Артем Цогоев | Недвижимость

🔥 Анализ Группы Компаний ФСК по паттернам возможной несостоятельности застройщиков. Замечу, что о ГК ФСК содержится очень мало информации. Это частный застройщик, который раскрывает свои финансовые анналы только кредитующим банкам, аудитору (аудиторская компания МТ Аудит, кстати, зайдите на их оф.сайт!) и рейтинговому агентству АКРА. Несмотря на периодически появляющиеся пресс-релизы о наличии у компании отчетности по МСФО, найти этот документ так и не удалось.

1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Сложно сделать однозначный вывод, из относительно последних новостей - выход в Узбекистан и Нижний Новгород.

2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. У меня были только отчеты по РСБУ головной компании ООО “ГК ФСК” и девелоперской дочки ООО “ФСК Девелопмент» за 2023 год. Это холдинговые компании, владеющие юридическими лицами, входящими в контур ФСК. Конкретно ООО «ФСК Девелопмент» владеет 59 дочерними компаниями, специализированными застройщиками. Общий долг ГК ФСК 14.5 млрд руб, а “ФСК Девелопмент” 19.26 млрд руб. По всей видимости, этот долг не включает проектное финансирование, при этом не исключен вариант, при котором кредитор “ФСК Девелопмент” - учредитель в лице ООО “ГК ФСК”. В пресс-релизе рейтингового агентства АКРА написано, что по итогам 2023 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей было равно 1,15х. Это в целом неплохо, но на основе имеющихся сведений выводы сделать, увы сложно.

3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Присутствует - у ФСК как минимум два проекта в секторе офисов - бизнес-центр класса В+ «Магистральная 12» (18,6 тыс. м2, в продаже) и бизнес-центр «Офис мечты» (70 тыс. м2), в котором ФСК планирует занять некоторое количество тыс. м2. А кроме того, пром.кластер в г. Зеленоград (80 тыс. м2) + технопарк в Молжаниново (20,7 тыс. м2)

4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Да. Компания имеет вертикально-интегрированную структуру, включающую собственного генподрядчика, проектное подразделение, несколько крупных производств стройматериалов, оператора связи, парк техники. Помимо прочего ФСК собирается строить сеть дата-центров…

5️⃣ Проблемы с госзаказами и кассовые разрывы. Сведений о кассовых разрывах у компании или у её дочек не обнаружено. Но вот госзаказы у ФСК есть. «Монолитное Строительное управление-1» (МСУ-1) с портфелем заказов 469 мрд.руб. на 2022 год

6️⃣ Затоваривание нераспроданным. Частично. По данным ДОМ.РФ у ФСК 1 036 тыс. м2 непроданной площади и 278 тыс. м2 в проектах с неоткрытыми продажами. Как известно, ФСК довольно давно развивает продажи в рассрочки в ряде проектов, что может нести дополнительный риск.

7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Не выявлено.

8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Собственный капитал ГК ФСК 2.23 млрд руб. при активах 16.85 млрд руб. (13.2%). Собственный капитал ФСК Девелопмент 6.48 млрд руб. при активах 30.72 млрд руб. (21.1%) - относительно приемлемый уровень. Хотя в этом тоже нужно разбираться.

9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. Не выявлено.

🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. Выявить не удалось (не значит, что этого нет) - тем более недавние кадровые перестановки намекают на то, что это может наблюдаться.

1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Да. По состоянию на I полугодие 2024 г. ФСК присутствует в следующих городах и регионах: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Калуга, Казань, Владивосток, Нижний Новгород, Узбекистан

1️⃣2️⃣ Проблемы контролирующих акционеров. Не выявлено.

🔻Итого: 7 баллов из 12 возможных (58.3%) - прежде всего по причине непрозрачности ФСК.

