📍 ЖКХ изнутри. Специалист УК: взгляд на профессию

Герой сегодняшнего интервью — Ирина Волынкина, специалист УО из Ленинградской области. Как и другие подписчики, с которыми мы общались ранее, Ирина выполняет множество разноплановых задач, трудносовместимых (на первый взгляд).

"Я совмещаю несколько функций в одном лице: уборка территории, крыши, инженер, помощник сантехника и электрика, заполняю ГИС, готовлю отчёты, письма, экономические обоснования. Если требует ситуация, веду диалог/переписку с ГЖИ. Готовлю документы для проведения ОСС, провожу ОСС.
Кто-то может подумать, что я того, но мне интересно пробовать новое, постоянно чему-то учусь. Например: спилить самосев, откорчевать пни, вскопать клумбы и посадить цветы. Запустить в доме отопление, перепустить стояки, слить/заполнить лежаки. Промыть канализацию. Или участвовать в замене канализационных выпусков, включая земляные работы (отрывка и закапывание траншеи). Поменять лампочки и почистить плафоны. Почистить снег и лёд с крыши зимой. Разобрать ненужные кирпичные перегородки с помощью кувалды. По заявкам провожу осмотры, обследования в квартирах (в т. ч. инструментальные), по МКД в целом, составляю акты. Вычертить что-то в AutoCAD, провести расчёт — это тоже. Как инженеру ПГС мне интересно совмещать теорию с практикой. И изучать нормативно-правовую базу, специфичную именно для ЖКХ.".

Ирина уделила очень много внимания взаимодействию с собственниками, а также дала отличные рекомендации начинающим специалистам.

👉 https://gkhnews.ru/1499517-speczialist-uk/

📍 Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект № 654233-8 о внесении изменений в Федеральный закон "О водоснабжении и водоотведении"

Законопроектом предлагается закрепить обязанность организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, а также организаций, осуществляющих строительство и (или) реконструкцию объектов в рамках концессионного соглашения, и планирующих осуществлять регулируемые виды деятельности с использованием этих объектов, разработать инвестиционную программу, которая в обязательном порядке утверждается региональным органом регулирования тарифов.

Авторы рассчитывают, что проект позволит урегулировать не только вопросы по обязательному утверждению инвестиционной программы, но и включению в такую программу мероприятий по капитальному ремонту, а также осуществлению контроля за выполнением ремонтных работ.

Также предлагается в обязательном порядке утверждать планы текущего и капитального ремонтов на долгосрочный период (не менее пяти лет).

📍 Спор УО и собственника об обеспечении доступа к стояку ГВС, закрытого декоративным коробом

Чтобы устранить течь трубопровода в межэтажном перекрытии, УО понадобился доступ к инженерным коммуникациям, расположенным в квартире ответчика. Однако люка в декоративном коробе, закрывающем стояк ГВС, для доступа к инженерным коммуникациям оказалось недостаточно. Ответчик категорически отказался демонтировать короб, если УО не восстановит ему отделку, и в итоге конфликт пришлось разрешать в суде.

Продолжая отстаивать свою позицию, ответчик указывал:
— горячая вода у жильцов есть;
— несколько плиток он с короба снял, и доступ к коммуникациям обеспечен;
— в квартире сделан дорогостоящий ремонт, и вопрос возмещения расходов на восстановительные работы, необходимые после демонтажа короба, не решен.

УО настаивала на том, что произвести ремонт со стороны подвала невозможно, а подача горячей воды осуществляется с обратного трубопровода.

Суд первой инстанции доводами УО не проникся и отказал в иске об обязании обеспечить доступ в квартиру. Исходил из того, что такой доступ обеспечен, плитка демонтирована, да и люк в коробе есть. А вот УО не доказала, что этого всего недостаточно для проведения ремонтных работ.

Свердловский областной суд решил иначе.
Ссылаясь в том числе на пп. «б» п. 32, пп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, он указал: «право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется не только тогда, когда такое требование обусловлено аварийной ситуацией или жалобами других потребителей на нарушение их законных прав. Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем».

