Московская областная дума приняла закон, запрещающий работу алкомаркетов с входами со стороны дворов многоквартирных домов.
Запретами в Вологодской области, (время продажи алкоголя в розничных точках можно продать толькос 12:00 до 14:00, а в помещениях с многоквартирными домами - вообще нельзя) дело не ограничилось.
Такие запреты снижают рентабельность не только алкомаркетов, но и продуктовых магазинов. Для приемлемого уровня прибыли им важна алкогольная лицензия. Еще одна угроза для инвесторов в стрит-ритейл.
Можно порадоваться что люди будут здоровее. Но мне кажется потребление алкоголя в первую очередь не от времени работы магазинов зависит.
Запреты приведут к снижению доходности помещений, ротации арендаторов, закрытию части магазинов в которые многие не за алкоголем ходят.
@yeltsovm
Запретами в Вологодской области, (время продажи алкоголя в розничных точках можно продать толькос 12:00 до 14:00, а в помещениях с многоквартирными домами - вообще нельзя) дело не ограничилось.
Такие запреты снижают рентабельность не только алкомаркетов, но и продуктовых магазинов. Для приемлемого уровня прибыли им важна алкогольная лицензия. Еще одна угроза для инвесторов в стрит-ритейл.
Можно порадоваться что люди будут здоровее. Но мне кажется потребление алкоголя в первую очередь не от времени работы магазинов зависит.
Запреты приведут к снижению доходности помещений, ротации арендаторов, закрытию части магазинов в которые многие не за алкоголем ходят.
@yeltsovm
Бали. Где происходит настоящая магия.
Моя супруга и партнер практически во всех делах - Люба - в очередной раз затевает интересное мероприятие.
Мы с ней и нашей командой, друзьями объехали больше 20 стран. У нас было много совместных поездок — от горных восхождений до морских путешествий.
И каждый раз эти поездки становились чем-то большим, чем просто путешествием. Мы видели, как люди возвращались другими. С ясностью, с ресурсом, с внутренней силой.
В этом году Люба проводит ретрит на Бали — место, которое сама давно мечтала посетить. Я буду с ней, а вести ретрит она будет вместе с удивительным человеком — энерготерапевтом и проводником Мариной.
Это не просто отдых. Это глубокое путешествие, где соединяются бизнес и духовность, личные смыслы и внешние цели. Участники будут работать со своими внутренними силами, прорабатывать личную и бизнес-стратегию, наполняться энергией и восстанавливать баланс.
📍 Если вы давно искали возможность остановиться, замедлиться и заглянуть внутрь себя — это ваш шанс. Через Десять дней мы уже будем на Бали.
Пишите Любе напрямую — она расскажет все детали. Это может стать вашей настоящей точкой перезагрузки.
Для тех кто с нами не очень хорошо знаком, добавлю: гарантированных механизмов и скриптов по увеличению дохода в Х раз и суперпрорывов не будет. Не будет очередного укола адреналина и ударов дефибриллятором чтобы усталая тушка наконец-то стала настоящим достигатором. Это не та дверь.
Совсем наоборот. Будем искать не резервы, а радость и баланс между столь необходимыми результатами и личными ценностями. Искать внутри. Только там где и есть настоящая радость. И там где мы не всегда умеем находить. В себе. Так чтобы не приходилось подхлестывать себя: «вот ещё немного напрягусь, пожертвую собой, временем и наконец - то буду заниматься тем что приносит радость».
@yeltsovm
Моя супруга и партнер практически во всех делах - Люба - в очередной раз затевает интересное мероприятие.
Мы с ней и нашей командой, друзьями объехали больше 20 стран. У нас было много совместных поездок — от горных восхождений до морских путешествий.
И каждый раз эти поездки становились чем-то большим, чем просто путешествием. Мы видели, как люди возвращались другими. С ясностью, с ресурсом, с внутренней силой.
В этом году Люба проводит ретрит на Бали — место, которое сама давно мечтала посетить. Я буду с ней, а вести ретрит она будет вместе с удивительным человеком — энерготерапевтом и проводником Мариной.
