, определяющий класс жилья, даже внутри одной башни. В бизнес-классе площадь более 30% площади пола.
🔍 Материал профиля. В бизнесе это алюминий. И только от надёжных производителей и переработчиков (сборщиков СПК). Для искусственного завышения класса ЖК используются дешёвый алюминий. В эксплуатации качественный пластик гораздо лучше чем плохой алюминий.
🎨 Цвет. Продуктологи до сих пор верят, что чем темнее, тем более премиальным выглядит объект. Однако это вообще не показатель. Даже областная архитектура на этапе АГО официально не рекомендует белый цвет профиля.
🔩 Фурнитура. В настоящем бизнесе это известный бренд. Брендированная ручка с ноунейм или вообще немаркированным механизмом – либо недосмотр технадзора, либо повод для беспокойства.
🛠 Качество примыканий. Критерием не является. Т.к. в бизнес- и премиум- лотах отделка отсутствует, то часто в квартирах стоимостью выше 100 млн. такие узлы выполняются плохо. Что в целом не проблема, т.к. всё равно всегда переделываются.
🥂 Стекло и стеклопакеты. Линзовый эффект. Разность оттенка коммерческой и жилой части. Отсутствие гидрофильного (самоочищающегося) покрытия – последствия экономии. Снизит ли это класс жилья? Конечно нет. Но ощущение дискомфорта останется. А вот резиновый уплотнитель и дистанционные TGI рамки в цвет профиля – это стиль и внимание к мелочам, недоступные на уровне комфорт плюс.
Вместо вывода. В ГОСТ 23166-2024 на окна, есть целый раздел, предписывающий наличие защиты детей (замки, ограничители, ручки с ключом и пр.), увы ГОСТ не является обязательным по 87 ПП. Но зато, по разъяснению прокуратуры Хабаровского края от 02.12.2021, требовать соблюдения данного ГОСТа с производителя оконных конструкций – правомерно! Требуйте или ставьте сами. Это недорого.
🔗 Полностью здесь....
Часть 1️⃣. Планировки.
Часть 2️⃣. Электроснабжение.
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
Часть 4️⃣. Водоснабжение.
Часть 5️⃣. Лифты.
Часть 6️⃣. Кондиционирование.
Часть #️⃣ Вымышленный пример.
🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...
Идея Монича делать свои посты из моих замечаний просто шикарная, когда наберу тысяч 15, как у него, тоже так буду делать.
Но сейчас не об этом.
То, как отработал эти замечания /1, 2, 3/ СММ Девелопераномер1 Иннокентий, со своим каналом, надо брать на заметку однозначно и проектировщикам и продуктологам и риелторам.
На него кстати даже Сенкевич подписался.
Но сейчас не об этом.
То, как отработал эти замечания /1, 2, 3/ СММ Девелопераномер1 Иннокентий, со своим каналом, надо брать на заметку однозначно и проектировщикам и продуктологам и риелторам.
На него кстати даже Сенкевич подписался.
Публикации под пиратским флагом об обходах защиты лицензированного ПО сошли на нет. Шум утих, но только вот все комментаторы, которые на эмоциях от радости, что у них получилось, описали процесс модификации и замены файлов в папке программы, либо подмены сервисных адресов попали под действие части 1 статьи 273 УК РФ: "несанкционированная модификация программ, предназначенная для нейтрализации средств защиты компьютерной информации"
Знакомые опытные юристы говорят, что есть нюансы, но в целом всё так.
Причём т.к. это кодекс уголовный, то никаких действий самой компании Autodesk как правообладателя здесь вовсе не нужно, достаточно протокола сотрудника полиции зафиксировавшего факт преступного действия.
Понятно что правообладателю всё равно на происходящее в отдельно взятой проектной организации, но вот конкуренты в роли законопослушных бдительных граждан могут создать массу неприятных переживаний.
Знакомые опытные юристы говорят, что есть нюансы, но в целом всё так.
Причём т.к. это кодекс уголовный, то никаких действий самой компании Autodesk как правообладателя здесь вовсе не нужно, достаточно протокола сотрудника полиции зафиксировавшего факт преступного действия.
Понятно что правообладателю всё равно на происходящее в отдельно взятой проектной организации, но вот конкуренты в роли законопослушных бдительных граждан могут создать массу неприятных переживаний.
Конец эпохи мелкой нарезки.
🤑Некоторые коллеги восприняли поручение Президента о 33м² с оптимизмом в предвкушении новых заказов.