Трубы ГВС в квартире ответчика закрыты декоративными коробами, беспрепятственный, свободный и полный доступ УО к коммуникациям не предоставлен. Это подтверждают в том числе пояснения ответчика, данные суду.

Согласно служебной записке начальника ПТО, представленной УО по запросу суда, замена трубопровода только со стороны подвала невозможна. Подача воды с «обратки» не обеспечивает жильцов ресурсом нормативной температуры: вода в подающем трубопроводе имеет температуру 71,1 ℃, а в обратном — всего 55,7 ℃.

С учетом этих обстоятельств апелляционный суд удовлетворил иск УО, но отметил следующее: «в связи с тем, что ответчик ссылается на то, что ремонт трубопровода проведен до рассмотрения апелляционной жалобы, но после вынесения решения суда, которым был разрешен спор, при этом истец, не оспаривая указанное обстоятельство, настаивает на вынесении решения по заявленным требованиям, судебная коллегия указывает, что настоящее решение суда обращению к исполнению не подлежит».

Седьмой КСОЮ оставил это решение без изменений (определение по делу № 88-16909/2024). Собственник пытался было настаивать на том, что о необходимости обеспечить доступ в квартиру его никто не предупреждал, но суд этот довод отклонил: ответчик уже после возбуждения дела в суде первой инстанции также не обеспечил доступ к стоякам ГВС в разумные сроки, исковые требования не признал.

📍 Госдума приняла в первом чтении законопроект № 680171-8, касающийся работы с должниками за ЖКУ

Авторы проекта предлагают механизм внесудебного взыскания задолженности — исполнительную надпись нотариуса.

На нотариуса предполагается возложить обязанность предварительно, до совершения исполнительной надписи, уведомлять должника о поступившем требовании взыскателя, предоставив должнику срок для ответного реагирования (частичное или полное погашение задолженности, направление возражений нотариусу относительно представленного расчета задолженности, подача искового заявления в суд).

Согласно законопроекту, исполнительная надпись не совершается в случае, если нотариусу поступили письменные возражения должника относительно представленного взыскателем расчета задолженности.

До направления уведомления должнику о поступившем требовании и до совершения исполнительной надписи нотариус должен будет запросить необходимые сведения в ЕГРН и в государственных информационных ресурсах.

По мнению авторов проекта, "внедрение института исполнительной надписи нотариуса для взыскания задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги приведет к значимому экономическому эффекту по повышению платежной дисциплины в сфере ЖКХ, сокращению общего объема задолженности, снижению нагрузки на судебную систему".

📍 Собственник не пустил подрядчика в квартиру и после капремонта остался без света

Мы уже рассказывали историю о том, как собственник не пустил в квартиру подрядчика и после капремонта ВДГО остался без газа. И вот — аналогичная история. На этот раз квартиру «негостеприимного» собственника не подключили к новой системе электроснабжения МКД.

В г. Магадане собственник не пустил в квартиру представителей подрядчика, которые в рамках капремонта хотели заменить изношенные кабельные линии. Причина: мужчину не устроил вариант подключения квартирного щита и ИПУ к новой системе электроснабжения. Он хотел спрятать проводку, чтобы не нарушить чистовой ремонт в квартире, а подрядчик предложил проложить электрокабель до ИПУ по стене, в пластиковом коробе.

Свою позицию подрядчик мотивировал тем, что скрытая проводка невозможна в силу СП 256.1325800.2016, поскольку МКД имеет крупноблочное исполнение. Однако собственник этим не впечатлился.

Тогда комиссия в составе представителей подрядчика, ФКР и ОМСУ составила акт воспрепятствования проведению капремонта. В итоге работы были завершены и приняты региональным оператором. Вот только квартира собственника так и осталась не подключена к электросети. Чтобы решить эту проблему, он обратился в суд.

