РАЗБОР "ПРОВЕРОК"

✔️ Предложение риэлтора и юриста Константина Каупуша по разбору косяков различных сервисов по проверкам недвижимости считаю очень своевременным и полезным: https://www.group-telegram.com/kaupush/98

📍 Просто “прогнать или пробить” по сервисам и базам сегодня мало…необходимо анализировать полученную информацию в совокупности…

📍 Риэлторы могут делать “пробивку по базам”, и вместе с тем у меня вопрос: смогут ли риэлторы грамотно искать, читать и осмыслить решения судов (тут ведь нужно знать и ГПК и СИД и судебную практику по конкретным спорам и много чего еще) ❓

Лично я вопросы “проверок” всегда делегирую лицам, которые на этом специализируются, и я за проверку в РУЧНОМ РЕЖИМЕ.

⚠️ В конце 2023 года группа риэлторов ИП провела эксперимент: заказала отчеты у трех известных юристов и двух крупных сервисов по проверкам по одному и тому же объекту…
Результаты решили не публиковать в общий доступ…отмечу лишь то, что содержащиеся в заключениях выводы, совпали только в двух случаях…

Считаю инициативу Константина полезной, но необходимо соблюсти 152-ФЗ !

Важно провести сделку не только выгодно, но и БЕЗОПАСНО !

А что думают коллеги по этому вопросу ?

Андрей Осипов пишет...

🤑 ПОРЯДОК ОПЛАТЫ по договору

✔️ Порядок оплаты по договору стороны вправе определить самостоятельно, и, он может быть определен в качестве существенного условия договора, например, в альтернативных цепочках стороны договариваются, что существенным условием является способ и порядок расчетов…

В договоре оказания услуг (ДОУ) с клиентом порядок расчетов также может быть указан как существенное условие.

⚠️ В ДОУ важно определить - что будет являться надлежащим исполнением договора и когда клиент обязан будет нам заплатить, например (если работаем от продавца):

после регистрации перехода права, но не ранее получения денежных средств за квартиру

☝️ В Москве часть АН, когда представляют продавца, работают “по схеме с обеспечительным платежом”, то есть принимают предоплату от покупателя, которая потом засчитывается в счет оплаты услуг продавцу, например:

Вначале принимают ОП от покупателя 150 т.р., а перед подписанием ДКП принимают от него “довнесение” 250 т.р.

“Нам важно получить комиссию до сделки…потому что бегать за клиентом после и судиться с ним мы не хотим… 20 лет практики научили нас так работать…
Да, если клиент не заплатит - можно обратиться в суд…но, уверяю, что, если Вы пройдете хотя бы один раз этот нелегкий путь - Вам однозначно не захочется его повторить…” - рассказывает руководитель одного из Московских АН

📝 Коллеги, а какой порядок оплаты в Вашем ДОУ ❓

Андрей Осипов пишет...

😡 УМОЛЧАЛ о ВАЖНОМ при заключении ДОГОВОРА

Добросовестное поведение предполагает, что Вы предоставляете контрагенту всю существенную информацию и детали, а он, полагаясь на неё, заключает с Вами договор.

✔️ ДГИ и арендатор заключили договор аренды нежилого помещения по результатм аукциона, при этом ДГИ умолчал о том, что помещение является объектом культурного наследия, поэтому арендатор не смог использовать его так как планировал.

Суд указал, что договор заключен под влиянием заблуждения, признал его недействительной сделкой по ст.178 ГК РФ и взыскал с ДГИ задаток, арендную плату и обеспечительный платеж.

Карточка дела:
https://kad.arbitr.ru/Card/427c8e21-bde7-46c6-b030-fffa270e3640

🤢 При совершении сделок с недвижимостью между физиками умолчание о важных и значимых обстоятельствах похоже становится обычном делом.

Примеров можно привести много 👇

В квартире был притон и продавали “наркоту”…жили алкоголики и.т.п…

Был залив, пожар либо иные проишествия, но дефекты умело замаскировали…

В квартире долго болел и умер онкопациент…

Квартира использовалась для противоправных действий…

Неадекватные соседи…

🤡 Когда впоследствии факты всплывают наружу – контрагент или его риэлтор пытаются прикрыться “извинительным незнанием”, мол не знали и не могли знать…

😏 “Мы ничего покупателю сообщать не будем…если обнаружат "изъян" - тогда и будем обсуждать” - распространенная позиция риэлтора продавца…

📝 Коллеги, прошу поделиться мнением по теме ❗️

Андрей Осипов пишет...

Недвижимость получена в порядке дарения за рубежом. Возникает ли доход?

Статья немного не поместилась в формат поста 🤷‍♀️. Кому интересно, читаем по ссылке.

➡️ Читать статью ⬅️

👮‍♀️ Налоговый ответ

🤔 Какие сведения по гражданскому состоянию (наличие/отсутствие брака) можно получить в МФЦ

📃 Основание. Приказ Минюста России от 01.10.2018 N 200 (ред. от 09.08.2023) "Об утверждении форм справок и иных документов, подтверждающих наличие или отсутствие фактов государственной регистрации актов гражданского состояния, и Правил заполнения форм справок и иных документов, подтверждающих наличие или отсутствие фактов государственной регистрации актов гражданского состояния" (Зарегистрировано в Минюсте России 02.10.2018 N 52299)

⬇️ К теме недвижимости можно отнести четыре формы (всего их пятнадцать). Многие, ну очень многие, допускают критическую ошибку, когда запрашивают эти сведения у продавца... просят получить Форму-15. Спойлер - эта форма актуальна только при условии, что продавец никогда в браке не был. А вот если был, то надо заказывать дополнительно другие формы.