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией. У представителей компании есть возможность опровергнуть всё вышеизложенное - автор канала открыт для диалога.

www.group-telegram.com/br/atsogoev.com/6835

1.4K viewsedited  Nov 27 at 05:22

🔥 Анализ Группы Компаний ФСК по паттернам возможной несостоятельности застройщиков. Замечу, что о ГК ФСК содержится очень мало информации. Это частный застройщик, который раскрывает свои финансовые анналы только кредитующим банкам, аудитору (аудиторская компания МТ Аудит, кстати, зайдите на их оф.сайт!) и рейтинговому агентству АКРА. Несмотря на периодически появляющиеся пресс-релизы о наличии у компании отчетности по МСФО, найти этот документ так и не удалось.

1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Сложно сделать однозначный вывод, из относительно последних новостей - выход в Узбекистан и Нижний Новгород.

2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. У меня были только отчеты по РСБУ головной компании ООО “ГК ФСК” и девелоперской дочки ООО “ФСК Девелопмент» за 2023 год. Это холдинговые компании, владеющие юридическими лицами, входящими в контур ФСК. Конкретно ООО «ФСК Девелопмент» владеет 59 дочерними компаниями, специализированными застройщиками. Общий долг ГК ФСК 14.5 млрд руб, а “ФСК Девелопмент” 19.26 млрд руб. По всей видимости, этот долг не включает проектное финансирование, при этом не исключен вариант, при котором кредитор “ФСК Девелопмент” - учредитель в лице ООО “ГК ФСК”. В пресс-релизе рейтингового агентства АКРА написано, что по итогам 2023 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей было равно 1,15х. Это в целом неплохо, но на основе имеющихся сведений выводы сделать, увы сложно.

3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Присутствует - у ФСК как минимум два проекта в секторе офисов - бизнес-центр класса В+ «Магистральная 12» (18,6 тыс. м2, в продаже) и бизнес-центр «Офис мечты» (70 тыс. м2), в котором ФСК планирует занять некоторое количество тыс. м2. А кроме того, пром.кластер в г. Зеленоград (80 тыс. м2) + технопарк в Молжаниново (20,7 тыс. м2)

4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Да. Компания имеет вертикально-интегрированную структуру, включающую собственного генподрядчика, проектное подразделение, несколько крупных производств стройматериалов, оператора связи, парк техники. Помимо прочего ФСК собирается строить сеть дата-центров…

5️⃣ Проблемы с госзаказами и кассовые разрывы. Сведений о кассовых разрывах у компании или у её дочек не обнаружено. Но вот госзаказы у ФСК есть. «Монолитное Строительное управление-1» (МСУ-1) с портфелем заказов 469 мрд.руб. на 2022 год

6️⃣ Затоваривание нераспроданным. Частично. По данным ДОМ.РФ у ФСК 1 036 тыс. м2 непроданной площади и 278 тыс. м2 в проектах с неоткрытыми продажами. Как известно, ФСК довольно давно развивает продажи в рассрочки в ряде проектов, что может нести дополнительный риск.

7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Не выявлено.

8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Собственный капитал ГК ФСК 2.23 млрд руб. при активах 16.85 млрд руб. (13.2%). Собственный капитал ФСК Девелопмент 6.48 млрд руб. при активах 30.72 млрд руб. (21.1%) - относительно приемлемый уровень. Хотя в этом тоже нужно разбираться.

9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. Не выявлено.

🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. Выявить не удалось (не значит, что этого нет) - тем более недавние кадровые перестановки намекают на то, что это может наблюдаться.

1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Да. По состоянию на I полугодие 2024 г. ФСК присутствует в следующих городах и регионах: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Калуга, Казань, Владивосток, Нижний Новгород, Узбекистан

1️⃣2️⃣ Проблемы контролирующих акционеров. Не выявлено.

🔻Итого: 7 баллов из 12 возможных (58.3%) - прежде всего по причине непрозрачности ФСК.

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией. У представителей компании есть возможность опровергнуть всё вышеизложенное - автор канала открыт для диалога.

BY Артем Цогоев | Недвижимость