✅Потенциальный спрос:

Высокие ставки увеличили приток средств на депозиты с начала года на 13% до 51 трлн руб. Этих денег хватило бы на покупку 300 млн кв. м. новостроек. Однако потенциал перетока этих средств на жилищный рынок ограничен из-за неравномерного распределения: треть средств лежит на 0,3 млн счетов с депозитами свыше 10 млн руб., владельцы которых, как правило, не нуждаются в улучшении жилищных условий, а на 90% всех вкладов лежит менее 200 тыс. руб. Потенциальные покупатели жилья — владельцы 11 млн счетов на 21 трлн руб. со средним размером вкладов. Эти деньги будут поступать на рынок недвижимости постепенно по мере снижения ставок и реализации гражданами потребности в улучшении жилищных условий.

✅Сбалансированность строительства:

Охлаждение спроса на новостройки после завершения «Льготной ипотеки» привело к снижению рисков дефицита предложения. Обеспеченность продаж новыми проектами вернулась к нормальному уровню: запуски новостроек за 12 месяцев превысили объём продаж на 53%. Соотношение распроданности и строительной готовности также стремится к балансу: в среднем по стране за месяц оно сократилось до 83% (- 5 п.п.) при равновесном значении в 70%.

✅Опрос граждан:

По данным соцопроса ДОМ.PФ и ВЦИОМ, проведенного в августе, граждане, которые планируют улучшить жилищные условия в ближайший год, более
оптимистичны в оценках текущей ситуации на рынке жилья. Так, 40% из них оценивают текущую ситуацию как благоприятную для покупки недвижимости — в 1,6 раза больше, чем все опрошенные в целом (25% от общего числа респондентов).

Полная версия отчёта по ссылке.

✅Ипотека:

По данным ЦБ, в августе банки предоставили 100 тыс. кредитов на 375 млрд руб. (-7% по количеству и +5% по объему к июлю). Количество выданных кредитов за месяц сократилось в основном за счет займов на строительство частных домов (-37% к июлю) в связи с завершением «Льготной ипотеки». В то же время, благодаря активизации кредитования по «Семейной ипотеке», значительно возросли выдачи на покупку квартир в новостройках (+40% м/м).

✅Деловая активность застройщиков:

По опросам, после июльской просадки доля застройщиков, выполнивших планы по продажам в августе, увеличилась на 11 п.п. до 38%, хотя и остается невысокой в сравнении с I полугодием 2024 г. (63% в среднем за 6 мес. 2024 г.). Нехватку кадров в сентябре испытывал каждый четвертый застройщик (-3 п.п. за месяц), что сказалось на выполнении планов по строительству: четверть опрошенных не выполнили намеченный план (+14 п.п. к августу).

✅Макроэкономика:

В августе наметились признаки замедления российской экономики: темпы роста ВВП составили 2,4% г/г (после +3,5% в июле). Снижается потребительская активность, а розничное кредитование в годовом выражении упало на треть. Параллельно увеличивается приток средств физлиц на депозиты. Однако проинфляционное давление всё еще сохраняется из-за быстрых темпов роста заработных плат и высоким инфляционным ожиданиям населения и бизнеса. В этих условиях вероятность повышения ключевой ставки 25 октября сохраняется.

Полная версия отчёта по ссылке.

🪙Выдача ипотеки в сентябре

По предварительной оценке ДОМ.PФ, за месяц выдано 99 тыс. кредитов на 369 млрд руб. – примерно на уровне августа. С учетом эффекта высокой базы рекордного 2023 г. снижение в годовом выражении как по количеству, так и по объёму составило порядка 60%. Это связано с изменением условий льготных программ, ужесточением регулирования ипотечного кредитования и ростом рыночных ставок. К I полугодию 2024 г. снижение более умеренное (порядка 20%) на фоне высоких темпов роста заработных плат и выдач по рыночным программам выше прогнозных значений.