Это не просто отдых. Это глубокое путешествие, где соединяются бизнес и духовность, личные смыслы и внешние цели. Участники будут работать со своими внутренними силами, прорабатывать личную и бизнес-стратегию, наполняться энергией и восстанавливать баланс.
📍 Если вы давно искали возможность остановиться, замедлиться и заглянуть внутрь себя — это ваш шанс. Через Десять дней мы уже будем на Бали.
Пишите Любе напрямую — она расскажет все детали. Это может стать вашей настоящей точкой перезагрузки.
Для тех кто с нами не очень хорошо знаком, добавлю: гарантированных механизмов и скриптов по увеличению дохода в Х раз и суперпрорывов не будет. Не будет очередного укола адреналина и ударов дефибриллятором чтобы усталая тушка наконец-то стала настоящим достигатором. Это не та дверь.
Совсем наоборот. Будем искать не резервы, а радость и баланс между столь необходимыми результатами и личными ценностями. Искать внутри. Только там где и есть настоящая радость. И там где мы не всегда умеем находить. В себе. Так чтобы не приходилось подхлестывать себя: «вот ещё немного напрягусь, пожертвую собой, временем и наконец - то буду заниматься тем что приносит радость».
@yeltsovm
Fizika Development приобрела у ЛСР 4,7 га на Матисовом острове под жилой проект бизнес-класса.
У участка любопытная и непростая история. Когда-то он принадлежал Фольгопрокатному заводу.
И мне лично место хорошо знакомо: в самом начале своей трудовой карьеры я умудрился удачно выкупить и перепродать пакет акций завода. Веселые были времена…
После того как участок за долги достался Банку Зенит (структура Татнефти) мы с командой длительное время занимались его реализацией.
С одной стороны - на 4,7 га есть где развернуться, близость воды, исторический центр (хоть и самая его окраина). Выйти на цену продажи жилья в 400 тыс руб за метр (и даже выше) можно, но у локации есть и недостатки - граничит с предприятиями стратегической важности, промышленное окружение, психиатрическая больница, виды (частично) - будут, доступа к воде - нет. Если ничего не поменялось, то причал и дорога вдоль него останется в собственности судостроителей.
Заявленные Fizika Development 70,7 тыс. метров жилья - хороший результат. По нашим предварительным расчетам получалось 60 тыс. метров плюс 20 тыс. метров коммерческих площадей.
Исходя из альтернативных предложений и хода переговоров в 2021 году участок был продан компании ЛСР ориентировочно за 2,3-2,4 млрд. руб.
Оценку текущей сделки в 7 млрд. руб. считаю несколько завышенной, особенно если она оплачена живыми деньгами. Это верхняя граница. Все-таки 80 тыс. рублей за метр возводимой площади в текущих условиях и при нынешних кредитных ставках - слишком смело.
@yeltsovm
У участка любопытная и непростая история. Когда-то он принадлежал Фольгопрокатному заводу.
И мне лично место хорошо знакомо: в самом начале своей трудовой карьеры я умудрился удачно выкупить и перепродать пакет акций завода. Веселые были времена…
После того как участок за долги достался Банку Зенит (структура Татнефти) мы с командой длительное время занимались его реализацией.
С одной стороны - на 4,7 га есть где развернуться, близость воды, исторический центр (хоть и самая его окраина). Выйти на цену продажи жилья в 400 тыс руб за метр (и даже выше) можно, но у локации есть и недостатки - граничит с предприятиями стратегической важности, промышленное окружение, психиатрическая больница, виды (частично) - будут, доступа к воде - нет. Если ничего не поменялось, то причал и дорога вдоль него останется в собственности судостроителей.
Заявленные Fizika Development 70,7 тыс. метров жилья - хороший результат. По нашим предварительным расчетам получалось 60 тыс. метров плюс 20 тыс. метров коммерческих площадей.
Исходя из альтернативных предложений и хода переговоров в 2021 году участок был продан компании ЛСР ориентировочно за 2,3-2,4 млрд. руб.