В исковом заявлении просил признать действия ФКР незаконными и обязать его восстановить электроснабжение квартиры. При этом подробно пояснил, каким именно образом следует проложить кабель и подключить ИПУ.

Также настаивал:
— предложение о сроке начала капремонта, перечне, объеме и стоимости работ ему не направлялось, как и техническое обоснование того, что монтаж кабеля до квартирного щита невозможен с учетом предложений истца;
— решение ОСС о проведении капремонта отсутствует.

Суд первой инстанции удовлетворил иск собственника.
Исходил из того, что капремонт был запланирован на 2016 г., а проведен лишь в 2022 г. При этом мэрия по поводу переноса сроков ремонта в Департамент ЖКХ и коммунальной инфраструктуры не обращалась. Предложение о проведении капремонта ФКР еще в декабре 2015 г. направлял не собственникам дома, а УК.

Как итог, «поскольку Фондом не соблюдена обязательная процедура согласования по вопросам, требующим обсуждения при проведении капитального ремонта, у истца не возникло обязанности по предоставлению доступа в принадлежащие им жилые помещения третьим лицам, для выполнения несогласованных с ним работ».

Апелляционный суд решил иначе и в иске отказал, так как причиной неподключения квартиры к электросети стало поведение самого истца.

— Прежний вариант прокладки распределительных сетей не соответствовал нормативным требованиям, в связи с чем и проводился капремонт.

— Информацию о переключении на новую электросеть с отключением старой электропроводки, начале работ и необходимости предоставления доступа в квартиры подрядчик размещал в местах общего пользования МКД.

— Капремонт выполнен в соответствии с проектной документацией и соблюдением противопожарных требований. ИПУ истца не подключен к электросети из-за недопуска подрядчика в квартиру. Возможность оставить ранее проложенные кабели под напряжением или подключить новую сеть к старым кабелям исключена.

— «Какими-либо нормами закона либо правилами не предусмотрено подключение квартиры истца к системе электроснабжения заявленным им способом, доказательств необходимости и безопасности проведения указанных истцом работ не представлено».

— С учетом давности срока (с 2015 г.) достаточных доказательств направления/ненаправления предложения по капремонту непосредственно собственникам МКД нет. Однако сам истец стал собственником квартиры лишь в мае 2020 г.

— Капремонт проведен с задержкой из-за недостаточности денежных средств и отсутствия подрядчика. Однако оснований для освобождения ФКР от запланированного капремонта не было.

— Возможность и обязанность согласовывать с собственниками проектную, сметную и иную документацию, касающуюся техзадания по капремонту, не предусмотрена законодательством.

Девятый КСОЮ согласился с этими выводами и оставил вынесенное решение без изменений (определение по делу № 88 – 6637/2024).

📍 Собственник посчитал, что Роспотребнадзор незаконно отказал в возбуждении дела по ст. 14.8 КоАП РФ

Собственник пожаловался на ТСЖ в Управление Роспотребнадзора по г. Санкт-Петербургу, так как не согласился с производимыми за ЖКУ начислениями (увеличился расход по некоторым статьям, появились дополнительные платежи, в том числе за дератизацию и др.).

Роспотребнадзор перенаправил это обращение в ГЖИ Санкт-Петербурга и отказал в возбуждении дела об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 — 7 ст. 14.8 КоАП РФ. Собственник обратился в суд, чтобы оспорить вынесенное определение.

Суд первой инстанции вынес решение в пользу собственника.

При этом указал:
— отказ Роспотребнадзора надлежащим образом не мотивирован;
— вывод об отсутствии оснований для возбуждения дела об административном правонарушении не подтвержден доказательствами, собранными и оформленными в порядке, установленном КоАП РФ.

Апелляционный суд отменил решение нижестоящей инстанции и отказал собственнику в удовлетворении заявленных требований.

Отказывая в возбуждении дела об административном правонарушении, Роспотребнадзор обоснованно указал, что проверка соблюдения требований по расчету платы за коммунальные услуги не относится к его компетенции и не регулируется Законом РФ № 2300 – 1 «О защите прав потребителей».

