Telegram Group & Telegram Channel
Работает ли связь между процентными ставками и спросом на жилье?

На днях подписчик прислал нам очень хороший вопрос про ставки и рынок жилья. Кажется, это хороший повод запустить серию «квартирных собеседников»: вы нам вопрос через @DomusVerus_feedback_bot, мы – вдумчивое рассуждение в ответ.  

ЦБ РФ давно повышает ставку. Она уже выросла более чем в два раза – с 7,5% до 16%. Следом за КС вырос и общий уровень рыночных ставок в экономике. Но кажется, что рынок жилья на это особо не реагирует и вообще живет по какому-то альтернативному экономическому учебнику, где рост ставок приводит к росту цен. Это вообще нормально?

Сегодня ответим на этот вопрос и напомним, по каким экономическим законам живет рынок жилья в России (нет, это не законы Р. Эрдогана).

Начнем с того, что критически важно разделять рынок недвижимости на рынок новостроек, где действуют льготные программы ипотеки, и вторичку, где покупатели и продавцы сталкиваются со всеми прелестями свободного рынка.

1) Сперва о вторичке.

В июле прошлого года (прямо перед тем, как ЦБ начал повышать ставку) мы публиковали результаты модели, согласно которой рост ставки по ипотеке на 1 п.п., при прочих равных, снижает спрос на вторичке на ~10% в штуках в течение года. Пора проверить, сработали ли эти оценки.

• В 1П 2023 г. средняя рыночная ставка на вторичке составляла 11%. К янв-фев 2024 г. ставка выросла до 17%. То есть плюс 6 п.п., а значит выдачи должны были упасть на 60%.

• В 1П 2023 г. в среднем на вторичке выдавалось 85 тыс. кредитов в месяц (с сезонной коррекцией с.к.). В янв-фев 2024 г. выдачи сократились до 52 тыс. шт. в месяц с.к. То есть выдачи упали на 40%.

В итоге ипотека на вторичке отреагировала на рост ставок немного слабее, чем предсказывала модель. На это есть две причины.

Во-первых, мы уже неоднократно писали о том, что у населения в целом есть деньги – спасибо растущим зарплатам и всяким прочим выплатам. Это позволяет больше платить за ипотеку или накопить большой ПВ, а в кредит взять небольшую часть стоимости квартиры. Кроме того, не исключаем, что некоторые люди рассчитывают рефинансировать ипотеку по более низким ставкам через 1-2 года.

Во-вторых, трансмиссия от повышения ставок еще не завершилась – вероятно, спрос на вторичке еще какое-то время будет снижаться. Хотя до модельных -60% мы вряд ли дойдем (в т.ч. по первой причине).

🗝 Но в целом, видно, что на вторичке действуют нормальные экономические законы. Ставки вверх –> спрос вниз.

2) На первичке ситуация иная.

В начале года почти вся ипотека по ДДУ выдается по льготным программам (~90% всех кредитов). С рынка практически исчезла рыночная ипотека на новостройки. Из-за этого ставка на первичке особо не меняется – в 1П 2023 г. она была вблизи 6% и сохраняется на этом уровне сейчас.

В 1П 2023 г. в среднем выдавалось 47 тыс. кредитов по ДДУ с.к., в янв-фев 2024 г. число выданных кредитов было близким к этом уровню (с сезонной коррекцией). Так что пока рост рыночных ставок на первичку негативно не влиял и не должен был. Даже наоборот – увеличение разницы между рыночными и льготными ставками поддерживало спрос на первичке в прошлом году.

Но ситуация вскоре изменится. После прекращения действия массовой льготной ипотеки и продления семейной в середине этого года может реализоваться два сценария:

а) сокращение доли льготных программ в пользу большей доли рыночной ипотеки –> по более высоким рыночным ставкам ипотеку будут брать наиболее обеспеченные домохозяйства и те, у кого есть свободные деньги для большого ПВ.

б) сохранение доли льготных программ на высоком уровне (благодаря семейке) и по-прежнему отсутствие сделок по рыночным ставкам –> ипотеку на первичке будут брать только активно размножающиеся граждане нашей страны и другие приоритетные группы населения, которым положены льготы.

А остальные будут пристально следить за заседаниями ЦБ и надеяться на скорое снижение ставок или цен.

Скорее всего, итоговый результат на первичке будет где-то по середине этих двух вариантов. Но о социальных последствиях всего происходящего мы поговорим в другой раз.

@DomusVerus



group-telegram.com/domusverus/410
Create:
Last Update:

Работает ли связь между процентными ставками и спросом на жилье?

На днях подписчик прислал нам очень хороший вопрос про ставки и рынок жилья. Кажется, это хороший повод запустить серию «квартирных собеседников»: вы нам вопрос через @DomusVerus_feedback_bot, мы – вдумчивое рассуждение в ответ.  

ЦБ РФ давно повышает ставку. Она уже выросла более чем в два раза – с 7,5% до 16%. Следом за КС вырос и общий уровень рыночных ставок в экономике. Но кажется, что рынок жилья на это особо не реагирует и вообще живет по какому-то альтернативному экономическому учебнику, где рост ставок приводит к росту цен. Это вообще нормально?