Оценку текущей сделки в 7 млрд. руб. считаю несколько завышенной, особенно если она оплачена живыми деньгами. Это верхняя граница. Все-таки 80 тыс. рублей за метр возводимой площади в текущих условиях и при нынешних кредитных ставках - слишком смело.
@yeltsovm
Как и ожидалось (после повышения компенсации от Минфина за выдачу льготной ипотеки) Сбербанк понизил комиссию за выдачу семейной ипотеки.
Из хорошего: комиссия закладывались в цену квартир. С ее снижением цены новостроек , приобретаемых по семейной ипотеке приблизятся к минимальной стоимости (как за живые деньги).
Остальные крупные игроки тоже снизят комиссию, увеличится объем выдачи семейной ипотеки (потенциально - выше уровня выдачи четвертого квартала), вырастет объем продаж.
Из минусов - комиссия сохраняется, хоть и снизилась в 2-3 раза.
@yeltsovm
Из хорошего: комиссия закладывались в цену квартир. С ее снижением цены новостроек , приобретаемых по семейной ипотеке приблизятся к минимальной стоимости (как за живые деньги).
Остальные крупные игроки тоже снизят комиссию, увеличится объем выдачи семейной ипотеки (потенциально - выше уровня выдачи четвертого квартала), вырастет объем продаж.
Из минусов - комиссия сохраняется, хоть и снизилась в 2-3 раза.
@yeltsovm
Итоги недели: сдержанный оптимизм.
На вторичном рынке Петербурга сохраняются прежние тренды. Предложение в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) снизилось за неделю на 0,4%. (С начала месяца уже минус 0,7%). Не то чтобы значимые изменения, но этот тренд продолжается много месяцев подряд, и вот-вот в продаже (по данным ЦИАН) будет меньше 22 тыс. квартир. Для Петербурга это мало.
Покупатели относительно активны. Вновь выставляемые объекты вызывают все больше интереса.
Еще одна важная тенденция: усиливается интерес к объектам, которые несколько месяцев назад мы бы сочли абсолютным неликвидом и причислили к аутсайдерам. Например, к студиям нестандартно большого размера, к квартирам бизнес-класса, которые долго находились в экспозиции.
При этом явной реакции на позитивные геополитическое новости не наблюдается. Тем не менее при дальнейшем улучшении обстановки (окончание СВО, отмена санкций, снижение ключевой ставки) именно вторичный рынок первым отреагирует ростом цен.
Предложение и так низкое, поводов для его увеличения не наблюдается. А дополнительное усиление спроса точно развернет рынок. Скажется и разгон инфляции. Да, разумеется рост не перекроет инфляцию, но уверенности, что мы прошли на вторичке нижнюю точку, все больше.
Для рынка новостроек одно из главных событий - понижение Сбербанком комисси за выдачу семейной ипотеки. Можно ожидать аналогичных шагов и от других крупных игроков. Это приведет к росту выдачи ипотеки и увеличению объемов продаж девелоперов.
Даже без учета фактора комиссии объм семейной ипотеки в феврале уже ощутимо растет, на 13 февраля в РФ выдано 66,5 млрд рублей. Это примерно плюс 65% к показателям января. Пока слабее, чем в ноябре-декабре прошлого года, но уже близко.
Кстати, проблем из-за введения ипотечного стандарта станет меньше: удорожание квартир, приобретаемых с помощью семейной ипотеки, уже не так будет бросаться в глаза.
Еще отмечу фокусировку застройщиков на нераспроданных остатках. Объекты в сданных домах, по которым раскрыты эскроу-счета - это, по сути, зависшая чистая прибыль, которую необходимо оперативно извлекать, продавая объекты. Здесь актуальна полная подготовка квартир к переезду, отделка, продажи с использованием трейд-ин и т.д.
На рынке аренды впервые за длительное время (по-сути - с начала осени) произошло снижение объема предложения. По данным ЦИАН - минус 3,1%, Авито - минус 1,4% за неделю. Для рынка аренды это не много, но важен сам факт. Возможно, это сигнал об окончании тренда на рост предложения и балансировке рынка.
