شاید شنیده باشید که هر متر آپارتمان در شهر تهران معادل هزار دلار است و تحلیلگران از این طریق به ارزش‌گذاری ملک یا دلار می‌پردازند. در سالهای اخیر اما این قاعده بر هم خورده و تحلیل در این زمینه نیازمند بروزرسانی است. در زیر چند نکته در این‌باره خواهم گفت: 🟡در چند سال اخیر قیمت دلاری مسکن در یک کانال صعودی قرار داشته و همانطور که در نمودار می‌بینید میانگین آن به صورت پلکانی در حال افزایش بوده است. به طوری که در ۳ سال اخیر قیمت دلاری مسکن حوالی ۱۴۰۰ دلار در نوسان بوده است. متوسط ۵ ساله (میان مدت) نیز حدود ۱۲۵۰ دلار بوده است. بنابراین دیگر قاعده ۱۰۰۰ دلاری صادق نیست و بهتر است عدد ۱۲۵۰ به عنوان مبنا قرار گیرد. 🟡یکی از دلایل افزایش میانگین قیمت دلاری مسکن این است که علاوه بر افزایش قیمت دلار که همیشه رخ می‌داده، در چند سال اخیر تورم زمین و ساختمان در اکثر نقاط دنیا رخ داده که باعث رشد بیشتر مسکن از نرخ دلار و افزایش میانگین آن شده است. البته که در این روند صعودی خروج آمریکا از برجام، وقوع کرونا، چاپ پول و تورم‌های شدید نیز موثر بوده است. 🟡در حال حاضر در صورت تثبیت دلار حوالی ۵۹ تومان، اگر مسکن بخواهد به میانگین ۱۲۵۰ دلاری میان مدت خود برسد، باید چیزی در حدود ۱۵ درصد کاهش یابد. 🟡در صورتی که قیمت ملک حوالی متری ۸۶ میلیون تومان فعلی تثبیت شود، دلار باید تا محدوده ۶۹ هزار تومان افزایش یاد. 🟡با توجه به افزایش قیمت مصالح و دستمزد نیروی کار، افزایش چند برابری هزینه جواز ساخت، کاهش حاشیه سود سازندگان، کاهش عرضه مسکن و چسبندگی سنتی قیمت ملک انتظار کاهش قابل توجه در قیمت مسکن دور از انتظار است. بنابراین طبق این سناریو، آیا نرخ دلار باید افزایش یابد؟! 🟡طبق نمودار، تنها در صورتی میانگین قیمت مسکن به حوالی ۱۲۵۰ دلار می‌رسد که کف کانال صعودی شکسته شود که نیازمند یک اتفاق بنیادی است. باید چیزی اساسی تغییر کند تا نظم ۵ ساله فعلی بر هم بخورد. البته این اتفاق مهم باید چیزی غیر از توافق با آمریکا باشد چون توافقات غربی منجر به کاهش و کنترل نرخ دلار می‌شود که مجدد میانگین دلاری مسکن را افزایش می‌دهد! چیزی مثل عرضه قابل توجه مسکن توسط دولت، کاهش هزینه جواز ساخت، مشوق‌های ساخت برای انبوه‌سازان و... می‌تواند موثر باشد. به‌عبارتی راه برون رفت از بحران فعلی افزایش عرضه است. ➖➖➖➖➖➖ افزایش دانش مالی با دکتر علی رئوفی ✅@ecoraoofi
شاید شنیده باشید که هر متر آپارتمان در شهر تهران معادل هزار دلار است و تحلیلگران از این طریق به ارزش‌گذاری ملک یا دلار می‌پردازند. در سالهای اخیر اما این قاعده بر هم خورده و تحلیل در این زمینه نیازمند بروزرسانی است. در زیر چند نکته در این‌باره خواهم گفت: 🟡در چند سال اخیر قیمت دلاری مسکن در یک کانال صعودی قرار داشته و همانطور که در نمودار می‌بینید میانگین آن به صورت پلکانی در حال افزایش بوده است. به طوری که در ۳ سال اخیر قیمت دلاری مسکن حوالی ۱۴۰۰ دلار در نوسان بوده است. متوسط ۵ ساله (میان مدت) نیز حدود ۱۲۵۰ دلار بوده است. بنابراین دیگر قاعده ۱۰۰۰ دلاری صادق نیست و بهتر است عدد ۱۲۵۰ به عنوان مبنا قرار گیرد. 🟡یکی از دلایل افزایش میانگین قیمت دلاری مسکن این است که علاوه بر افزایش قیمت دلار که همیشه رخ می‌داده، در چند سال اخیر تورم زمین و ساختمان در اکثر نقاط دنیا رخ داده که باعث رشد بیشتر مسکن از نرخ دلار و افزایش میانگین آن شده است. البته که در این روند صعودی خروج آمریکا از برجام، وقوع کرونا، چاپ پول و تورم‌های شدید نیز موثر بوده است. 🟡در حال حاضر در صورت تثبیت دلار حوالی ۵۹ تومان، اگر مسکن بخواهد به میانگین ۱۲۵۰ دلاری میان مدت خود برسد، باید چیزی در حدود ۱۵ درصد کاهش یابد. 🟡در صورتی که قیمت ملک حوالی متری ۸۶ میلیون تومان فعلی تثبیت شود، دلار باید تا محدوده ۶۹ هزار تومان افزایش یاد. 🟡با توجه به افزایش قیمت مصالح و دستمزد نیروی کار، افزایش چند برابری هزینه جواز ساخت، کاهش حاشیه سود سازندگان، کاهش عرضه مسکن و چسبندگی سنتی قیمت ملک انتظار کاهش قابل توجه در قیمت مسکن دور از انتظار است. بنابراین طبق این سناریو، آیا نرخ دلار باید افزایش یابد؟! 🟡طبق نمودار، تنها در صورتی میانگین قیمت مسکن به حوالی ۱۲۵۰ دلار می‌رسد که کف کانال صعودی شکسته شود که نیازمند یک اتفاق بنیادی است. باید چیزی اساسی تغییر کند تا نظم ۵ ساله فعلی بر هم بخورد. البته این اتفاق مهم باید چیزی غیر از توافق با آمریکا باشد چون توافقات غربی منجر به کاهش و کنترل نرخ دلار می‌شود که مجدد میانگین دلاری مسکن را افزایش می‌دهد! چیزی مثل عرضه قابل توجه مسکن توسط دولت، کاهش هزینه جواز ساخت، مشوق‌های ساخت برای انبوه‌سازان و... می‌تواند موثر باشد. به‌عبارتی راه برون رفت از بحران فعلی افزایش عرضه است. ➖➖➖➖➖➖ افزایش دانش مالی با دکتر علی رئوفی ✅@ecoraoofi
Telegram was founded in 2013 by two Russian brothers, Nikolai and Pavel Durov. "There are a lot of things that Telegram could have been doing this whole time. And they know exactly what they are and they've chosen not to do them. That's why I don't trust them," she said. Messages are not fully encrypted by default. That means the company could, in theory, access the content of the messages, or be forced to hand over the data at the request of a government. Oh no. There’s a certain degree of myth-making around what exactly went on, so take everything that follows lightly. Telegram was originally launched as a side project by the Durov brothers, with Nikolai handling the coding and Pavel as CEO, while both were at VK. And while money initially moved into stocks in the morning, capital moved out of safe-haven assets. The price of the 10-year Treasury note fell Friday, sending its yield up to 2% from a March closing low of 1.73%.
from us