⚠️ Важно
1️⃣ Проверка производится за период с момента достижения 16-ти летия. Это день рождения + один день. Например, если дата рождения заявителя 30.08.1984, то дата в справке будет 31.08.2000.
2️⃣ Форма-15 - содержит строку "Проверка проведена за период "с дата по дата". Это очень важная строка, на нее необходимо обращать особое внимание.
3️⃣ Количество справок зависит от количества изменений актов гражданского состояния (отсутствие брака, наличие брака).
4️⃣ Получаемые справки должны охватывать период приобретения права на объект недвижимости.
5️⃣ Операторы в МФЦ не усложняют себе жизнь изучением базы актов гражданского состояния и выдают заявителю то, то он попросил. Т.е. если вы придете и скажете мне нужна Форма-15, вам её без проблем дадут, но дадут только за тот период, для которого эта справка актуальна. Причем даже если заявитель был в браке дадут одну справку Формы-15, но с датами соответствующими названию этой. А справок то надо две!!! А для некоторых ситуаций даже больше. Подробнее в следующем пункте.
6️⃣ Если заявитель один раз был в браке и брак прекращен, то справок по Форме-15 надо получить две. Первая охватывает период с момента достижения 16-ти летия до даты регистрации брака. Вторая с даты расторжения брака и до даты подачи заявления на предоставление справки. Аналогично и для ситуации, когда человек был в браке два, три и т.д. раз. Для каждого периода своя справка. Единой справки не существует, хотя было бы очень удобно и дешевле.
7️⃣ Дешевле?! О да, мы привыкли все справки в МФЦ получать бесплатно, а тут нет, придётся заплатить за каждую справку по 200 руб. (актуальность госпошлины 2024 год).

✅Названия форм:
Форма-5. Справка о заключении брака (если брак действующий).
Форма-6. Справка о заключении брака. Отличие от Форма 5 - Вышеуказанный брак прекращен / расторгнут / признан недействительным.
Форма-7. Справка о расторжении брака.
Форма-15. Справка об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния.

⌛ Помним и знаем, что даже если продавец предоставит Форму-15 из которой будет следовать, что в брак он никогда не вступал, то это не означает, что вопрос совместной собственности на отчуждаемое имущество закрыт на 100%. Возможность регистрации брака на территории иностранного государства никто не отменял. Увы, но проверить данный факт не представляется возможным вообще никак. Поэтому в обязательном порядке не забываем отражать по тексту договора соответствующее заявление продавца о том, что отчуждаемое имущество приобретено вне брака, является его личной собственностью, согласие супруга на сделку не требуется.

🔥🔥🔥 КРАТКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ при РАСЧЕТАХ в “ЦЕПОЧКАХ”

1️⃣ Проверяйте каждую сделку на комплектность документов и на наличие ошибок (вычитка договора обязательна)

2️⃣ Каждый объект идентифицируйте в ДКП так как указано в ЕГРН

3️⃣ Не забудьте проверить ставил ли продавец “безличку”

4️⃣ Оплачивайте госпошлину по УИН, подробнее тут: https://dobrraion.ru/news/37531/

5️⃣ Используйте двойной тариф за ускорение регистрации согласно пп.15 п.1 ст.16 Закона № 218-ФЗ

☝️ Вопрос подачи доков через МФЦ или с использованием электронной регистрации Вы решаете самостоятельно, исходя из общей схемы сделок и индивидуальных особенностей…

Андрей Осипов пишет...

🕵️ “ХОЧЕШЬ КУПИТЬ - СТАНЬ ДЕТЕКТИВОМ” 🔎

Судебный юрист Артем Уманец дал небольшой комментарий по вопросу покупки сейчас квартиры на “вторичке” 👇

“Коллеги, почему Вы всё время пытаетесь наступить ногой в “го...но" 💩 ❓

📍 Минимизируйте риски - это значит избегайте любых необычных и нестандартных ситуаций !

📍 Цена Вашей сделки - должна быть средней по рынку, а источники Ваших денег легальные и чтобы их можно было подтвердить

📍 Расчеты проводите безналичным способом

⚠️ Заказывайте у специалистов полноценный юротчет с заключением и скринами

📍 Принимайте активное участие в осмотре квартиры и при необходимости привлекайте строителя - прораба:

🤢 Перед продажей квартиру и МОПы “причешут и упакуют”, могут замаскировать дефекты и недостатки…

📍 Постарайтесь получить у соседей и жителей дома доп.информацию по квартире и её жильцам

📍 Поговорите с участковым, который отвечает за дом…

⚠️ Устным заявлением и обещаниям не верьте…собирайте письменные доказательства на случай возможного спора в будущем

✔️ ВСЕ, абсолютно ВСЕ документы по сделке, включая и переписку с другой стороной и/или её риэлтором/юристом храните в отдельной папке

Станьте на время ДЕТЕКТИВОМ и помните, что 100% гарантию защиты от оспаривания при покупке вторички в Москве Вам никто не даст…”