📉 Другие (reburg), детально покопавшись в цифрах, нахмурились в ожидании снижения темпов аж на треть.
🔖Но не только вчерашнее письмо МКА**, а ещё и изменения в процедуре разработки/утверждения СТУ делают обязательными требования п.5.2 и 5.11 СП 54.13330.2022. Причем, не только по минимуму площади 28м², но и по площади спален >10м² и общих жилых >16м² . Таким образом евродвушки тоже оказываются под запретом*. На это пока не обратил внимания никто.
🧮Риэлторы уже сегодня могут ожидать рост цен на мелкие лоты. Т.к. себестоимости 1 м² не изменится, на рынке мелких квартир будет образовываться повышенный спрос, ввиду того, что строить их могут перестать.
Похоже что тренд увеличения площадей в новостройках на горизонте 1-2 лет становится реальностью!
Уверен, что продуктологи и маркетологи найдут способы, как выгодно продавать и такой продукт тоже. А увеличенные площади могут стать новым эталоном, подтверждая факт морального устаревания не только старого жилого фонда, но и ещё даже недостроенного.
P.S.
Не предполагал, что моя первоапрельская публикация о декабрьских изменениях, станет вновь актуальной настолько быстро. Объединять и укрупнять конечно проще, чем мельчить. но корректировать придется, всё.
Последствия:
1. Возрастут затраты на ПИР и они будут заложены в цену 1 м².
2. Задержки стартов текущих проектов находящихся на стадиях ГПЗУ→РнС могут снизить темпы ввода через 3-4 года.
3. Дефицит на рынке мелких квартир и особенно студий, которые с 15.05.24 фактически становятся под запретом.
* 🔗 Текст консультации от эксперта ПСС «Техэксперт»
** 🔗 Текст Письма МКА от 15.05.24
🔗 Подписаться на канал
🤑Некоторые коллеги восприняли поручение Президента о 33м² с оптимизмом в предвкушении новых заказов.
📉 Другие (reburg), детально покопавшись в цифрах, нахмурились в ожидании снижения темпов аж на треть.
🔖Но не только вчерашнее письмо МКА**, а ещё и изменения в процедуре разработки/утверждения СТУ делают обязательными требования п.5.2 и 5.11 СП 54.13330.2022. Причем, не только по минимуму площади 28м², но и по площади спален >10м² и общих жилых >16м² . Таким образом евродвушки тоже оказываются под запретом*. На это пока не обратил внимания никто.
🧮Риэлторы уже сегодня могут ожидать рост цен на мелкие лоты. Т.к. себестоимости 1 м² не изменится, на рынке мелких квартир будет образовываться повышенный спрос, ввиду того, что строить их могут перестать.
Похоже что тренд увеличения площадей в новостройках на горизонте 1-2 лет становится реальностью!
Уверен, что продуктологи и маркетологи найдут способы, как выгодно продавать и такой продукт тоже. А увеличенные площади могут стать новым эталоном, подтверждая факт морального устаревания не только старого жилого фонда, но и ещё даже недостроенного.
P.S.
Не предполагал, что моя первоапрельская публикация о декабрьских изменениях, станет вновь актуальной настолько быстро. Объединять и укрупнять конечно проще, чем мельчить. но корректировать придется, всё.
Последствия:
1. Возрастут затраты на ПИР и они будут заложены в цену 1 м².
2. Задержки стартов текущих проектов находящихся на стадиях ГПЗУ→РнС могут снизить темпы ввода через 3-4 года.
3. Дефицит на рынке мелких квартир и особенно студий, которые с 15.05.24 фактически становятся под запретом.
* 🔗 Текст консультации от эксперта ПСС «Техэксперт»
** 🔗 Текст Письма МКА от 15.05.24
🔗 Подписаться на канал
Сергей Смирнов выпустил новый ролик по следам последних событий.
О письме МКА с 12.12.
Отдельное спасибо Сергею за упоминание моего канала.
О письме МКА с 12.12.
Отдельное спасибо Сергею за упоминание моего канала.
Telegram
Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate
МИНИМАЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ 28 кв. м
СМОТРИ СВЕЖИЙ ОБЗОР НОВОСТЕЙ
https://youtu.be/Gw9vIF4Axkc
СМОТРИ СВЕЖИЙ ОБЗОР НОВОСТЕЙ
https://youtu.be/Gw9vIF4Axkc
Не смог остаться в стороне от серии постов Александра Курникова, и добавлю к его наблюдениям немного своего анализа. Вот несколько ключевых моментов, требующих внимания:
1️⃣ Персонал!
