✏️Продолжаем сегодняшнюю тему о статистических тенденциях в сфере недвижки

В последние дни на рынке элитной недвижимости старой Москвы наблюдается снижение цен. На первый взгляд, это может показаться сигналом к снижению общего ценового уровня, но на деле ситуация более сложная. Снижение стоимости затрагивает только определённые объекты, что делает его временной и целенаправленной акцией для стимуляции продаж к концу года.

Тактика подобных скидок типична для рынка, особенно в условиях низкой покупательской активности. Девелоперы стремятся завершить год с высоким уровнем сделок, а временные скидки выступают эффективным инструментом для привлечения внимания покупателей.

📌Важно учитывать, что снижение цен не является системным и не охватывает весь сегмент элитной недвижимости. Данная мера наверняка связана с попыткой продать определённые объекты, которые долгое время находились на рынке. Также, в условиях высокой инфляции и нестабильности, стоимость элитной недвижимости в долгосрочной перспективе, скорее всего, сохранит устойчивость, а в некоторых случаях может продолжить расти.

Покупателям следует действовать осторожно и не рассматривать текущие скидки как показатель долгосрочного тренда. Для тех, кто планировал покупку элитного жилья, сейчас может быть удачный момент, но с акцентом на анализ каждого объекта и его перспектив.

📰 Глава благотворительного фонда в Казахстане обвиняется в присвоении средств

Недавний скандал в Казахстане обратил внимание на проблемы в работе благотворительных фондов в странах бывшего СССР. Глава благотворительного фонда «Biz Birgemiz» Кайрат оказалась в центре обвинений в хищении 3 млн $, выделенных на помощь жителям Палестины. Вместо того чтобы использовать средства на благие цели, часть из них, как предполагается, пошла на покупку элитной квартиры.

Доверие к благотворительности страдает из-за подобных случаев. Чтобы восстановить репутацию и эффективность таких фондов, необходимы строгие механизмы контроля, прозрачность отчетности и реальное наказание за злоупотребления. Без этих шагов благотворительность будет оставаться привлекательным прикрытием для коррупции.

✉️ Правительство занялось проблемой навязанных услуг в сфере ЖКХ

В ближайшее время в Госдуме рассмотрят инициативу Роспотребнадзора о внесении изменений в "Закон о защите прав потребителей". Новый законопроект направлен на защиту граждан от навязывания дополнительных услуг, часто включаемых в счета без явного согласия.

Организациям будет запрещено заранее создавать условия, при которых потребитель автоматически соглашается на допуслуги. Законопроект подчеркивает, что навязывание дополнительных товаров и услуг является манипуляцией и часто приводит к заключению невыгодных для граждан договоров.

Роспотребнадзор фиксирует рост жалоб граждан на включение в квитанции услуг, не связанных с содержанием многоквартирного дома (МКД), таких как домофоны, страхование, услуги консьержей и кабельное телевидение.

Инициатива основывается на Постановлении Конституционного Суда РФ № 34-П от 2 июля 2024 года, где говорится, что включение допуслуг в счета возможно только с явного согласия потребителя. Оплата таких услуг без уведомления не считается согласием на договор.

✒️Многие расчетные центры злоупотребляют доверчивостью граждан, добавляя в счета услуги, не входящие в обязательный перечень. Несмотря на требование согласия общего собрания собственников на такие услуги, злоупотребления продолжаются.
Изменения законодательства — важный шаг к защите прав потребителей. Однако успех реформы зависит от строгого контроля за исполнением и прозрачности механизмов включения услуг в квитанции. Потребители должны быть уверены, что оплачивают только те услуги, которые действительно заказывали.

Ставки по депозитам в России обновляют рекорды 📈

ЦБ сообщил о новом рекорде по средней максимальной ставке по депозитам в ТОП-10 крупнейших банков страны — 20,91% годовых. В отдельных случаях доходность по вкладам достигает 23-25% и более, если выполняются определенные условия. Такие цифры вызывают одновременно интерес и опасения: с одной стороны, высокие ставки привлекают вкладчиков, с другой — поднимают вопросы о долгосрочной устойчивости финансовой системы.