Сегодня ответим на этот вопрос и напомним, по каким экономическим законам живет рынок жилья в России (нет, это не законы Р. Эрдогана).

Начнем с того, что критически важно разделять рынок недвижимости на рынок новостроек, где действуют льготные программы ипотеки, и вторичку, где покупатели и продавцы сталкиваются со всеми прелестями свободного рынка.

1) Сперва о вторичке.

В июле прошлого года (прямо перед тем, как ЦБ начал повышать ставку) мы публиковали результаты модели, согласно которой рост ставки по ипотеке на 1 п.п., при прочих равных, снижает спрос на вторичке на ~10% в штуках в течение года. Пора проверить, сработали ли эти оценки.

• В 1П 2023 г. средняя рыночная ставка на вторичке составляла 11%. К янв-фев 2024 г. ставка выросла до 17%. То есть плюс 6 п.п., а значит выдачи должны были упасть на 60%.

• В 1П 2023 г. в среднем на вторичке выдавалось 85 тыс. кредитов в месяц (с сезонной коррекцией с.к.). В янв-фев 2024 г. выдачи сократились до 52 тыс. шт. в месяц с.к. То есть выдачи упали на 40%.

В итоге ипотека на вторичке отреагировала на рост ставок немного слабее, чем предсказывала модель. На это есть две причины.

Во-первых, мы уже неоднократно писали о том, что у населения в целом есть деньги – спасибо растущим зарплатам и всяким прочим выплатам. Это позволяет больше платить за ипотеку или накопить большой ПВ, а в кредит взять небольшую часть стоимости квартиры. Кроме того, не исключаем, что некоторые люди рассчитывают рефинансировать ипотеку по более низким ставкам через 1-2 года.

Во-вторых, трансмиссия от повышения ставок еще не завершилась – вероятно, спрос на вторичке еще какое-то время будет снижаться. Хотя до модельных -60% мы вряд ли дойдем (в т.ч. по первой причине).

🗝 Но в целом, видно, что на вторичке действуют нормальные экономические законы. Ставки вверх –> спрос вниз.

2) На первичке ситуация иная.

В начале года почти вся ипотека по ДДУ выдается по льготным программам (~90% всех кредитов). С рынка практически исчезла рыночная ипотека на новостройки. Из-за этого ставка на первичке особо не меняется – в 1П 2023 г. она была вблизи 6% и сохраняется на этом уровне сейчас.

В 1П 2023 г. в среднем выдавалось 47 тыс. кредитов по ДДУ с.к., в янв-фев 2024 г. число выданных кредитов было близким к этом уровню (с сезонной коррекцией). Так что пока рост рыночных ставок на первичку негативно не влиял и не должен был. Даже наоборот – увеличение разницы между рыночными и льготными ставками поддерживало спрос на первичке в прошлом году.

Но ситуация вскоре изменится. После прекращения действия массовой льготной ипотеки и продления семейной в середине этого года может реализоваться два сценария:

а) сокращение доли льготных программ в пользу большей доли рыночной ипотеки –> по более высоким рыночным ставкам ипотеку будут брать наиболее обеспеченные домохозяйства и те, у кого есть свободные деньги для большого ПВ.

б) сохранение доли льготных программ на высоком уровне (благодаря семейке) и по-прежнему отсутствие сделок по рыночным ставкам –> ипотеку на первичке будут брать только активно размножающиеся граждане нашей страны и другие приоритетные группы населения, которым положены льготы.

А остальные будут пристально следить за заседаниями ЦБ и надеяться на скорое снижение ставок или цен.

Скорее всего, итоговый результат на первичке будет где-то по середине этих двух вариантов. Но о социальных последствиях всего происходящего мы поговорим в другой раз.

@DomusVerus

BY Domus Verus




Share with your friend now:
group-telegram.com/domusverus/410

View MORE
Open in Telegram


Telegram | DID YOU KNOW?

Date: |

So, uh, whenever I hear about Telegram, it’s always in relation to something bad. What gives? "The argument from Telegram is, 'You should trust us because we tell you that we're trustworthy,'" Maréchal said. "It's really in the eye of the beholder whether that's something you want to buy into." One thing that Telegram now offers to all users is the ability to “disappear” messages or set remote deletion deadlines. That enables users to have much more control over how long people can access what you’re sending them. Given that Russian law enforcement officials are reportedly (via Insider) stopping people in the street and demanding to read their text messages, this could be vital to protect individuals from reprisals. The company maintains that it cannot act against individual or group chats, which are “private amongst their participants,” but it will respond to requests in relation to sticker sets, channels and bots which are publicly available. During the invasion of Ukraine, Pavel Durov has wrestled with this issue a lot more prominently than he has before. Channels like Donbass Insider and Bellum Acta, as reported by Foreign Policy, started pumping out pro-Russian propaganda as the invasion began. So much so that the Ukrainian National Security and Defense Council issued a statement labeling which accounts are Russian-backed. Ukrainian officials, in potential violation of the Geneva Convention, have shared imagery of dead and captured Russian soldiers on the platform. The message was not authentic, with the real Zelenskiy soon denying the claim on his official Telegram channel, but the incident highlighted a major problem: disinformation quickly spreads unchecked on the encrypted app.
from us


Telegram Domus Verus
FROM American