Перечень актов, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю при осуществлении федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей, размещен на официальном сайте Роспотребнадзора. И Правила № 491, Порядок № 416, Правила № 354 в нем не указаны. В рассматриваемом случае такими полномочиями обладает ГЖИ Санкт-Петербурга, куда и было перенаправлено обращение собственника.

Кроме того, в рамках полномочий, представленных Федеральным законом «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» № 248-ФЗ, должностные лица Роспотребнадзора проверили содержащиеся в обращении сведения, опросили собственника и направили в ТСЖ запрос о предоставлении сведений.

Таким образом, основания для признания оспариваемого определения незаконным отсутствуют (дело № А56 – 25293/2024).

📍 Росреестр подготовил проект порядка направления уведомления участникам общей долевой собственности о внесенных в ЕГРН изменениях в части принадлежащих им долей при госрегистрации права собственности на машино-место, образуемое при выделе его в счет доли в праве общей долевой собственности на помещение, здание или сооружение.

Проект направлен на реализацию недавно принятого закона.

📍 Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект № 797061-8 о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ

Проект предполагает наделение Правительства РФ полномочиями по установлению особенностей применения законодательства об электроэнергетике, о теплоснабжении и жилищного законодательства в период введения специальных режимов (КТО, введение военного положения, режимов максимального (среднего) уровня реагирования и уровня повышенной готовности, возникновение чрезвычайной ситуации федерального характера).

📍 Собственник квартиры решил, что за ЖКУ платит государство, поэтому УК незаконно получила от него 874 000 рублей

Обращаясь в суд, житель Кемеровской области утверждал, что является не собственником, а пользователем квартиры. Собственник – городская администрация. Якобы из средств массовой информации истец узнал, что «коммуналка» оплачивается государством из средств федерального бюджета, поэтому непонятно, на каком основании он 20 лет платил за ЖКУ управляющей компании. Да и не может УК управлять домом, так как протокол общего собрания о ее выборе недействителен.

В итоге просил взыскать с УК незаконно полученные 874 460 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами – 437 230 рублей, компенсацию морального вреда – 1 000 000 рублей.

Суды трёх инстанций в иске отказали и вернули истцу излишне уплаченную госпошлину в размере 19 500 рублей (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу 88 – 21585/2024).

— Истец всё же является собственником квартиры, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права.

— Сведения о наличии у УК лицензии имеются на сайте ГИС ЖКХ. Решение ОСС о выборе способа управления МКД недействительным не признано, никем не оспорено. Кстати, инициатором этого собрания был сам истец.

— УК представила выписку с лицевого счета истца. Суды проверили начисление платы и нарушений не обнаружили. А вот расчет истца суды во внимание не приняли, так как он не учитывал начисления платы УК за заявленные 20 лет. Также истец не подтвердил несение расходов на оплату ЖКУ в размере 874 460 рублей.

— Не доказал истец и то, что оплаченные им услуги УК не оказала, или оказала ненадлежащим образом. Сведения о том, что в спорный период истец обращался с соответствующими претензиями и требованиями о перерасчете платы, отсутствуют.

— От оплаты ЖКУ истец не освобожден, соответствующих льгот не имеет.

— Отсутствие заключенного с собственником договора управления МКД не освобождает ответчика от обязанности по оплате фактически оказанных услуг. Эта обязанность предусмотрена законодательством.

«Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих, что в результате действий ответчика были нарушены его права как потребителя жилищно-коммунальных услуг, его личные неимущественные права, либо принадлежащие истцу иные нематериальные блага и причинен моральный вред».

❗️ Какие изменения в законе о госконтроле в 2025 году повлияют на работу ГЖИ и УК

Госдума приняла в окончательном чтении изменения в Федеральный закон № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ», которые существенно повлияют на работу органов жилищного надзора и лицензионного контроля и поднадзорных лиц – управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК.