Повышение ключевой ставки заставляет банки увеличивать доходность депозитов, чтобы удержать клиентов и привлечь новые средства. Кроме того, конкуренция среди банков подталкивает их к предложениям более привлекательных условий, в том числе в виде бонусов или дополнительных процентов за долгосрочные вклады.

Высокие ставки выгодны для населения, однако они могут нести и риски🔻

📌Инфляционное давление. Если доходность по вкладам превышает экономический рост, это может привести к перегреву финансового сектора.
📌Кредитное бремя. Банки вынуждены повышать ставки и по кредитам, что увеличивает долговую нагрузку на бизнес и население.
📌Краткосрочный эффект. Высокие ставки вряд ли будут долго сохраняться, особенно при нормализации экономической ситуации. Это создает риск разочарования вкладчиков, рассчитывающих на долгосрочную выгоду.

Сохранение баланса между доходностью для вкладчиков и стабильностью финансовой системы станет ключевым вызовом на ближайшую перспективу.

На Бали ограничивают стройки 🚫

В прошлом месяце там был введён мораторий на строительство новых отелей, вилл и развлекательных заведений в ключевых туристических зонах — Денпасаре, Бадунге, Гианьяре и Табанане. Этот шаг вызван стремлением местных властей регулировать интенсивный рост туристической инфраструктуры, который привёл к перегрузке ресурсов и ухудшению экологии.

🏝️Запрет может перераспределить интерес девелоперов на менее популярные регионы острова. Это создаёт потенциал для развития новых направлений и поможет разгрузить переполненные туристические зоны. С другой стороны, ограничение может привести к росту цен на уже существующую недвижимость и услуги, поскольку предложение станет более ограниченным.

Особенно значимо это решение для российских инвесторов, которые активно приобретают недвижимость на Бали благодаря её высокой доходности. Вложения в местную недвижимость предлагают порядка 15% годовых, а стоимость вилл здесь значительно ниже, чем в других популярных инвестиционных направлениях, например, в Дубае.

Мораторий — попытка сбалансировать экономическое развитие и устойчивое использование ресурсов. Однако вопрос в том, смогут ли местные власти эффективно развивать альтернативные районы и инфраструктуру, чтобы компенсировать последствия запрета. Без продуманного подхода туристическая отрасль может столкнуться с нехваткой мест для размещения.

ЦБ России вынужден повышать ключевую ставку ❓

Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что ЦБ не имеет иного выбора, кроме как продолжать повышать ключевую ставку для сдерживания инфляции.

В условиях ускоренной инфляции повышение ключевой ставки становится инструментом, позволяющим замедлить темпы роста цен. Высокая ставка делает кредиты дороже, снижая доступность займов для бизнеса и населения, что, в свою очередь, уменьшает давление на цены.

Аксаков также отметил, что в Госдуме не обсуждается введение ограничений на ставки по ипотечным кредитам. По сути ставки на ипотеку продолжат увеличиваться вслед за ключевой ставкой. Рост ипотечных ставок неизбежно усложнит доступ к жилью для многих россиян, что может негативно сказаться на рынке недвижимости.

📊Политика ЦБ направлена на стабилизацию экономики в долгосрочной перспективе, но она сопряжена с серьезными вызовами для граждан и бизнеса. Повышение ключевой ставки может помочь сдержать инфляцию, но одновременно приводит к снижению экономической активности, удорожанию кредитов и, как следствие, замедлению роста экономики. Для многих россиян это станет дополнительной финансовой нагрузкой, особенно в части ипотечных платежей.

Отказ от квартир с отделкой как способ удержания цен 💰

С июня по октябрь 2024 года доля квартир без отделки, предлагаемых в Московской области, выросла на 4 процентных пункта, достигнув 50,8%. Это значительный показатель, если учесть, что пару лет назад доля таких квартир составляла всего 40%. Застройщики активно используют этот механизм, чтобы удерживать кажущиеся низкими цены на жилье, создавая иллюзию скидок.

