🧖♀️Термальный комплекс в Новой Москве: нездоровая инвестиционная канитель.
🏗 На днях пришла новость: девелопер А101 получил разрешение на строительство термального комплекса Green Flow Park Scandinavia в ЖК «Скандинавия». Объект площадью 5700 м² с двумя наземными и одним подземным этажом будет включать термальные зоны, бассейны, сауны, релакс-зоны и тренажерный зал. Ввод в эксплуатацию запланирован на конец 2025 года (я не уверен, что это реалистичный план).
📑 Как я понял, оператором термального комплекса Green Flow Park Scandinavia является компания Green Flow (ООО "АНТЕРРА"), которая уже управляет объектами в Сочи и Санкт-Петербурге, внедряя «хилинг-концепцию, ориентированную на оздоровление и релаксацию». В Green Flow Park Scandinavia привлекаются средства частных инвесторов, как я понял, через агента по привлечению, некое ООО «Инвестиционная Система».
💼 Итак, для привлечения инвестиций якобы был создан ЗПИФ под управлением УК «Гамма Групп» (кстати, хорошая УК), паи которого якобы уже торгуются на Московской бирже. ЗПИФ должен был называться «Термальный комплекс «Грин Флоу Парк Скандинавия». На сайте УК «Гамма Групп» я такого ЗПИФ не нашел.
💰 Предполагалось, что ЗПИФ должен был быть предназначен для квалифицированных инвесторов, минимальный порог должен был составлять от 6 млн, при цене пая от 5780. Доходность инвесторов заявлялась на уровне 34-38,3% годовых, из которых ежеквартальные выплаты промежуточного дохода по паям должны были составлять 11%, доход от переоценки актива от 4 до 8,3%. А ещё был некий дисконт в 19%, с которым инвесторы входили в проект, покупая паи на стадии строительства Green Flow Park Scandinavia.
⚠️ С некоторыми усилиями я нашел финансовую модель проекта… Судя по ней, инициатором прогнозируется рост стоимости объекта с 1,35 млрд. в 2024 году до 4,81 млрд к 2031 году, что означает увеличение цены 1 м2 объекта с 236,8 тыс. руб. до 820,5 тыс. руб. — более чем в 3,5 раза за 7 лет. Такой рост выглядит чрезмерно оптимистичным! Особенно если учесть локацию, площадь и функциональное назначение объекта.
📊 Операционные показатели проекта также вызывают смутные сомнения: планируется 95 тыс. посещений термальной зоны в год, что требуют стабильного ежедневного потока посетителей (260 посещений в день) - я не знаю, насколько это реально. Понятно, что представители Green Flow считают это реалистичным.
👀 Обратило на себя внимание повсеместное использование термина «гарантированная доходность» и «гарантии» на вебинарах, напомню, что регулятор в лице ЦБ РФ прямо указывает на недопустимость таких формулировок для ЗПИФов.
❓Остаются неясными юридические взаимоотношения между А101, Green Flow и УК ЗПИФ «Гамма Групп». У проектной компании застройщика А101, ООО «Проект Град», и ООО «Грин Флоу Парк Скандинавия» (не ЗПИФ, а ООО) существует действующий договор аренды с правом выкупа и платежом 6,6 млн. Однако, из документов остается неясным кто фактически финансирует строительство? А101 или Green Flow (ООО "АНТЕРРА")? Что произойдет, если ЗПИФ не сможет привлечь достаточно средств? Как готовый объект недвижимости попадет в ЗПИФ…?
🚩 Подводя итог: проект демонстрирует многочисленные признаки плохо проработанного инвестиционного предложения с непрозрачной структурой, отсутствием подтверждения существования заявленного ЗПИФ, чрезмерно оптимистичными прогнозами операционных показателей, доходности и ростом стоимости. Сочетание этих факторов указывает на высокие инвестиционные риски и необходимость тщательной проверки перед принятием решения о вложении средств.
⚠️ Вот уж точно - не является рекламой инвестиционной рекомендацией!
🧖♀️Термальный комплекс в Новой Москве: нездоровая инвестиционная канитель.
🏗 На днях пришла новость: девелопер А101 получил разрешение на строительство термального комплекса Green Flow Park Scandinavia в ЖК «Скандинавия». Объект площадью 5700 м² с двумя наземными и одним подземным этажом будет включать термальные зоны, бассейны, сауны, релакс-зоны и тренажерный зал. Ввод в эксплуатацию запланирован на конец 2025 года (я не уверен, что это реалистичный план).