Эффективность структуры организации может значительно увеличиться при правильном подходе к найму персонала. Если региональный застройщик сможет привлечь местных специалистов высокого класса, предоставив им достаточную свободу и время для проявления талантов, это может стать решающим фактором для успеха. Важно, чтобы эти «звёздные сотрудники» не ограничивались рамками устоявшейся субкультуры и могли полноценно реализовать свой потенциал.
2️⃣ Выбор локаций!
Взгляд на столичный рынок у региональных застройщиков зачастую искажён. Москва — город с несколькими центрами (исторический, деловой, финансовый, IT-центр, студенческий), которые не совпадают географически и каждый из которых имеет свою специфику. Это приводит к ошибкам, аналогичным тем, что совершают иногородние дольщики: они не учитывают реальное географическое расположение и транспортную доступность районов, что в итоге снижает интерес к локациям у целевой аудитории. Региональные покупатели дольщики и даже застройщики часто осознают это только после сделки.
3️⃣ Несовпадение целевой аудитории (ЦА) и Локации.
Региональные застройщики могли бы реализовать ресурс лояльной их бренду целевой аудитории из "домашнего" региона. Локации, которые у них есть дольщики из региона часто даже не рассматривают, опять же из-за непонимания географии столицы. В итоге, лояльная ЦА, не готова выкупать доставшуюся Локацию.
Две последние проблемы могли бы быть решены качественным Маркетингом (об этом Александр обещал в следующей теме). Но получив 2-3 слабых исследования за внушительные средства, дирекция часто разочаровывается и пытается реализовать эту функцию собственными средствами.
🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...
1️⃣ Персонал!
Эффективность структуры организации может значительно увеличиться при правильном подходе к найму персонала. Если региональный застройщик сможет привлечь местных специалистов высокого класса, предоставив им достаточную свободу и время для проявления талантов, это может стать решающим фактором для успеха. Важно, чтобы эти «звёздные сотрудники» не ограничивались рамками устоявшейся субкультуры и могли полноценно реализовать свой потенциал.
2️⃣ Выбор локаций!
Взгляд на столичный рынок у региональных застройщиков зачастую искажён. Москва — город с несколькими центрами (исторический, деловой, финансовый, IT-центр, студенческий), которые не совпадают географически и каждый из которых имеет свою специфику. Это приводит к ошибкам, аналогичным тем, что совершают иногородние дольщики: они не учитывают реальное географическое расположение и транспортную доступность районов, что в итоге снижает интерес к локациям у целевой аудитории. Региональные покупатели дольщики и даже застройщики часто осознают это только после сделки.
3️⃣ Несовпадение целевой аудитории (ЦА) и Локации.
Региональные застройщики могли бы реализовать ресурс лояльной их бренду целевой аудитории из "домашнего" региона. Локации, которые у них есть дольщики из региона часто даже не рассматривают, опять же из-за непонимания географии столицы. В итоге, лояльная ЦА, не готова выкупать доставшуюся Локацию.
Две последние проблемы могли бы быть решены качественным Маркетингом (об этом Александр обещал в следующей теме). Но получив 2-3 слабых исследования за внушительные средства, дирекция часто разочаровывается и пытается реализовать эту функцию собственными средствами.
🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...
Почему мотоместа в подземном паркинге никогда не будут пользоваться большими спросом?
Красивый 🏍 идеально вписывается в интерьер комнаты, особенно спорт!
Продуктологам на заметку, фото в комментариях👇.
🅿️ Скучное объяснение: на одном м/м 5.3*2.5 прекрасно умещается и внедорожник и мотоцикл. Фото там же
✌️! тем, кто участвовал в Мотопараде! Поздравляю с открытием сезона!
Красивый 🏍 идеально вписывается в интерьер комнаты, особенно спорт!
Продуктологам на заметку, фото в комментариях👇.
🅿️ Скучное объяснение: на одном м/м 5.3*2.5 прекрасно умещается и внедорожник и мотоцикл. Фото там же
✌️! тем, кто участвовал в Мотопараде! Поздравляю с открытием сезона!
Непонятные решения от застройщиков: как отличить "Комфорт плюс" от "Бизнес-лайт" или "Бизнес-минуса"?
