Движ про недвиж

Разбор участка: гигантская площадка РЖД на Павелецкой 👀

Вдоль железной дороги расположился крупный участок, где мэрия разрешила построить около 800 тысяч недвижки, из них 560 тыс жилья = около 6000 квартир. Огромный объём для центра Москвы, поэтому должен получиться интересный разбор.

Пока подробностей мало. Участок принадлежит РЖД, но вероятно строить будет кто-то из крупных застройщиков. Кто это будет и какой сделают проект – нет даже слухов.

Плюсы локации
✅ Почти Центр. Участок прямо на границе с ЦАО. До Кремля по линейке 3,5 км. На авто до Садового менее 10 минут. А вот поездка от ТТК или Кремля, если кому это важно, займёт 20-25 мин. Что уже к уникальным плюсам отнести не можем. Да, до метро далеко. В среднем идти придётся минут 20. Но, у восточной границы участка ж/д ст. «Дербеневская». Через которую в 2028 г. пойдёт МЦД-5, с переходами на ключевые ветки метро.

✅ Если участок интегрируют с застройкой соседнего ЖК «Павелецкая Сити», сделав локацию проницаемой, это даст доступ к действующей инфраструктуре. Как соседей, так и городской. Тогда, в зависимости от края участка, можно будет за 15 мин. дойти до трёх школьных корпусов, садиков, фитнеса с бассейном, поликлиники и пары вуз, например РЭА имени Плеханова. Но пока это только гадания. Участок большой, вытянут на 1 км. Оценивать пешую доступность рано.

✅ Локация у Павелецкого вкз., и вообще весь Даниловский район – это глобальная перестройка. Сейчас и в перспективе. От ЗИЛа, до Павелецкой. И с позиции обновления фонда – это плюс. Поэтому зафиксируем, как точку роста, с горизонтом раскрытия 10+ лет. А вот о минусах такого бурлящего котла, будет ниже.

Минусы
❌ 1-я линия ж/д, с электричками, поездами Павелецкого вкз. и аэроэкспрессами. Шумно, вид из окна так себе… Типичный покупатель квартиры в центре Москвы на такое не готов соглашаться.

❌ Не ждите уюта и комфорта. Городская инфраструктура всегда будет далеко. Новую, бесплатную, строить тут никто не спешит. Гулять вне ЖК здесь просто негде. В парки – только транспортом. Дербеневская набережная – по сути, дорога. Вокруг ещё годами будут стройки, остатки промки, складов и прочих неэстетичных соседей.

❌ Участок добавляется в кипящий «котёл» застройки у Павелецкой. Помимо соседей, здесь уже строятся ERA, Taller, за ними Хай Лайф, Voxhall, Павелецкая Сити, OPUS, MYPRIORITY Paveletskaya и другие. Плюс готовится старт волнистого небоскрёба на Жуковом пер., 21, и будет ещё пучок участков под застройку и КРТ. Суммарно, 1,5 млн. м² жилья и офисов. Даже без учёта проектов района за рекой, конкуренция очень плотная.

❌ Дорожная сеть и перспективы. Все эти новые метры пытаются выплеснуть на старую, узкую дорожную сеть. Большинство дорог здесь в одну полосу на направление. Та же Дубинская улица, на которую сядет Павелецкая Сити и этот новый проект, всего в 2 полосы. Причём одна из них — трамвайные пути с остановками. А про планы модернизации дорог здесь, мы не слышали.

📌 Наша оценка: подойдёт молодым и бездетным. Идеальный покупатель – карьерист из офисов, которых на районе множество. Но могут заинтересоваться и любители халявы – из-за высокой конкуренции и не самой удачной локации, ценник наверняка будет симпатичным для района на границе ЦАО. Ждём конкретики.

#разбор_участка

www.group-telegram.com/ca/dvizhpronedvizh.com/3866

24.3K viewsedited  Dec 24, 2023 at 10:46

Разбор участка: гигантская площадка РЖД на Павелецкой 👀

Вдоль железной дороги расположился крупный участок, где мэрия разрешила построить около 800 тысяч недвижки, из них 560 тыс жилья = около 6000 квартир. Огромный объём для центра Москвы, поэтому должен получиться интересный разбор.

Пока подробностей мало. Участок принадлежит РЖД, но вероятно строить будет кто-то из крупных застройщиков. Кто это будет и какой сделают проект – нет даже слухов.

Плюсы локации
✅ Почти Центр. Участок прямо на границе с ЦАО. До Кремля по линейке 3,5 км. На авто до Садового менее 10 минут. А вот поездка от ТТК или Кремля, если кому это важно, займёт 20-25 мин. Что уже к уникальным плюсам отнести не можем. Да, до метро далеко. В среднем идти придётся минут 20. Но, у восточной границы участка ж/д ст. «Дербеневская». Через которую в 2028 г. пойдёт МЦД-5, с переходами на ключевые ветки метро.

✅ Если участок интегрируют с застройкой соседнего ЖК «Павелецкая Сити», сделав локацию проницаемой, это даст доступ к действующей инфраструктуре. Как соседей, так и городской. Тогда, в зависимости от края участка, можно будет за 15 мин. дойти до трёх школьных корпусов, садиков, фитнеса с бассейном, поликлиники и пары вуз, например РЭА имени Плеханова. Но пока это только гадания. Участок большой, вытянут на 1 км. Оценивать пешую доступность рано.

✅ Локация у Павелецкого вкз., и вообще весь Даниловский район – это глобальная перестройка. Сейчас и в перспективе. От ЗИЛа, до Павелецкой. И с позиции обновления фонда – это плюс. Поэтому зафиксируем, как точку роста, с горизонтом раскрытия 10+ лет. А вот о минусах такого бурлящего котла, будет ниже.

Минусы
❌ 1-я линия ж/д, с электричками, поездами Павелецкого вкз. и аэроэкспрессами. Шумно, вид из окна так себе… Типичный покупатель квартиры в центре Москвы на такое не готов соглашаться.

❌ Не ждите уюта и комфорта. Городская инфраструктура всегда будет далеко. Новую, бесплатную, строить тут никто не спешит. Гулять вне ЖК здесь просто негде. В парки – только транспортом. Дербеневская набережная – по сути, дорога. Вокруг ещё годами будут стройки, остатки промки, складов и прочих неэстетичных соседей.

❌ Участок добавляется в кипящий «котёл» застройки у Павелецкой. Помимо соседей, здесь уже строятся ERA, Taller, за ними Хай Лайф, Voxhall, Павелецкая Сити, OPUS, MYPRIORITY Paveletskaya и другие. Плюс готовится старт волнистого небоскрёба на Жуковом пер., 21, и будет ещё пучок участков под застройку и КРТ. Суммарно, 1,5 млн. м² жилья и офисов. Даже без учёта проектов района за рекой, конкуренция очень плотная.

❌ Дорожная сеть и перспективы. Все эти новые метры пытаются выплеснуть на старую, узкую дорожную сеть. Большинство дорог здесь в одну полосу на направление. Та же Дубинская улица, на которую сядет Павелецкая Сити и этот новый проект, всего в 2 полосы. Причём одна из них — трамвайные пути с остановками. А про планы модернизации дорог здесь, мы не слышали.

📌 Наша оценка: подойдёт молодым и бездетным. Идеальный покупатель – карьерист из офисов, которых на районе множество. Но могут заинтересоваться и любители халявы – из-за высокой конкуренции и не самой удачной локации, ценник наверняка будет симпатичным для района на границе ЦАО. Ждём конкретики.

#разбор_участка

BY Движ про недвиж