📑 Как я понял, оператором термального комплекса Green Flow Park Scandinavia является компания Green Flow (ООО "АНТЕРРА"), которая уже управляет объектами в Сочи и Санкт-Петербурге, внедряя «хилинг-концепцию, ориентированную на оздоровление и релаксацию». В Green Flow Park Scandinavia привлекаются средства частных инвесторов, как я понял, через агента по привлечению, некое ООО «Инвестиционная Система».
💼 Итак, для привлечения инвестиций якобы был создан ЗПИФ под управлением УК «Гамма Групп» (кстати, хорошая УК), паи которого якобы уже торгуются на Московской бирже. ЗПИФ должен был называться «Термальный комплекс «Грин Флоу Парк Скандинавия». На сайте УК «Гамма Групп» я такого ЗПИФ не нашел.
💰 Предполагалось, что ЗПИФ должен был быть предназначен для квалифицированных инвесторов, минимальный порог должен был составлять от 6 млн, при цене пая от 5780. Доходность инвесторов заявлялась на уровне 34-38,3% годовых, из которых ежеквартальные выплаты промежуточного дохода по паям должны были составлять 11%, доход от переоценки актива от 4 до 8,3%. А ещё был некий дисконт в 19%, с которым инвесторы входили в проект, покупая паи на стадии строительства Green Flow Park Scandinavia.
⚠️ С некоторыми усилиями я нашел финансовую модель проекта… Судя по ней, инициатором прогнозируется рост стоимости объекта с 1,35 млрд. в 2024 году до 4,81 млрд к 2031 году, что означает увеличение цены 1 м2 объекта с 236,8 тыс. руб. до 820,5 тыс. руб. — более чем в 3,5 раза за 7 лет. Такой рост выглядит чрезмерно оптимистичным! Особенно если учесть локацию, площадь и функциональное назначение объекта.
📊 Операционные показатели проекта также вызывают смутные сомнения: планируется 95 тыс. посещений термальной зоны в год, что требуют стабильного ежедневного потока посетителей (260 посещений в день) - я не знаю, насколько это реально. Понятно, что представители Green Flow считают это реалистичным.
👀 Обратило на себя внимание повсеместное использование термина «гарантированная доходность» и «гарантии» на вебинарах, напомню, что регулятор в лице ЦБ РФ прямо указывает на недопустимость таких формулировок для ЗПИФов.
❓Остаются неясными юридические взаимоотношения между А101, Green Flow и УК ЗПИФ «Гамма Групп». У проектной компании застройщика А101, ООО «Проект Град», и ООО «Грин Флоу Парк Скандинавия» (не ЗПИФ, а ООО) существует действующий договор аренды с правом выкупа и платежом 6,6 млн. Однако, из документов остается неясным кто фактически финансирует строительство? А101 или Green Flow (ООО "АНТЕРРА")? Что произойдет, если ЗПИФ не сможет привлечь достаточно средств? Как готовый объект недвижимости попадет в ЗПИФ…?
🚩 Подводя итог: проект демонстрирует многочисленные признаки плохо проработанного инвестиционного предложения с непрозрачной структурой, отсутствием подтверждения существования заявленного ЗПИФ, чрезмерно оптимистичными прогнозами операционных показателей, доходности и ростом стоимости. Сочетание этих факторов указывает на высокие инвестиционные риски и необходимость тщательной проверки перед принятием решения о вложении средств.
⚠️ Вот уж точно - не является рекламой инвестиционной рекомендацией!
As such, the SC would like to remind investors to always exercise caution when evaluating investment opportunities, especially those promising unrealistically high returns with little or no risk. Investors should also never deposit money into someone’s personal bank account if instructed. On February 27th, Durov posted that Channels were becoming a source of unverified information and that the company lacks the ability to check on their veracity. He urged users to be mistrustful of the things shared on Channels, and initially threatened to block the feature in the countries involved for the length of the war, saying that he didn’t want Telegram to be used to aggravate conflict or incite ethnic hatred. He did, however, walk back this plan when it became clear that they had also become a vital communications tool for Ukrainian officials and citizens to help coordinate their resistance and evacuations. In December 2021, Sebi officials had conducted a search and seizure operation at the premises of certain persons carrying out similar manipulative activities through Telegram channels. The regulator said it has been undertaking several campaigns to educate the investors to be vigilant while taking investment decisions based on stock tips. Pavel Durov, Telegram's CEO, is known as "the Russian Mark Zuckerberg," for co-founding VKontakte, which is Russian for "in touch," a Facebook imitator that became the country's most popular social networking site.
from ca