Отдельно по программам с господдержкой выдано 37 тыс. кредитов на 218 млрд руб. Подавляющая доля пришлась на «Семейную ипотеку» – 34 тыс. кредитов на 200 млрд руб.

#ипотека

🏗 Проектное финансирование

На фоне спада спроса на первичном рынке жилья после завершения массовой льготной ипотечной программы прирост объёма средств на счетах эскроу замедлился. В августе 2024 г. остатки на счетах эскроу выросли на 63 млрд руб., тогда как в июле – на 112 млрд руб. и на 457 млрд руб. – в июне. Общий объём средств составил 6,9 трлн руб.

💰 Однако банки не снижают темпы кредитования застройщиков. Объёмы запусков новостроек растут, а значит, и финансирование по новым проектам. За август оно увеличилось на 456 млрд руб., достигнув 19,4 трлн руб. На стабильном уровне удерживаются и темпы строительных работ по текущим проектам, от чего задолженность застройщиков по ПФ выросла на 320 млрд руб. до 7,9 трлн руб.

Покрытие задолженности застройщиков счетами эскроу остается высоким (85%), а средневзвешенная ставка по проектному финансированию хоть и растет (7,4%, +0,2 п.п. за август), но всё ещё гораздо ниже ставок кредитования для других отраслей экономики.

🏠В сентябре банки выдали 3,6 тыс. новых кредитов на индивидуальное жилищное строительство на 40 млрд руб., что на 73% меньше, чем годом ранее, по количеству и на 33% – по объёму. Снижение показателей в годовом выражении связано в том числе с завершением действия «Льготной ипотеки», на которую приходилась значительная доля выдач.

В то же время по сравнению с августом 2024 г. строительство частных домов оживилось – рост составил 16% за месяц. Рынок ИЖС постепенно адаптируется к новым требованиям, по которым «Семейная ипотека» с привлечением подрядчика доступна только при использовании счетов эскроу. При этом потенциал роста далеко не исчерпан и реализуется при полноценном переходе рынка ИЖС на механизм эскроу с 1 марта 2025 года.

За счёт рекордных объёмов кредитования в I полугодии совокупная выдача ипотеки на частное домостроение по итогам 9 месяцев 2024 г. значительно опережает прошлогодние показатели – выдано 97 тыс. кредитов на 540 млрд руб., что на 32% больше по количеству и на 71% – по объёму, чем в 2023 году.

💰На 1 октября 2024 г. портфель ипотеки на ИЖС достиг 1,1 трлн руб. (+65% или +448 млрд руб. с начала года) и теперь составляет 5,8% от общего ипотечного портфеля.

#ипотека #ижс

💼 Портфель строящегося жилья в России обновил исторический максимум

Портфель строящегося жилья в России растёт девятый месяц подряд. С начала года он увеличился на 12% до 119 млн кв. м на 1 ноября 2024 г. – это рекордный показатель за всю историю наблюдений.

Так, в октябре 2024 г. застройщики вывели на рынок 4,8 млн кв. м, что на 14% больше, чем месяцем ранее. Второй раз с начала года запуск новых проектов достигает максимума – в марте 2024 г. запущено также 4,8 млн кв. м. Всего же за 10 месяцев 2024 г. вывод новых проектов на рынок вырос на 8% в годовом выражении, достигнув 40 млн кв. м. При этом после завершения массовой господдержки – за июль-октябрь – объём запусков соответствует высокому уровню прошлого года (16,8 млн кв. м).

❓Почему, несмотря на отмену «Льготной ипотеки» и рост рыночных ставок, запуски новых проектов не снижаются?

В 2020-2022 гг. на фоне высокого спроса застройщики активно занимались подготовкой новых проектов, в том числе за счёт бридж-кредитов, которые обычно выдаются по плавающей ставке, привязанной к ключевой. Сейчас девелоперам экономически выгоднее запустить продажи по таким проектам, чтобы снизить ставку по проектному финансированию.

❓Как ситуация с выводом на рынок новых проектов будет развиваться в дальнейшем?