🧮Экономический расчет показывает, что отделка квартиры увеличивает стоимость квадратного метра в домах комфорт-класса на 40–50 тыс ₽, что эквивалентно примерно 20% от средней цены в ближнем подмосковье (180–220 тыс ₽ за кв. м). Таким образом, квартира без отделки продается, например, за 180 тыс ₽ за кв. м, вместо 200 тыс ₽ с отделкой. Это преподносится как скидка, хотя на самом деле застройщики скрывают фактический рост цен, поскольку стоимость отделки перекладывается на покупателя.

Такой подход позволяет застройщикам манипулировать восприятием стоимости жилья, не снижая фактическую прибыль. Для покупателей это означает необходимость дополнительных затрат на ремонт, которые часто оказываются выше ожидаемых. Для покупателей это повод внимательнее оценивать полную стоимость жилья, включая будущие расходы.

⚡️Для эскроу-счетов повышают размер страхования сразу в два раза

В Госдуме обсуждается законопроект о повышении суммы страхования средств на эскроу-счетах с 10 до 20 млн ₽. Данное изменение имеет важное значение для рынка недвижимости и ипотечного кредитования, поскольку напрямую затрагивает финансовую защищенность покупателей жилья.

Эскроу-счета используются для защиты средств покупателей при покупке строящегося жилья. Деньги хранятся на таких счетах до момента завершения строительства и передачи квартиры покупателю. Сейчас страховое возмещение ограничено суммой в 10 млн рублей. Для многих регионов этого порога достаточно, но в крупных городах, где цены на недвижимость выше, покупатели рискуют потерять средства в случае проблем застройщика.

Сумма в 20 млн ₽ решает сразу несколько задач⬇️
▫️Увеличение финансовой защищенности покупателей. Покупатели элитной и дорогой недвижимости получат гарантии полного возмещения своих средств.
▫️Улучшение условий для ипотеки. Банки могут смягчить требования для заемщиков, зная, что их средства надежно застрахованы.
▫️Стимулирование строительства. Большая уверенность покупателей может повысить спрос на строящееся жилье, что положительно скажется на строительной отрасли.

Однако есть и возможные риски. Повышение страховой суммы может привести к росту затрат банков и, как следствие, к увеличению ставок по ипотеке. Это важно учитывать, чтобы реформа не обернулась снижением доступности жилья.

Государство и банки должны тщательно контролировать баланс между выгодами для покупателей и потенциальными издержками для финансовых институтов. При правильной реализации эта реформа может стать шагом к более устойчивому и прозрачному рынку недвижимости в России.

✔️Ипотечный рынок может столкнуться с проблемами, аналогичными потребкредитованию

В октябре 2024 года ставки по кредитам наличными достигли исторического максимума – 28,4% годовых, а полная стоимость кредита превысила 30,2%. Ужесточение регулирования и ухудшение финансового положения заемщиков вынуждают банки сокращать объемы и сроки выдачи кредитов. Уже в январе 2025 года ожидается спад до минимальных значений за последние несколько лет.

Схожий сценарий может развиваться и на ипотечном рынке. Средние ставки по жилищным кредитам уже превышают 26%, а дальнейший рост ключевой ставки Банка России может привести к увеличению стоимости ипотеки до 30% годовых. Такой уровень ставок станет заградительным барьером для большинства заемщиков, что неминуемо вызовет снижение спроса на жилье и замедление всего рынка недвижимости.

Текущая ситуация – сигнал для всех участников рынка. Увеличение ставок угрожает как спросу на кредиты, так и общей экономической активности. Если ключевая ставка ЦБ продолжит расти, ипотечный рынок повторит судьбу потребкредитования: снижение доступности кредитов и сжатие объемов выдачи.

⤴️Для стабилизации ситуации было бы не лишним рассмотреть меры поддержки заемщиков и застройщиков: субсидированные ставки, льготные программы или налоговые стимулы. В противном случае рынок недвижимости столкнется с серьезным кризисом, который затронет не только банковскую сферу, но и экономику в целом.