Коллеги упрекают, за отсутствие примеров, исправляюсь:
Часть #️⃣ (без номера) Вымышленный собирательный пример.
🏢 Гипотетически представим ЖК в несколько кварталов, с ростом цены от первого котлована к последним ключам. И, когда никакими доводами финальную цену уже не обосновать, последняя очередь понятно становится классом выше предыдущих.
Итак схема:
📏 Увеличивается высота потолка по сравнению с предыдущими очередями.
🪟 Увеличивается площадь окон, а т.к. 1м² пластикового окна стоит +/- столько же или даже меньше 1м² вентфасада, то и себестоимость СМР в бюджете (а получается так, потому, что в цену НВФ неизбежно попадут примыкания с отсечками и углами, очень существенно удорожающие этот фасад по сравнению с плоской стеной).
🐩 На 1 этаже делается большой холл с лапомойкой (по последним исследованиям Пряжникова она почти никак на продажи не влияет, но в рекламе звучит хорошо).
🚪 Увеличивается комнатность квартир, и уменьшается их число на этаже, снижается этажность и, сокращая число и скорость лифтов, роняется их цена.
🪄И в результате происходит чудо: при повышении класса, себестоимость 1 м² уменьшается! Хотя здесь как раз ничего удивительного: меньше лифтов, меньше санзулов, меньше вентшахт, больше % выхода м².
Маркетинг рекламирует что это все для привилегированных жильцов. А на самом деле на этом участке этажность уже не поднять из-за инсоляции окружения. Детсад-то на генплане отодвинули подальше от первых котлованов.
🧽Полируются эти решения тем, что упрощается конструкция фасадов, внешний вид компенсируется вставками «благородных» и натуральных материалов, с сокращением бюджета. В финале идет тендер на алюминиевые окна +/- по цене пластика, чем окончательно закрепляет за последним кварталом премиальный статус. Подрядчиков, которые уже работают на площадке держат и никуда не отпускают. Они ведь уже нахватали штрафов, наконец разобрались в РД и знают придирки технадзора. Бонусом этого возрастает качество.
Самое интересное в этом самообмане то, что покупатели всё прекрасно понимают, и не питают никаких иллюзий, что покупают премиум. Для них это не первая недвижимость и они прекрасно разбираются.
Они осмысленно покупают именно то, что им нужно: понятные сроки, исправленные ошибки первых этапов, понятный проект, подрядчика, отсутствие стройки во дворе и раскрученную Локацию!
Часть 1️⃣. Планировки.
Часть 2️⃣. Электроснабжение.
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
Часть 4️⃣. Водоснабжение.
Часть 5️⃣. Лифты.
Часть 6️⃣. Кондиционирование.
Часть #️⃣ Вымышленный пример.
🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...
Коллеги упрекают, за отсутствие примеров, исправляюсь:
Часть #️⃣ (без номера) Вымышленный собирательный пример.
🏢 Гипотетически представим ЖК в несколько кварталов, с ростом цены от первого котлована к последним ключам. И, когда никакими доводами финальную цену уже не обосновать, последняя очередь понятно становится классом выше предыдущих.
Итак схема:
📏 Увеличивается высота потолка по сравнению с предыдущими очередями.
🪟 Увеличивается площадь окон, а т.к. 1м² пластикового окна стоит +/- столько же или даже меньше 1м² вентфасада, то и себестоимость СМР в бюджете (а получается так, потому, что в цену НВФ неизбежно попадут примыкания с отсечками и углами, очень существенно удорожающие этот фасад по сравнению с плоской стеной).
🐩 На 1 этаже делается большой холл с лапомойкой (по последним исследованиям Пряжникова она почти никак на продажи не влияет, но в рекламе звучит хорошо).
🚪 Увеличивается комнатность квартир, и уменьшается их число на этаже, снижается этажность и, сокращая число и скорость лифтов, роняется их цена.
🪄И в результате происходит чудо: при повышении класса, себестоимость 1 м² уменьшается! Хотя здесь как раз ничего удивительного: меньше лифтов, меньше санзулов, меньше вентшахт, больше % выхода м².
Маркетинг рекламирует что это все для привилегированных жильцов. А на самом деле на этом участке этажность уже не поднять из-за инсоляции окружения. Детсад-то на генплане отодвинули подальше от первых котлованов.