@yeltsovm
На вторичном рынке Петербурга сохраняются прежние тренды. Предложение в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) снизилось за неделю на 0,4%. (С начала месяца уже минус 0,7%). Не то чтобы значимые изменения, но этот тренд продолжается много месяцев подряд, и вот-вот в продаже (по данным ЦИАН) будет меньше 22 тыс. квартир. Для Петербурга это мало.
Покупатели относительно активны. Вновь выставляемые объекты вызывают все больше интереса.
Еще одна важная тенденция: усиливается интерес к объектам, которые несколько месяцев назад мы бы сочли абсолютным неликвидом и причислили к аутсайдерам. Например, к студиям нестандартно большого размера, к квартирам бизнес-класса, которые долго находились в экспозиции.
При этом явной реакции на позитивные геополитическое новости не наблюдается. Тем не менее при дальнейшем улучшении обстановки (окончание СВО, отмена санкций, снижение ключевой ставки) именно вторичный рынок первым отреагирует ростом цен.
Предложение и так низкое, поводов для его увеличения не наблюдается. А дополнительное усиление спроса точно развернет рынок. Скажется и разгон инфляции. Да, разумеется рост не перекроет инфляцию, но уверенности, что мы прошли на вторичке нижнюю точку, все больше.
Для рынка новостроек одно из главных событий - понижение Сбербанком комисси за выдачу семейной ипотеки. Можно ожидать аналогичных шагов и от других крупных игроков. Это приведет к росту выдачи ипотеки и увеличению объемов продаж девелоперов.
Даже без учета фактора комиссии объм семейной ипотеки в феврале уже ощутимо растет, на 13 февраля в РФ выдано 66,5 млрд рублей. Это примерно плюс 65% к показателям января. Пока слабее, чем в ноябре-декабре прошлого года, но уже близко.
Кстати, проблем из-за введения ипотечного стандарта станет меньше: удорожание квартир, приобретаемых с помощью семейной ипотеки, уже не так будет бросаться в глаза.
Еще отмечу фокусировку застройщиков на нераспроданных остатках. Объекты в сданных домах, по которым раскрыты эскроу-счета - это, по сути, зависшая чистая прибыль, которую необходимо оперативно извлекать, продавая объекты. Здесь актуальна полная подготовка квартир к переезду, отделка, продажи с использованием трейд-ин и т.д.
На рынке аренды впервые за длительное время (по-сути - с начала осени) произошло снижение объема предложения. По данным ЦИАН - минус 3,1%, Авито - минус 1,4% за неделю. Для рынка аренды это не много, но важен сам факт. Возможно, это сигнал об окончании тренда на рост предложения и балансировке рынка.
@yeltsovm
Стало известно как минимум об одном претенденте на покупку «Крестов». Это глава концертного агентства PMI Евгений Финкельштейн, сообщает РБК.
21 февраля подведут итоги торгов; стартовая цена установлена на невысоком (гарантированно проходном) уровне.
Кроме того, такие торги редко проводят без предварительного анализа и подтверждения участия со стороны потенциальных инвесторов. В том числе с кем-то из крупных системных игроков, имеющих доступ к дешевому капиталу или госфинансированию. Посмотрим, кто (и в чьих интересах) будет выкупать объект.
Пока имеем лишнее подтверждение того что торги состоятся.
Исходя из заявленных вариантов использования «организовать на территории «Крестов» «Музей добра и зла», а часть площадей задействовать под фестивали и концертную площадку» прослеживается все тот же тезис о том, что развивать объект и извлекать прибыль будет непросто.
@yeltsovm
21 февраля подведут итоги торгов; стартовая цена установлена на невысоком (гарантированно проходном) уровне.
Кроме того, такие торги редко проводят без предварительного анализа и подтверждения участия со стороны потенциальных инвесторов. В том числе с кем-то из крупных системных игроков, имеющих доступ к дешевому капиталу или госфинансированию. Посмотрим, кто (и в чьих интересах) будет выкупать объект.
Пока имеем лишнее подтверждение того что торги состоятся.
Исходя из заявленных вариантов использования «организовать на территории «Крестов» «Музей добра и зла», а часть площадей задействовать под фестивали и концертную площадку» прослеживается все тот же тезис о том, что развивать объект и извлекать прибыль будет непросто.
