Экономический Обозреватель

Есть в себестоимости строительства одна статья, которая занимает 54% и называется «Прочие расходы». Фактически, серая зона, которую никто не изучал и мало кто понимает, как она формируется. Самое интересное, что показатели, которые зашиты в «Прочих расходах», не включены в мониторинг Росстата, то есть, никаких мало-мальски объективных данных на этот счет получить невозможно. Но попробовать разобраться все-таки стоит.

Прежде всего, здесь зашита прибыль девелоперов – и хотя застройщики давно утверждают, что она не превышает 20-25%, недоверчивая общественность продолжает считать жилищное строительство «золотым дном».

Следующая статья этих затрат – обслуживание кредитов. О том, как вырастет ставка проектного финансирования на фоне роста ставки ЦБ, остается только гадать, но очевидно, что время «средних» 6% по кредиту осталось в далеком прошлом, и стоит говорить о ставке от 15% до 20% годовых. Добавим сюда рост налога на прибыль – и получим весьма существенное увеличение всех этих затрат.

Еще одна составляющая себестоимости строительства, входящих в «Прочие расходы», – стоимость земельных участков, выделяемых под застройку. В больших городах она изначально высокая, но и в регионах, там, где предполагается строительство жилья, муниципалитеты – ай-ай-ай! - тут же поднимают цену на землю. Но господа, для муниципалитетов продажа земли под застройку – одна из немногих оставшихся статей дохода, их и так обдирают, как липку, а тут такая возможность подзаработать! Так что и тут цены будут расти.

О том, что монополисты диктуют свои условия и свои цены на подключение домов к инженерным сетям, говорится уже последние 20 лет, но пока никто на эти монополии руку не поднял, а их аппетиты регулируются исключительно их же представлением о стоимости их услуг. Так, по информации представителя Минпромторга, тарифы естественных монополий выросли за последнее время на 20%, а в планах повышение еще на 14%. Откуда в таких условиях может взяться снижение себестоимости?

Еще одна составляющая себестоимости – обеспечение участков под застройку инженерной инфраструктурой, что весьма недешево. Чиновники настоятельно требуют от регионов подключиться к обеспечению таких участков коммуникациями за счет регионов, но в региональных бюджетах денег на это, как правило, нет, особенно с учетом того, что 80% регионов – дотационные и живут «от копейки до копейки». Вот и оплачивают всю «инженерку» те же покупатели жилья. Добавьте сюда стоимость строительства социальной инфраструктуры, которую последовательно навешивают на застройщиков, и цена на жилье стремительно пойдет вверх.

Ну и, конечно, не стоит забывать такую статью как ввод объекта в эксплуатацию – непрозрачность этих расходов зависит от степени заинтересованности всех сторон в подписании необходимых документов. И таки да, взятки и прочие подношения еще никто не отменял, хотя, говорят, что в Уголовном кодексе даже есть такая статья.

Так что даже в отсутствие статистических данных говорить о том, что есть условия для снижения себестоимости, пока не приходится. Но разбираться в этих составляющих, конечно же, нужно, и для этого предлагается создать межведомственную комиссию, в которую войдут не только чиновники, депутаты и бизнес, но и профессиональные аудиторы, умеющие правильно считать финансовые показатели. Причем депутат Кирьянов высказался в том смысле, что эта комиссия будет не только анализировать причины роста цен на жилье, но и контролировать эти цены. Жаль, в зале не было ни одного девелопера, который развеял бы иллюзии депутата на этот счет – потому что либо рынок и наличие жилья, либо контроль и очередь на 35 лет. Последнее мы уже проходили в недавнем советском прошлом.

Нострой

www.group-telegram.com/us/economicscolumnist.com/14107

34 viewsDec 4 at 03:15

Есть в себестоимости строительства одна статья, которая занимает 54% и называется «Прочие расходы». Фактически, серая зона, которую никто не изучал и мало кто понимает, как она формируется. Самое интересное, что показатели, которые зашиты в «Прочих расходах», не включены в мониторинг Росстата, то есть, никаких мало-мальски объективных данных на этот счет получить невозможно. Но попробовать разобраться все-таки стоит.

Прежде всего, здесь зашита прибыль девелоперов – и хотя застройщики давно утверждают, что она не превышает 20-25%, недоверчивая общественность продолжает считать жилищное строительство «золотым дном».

Следующая статья этих затрат – обслуживание кредитов. О том, как вырастет ставка проектного финансирования на фоне роста ставки ЦБ, остается только гадать, но очевидно, что время «средних» 6% по кредиту осталось в далеком прошлом, и стоит говорить о ставке от 15% до 20% годовых. Добавим сюда рост налога на прибыль – и получим весьма существенное увеличение всех этих затрат.

Еще одна составляющая себестоимости строительства, входящих в «Прочие расходы», – стоимость земельных участков, выделяемых под застройку. В больших городах она изначально высокая, но и в регионах, там, где предполагается строительство жилья, муниципалитеты – ай-ай-ай! - тут же поднимают цену на землю. Но господа, для муниципалитетов продажа земли под застройку – одна из немногих оставшихся статей дохода, их и так обдирают, как липку, а тут такая возможность подзаработать! Так что и тут цены будут расти.

О том, что монополисты диктуют свои условия и свои цены на подключение домов к инженерным сетям, говорится уже последние 20 лет, но пока никто на эти монополии руку не поднял, а их аппетиты регулируются исключительно их же представлением о стоимости их услуг. Так, по информации представителя Минпромторга, тарифы естественных монополий выросли за последнее время на 20%, а в планах повышение еще на 14%. Откуда в таких условиях может взяться снижение себестоимости?

Еще одна составляющая себестоимости – обеспечение участков под застройку инженерной инфраструктурой, что весьма недешево. Чиновники настоятельно требуют от регионов подключиться к обеспечению таких участков коммуникациями за счет регионов, но в региональных бюджетах денег на это, как правило, нет, особенно с учетом того, что 80% регионов – дотационные и живут «от копейки до копейки». Вот и оплачивают всю «инженерку» те же покупатели жилья. Добавьте сюда стоимость строительства социальной инфраструктуры, которую последовательно навешивают на застройщиков, и цена на жилье стремительно пойдет вверх.

Ну и, конечно, не стоит забывать такую статью как ввод объекта в эксплуатацию – непрозрачность этих расходов зависит от степени заинтересованности всех сторон в подписании необходимых документов. И таки да, взятки и прочие подношения еще никто не отменял, хотя, говорят, что в Уголовном кодексе даже есть такая статья.

Так что даже в отсутствие статистических данных говорить о том, что есть условия для снижения себестоимости, пока не приходится. Но разбираться в этих составляющих, конечно же, нужно, и для этого предлагается создать межведомственную комиссию, в которую войдут не только чиновники, депутаты и бизнес, но и профессиональные аудиторы, умеющие правильно считать финансовые показатели. Причем депутат Кирьянов высказался в том смысле, что эта комиссия будет не только анализировать причины роста цен на жилье, но и контролировать эти цены. Жаль, в зале не было ни одного девелопера, который развеял бы иллюзии депутата на этот счет – потому что либо рынок и наличие жилья, либо контроль и очередь на 35 лет. Последнее мы уже проходили в недавнем советском прошлом.

Нострой

BY Экономический Обозреватель