🧽Полируются эти решения тем, что упрощается конструкция фасадов, внешний вид компенсируется вставками «благородных» и натуральных материалов, с сокращением бюджета. В финале идет тендер на алюминиевые окна +/- по цене пластика, чем окончательно закрепляет за последним кварталом премиальный статус. Подрядчиков, которые уже работают на площадке держат и никуда не отпускают. Они ведь уже нахватали штрафов, наконец разобрались в РД и знают придирки технадзора. Бонусом этого возрастает качество.
Самое интересное в этом самообмане то, что покупатели всё прекрасно понимают, и не питают никаких иллюзий, что покупают премиум. Для них это не первая недвижимость и они прекрасно разбираются.
Они осмысленно покупают именно то, что им нужно: понятные сроки, исправленные ошибки первых этапов, понятный проект, подрядчика, отсутствие стройки во дворе и раскрученную Локацию!
Часть 1️⃣. Планировки.
Часть 2️⃣. Электроснабжение.
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
Часть 4️⃣. Водоснабжение.
Часть 5️⃣. Лифты.
Часть 6️⃣. Кондиционирование.
Часть #️⃣ Вымышленный пример.
🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...
Непонятные решения от застройщиков: как отличить "Комфорт плюс" от "Бизнес-лайт" или "Бизнес-минуса"?
Часть 5️⃣. Лифты.
🛗 Критерии: отделка кабины, оборудование, автоматика.
⛓ На нашем рынке есть особенность: сравниваются лифты разных поколений. Отечественные лифты, как и автомобили ВАЗ/УАЗ, десятилетиями остаются неизменными. Импортный эконом по сравнению с отечественной базой воспринимается как «комфорт». А отечественные лифты с индивидуальной отделкой и мультимедиа с диодной подсветкой бизнес-классом только пытаются казаться.
Настоящий бизнес-класс – это современный силовой агрегат, высокоточная автоматика и дорогостоящая отделка.
⚡️ Автоматика, а не мультимедиа, определяет класс лифта. ЖК-экраны с рекламой, объявления этажей в динамиках и FaceID могут быть установлены на самые старые кабины.
Денис Игнатьев не только помог с этой публикацией, но и знает куда китайские лифты эконом-класса продаются у нас как комфорт благодаря тач-скринам, тихим дверям и золотым драконам в отделке. Современная автоматика включает на порядки больше датчиков, отслеживающих положение кабины, дверей, преграды в проёме и пассажиров в кабине, что повышает плавность хода, энергоэффективность и долговечность.
⚙️ Механика: лифты премиум или бизнес-класса имеют рессорную технологию. Кабина оснащена рамой с рессорами, что устраняет толчки при начале движения и торможении. Лебёдка на рессорной платформе в оголовке или машинном помещении минимизирует конструктивный шум. Независимые механические тормоза лебёдки, торможение на неподвижный ротор, точность остановки +/- 5 мм и частотно-регулируемый привод дверей – это необходимый минимум для высокого класса.
⚖️ Запас по грузоподъёмности на дополнительную отделку - это камень, сталь, стекло, До 500кг в среднем, для лифта грузоподъёмностью 1600кг, и это никак не сказывается на движении кабины.
🔇 Премиальные лифты имеют как правило очень хорошие бесшумные двери.
🎨 Материалы отделки бизнес класса – толстые (от 1,2 мм) листы брашированной или полированной нержавеющей стали, натуральный камень, твёрдые породы дерева. Нижний сегмент – окрашенная оцинковка (тонкая и иногда продавливающиеся от нажатия рукой), оклейка плёнкой и пластик.
В продолжение статьи, как самому понять состояние механизма лифта -на дзен 🔗.
Часть 1️⃣. Планировки.
Часть 2️⃣. Электроснабжение.
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
Часть 4️⃣. Водоснабжение.
Часть 5️⃣. Лифты.
Часть 6️⃣. Кондиционирование.
Часть #️⃣ Вымышленный пример.
🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...
Часть 5️⃣. Лифты.
🛗 Критерии: отделка кабины, оборудование, автоматика.
⛓ На нашем рынке есть особенность: сравниваются лифты разных поколений. Отечественные лифты, как и автомобили ВАЗ/УАЗ, десятилетиями остаются неизменными. Импортный эконом по сравнению с отечественной базой воспринимается как «комфорт». А отечественные лифты с индивидуальной отделкой и мультимедиа с диодной подсветкой бизнес-классом только пытаются казаться.
Настоящий бизнес-класс – это современный силовой агрегат, высокоточная автоматика и дорогостоящая отделка.