@yeltsovm
Telegram
РБК. Новости. Главное
Совладелец билетного сервиса Kassir.ru, глава концертного агентства PMI Евгений Финкельштейн участвует в аукционе на историческое здание СИЗО «Кресты» в Петербурге. Об этом он рассказал РБК.
В случае победы Финкельштейн планирует организовать на территории…
В случае победы Финкельштейн планирует организовать на территории…
На следующей неделе планируем вместе с Вадимом Баранча провести эфир на тему «Как работать инвестору на рынке недвижимости в 2025 году с учетом налоговых изменений».
Эфир в первую очередь ориентирован на инвесторов в недвижимость, предпринимателей, риелторов и консультантов.
Напишите в комментариях какие вопросы вам было бы интересно разобрать.
Точно затронем:
1. Общее изменение налоговых тарифов и нагрузки;
2. Сюрпризы от налоговой и вектор действий на ближайшие пару лет;
3. На что теперь надо обращать внимание инвесторам в недвижимость и предпринимателям, типичные риски и ошибки из-за которых может «прилететь».
4. Как скажутся налоговые изменения на инвестициях в недвижимость в целом. Как адаптировать свою стратегию в работе с недвижимостью.
Я традиционно выступаю от лица активного инвестора, эксперта в недвижимости, директора агентства. Вадим - от лица практикующего налогового консультанта (одного из самых лучших). Будет интересно. Максимум из опыта и практики.
И как всегда чем точнее и активнее сформулируете вопросы, тем больше будет ответов на ваши персональные запросы.
@yeltsovm
Эфир в первую очередь ориентирован на инвесторов в недвижимость, предпринимателей, риелторов и консультантов.
Напишите в комментариях какие вопросы вам было бы интересно разобрать.
Точно затронем:
1. Общее изменение налоговых тарифов и нагрузки;
2. Сюрпризы от налоговой и вектор действий на ближайшие пару лет;
3. На что теперь надо обращать внимание инвесторам в недвижимость и предпринимателям, типичные риски и ошибки из-за которых может «прилететь».
4. Как скажутся налоговые изменения на инвестициях в недвижимость в целом. Как адаптировать свою стратегию в работе с недвижимостью.
Я традиционно выступаю от лица активного инвестора, эксперта в недвижимости, директора агентства. Вадим - от лица практикующего налогового консультанта (одного из самых лучших). Будет интересно. Максимум из опыта и практики.
И как всегда чем точнее и активнее сформулируете вопросы, тем больше будет ответов на ваши персональные запросы.
@yeltsovm
Telegram
Налоговая школа Вадима Баранча
Уведомление о включении в реестр Роскомнадзора №011150.
Продукты налоговой школы ⤵️ https://barancha.ru/index
Оставить заявку на консультацию ⤵️ https://www.bplaw.ru/consulting#choose_form
Есть вопросы? Напишите ⤵️
@anastasia_nalogi
Продукты налоговой школы ⤵️ https://barancha.ru/index
Оставить заявку на консультацию ⤵️ https://www.bplaw.ru/consulting#choose_form
Есть вопросы? Напишите ⤵️
@anastasia_nalogi
Росстат: недельная инфляция (с 13 по 19 февраля) составила 0,17%. Неделей ранее показатель был рекордным - 0,23%.
Госдума разрешила микрокредитным компаниям выдавать ипотеку.
Если невнимательно читать (не новости, а только заголовок), то получается страшно: МФО разрешат выдавать кредиты под залог недвижимости. Что, конечно, повлечет негативные социальные последствия: еще больше людей останутся без квартир, ввиду неспособности рассчитаться по кредитам, взятым под непомерные проценты.
Теперь детали.
Первое. Учредителем такой МФО на 100% должен быть субъект федерации. То есть это государственная история.
Второе. Такие кредиты могут выдаваться только при реализации госпрограмм. Похоже, этот законопроект направлен на то, чтобы предоставить местным властям возможность в рамках собственных бюджетом дополнительно решать вопрос доступности жилья для отдельных категорий граждан.