Минстрой и регионы против СРО: лицензии ужесточат❓

Минстрой России и региональные власти не поддержали инициативы Госдумы о передаче рынка управления многоквартирными домами (МКД) под контроль саморегулируемых организаций (СРО). Основное федеральное ведомство, отвечающее за жилищную политику, выступило за сохранение лицензирования, предложив усилить требования к управляющим компаниям (УК).

Депутаты долго обсуждали возможные реформы для регулирования деятельности УК и выдвинули три варианта🔻
🔵Передача контроля в руки СРО, отказавшись от лицензирования.
🔵Национализация рынка управления МКД, то есть создание региональных монополий.
🔵Ужесточение правил и порядка выдачи лицензий.

Каждый сценарий имел свои аргументы и противников. Однако ключевой игрок Минстрой отверг первые два варианта. Замминистра Константин Михайлик в официальном письме указал на основные доводы🔻
🔵Членство УК в СРО не гарантирует компетенции сотрудников и может повлечь увеличение расходов для жителей.
🔵Вид регулирования (лицензии или СРО) не влияет на сокращение нарушений в сфере ЖКХ.
🔵Переход на новую систему создаст серьезные риски и неопределенность.

Минстрой подчеркнул, что лицензирование уже доказало свою эффективность и является наименее рискованным вариантом. Тем не менее для повышения качества управления МКД ведомство считает необходимым ужесточить лицензионные требования.

Неожиданная позиция Минстроя поставила под сомнение усилия Госдумы, которые длились долгое время. Для чего парламентский комитет разрабатывал масштабные предложения и организовывал презентации на сотни страниц, если ключевой партнер оказался несогласен, остается неясным.

О трудностях застройщиков🔍

Глава НОСТРОЙ Антон Глушков раскритиковал позицию ЦБ о том, что накопленная прибыль девелоперов в прошлые периоды позволяет им безболезненно преодолеть текущие экономические трудности. По его словам, подобное утверждение не отражает реальной картины.

✒️Глушков пояснил, что прибыль прошлых лет, как правило, уже распределена в рамках бизнес-процессов. Она не хранится на депозитах, а направляется на диверсификацию активов, включая вложения в земельные ресурсы. Такие инвестиции имеют долгосрочный характер и связаны с затратами будущих периодов, которые могут принести результаты только при возобновлении роста рынка.

Позиция Антона Глушкова подчеркивает системные сложности, с которыми сталкивается строительная отрасль. Хотя девелоперы действительно могли генерировать прибыль в предыдущие годы, ее текущая ликвидность ограничена, а вложения в развитие требуют времени для окупаемости.

Вывод напрашивается очевидный: успешное преодоление кризиса для девелоперов возможно только при восстановлении спроса и рыночной активности. Это требует комплексных мер поддержки отрасли, включая устойчивую финансовую и инвестиционную политику.

❗️ Депутаты решились снижать срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ

В Госдуме предложили сократить минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи. Согласно инициативе, срок может быть уменьшен до одного года для имущества, полученного по наследству или в дар от близких родственников, и до двух лет в других особых случаях.

Сейчас для освобождения от НДФЛ требуется владеть недвижимостью не менее пяти лет. Исключением является продажа единственного жилья: в этом случае минимальный срок владения составляет три года, если на момент перехода права собственности у гражданина нет другой недвижимости.

📌Инициатива выглядит логичным шагом для упрощения налогового бремени, особенно в ситуациях с наследством или дарением, где доход от продажи недвижимости зачастую не носит спекулятивного характера. Сокращение срока также может повысить гибкость управления имуществом для граждан, снижая риски потерь при срочной продаже.

Однако важно учитывать и возможные риски: уменьшение сроков может привести к увеличению числа сделок, направленных на обход налогообложения. В целом, предлагаемая мера — попытка сбалансировать интересы граждан и государства, снизив налоговую нагрузку на социально значимые категории собственников.