⚡️ Автоматика, а не мультимедиа, определяет класс лифта. ЖК-экраны с рекламой, объявления этажей в динамиках и FaceID могут быть установлены на самые старые кабины.
Денис Игнатьев не только помог с этой публикацией, но и знает куда китайские лифты эконом-класса продаются у нас как комфорт благодаря тач-скринам, тихим дверям и золотым драконам в отделке. Современная автоматика включает на порядки больше датчиков, отслеживающих положение кабины, дверей, преграды в проёме и пассажиров в кабине, что повышает плавность хода, энергоэффективность и долговечность.
⚙️ Механика: лифты премиум или бизнес-класса имеют рессорную технологию. Кабина оснащена рамой с рессорами, что устраняет толчки при начале движения и торможении. Лебёдка на рессорной платформе в оголовке или машинном помещении минимизирует конструктивный шум. Независимые механические тормоза лебёдки, торможение на неподвижный ротор, точность остановки +/- 5 мм и частотно-регулируемый привод дверей – это необходимый минимум для высокого класса.
⚖️ Запас по грузоподъёмности на дополнительную отделку - это камень, сталь, стекло, До 500кг в среднем, для лифта грузоподъёмностью 1600кг, и это никак не сказывается на движении кабины.
🔇 Премиальные лифты имеют как правило очень хорошие бесшумные двери.
🎨 Материалы отделки бизнес класса – толстые (от 1,2 мм) листы брашированной или полированной нержавеющей стали, натуральный камень, твёрдые породы дерева. Нижний сегмент – окрашенная оцинковка (тонкая и иногда продавливающиеся от нажатия рукой), оклейка плёнкой и пластик.
В продолжение статьи, как самому понять состояние механизма лифта -на дзен 🔗.
Часть 1️⃣. Планировки.
Часть 2️⃣. Электроснабжение.
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
Часть 4️⃣. Водоснабжение.
Часть 5️⃣. Лифты.
Часть 6️⃣. Кондиционирование.
Часть #️⃣ Вымышленный пример.
🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...
🏗 Канал Кудлай Андрея
Конец эпохи мелкой нарезки. 🤑Некоторые коллеги восприняли поручение Президента о 33м² с оптимизмом в предвкушении новых заказов. 📉 Другие (reburg), детально покопавшись в цифрах, нахмурились в ожидании снижения темпов аж на треть. 🔖Но не только вчерашнее…
Продление семейной ипотеки продолжит заданный тренд на укрупнение нарезки, что это будет значить для застройщка?:
📐 Повышение доли двушек (не евро🧐) в квартирографии.
🛠️ Повышение доли спроса на квартиры с отделкой (дети естественным образом снижают фантазии на тему индивидуального ремонта)
🅿️ Потенциальную возможность понизить количество требуемых машиномест. Постоянных (при средней площади квартиры выше 42-45 м²), и гостевых (за счёт повышения спроса на "детскую" коммерцию).
🔌 Снижение нагрузок для ТУ от РСО (меньше квартир=меньше ЭС, меньше мокрых точек)
🛗 Повышение % выхода полезной площади (меньше c/у, меньше шахт и стояков, меньше квартир на этаже=меньше лифтов).
🅿️ Потенциальную возможность понизить количество требуемых машиномест. Постоянных (при средней площади квартиры выше 42-45 м²), и гостевых (за счёт повышения спроса на "детскую" коммерцию).
🔌 Снижение нагрузок для ТУ от РСО (меньше квартир=меньше ЭС, меньше мокрых точек)
🛗 Повышение % выхода полезной площади (меньше c/у, меньше шахт и стояков, меньше квартир на этаже=меньше лифтов).
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🌞Лето перевалило за экватор, и уже скоро начнется сезон арбузов и дынь! Это время для меня – чистая ностальгия. Детство и юность в Соль-Илецке: багажник, забитый бахчевыми 🍉 за рубль-двадцать/кило с поля... палящее солнце... и соль🧂в волосах после озера...
🎨Мой земляк Дмитрий Васильев в своих работах объединил мою профессию и воспоминания, наглядно показывая, что сегодня имеет смысл привлекать ИИ-визуализатора уже на этапе мастерплана. (В комментариях выложу еще больше изображений)
🧠Понятно, что🔤 мериканский 🔤 нтеллект, конечно же, не знает разницы между Соль-Илецкими арбузами и Астраханскими.