При принятии решений о проектировании новых объектов застройщики будут как смотреть на показатель распроданности текущего портфеля, так и оценивать будущий спрос. С учётом того, что по прогнозу Банка России высокие ставки сохранятся продолжительное время, запуски могут начать замедляться уже в 2025 г.

🪙Выдача ипотеки в октябре

По оценке ДОМ.PФ, за месяц выдано 97 тыс. кредитов (+3% к сентябрю) на 369 млрд руб. (-1%). С учетом эффекта высокой базы рекордного 2023 г. снижение в годовом выражении как по количеству, так и по объёму составило около 52%.

Отдельно по программам с господдержкой выдано 35 тыс. кредитов на 205 млрд руб. Подавляющая доля пришлась на «Семейную ипотеку» – более 31 тыс. кредитов на 184 млрд руб. Выдачи кредитов по этой льготной программе в октябре оказались сопоставимыми с сентябрьским уровнем.

👨‍👩‍👦 Как выглядит типичный покупатель жилья в России? Рассказываем в совместном исследовании со ВЦИОМ.

Средний возраст покупателей жилья в России составляет 39-43 года. При этом молодёжь (до 35 лет) занимает почти треть (31%) от их общего числа.

Покупка жилья наиболее востребована семьями: 72% новосёлов состоят в браке, а 60% – воспитывают детей. Доля семей с несовершеннолетними детьми среди покупателей жилья в 2 раза выше, чем в среднем по стране (31%).

72% покупателей жилья – семьи со средним доходом. Каждый четвёртый работает в промышленности и строительстве, ещё 20% заняты в сфере торговли и общественного питания.

Почти половина сделок с недвижимостью – ипотечные. Её доля на рынке новостроек достигает 69%, в то время как для покупки домов — 32%.

С 2022 г. количество покупателей, самостоятельно подбирающих ипотечные программы, выросло на 13 п.п. до 57% в 2024 году. Набирает популярность дистанционное оформление ипотеки: в 2024 г. такой опцией воспользовались 38% купивших жилье (+10 п.п. за 2 года).

Полный текст исследования доступен по ссылке.

🏙 Мы часто слышим, что при наличии массовой господдержки спрос на жильё в России подогревался инвестиционными интересами. Но так ли это?

По данным опроса ДОМ.PФ и ВЦИОМ, льготные ипотечные программы в 2022 – I полугодии 2024 гг. действительно стимулировали россиян к покупке квартир, но основной мотив был в том, чтобы обеспечить себя и близких собственным жильём.

Согласно исследованию, 74% россиян приобрели жильё для собственного проживания, а ещё 17% – для детей или родителей. Доля инвесторов, покупающих жильё для перепродажи, аренды или защиты средств от инфляции, составила лишь 9%, хотя на рынке новостроек этот показатель был несколько выше – 12%. Как мы писали ранее, выход новых арендных квартир на рынок сдерживает более высокая доходность альтернативных вложений капитала, таких как ОФЗ.

Тем не менее «Льготная ипотека» оказала серьёзное влияние на покупательское поведение граждан на рынке жилья. Сама возможность взять ипотеку на льготных условиях побудила начать поиски жилья 46% покупателей новостроек. Причём, если в 2022 году «Льготная ипотека» привлекала к поиску жилья 35% покупателей новостроек, то к первой половине 2024 года их доля практически удвоилась (62%).

Для 43% покупателей возможность взять льготный кредит стала основным мотивом для покупки квартиры именно в новостройках. Это неудивительно: при рыночной ставке 10-12% в 2022 г. разрыв в платежах при займе по льготным программам по кредиту в 4,5 млн руб. составлял 11,6 тыс. руб. или 25%, а при ставке 15-16% в первой половине 2024 г. – уже 26 тыс. руб. или 43%.

Таким образом, стремление воспользоваться выгодной возможностью на фоне роста рыночных ставок привлекло на рынок жилья большое количество покупателей, которые при других обстоятельствах, вероятно, отложили бы свои планы по улучшению жилищных условий.