Заместитель начальника управления государственного строительного и жилищного надзора Департамента внутреннего контроля и надзора Ненецкого автономного округа Абрамовский Сергей Александрович в чате для органов жилищного надзора и лицензионного контроля рассказал о принятых нововведениях. С его разрешения опубликовали обзор поправок ⬇️

📍 ЖКХ изнутри. Управляющий ТСН: взгляд на профессию

Продолжаем нашу еженедельную рубрику, в рамках которой знакомим читателей с профессиями в сфере ЖКХ, а точнее, с их "изнанкой".

В этот раз о своей работе рассказал Созинов Вячеслав Сергеевич, управляющий ТСЖ «Гулливер», ТСЖ «Кузнечная 83», ТСН(Ж) «Московская 78» (г. Екатеринбург).
Он откровенно поделился, почему не стоит быть чересчур открытыми с потребителями, какие технологии упрощают работу ТСЖ, а также стоит ли молодым специалистам выбирать путь управляющего ТСЖ.

👉 https://gkhnews.ru/1499801-upravlyayushhij-tsn/

Вячеслав Сергеевич уже делился своими наработками с подписчиками: посмотрите "Инструкцию для начинающего ревизора в ТСЖ" или статью "Автоматизация и организация процессов в ТСЖ", если еще не видели.

❗️ О подписках на платные каналы

В этом году было запущено 3 закрытых узкотематических канала, в том числе «Совет МКД» и «ТСЖ». На них выкладывается дополнительная практика судов, которая не попадает на основные каналы (ЖКХ, ЖКХ Ньюс).

По ним планируется повышение стоимости подписки для тех, кто будет оформлять ее в следующем году (до 200 р./месяц). Это связано с тем, что новые подписчики получают доступ и к ранее опубликованным материалам, в чем старые участники (по сути профинансировавшие эти посты) видят некоторую несправедливость. 

Стоимость продления для старых подписчиков не изменится.

Кто хочет успеть приобрести подписку по текущим условиям, пожалуйста, убедитесь, что условия вам подходят (здесь — про «Совет МКД», а здесь — про «ТСЖ»).
В условиях указан порядок приобретения подписки (куда писать) и полагающиеся подарки 📦

📍 Спор о доступе в квартиру для демонтажа аварийной балконной плиты

В одном из МКД г. Волгограда балконные плиты, в том числе в квартире ответчиков (двоих долевых собственников) пришли в аварийное состояние. Специалисты, с которыми УО заключила договор, обследовали плиты и пришли к выводу: их дальнейшая эксплуатация представляет угрозу жизни и здоровью людей, поэтому конструкции нужно демонтировать. Однако ответчики не обеспечили доступ сотрудников УО сначала для опломбировки балкона, а потом — для демонтажа общедомовой балконной плиты. Тогда управляющая организация обратилась в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций обязали ответчиков обеспечить доступ для проведения работ, а также взыскали в пользу УО расходы на госпошлину — по 3000 рублей с каждого.

Исходили из того, что требования по обеспечению доступа не являются произвольными, заявлены истцом в целях надлежащего исполнения своих обязанностей по содержанию общего имущества МКД.

В рамках судебной строительно-технической экспертизы были подтверждены неудовлетворительное состояние балконных плит, наличие угрозы жизни и здоровью людей, необходимость проведения капремонта (в виде замены или восстановления конструкций).

В кассационной жалобе один из собственников настаивал, что суды не поставили перед экспертами предложенные ответчиками вопросы, тем самым лишив их права на защиту.

Четвертый КСОЮ оставил вынесенные решения без изменений (определение по делу № 88 – 30632/2024).

При этом отметил: «окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Заключение эксперта не является исключительным средством доказывания и не лишает ответчиков права представить иные доказательства в обоснование своей позиции, в том числе при отклонении судами поставленных перед экспертами вопросов».

📍 Собственник хотел обязать УО установить домофон на дверях в подвал МКД

➡ Житель г. Симферополя посчитал: УО незаконно бездействует, так как держит подвал МКД открытым и не хочет обеспечить в него контролируемый доступ путем установки домофонов. Простых запирающих устройств, по мнению собственника, недостаточно. Обращения в УО и Инспекцию по жилищному надзору Республики Крым результатов не дали.