📐Ну да, ничего, потом на рабочке исправим.
И снова повторюсь:
⏱Проектирование ускоряется, и для этого уже есть инструменты.
Границы между АГК / ПД / РД скоро останутся только в смете к договору.
Медленные, надменные, дорогие компании и творцы от проектирования скоро останутся за бортом рентабельности.
P.S. видеооблёт в комментариях
🎨Мой земляк Дмитрий Васильев в своих работах объединил мою профессию и воспоминания, наглядно показывая, что сегодня имеет смысл привлекать ИИ-визуализатора уже на этапе мастерплана. (В комментариях выложу еще больше изображений)
🧠Понятно, что
📐Ну да, ничего, потом на рабочке исправим.
И снова повторюсь:
⏱Проектирование ускоряется, и для этого уже есть инструменты.
Границы между АГК / ПД / РД скоро останутся только в смете к договору.
Медленные, надменные, дорогие компании и творцы от проектирования скоро останутся за бортом рентабельности.
P.S. видеооблёт в комментариях
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Непонятные решения от застройщиков: Как отличить "Комфорт плюс" от "Бизнес-лайт" или "Бизнес-минуса"? Часть 6️⃣. Кондиционирование.
⛓ Коммунальный Hi-Tech.
ЖК с центральным кондиционированием редкость. Внезапно, с ценой это не связано.
Центральное кондиционирование требует, минимум 30-40% внутренних блоков для запуска. Каждый новый блок - это перенастройка. В результате первый въехавший собственник не может нормально запустить кондиционер, рабочими новых соседей при монтаже нарушаются настройки системы, результат: ошибка и прекращение работы всей системы.
Такие системы "взлетают" в комфорте с ремонтом, но становятся головной болью в недо-бизнесе без отделки.
🤖 Гаджет-гетто
Околонулевая циркуляция воздуха со сваливанием в ошибку наружных блоков; домовята-гномы монтажники; шум и вибрация в комнатах - не только результаты экономии.
Узкие выбросные решётки и недостаток пространства, вызваны непониманием архитекторами физики тепловых потоков, технологии монтажа, наличием кроме самих блоков ещё систем крепления и фреонопроводов.
🙌 «Золотые руки» вместо фирменного сервиса.
Альтернативные сегменты устраивают тендерные гонки, в которых побеждает смета. Результат монтажа по техкарте на картонной коробке маркером, третьим подрядчиком на объекте, предсказуем.
🛎 Сервис и инженерное сопровождение.
Производители, ценящие своё имя, предоставляют инженерное сопровождение при расчётах параметров оборудования и режимов их работы, обеспечивают авторский надзор или надзор производителя за смонтированными системами, проверку проектной и рабочей документации, а также контроль в процессе монтажа.
Живые примеры, когда «профессионализм» «умельцев» из пункта выше вынужденно компенсируется объектовыми менеджерами поставщика, в роли ИТР подрядчика, наводят на мыль о преднамеренности сценария.
👻 Бренды-призраки.
В погоне за низкой ценой застройщики часто используют "бренды", которые на самом деле являются перемаркированными старыми моделями. Эти системы работают только между собой, и замена снятого с производства оборудования требует полной замены системы. Обратная совместимость, которая позволяет новым блокам работать со старыми и наоборот, режется одной из первых при оптимизации.
Цвет.
Только у производителей верхней трети ценового диапазона есть в линейке внутренних блоков чёрный, серебристые и другие цвета. Причём речь идёт об окрасе в массе.
Технология "цветного" пластика на заводе будет отличаться ввиду несколько иных характеристик этих материалов. В эконом-сегменте выбора нет. Только бледнолицые хлебницы и пухлявые белоснежки, с устаревшим дизайном нулевых, которые будут уродовать "чоткий" ремонт. Хотите стиля? - готовьте кредитку.
Статья полностью: -на дзене 🔗.
Часть 1️⃣. Планировки.
Часть 2️⃣. Электроснабжение.
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
Часть 4️⃣. Водоснабжение.
Часть 5️⃣. Лифты
Часть #️⃣ Вымышленный пример.
🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...
⛓ Коммунальный Hi-Tech.
ЖК с центральным кондиционированием редкость. Внезапно, с ценой это не связано.
Центральное кондиционирование требует, минимум 30-40% внутренних блоков для запуска. Каждый новый блок - это перенастройка. В результате первый въехавший собственник не может нормально запустить кондиционер, рабочими новых соседей при монтаже нарушаются настройки системы, результат: ошибка и прекращение работы всей системы.
