Артем Цогоев | Недвижимость

🏦 Банковский сектор в России переживает интересный период трансформации. В то время как цифровизация приводит к общему сокращению физических отделений, крупные банки экспериментируют с разными форматами присутствия – от небольших офисов площадью около 50 м² до средних крупных клиентских центров площадью 250-700 м2.

📈 Несмотря на тенденцию закрытия физических офисов, наблюдавшуюся 10 лет, с 2023 года начало отмечаться увеличение числа дополнительных офисов российских банков примерно на 1% в год. Рост филиальной сети в настоящее время прослеживается у Альфа-банка, РСХБ, Газпромбанка, ПСБ и Фора-Банка. При этом заметен тренд на развитие небольших форматов обслуживания – например, Газпромбанк активно открывает компактные отделения около 50 м2, а другие крупные игроки тестируют light-форматы по 15-25 м2.

🏪 Наиболее устойчивый сегмент рынка недвижимости, арендованного банками - средние отделения в хороших локациях “на трафике”. Такие помещения обладают двумя важными преимуществами:
🔸 Стабильность: крупные банки, как правило, занимают такие площади годами
🔸 Гибкость: при необходимости помещение можно сдать другому банку или вовсе сменить профиль арендатора

📍 Ключевые характеристики успешного банковского помещения:
🔹 Расположение у станций метро или крупных транспортных узлов
🔹 Интенсивный пешеходный трафик
🔹 Первая линия домов
🔹 Отдельный вход (часто требуется несколько входов)
🔹 Качественные инженерные системы

⚖️ Особенности работы с банками как арендаторами:
🔸 Долгосрочные договоры аренды (5-10 лет)
🔸 Стабильные арендные платежи
🔸 Рыночные ставки без привязки к обороту
🔸 Индексация арендной платы в договоре

🔍 Показательный пример – помещение 289,2 м² на ул. Чертановская, 1вк1 (20 метров от метро "Чертановская") за 385 млн ₽ с арендатором – Альфа-Банком, одним из крупнейших частных банков России. Договор заключен на 7 лет с индексацией 5%, арендная ставка составляет 2,55 млн ₽/месяц (годовой арендный поток 30,6 млн ₽). Помещение обладает всеми характеристиками успешного банковского офиса: расположение в 20 метрах от метро, первая линия домов, высокие потолки 4,4 м.

💡 Итого: крупные отделения ведущих банков в топовых локациях остаются привлекательными объектами для инвестиций в готовый арендный бизнес.

⚠️ Несмотря на тренд к уменьшению площадей банковских отделений, качественные помещения среднеформатных отделений у станций метро с высоким трафиком сохраняют свою ценность – как для текущих арендаторов-банков, так и с точки зрения потенциальной смены профиля помещения в будущем.

www.group-telegram.com/ar/atsogoev.com/7108

1.7K viewsJan 29 at 12:11

🏦 Банковский сектор в России переживает интересный период трансформации. В то время как цифровизация приводит к общему сокращению физических отделений, крупные банки экспериментируют с разными форматами присутствия – от небольших офисов площадью около 50 м² до средних крупных клиентских центров площадью 250-700 м2.

📈 Несмотря на тенденцию закрытия физических офисов, наблюдавшуюся 10 лет, с 2023 года начало отмечаться увеличение числа дополнительных офисов российских банков примерно на 1% в год. Рост филиальной сети в настоящее время прослеживается у Альфа-банка, РСХБ, Газпромбанка, ПСБ и Фора-Банка. При этом заметен тренд на развитие небольших форматов обслуживания – например, Газпромбанк активно открывает компактные отделения около 50 м2, а другие крупные игроки тестируют light-форматы по 15-25 м2.

🏪 Наиболее устойчивый сегмент рынка недвижимости, арендованного банками - средние отделения в хороших локациях “на трафике”. Такие помещения обладают двумя важными преимуществами:
🔸 Стабильность: крупные банки, как правило, занимают такие площади годами
🔸 Гибкость: при необходимости помещение можно сдать другому банку или вовсе сменить профиль арендатора

📍 Ключевые характеристики успешного банковского помещения:
🔹 Расположение у станций метро или крупных транспортных узлов
🔹 Интенсивный пешеходный трафик
🔹 Первая линия домов
🔹 Отдельный вход (часто требуется несколько входов)
🔹 Качественные инженерные системы

⚖️ Особенности работы с банками как арендаторами:
🔸 Долгосрочные договоры аренды (5-10 лет)
🔸 Стабильные арендные платежи
🔸 Рыночные ставки без привязки к обороту
🔸 Индексация арендной платы в договоре

🔍 Показательный пример – помещение 289,2 м² на ул. Чертановская, 1вк1 (20 метров от метро "Чертановская") за 385 млн ₽ с арендатором – Альфа-Банком, одним из крупнейших частных банков России. Договор заключен на 7 лет с индексацией 5%, арендная ставка составляет 2,55 млн ₽/месяц (годовой арендный поток 30,6 млн ₽). Помещение обладает всеми характеристиками успешного банковского офиса: расположение в 20 метрах от метро, первая линия домов, высокие потолки 4,4 м.

💡 Итого: крупные отделения ведущих банков в топовых локациях остаются привлекательными объектами для инвестиций в готовый арендный бизнес.

⚠️ Несмотря на тренд к уменьшению площадей банковских отделений, качественные помещения среднеформатных отделений у станций метро с высоким трафиком сохраняют свою ценность – как для текущих арендаторов-банков, так и с точки зрения потенциальной смены профиля помещения в будущем.

BY Артем Цогоев | Недвижимость