Третье. Это лишь первое чтение.
Масштабного воздействия на рынок эта мера не окажет. У банков-то выдачи упали при рыночных ставках от 23%, - откуда же в бюджетах регионов свободные средства найдутся.
Рассчитывать, что в этих условиях региональные власти смогут массово предоставлять недорогие кредиты - утопия. Хотя какое-то «окошко» для развития собственных ипотечных программ в регионах открывается.
Хозяйке на заметку: Любопытно, что правительство, например, возражает против того, чтобы маткапитал использовался для погашения кредитов, «выданных иными (небанковскими) организациями». Это к вопросу о доверии и масштабах воздействия на рынок.
@yeltsovm
Если невнимательно читать (не новости, а только заголовок), то получается страшно: МФО разрешат выдавать кредиты под залог недвижимости. Что, конечно, повлечет негативные социальные последствия: еще больше людей останутся без квартир, ввиду неспособности рассчитаться по кредитам, взятым под непомерные проценты.
Теперь детали.
Первое. Учредителем такой МФО на 100% должен быть субъект федерации. То есть это государственная история.
Второе. Такие кредиты могут выдаваться только при реализации госпрограмм. Похоже, этот законопроект направлен на то, чтобы предоставить местным властям возможность в рамках собственных бюджетом дополнительно решать вопрос доступности жилья для отдельных категорий граждан.
Третье. Это лишь первое чтение.
Масштабного воздействия на рынок эта мера не окажет. У банков-то выдачи упали при рыночных ставках от 23%, - откуда же в бюджетах регионов свободные средства найдутся.
Рассчитывать, что в этих условиях региональные власти смогут массово предоставлять недорогие кредиты - утопия. Хотя какое-то «окошко» для развития собственных ипотечных программ в регионах открывается.
Хозяйке на заметку: Любопытно, что правительство, например, возражает против того, чтобы маткапитал использовался для погашения кредитов, «выданных иными (небанковскими) организациями». Это к вопросу о доверии и масштабах воздействия на рынок.
@yeltsovm
Блог Максима Ельцова
На следующей неделе планируем вместе с Вадимом Баранча провести эфир на тему «Как работать инвестору на рынке недвижимости в 2025 году с учетом налоговых изменений». Эфир в первую очередь ориентирован на инвесторов в недвижимость, предпринимателей, риелторов…
Мы определились со временем прямого эфира о налогах для инвесторов.
25 февраля, вторник, в 15:00.
Мы с Вадимом Баранча
продолжаем собирать вопросы, чтобы эфир был максимально полезным.
Фиксируйте время в календаре. Онлайн трансляция будет тут.
@yeltsovm
25 февраля, вторник, в 15:00.
Мы с Вадимом Баранча
продолжаем собирать вопросы, чтобы эфир был максимально полезным.
Фиксируйте время в календаре. Онлайн трансляция будет тут.
@yeltsovm
Telegram
Налоговая школа Вадима Баранча
Уведомление о включении в реестр Роскомнадзора №011150.
Продукты налоговой школы ⤵️ https://barancha.ru/index
Оставить заявку на консультацию ⤵️ https://www.bplaw.ru/consulting#choose_form
Есть вопросы? Напишите ⤵️
@anastasia_nalogi
Продукты налоговой школы ⤵️ https://barancha.ru/index
Оставить заявку на консультацию ⤵️ https://www.bplaw.ru/consulting#choose_form
Есть вопросы? Напишите ⤵️
@anastasia_nalogi
Как и ожидалось Кресты проданы с торгов.
Покупатель - КВС Сергея Ярошенко.
Цена - 1,316 млрд. руб. или 32 тысячи рублей за метр.
Теперь главная интрига и вызов - приспособление памятника с очень тяжелой аурой и сложными планировками к коммерческому использованию. Будет интересно.
@yeltsovm
Покупатель - КВС Сергея Ярошенко.
Цена - 1,316 млрд. руб. или 32 тысячи рублей за метр.
Теперь главная интрига и вызов - приспособление памятника с очень тяжелой аурой и сложными планировками к коммерческому использованию. Будет интересно.
@yeltsovm