Такие системы "взлетают" в комфорте с ремонтом, но становятся головной болью в недо-бизнесе без отделки.
🤖 Гаджет-гетто
Околонулевая циркуляция воздуха со сваливанием в ошибку наружных блоков; домовята-гномы монтажники; шум и вибрация в комнатах - не только результаты экономии.
Узкие выбросные решётки и недостаток пространства, вызваны непониманием архитекторами физики тепловых потоков, технологии монтажа, наличием кроме самих блоков ещё систем крепления и фреонопроводов.
🙌 «Золотые руки» вместо фирменного сервиса.
Альтернативные сегменты устраивают тендерные гонки, в которых побеждает смета. Результат монтажа по техкарте на картонной коробке маркером, третьим подрядчиком на объекте, предсказуем.
🛎 Сервис и инженерное сопровождение.
Производители, ценящие своё имя, предоставляют инженерное сопровождение при расчётах параметров оборудования и режимов их работы, обеспечивают авторский надзор или надзор производителя за смонтированными системами, проверку проектной и рабочей документации, а также контроль в процессе монтажа.
Живые примеры, когда «профессионализм» «умельцев» из пункта выше вынужденно компенсируется объектовыми менеджерами поставщика, в роли ИТР подрядчика, наводят на мыль о преднамеренности сценария.
В погоне за низкой ценой застройщики часто используют "бренды", которые на самом деле являются перемаркированными старыми моделями. Эти системы работают только между собой, и замена снятого с производства оборудования требует полной замены системы. Обратная совместимость, которая позволяет новым блокам работать со старыми и наоборот, режется одной из первых при оптимизации.
Цвет.
Только у производителей верхней трети ценового диапазона есть в линейке внутренних блоков чёрный, серебристые и другие цвета. Причём речь идёт об окрасе в массе.
Технология "цветного" пластика на заводе будет отличаться ввиду несколько иных характеристик этих материалов. В эконом-сегменте выбора нет. Только бледнолицые хлебницы и пухлявые белоснежки, с устаревшим дизайном нулевых, которые будут уродовать "чоткий" ремонт. Хотите стиля? - готовьте кредитку.
Статья полностью: -на дзене 🔗.
Часть 1️⃣. Планировки.
Часть 2️⃣. Электроснабжение.
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
Часть 4️⃣. Водоснабжение.
Часть 5️⃣. Лифты
Часть #️⃣ Вымышленный пример.
🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
— 🎬 Давай снимем продолжение "Дня выборов" и "Дня радио" — "ДЕНЬ СТРОИТЕЛЯ"!?
— То есть?!
— А Покажем, как девелоперы проходят стадии принятия неизбежных новых правил:
🙈 Отрицание: "Ха! Да мы эти 28 ток-так... через негоску!"
😡 Гнев: "Вы трое уволены, это ГИПа не найти, а директоров и BIMщиков как воды в паркинге!"
🤡 Торг: "Ну ок, никто ж не против, только давайте послезавтра, а то мы уже сваи залили."
🤧 Депрессия: "18..-ть%?! А чё не 21 сразу, ну так, чтобы понятно было, в каком очке♠️ все оказались."
— А что финале?
💊 Принятие!: "Дорогие родители, поздравляем, с закрытием автокредита! И пока вы выбираете школу, вспомните про маткапитал. Успейте в последний вагон льготной ипотеки! Машина вам больше не понадобится, школа во дворе, а метро 🚇 уже в новой Москве."
— То есть?!
— А Покажем, как девелоперы проходят стадии принятия неизбежных новых правил:
🙈 Отрицание: "Ха! Да мы эти 28 ток-так... через негоску!"
😡 Гнев: "Вы трое уволены, это ГИПа не найти, а директоров и BIMщиков как воды в паркинге!"
🤡 Торг: "Ну ок, никто ж не против, только давайте послезавтра, а то мы уже сваи залили."
🤧 Депрессия: "18..-ть%?! А чё не 21 сразу, ну так, чтобы понятно было, в каком очке♠️ все оказались."
— А что финале?
💊 Принятие!: "Дорогие родители, поздравляем, с закрытием автокредита! И пока вы выбираете школу, вспомните про маткапитал. Успейте в последний вагон льготной ипотеки! Машина вам больше не понадобится, школа во дворе, а метро 🚇 уже в новой Москве."
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM