Андрей Осипов пишет...

Вопрос: если перед внесением задатка продавец и его риелтор не хотят давать паспорт на проверку и остальную инфу ДО задатка (что вполне разумно ?) то как быть? Только выписку заказать, а полную проверку после внесения задатка делать? А если косяк неприятный всплывет? Может есть формулировка в Предварительном ДКП? Где прописывается, что мол проверка квартиры и собственника выявила факты, которые могут повлечь отказ покупателя- то задаток возвращается как аванс, так как покупатель отказывается покупать из-за всплывших фактов (косяков)? Поделитесь опытом?
Коллеги, вот такой вопрос прислали подписчики Олеси Бухтояровой…

Начну с того, что любое соглашение сторон, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор на согласованных условиях – является предварительным договором и подчиняется нормам ст.429 ГК РФ. Напомню, что юридическую природу договора определяет не его название, а содержание: п.43 Постановления Пленума ВС РФ N49 от 25.12.2018г.: то есть "уйти" от норм ст.429 ГК РФ, назвав договор авансовым соглашением; договором задатка; соглашением о внесении обеспечительного платежа, увы, не получится.
Аванс и Задаток имеют разную правовую природу и разные правовые последствия.
Аванс - это частичная предоплата, которую вносит Покупатель, согласно сложившейся практике оборота, по предварительному договору (ПД) или реже по соглашению о намерениях, в счет исполнения будущего обязательства по оплате квартиры, которое возникнет после заключения сторонами основного ДКП. Аванс подлежит возврату всегда, если покупка объекта недвижимости не состоялась, при этом, если в договоре для Покупателя предусмотрен штраф за неисполнение условий договора (за отказ выйти на сделку) - Продавец вправе зачесть внесенную предоплату по ст.410 ГК РФ и не возвращать её Покупателю (если данный момент согласован в договоре).
Задаток – согласно ст.329 ГК РФ – это способ обеспечения исполнения обязательства…в нашем случае способ обеспечения исполнения обязательства по заключению Основного договора на согласованных в ПД условиях: ст.380,381 ГК РФ. Исполнение ПД может быть обеспечено задатком (п.4 ст.380 ГК РФ) и неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст.421, 329,330 ГК РФ): п.26 Постановления Пленума ВС РФ N49. Условия удержания Задатка и его возврата в двойном размере четко определены в п.2 ст.381 ГК РФ, кроме того согласно п.1 той же статьи Задаток должен быть возвращен при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствии невозможности его исполнения - ст.416 ГК РФ.
Кроме того в силу принципа свободы договоры стороны вправе согласовать в ПД перечень обстоятельств и условий, при возникновении/обнаружении которых Покупатель вправе отказаться от заключения Основного договора (ОД) и вернуть себе внесенный Задаток:
“В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки или обнаружения рисков признания её недействительной - Продавец возвращает Покупателю внесенную предоплату (аванс/задаток) в такой то срок с момента требования Покупателя, а заключенный договор подлежит расторжению…а для исключения возможных споров в будущем необходимо этот перечень в ПД указать.
То есть, Стороны вправе согласовать в ПД условия, при которых Покупатель вправе не приобретать объект и расторгнуть договор и сделать их существенными условиями договора, (например при обнаружении юридических пороков в истории объекта/субъекта или его предыдущих собственников (риски признания сделки недействительной/риск предъявления виндикационного иска и.т п).

www.group-telegram.com/cn/andrewmosrieltor.com/2209

845 viewsMar 28, 2022 at 13:46

Вопрос: если перед внесением задатка продавец и его риелтор не хотят давать паспорт на проверку и остальную инфу ДО задатка (что вполне разумно ?) то как быть? Только выписку заказать, а полную проверку после внесения задатка делать? А если косяк неприятный всплывет? Может есть формулировка в Предварительном ДКП? Где прописывается, что мол проверка квартиры и собственника выявила факты, которые могут повлечь отказ покупателя- то задаток возвращается как аванс, так как покупатель отказывается покупать из-за всплывших фактов (косяков)? Поделитесь опытом?
Коллеги, вот такой вопрос прислали подписчики Олеси Бухтояровой…

Начну с того, что любое соглашение сторон, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор на согласованных условиях – является предварительным договором и подчиняется нормам ст.429 ГК РФ. Напомню, что юридическую природу договора определяет не его название, а содержание: п.43 Постановления Пленума ВС РФ N49 от 25.12.2018г.: то есть "уйти" от норм ст.429 ГК РФ, назвав договор авансовым соглашением; договором задатка; соглашением о внесении обеспечительного платежа, увы, не получится.
Аванс и Задаток имеют разную правовую природу и разные правовые последствия.
Аванс - это частичная предоплата, которую вносит Покупатель, согласно сложившейся практике оборота, по предварительному договору (ПД) или реже по соглашению о намерениях, в счет исполнения будущего обязательства по оплате квартиры, которое возникнет после заключения сторонами основного ДКП. Аванс подлежит возврату всегда, если покупка объекта недвижимости не состоялась, при этом, если в договоре для Покупателя предусмотрен штраф за неисполнение условий договора (за отказ выйти на сделку) - Продавец вправе зачесть внесенную предоплату по ст.410 ГК РФ и не возвращать её Покупателю (если данный момент согласован в договоре).
Задаток – согласно ст.329 ГК РФ – это способ обеспечения исполнения обязательства…в нашем случае способ обеспечения исполнения обязательства по заключению Основного договора на согласованных в ПД условиях: ст.380,381 ГК РФ. Исполнение ПД может быть обеспечено задатком (п.4 ст.380 ГК РФ) и неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст.421, 329,330 ГК РФ): п.26 Постановления Пленума ВС РФ N49. Условия удержания Задатка и его возврата в двойном размере четко определены в п.2 ст.381 ГК РФ, кроме того согласно п.1 той же статьи Задаток должен быть возвращен при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствии невозможности его исполнения - ст.416 ГК РФ.
Кроме того в силу принципа свободы договоры стороны вправе согласовать в ПД перечень обстоятельств и условий, при возникновении/обнаружении которых Покупатель вправе отказаться от заключения Основного договора (ОД) и вернуть себе внесенный Задаток:
“В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки или обнаружения рисков признания её недействительной - Продавец возвращает Покупателю внесенную предоплату (аванс/задаток) в такой то срок с момента требования Покупателя, а заключенный договор подлежит расторжению…а для исключения возможных споров в будущем необходимо этот перечень в ПД указать.
То есть, Стороны вправе согласовать в ПД условия, при которых Покупатель вправе не приобретать объект и расторгнуть договор и сделать их существенными условиями договора, (например при обнаружении юридических пороков в истории объекта/субъекта или его предыдущих собственников (риски признания сделки недействительной/риск предъявления виндикационного иска и.т п).

BY Андрей Осипов пишет...