شاید شنیده باشید که هر متر آپارتمان در شهر تهران معادل هزار دلار است و تحلیلگران از این طریق به ارزش‌گذاری ملک یا دلار می‌پردازند. در سالهای اخیر اما این قاعده بر هم خورده و تحلیل در این زمینه نیازمند بروزرسانی است. در زیر چند نکته در این‌باره خواهم گفت: 🟡در چند سال اخیر قیمت دلاری مسکن در یک کانال صعودی قرار داشته و همانطور که در نمودار می‌بینید میانگین آن به صورت پلکانی در حال افزایش بوده است. به طوری که در ۳ سال اخیر قیمت دلاری مسکن حوالی ۱۴۰۰ دلار در نوسان بوده است. متوسط ۵ ساله (میان مدت) نیز حدود ۱۲۵۰ دلار بوده است. بنابراین دیگر قاعده ۱۰۰۰ دلاری صادق نیست و بهتر است عدد ۱۲۵۰ به عنوان مبنا قرار گیرد. 🟡یکی از دلایل افزایش میانگین قیمت دلاری مسکن این است که علاوه بر افزایش قیمت دلار که همیشه رخ می‌داده، در چند سال اخیر تورم زمین و ساختمان در اکثر نقاط دنیا رخ داده که باعث رشد بیشتر مسکن از نرخ دلار و افزایش میانگین آن شده است. البته که در این روند صعودی خروج آمریکا از برجام، وقوع کرونا، چاپ پول و تورم‌های شدید نیز موثر بوده است. 🟡در حال حاضر در صورت تثبیت دلار حوالی ۵۹ تومان، اگر مسکن بخواهد به میانگین ۱۲۵۰ دلاری میان مدت خود برسد، باید چیزی در حدود ۱۵ درصد کاهش یابد. 🟡در صورتی که قیمت ملک حوالی متری ۸۶ میلیون تومان فعلی تثبیت شود، دلار باید تا محدوده ۶۹ هزار تومان افزایش یاد. 🟡با توجه به افزایش قیمت مصالح و دستمزد نیروی کار، افزایش چند برابری هزینه جواز ساخت، کاهش حاشیه سود سازندگان، کاهش عرضه مسکن و چسبندگی سنتی قیمت ملک انتظار کاهش قابل توجه در قیمت مسکن دور از انتظار است. بنابراین طبق این سناریو، آیا نرخ دلار باید افزایش یابد؟! 🟡طبق نمودار، تنها در صورتی میانگین قیمت مسکن به حوالی ۱۲۵۰ دلار می‌رسد که کف کانال صعودی شکسته شود که نیازمند یک اتفاق بنیادی است. باید چیزی اساسی تغییر کند تا نظم ۵ ساله فعلی بر هم بخورد. البته این اتفاق مهم باید چیزی غیر از توافق با آمریکا باشد چون توافقات غربی منجر به کاهش و کنترل نرخ دلار می‌شود که مجدد میانگین دلاری مسکن را افزایش می‌دهد! چیزی مثل عرضه قابل توجه مسکن توسط دولت، کاهش هزینه جواز ساخت، مشوق‌های ساخت برای انبوه‌سازان و... می‌تواند موثر باشد. به‌عبارتی راه برون رفت از بحران فعلی افزایش عرضه است. ➖➖➖➖➖➖ افزایش دانش مالی با دکتر علی رئوفی ✅@ecoraoofi
شاید شنیده باشید که هر متر آپارتمان در شهر تهران معادل هزار دلار است و تحلیلگران از این طریق به ارزش‌گذاری ملک یا دلار می‌پردازند. در سالهای اخیر اما این قاعده بر هم خورده و تحلیل در این زمینه نیازمند بروزرسانی است. در زیر چند نکته در این‌باره خواهم گفت: 🟡در چند سال اخیر قیمت دلاری مسکن در یک کانال صعودی قرار داشته و همانطور که در نمودار می‌بینید میانگین آن به صورت پلکانی در حال افزایش بوده است. به طوری که در ۳ سال اخیر قیمت دلاری مسکن حوالی ۱۴۰۰ دلار در نوسان بوده است. متوسط ۵ ساله (میان مدت) نیز حدود ۱۲۵۰ دلار بوده است. بنابراین دیگر قاعده ۱۰۰۰ دلاری صادق نیست و بهتر است عدد ۱۲۵۰ به عنوان مبنا قرار گیرد. 🟡یکی از دلایل افزایش میانگین قیمت دلاری مسکن این است که علاوه بر افزایش قیمت دلار که همیشه رخ می‌داده، در چند سال اخیر تورم زمین و ساختمان در اکثر نقاط دنیا رخ داده که باعث رشد بیشتر مسکن از نرخ دلار و افزایش میانگین آن شده است. البته که در این روند صعودی خروج آمریکا از برجام، وقوع کرونا، چاپ پول و تورم‌های شدید نیز موثر بوده است. 🟡در حال حاضر در صورت تثبیت دلار حوالی ۵۹ تومان، اگر مسکن بخواهد به میانگین ۱۲۵۰ دلاری میان مدت خود برسد، باید چیزی در حدود ۱۵ درصد کاهش یابد. 🟡در صورتی که قیمت ملک حوالی متری ۸۶ میلیون تومان فعلی تثبیت شود، دلار باید تا محدوده ۶۹ هزار تومان افزایش یاد. 🟡با توجه به افزایش قیمت مصالح و دستمزد نیروی کار، افزایش چند برابری هزینه جواز ساخت، کاهش حاشیه سود سازندگان، کاهش عرضه مسکن و چسبندگی سنتی قیمت ملک انتظار کاهش قابل توجه در قیمت مسکن دور از انتظار است. بنابراین طبق این سناریو، آیا نرخ دلار باید افزایش یابد؟! 🟡طبق نمودار، تنها در صورتی میانگین قیمت مسکن به حوالی ۱۲۵۰ دلار می‌رسد که کف کانال صعودی شکسته شود که نیازمند یک اتفاق بنیادی است. باید چیزی اساسی تغییر کند تا نظم ۵ ساله فعلی بر هم بخورد. البته این اتفاق مهم باید چیزی غیر از توافق با آمریکا باشد چون توافقات غربی منجر به کاهش و کنترل نرخ دلار می‌شود که مجدد میانگین دلاری مسکن را افزایش می‌دهد! چیزی مثل عرضه قابل توجه مسکن توسط دولت، کاهش هزینه جواز ساخت، مشوق‌های ساخت برای انبوه‌سازان و... می‌تواند موثر باشد. به‌عبارتی راه برون رفت از بحران فعلی افزایش عرضه است. ➖➖➖➖➖➖ افزایش دانش مالی با دکتر علی رئوفی ✅@ecoraoofi
Telegram does offer end-to-end encrypted communications through Secret Chats, but this is not the default setting. Standard conversations use the MTProto method, enabling server-client encryption but with them stored on the server for ease-of-access. This makes using Telegram across multiple devices simple, but also means that the regular Telegram chats you’re having with folks are not as secure as you may believe. But the Ukraine Crisis Media Center's Tsekhanovska points out that communications are often down in zones most affected by the war, making this sort of cross-referencing a luxury many cannot afford. What distinguishes the app from competitors is its use of what's known as channels: Public or private feeds of photos and videos that can be set up by one person or an organization. The channels have become popular with on-the-ground journalists, aid workers and Ukrainian President Volodymyr Zelenskyy, who broadcasts on a Telegram channel. The channels can be followed by an unlimited number of people. Unlike Facebook, Twitter and other popular social networks, there is no advertising on Telegram and the flow of information is not driven by an algorithm. The channel appears to be part of the broader information war that has developed following Russia's invasion of Ukraine. The Kremlin has paid Russian TikTok influencers to push propaganda, according to a Vice News investigation, while ProPublica found that fake Russian fact check videos had been viewed over a million times on Telegram. Meanwhile, a completely redesigned attachment menu appears when sending multiple photos or vides. Users can tap "X selected" (X being the number of items) at the top of the panel to preview how the album will look in the chat when it's sent, as well as rearrange or remove selected media.
from de
