Telegram Group & Telegram Channel
​​Вы думаете, что ставки по ипотеке вырастут после повышения ключевой ставки Банка России? Как бы не так – все ровно наоборот.

Мы уже писали, как рост ключевой ставки может привести к снижению ставок по ипотеке. В преддверии пятничного заседания ЦБ РФ решили напомнить об этом и добавить новые тезисы.

1️⃣ Новое регулирование, которое закрыло программы с нулевой ипотекой от застройщика, работает так: если полная стоимость кредита (ПСК) оказывается меньше расчетного индикатора (сейчас порог 6.7% для льготной ипотеки с господдержкой под 8%), то банк обязан резервировать более 30% выданных средств (вместо ~0.35%!). Поэтому так быстро исчезли субсидируемые ставки под 0-4% годовых на весь срок кредита.

Формулу расчета приводили здесь. Вкратце: если ключевая ставка (КС) растет быстрее доходности длинных ОФЗ, то порог снижается! В моменте порог падает на размер роста КС, но потом постепенно поднимется вслед за средней доходностью ОФЗ за предыдущие 3 месяца. Если к сентябрю ставку повысят на 1 п.п. до 8.5% за один или два раза, а доходность длинных ОФЗ останется на текущем высоком уровне 11.2%, то порог снизится с 6.7% до 6%.

👋 Привет новым субсидиям от застройщиков!

2️⃣ Сбер на прошлой неделе снизил ставки по госпрограммам на 0.3 п.п. Теперь льготную ипотеку по господдержке можно получить от 7.4%, семейную от 5.4%, а IT-ипотеку от 4.1% годовых. Нам хотелось пошутить, что у Германа Грефа есть свой ипотечный центробанк, который меняет ставки без согласования с кем-то. Но не будем. Лучше объясним экономическую логику:

Для банка ипотека по госпрограммам – флоатер или кредит по плавающей ставке. Его доходность автоматически подстраивается под КС. Из бюджета банки получают компенсацию в размере КС плюс 2-5% в зависимости от программы. Когда растет КС, экономика меняется. Кредиты по плавающим ставкам становятся привлекательнее фиксированных по рыночной ипотеке. А так как стоимость пассивов банка реагирует гораздо меньше и медленнее на изменение КС, полученной выгодой можно поделиться с заемщиками по плавающим ставкам.

👋 Привет снижению ставок на первичном рынке и дополнительным расходам бюджета от повышения КС!

3️⃣ Рыночные ставки по ипотеке работают преимущественно на вторичном рынке и меняются вслед за доходностью длинных ОФЗ. Сейчас и те, и другие около 11%. Рынок уже заложил повышение ставки на 0.5%. Так что рост ставок тут должен быть меньше, чем повышение ключевой ставки. При этом увеличится разница между ставками на первичном и вторичном рынке.

👋 А это значит, что рост цен на готовое жилье может замедлиться, а цены на новостройки продолжат расти. Привет увеличению разницы цен между первичкой и вторичкой!

@DomusVerus



group-telegram.com/domusverus/171
Create:
Last Update:

​​Вы думаете, что ставки по ипотеке вырастут после повышения ключевой ставки Банка России? Как бы не так – все ровно наоборот.

Мы уже писали, как рост ключевой ставки может привести к снижению ставок по ипотеке. В преддверии пятничного заседания ЦБ РФ решили напомнить об этом и добавить новые тезисы.

1️⃣ Новое регулирование, которое закрыло программы с нулевой ипотекой от застройщика, работает так: если полная стоимость кредита (ПСК) оказывается меньше расчетного индикатора (сейчас порог 6.7% для льготной ипотеки с господдержкой под 8%), то банк обязан резервировать более 30% выданных средств (вместо ~0.35%!). Поэтому так быстро исчезли субсидируемые ставки под 0-4% годовых на весь срок кредита.

Формулу расчета приводили здесь. Вкратце: если ключевая ставка (КС) растет быстрее доходности длинных ОФЗ, то порог снижается! В моменте порог падает на размер роста КС, но потом постепенно поднимется вслед за средней доходностью ОФЗ за предыдущие 3 месяца. Если к сентябрю ставку повысят на 1 п.п. до 8.5% за один или два раза, а доходность длинных ОФЗ останется на текущем высоком уровне 11.2%, то порог снизится с 6.7% до 6%.

👋 Привет новым субсидиям от застройщиков!

2️⃣ Сбер на прошлой неделе снизил ставки по госпрограммам на 0.3 п.п. Теперь льготную ипотеку по господдержке можно получить от 7.4%, семейную от 5.4%, а IT-ипотеку от 4.1% годовых. Нам хотелось пошутить, что у Германа Грефа есть свой ипотечный центробанк, который меняет ставки без согласования с кем-то. Но не будем. Лучше объясним экономическую логику:

Для банка ипотека по госпрограммам – флоатер или кредит по плавающей ставке. Его доходность автоматически подстраивается под КС. Из бюджета банки получают компенсацию в размере КС плюс 2-5% в зависимости от программы. Когда растет КС, экономика меняется. Кредиты по плавающим ставкам становятся привлекательнее фиксированных по рыночной ипотеке. А так как стоимость пассивов банка реагирует гораздо меньше и медленнее на изменение КС, полученной выгодой можно поделиться с заемщиками по плавающим ставкам.

👋 Привет снижению ставок на первичном рынке и дополнительным расходам бюджета от повышения КС!

3️⃣ Рыночные ставки по ипотеке работают преимущественно на вторичном рынке и меняются вслед за доходностью длинных ОФЗ. Сейчас и те, и другие около 11%. Рынок уже заложил повышение ставки на 0.5%. Так что рост ставок тут должен быть меньше, чем повышение ключевой ставки. При этом увеличится разница между ставками на первичном и вторичном рынке.

👋 А это значит, что рост цен на готовое жилье может замедлиться, а цены на новостройки продолжат расти. Привет увеличению разницы цен между первичкой и вторичкой!

@DomusVerus

BY Domus Verus



❌Photos not found?❌Click here to update cache.


Share with your friend now:
group-telegram.com/domusverus/171

View MORE
Open in Telegram


Telegram | DID YOU KNOW?

Date: |

Either way, Durov says that he withdrew his resignation but that he was ousted from his company anyway. Subsequently, control of the company was reportedly handed to oligarchs Alisher Usmanov and Igor Sechin, both allegedly close associates of Russian leader Vladimir Putin. Oleksandra Matviichuk, a Kyiv-based lawyer and head of the Center for Civil Liberties, called Durov’s position "very weak," and urged concrete improvements. Founder Pavel Durov says tech is meant to set you free The Russian invasion of Ukraine has been a driving force in markets for the past few weeks. Some people used the platform to organize ahead of the storming of the U.S. Capitol in January 2021, and last month Senator Mark Warner sent a letter to Durov urging him to curb Russian information operations on Telegram.
from ar


Telegram Domus Verus
FROM American