➡ УО на это указала, что запирающие устройства есть, но двери действительно открыты. Причина: в подвале расположены нежилые помещения, собственники которых используют их для ведения коммерческой деятельности (магазины и иные заведения, в том числе с круглосуточным графиком работы). При этом доступ к техническим помещениям и кладовкам жильцов закрыт. Да и вопрос об установке домофонов решает не УО, а общее собрание собственников МКД.

⚖ Суды трех инстанций в иске отказали (определение Четвертого КСОЮ по делу № 88 – 29010/2024).
Исходили из того, что проект МКД не предусматривал наличие домофонов на дверях в подвал. Указанные двери оборудованы механическими замками, ключи от которых имеются у собственников нежилых помещений, расположенных в подвале. В связи с этим закрытие подвала нарушило бы их права.

Доступ посторонних лиц в технические помещения ограничен, что соответствует правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда. Кроме того, в подвале имеются входы/выходы, одновременно являющиеся эвакуационными выходами для коммерческих помещений.

Довод истца о том, что используемые для коммерческой деятельности нежилые помещения являются общедомовым имуществом, ошибочен. Нет никаких данных полагать, что все помещения в подвале МКД являются техническим подвалом в том смысле, который позволил бы отнести его к общему имуществу по п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества № 491.

«По своему функциональному назначению спорные помещения отнесены к нежилым, а не к техническим, не связаны с другими помещениями дома, были учтены и сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами».

Истец указал на прохождение труб по подвалу МКД, однако в силу строительных технологий инженерные коммуникации расположены в каждом подвале МКД и сами по себе автоматически не порождают право общей долевой собственности.

📍 Попытка обязать УО включить подъемник для инвалида в общее имущество

Удовлетворяя требования Жилищного агентства Выборгского района Санкт-Петербурга (далее — Выборгское РЖА), суды первой и апелляционной инстанций обязали УО включить в состав общего имущества подъемную платформу, которой для обеспечения нужд ребенка-инвалида оборудована одна из квартир МКД. Управляющая организация с этими решениями не согласилась и обжаловала их в кассационном суде.

➡ В обоснование своей позиции ссылалась на следующее:
— подъемная платформа предназначена для обслуживания только одной квартиры и является ее неотъемлемой частью, установлена в интересах конкретного гражданина и не отвечает критерию общего имущества;
— ни законом, ни договором УО не уполномочена на распорядительные действия в отношении общего имущества.

Пояснения в пользу управляющей организации дала и собственница квартиры, которая настаивала на том, что спорное имущество является ее личной собственностью. Она также представила техпаспорт квартиры и выписку из ЕГРН, полученную уже после вынесения постановления апелляционным судом.

⚖ В силу закона Арбитражный суд Северо-Западного округа не принял новые доказательства, но отменил вынесенные решения и направил дело № А56 – 28152/2023 на новое рассмотрение.

Удовлетворяя требования Выборгского РЖА, нижестоящие суды указывали:
— платформа установлена силами истца за счет целевых средств бюджета г. Санкт-Петербурга;
— госорганы и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общедомовому имуществу и при решении спорного вопроса решение ОСС не требуется, иначе права инвалидов могли быть нарушены;
— законодательство РФ не запрещает без проведения ОСС включать в состав общего имущества «обоснованных с точки зрения необходимости обеспечения доступа в многоквартирный дом оборудования и устройств для инвалидов (пандусов, подъемных устройств и другое)»;
— будучи УО, ответчик обязан обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников, выполнять обязательства по договору управления, обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества МКД.

Кассационный суд отметил, что коллеги не учли:
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которой общее имущество должно обслуживать более одного помещения МКД;
— п. 3, 4 раздела 1 Правил № 491, из которых следует, что при определении состава общего имущества используются сведения из ЕГРН и государственного земельного кадастра.