🌱Ильдар Хусаинов

Ну что там на рынке недвижимости? Какие тенденции?) Есть ли жизнь на Марсе и за МКАДом?)

Вообще, конечно, активность вполне рабочая, на 3+. Но с уверенностью могу сказать, что текущих продаж будет явно мало и девелоперам, и риэлтерам для поддержания текущих бизнес-моделей. Откровенно выручают сделки за наличный расчет, их доля в целом в Этажах уже более 70%. (82% по вторичке и 46% по новостройкам.)

Возьмем январь 2025-го: выдачи по первичному жилью в России составили всего 78 миллиардов рублей, в штуках это на 46% меньше, чем в январе 2024-го (правда, в рублях меньше всего на 39% из-за роста цен и, соответственно, среднего размера кредита). По моим оценкам, чтобы рынок нормально развивался, нужно примерно +25% к текущим объемам сделок с учетом сезонного сглаживания. Видим, как растет средняя ставка по эскроу, сейчас она уже превысила 10%. Если ничего не произойдет, к лету уже увидим ближе к 14%. А это просто плохо для экономики любого, даже самого удачного девелоперского проекта.

При этом нельзя не отметить, что в январе мы видели оживление по ипотечным консультациям, которые пока не видны в сделках, но это вопрос времени.
Особый треш происходил по загородной недвижимости, некоторые из крупных банков просто перестали выдавать семейную ипотеку на ИЖС, причем там была жесткая история с комиссиями, застройщики крупного жилья потянули 18% от кредита, застройщики по ИЖС по сути не стали брать на себя эти затраты, и были вопросы по продажам. А там, где комиссий не было, на самом деле почти не одобряли.

Но сейчас ситуация меняется потихоньку. «ДОМ.РФ», «Альфа» уже резко уменьшили комиссии, и мне кажется, теперь все пойдет как надо. Сбер, думаю, сделает это на следующей неделе, откровенно говоря, у них все хорошо с долей рынка, и даже на таких комиссиях доля не падала критически, поэтому логично было подержать высокий ценник подольше. Но все-таки рискну сделать прогноз, что комиссии на этой неделе станут в районе 9-11%.

Новых льготных программ не будет, довели до разумной кондиции семейную, и слава богу! Все это слухи, насколько я знаю, все-таки Минстрой и Минфин пришли к пониманию, что пока инфляция не обуздается новых программ не вводить, я бы это назвал «никаких больше вечеринок».)

Из интересного стал просаживаться рынок аренды и в цене, и в объеме, люди стали экономить в формате проживания, и все-таки не надо забывать, что в прошлом году родилось всего 1,02 миллиона человек, это почти в два раза меньше, чем в период 2012-2015, тогда в среднем рождалось чуть меньше 2 миллионов в год. Это не может не отражаться на рынке недвижимости. А естественная убыль за прошлый 2024 год составила почти полмиллиона человек. Демография и рынок недвижимости сильно связаны.

На уровне психологии интересно, что цены по вторичке в целом как минимум перестали расти, а вот по новостройкам объективно растут. Но цена за это высока! Я так примерно считал: если взвесить коэффициенты продаж вторички и новостроек с учетом ставок по ипотеке, то по новостройкам наблюдается сильный недобор. Скорее всего, свои цены застройщики сейчас выставляют только под семейную ипотеку. И думаю, многим очевидно, что если учетная ставка станет хотя бы 14-15%, снижать цены для нормальных продаж придется почти всем девелоперам. Рассрочки в моменте рулят, но это игра с огнем, объективно в этом году девелоперы поставили сократить долю рассрочек с 40 до 20%.

А еще за кадром скрыто, что новые стройки стали меньше начинать, экспертно сейчас новых объектов выводится на 30-40% меньше, чем пару лет назад. Более того, за прошлый год объем ввода новостроек уменьшился на 13% уже в 2024-м, и при таких темпах в 2027-м, думаю, уменьшится еще на 20% от текущего уровня. То, что дают статистику, там больше заслуга загородки.

По регионам очень хорошо себя чувствует Дальний Восток, Москва и Питер, тяжело южным регионам , там просадка заметнее других.

Что касается геополитики, что-то положительное там, конечно, явно происходит, и очень хочется верить, что свет в конце тоннеля не окажется встречным поездом!

www.group-telegram.com/es/khusainov_ildar.com/3344

23.9K viewsedited  Feb 15 at 01:58

Ну что там на рынке недвижимости? Какие тенденции?) Есть ли жизнь на Марсе и за МКАДом?)

Вообще, конечно, активность вполне рабочая, на 3+. Но с уверенностью могу сказать, что текущих продаж будет явно мало и девелоперам, и риэлтерам для поддержания текущих бизнес-моделей. Откровенно выручают сделки за наличный расчет, их доля в целом в Этажах уже более 70%. (82% по вторичке и 46% по новостройкам.)

Возьмем январь 2025-го: выдачи по первичному жилью в России составили всего 78 миллиардов рублей, в штуках это на 46% меньше, чем в январе 2024-го (правда, в рублях меньше всего на 39% из-за роста цен и, соответственно, среднего размера кредита). По моим оценкам, чтобы рынок нормально развивался, нужно примерно +25% к текущим объемам сделок с учетом сезонного сглаживания. Видим, как растет средняя ставка по эскроу, сейчас она уже превысила 10%. Если ничего не произойдет, к лету уже увидим ближе к 14%. А это просто плохо для экономики любого, даже самого удачного девелоперского проекта.

При этом нельзя не отметить, что в январе мы видели оживление по ипотечным консультациям, которые пока не видны в сделках, но это вопрос времени.
Особый треш происходил по загородной недвижимости, некоторые из крупных банков просто перестали выдавать семейную ипотеку на ИЖС, причем там была жесткая история с комиссиями, застройщики крупного жилья потянули 18% от кредита, застройщики по ИЖС по сути не стали брать на себя эти затраты, и были вопросы по продажам. А там, где комиссий не было, на самом деле почти не одобряли.

Но сейчас ситуация меняется потихоньку. «ДОМ.РФ», «Альфа» уже резко уменьшили комиссии, и мне кажется, теперь все пойдет как надо. Сбер, думаю, сделает это на следующей неделе, откровенно говоря, у них все хорошо с долей рынка, и даже на таких комиссиях доля не падала критически, поэтому логично было подержать высокий ценник подольше. Но все-таки рискну сделать прогноз, что комиссии на этой неделе станут в районе 9-11%.

Новых льготных программ не будет, довели до разумной кондиции семейную, и слава богу! Все это слухи, насколько я знаю, все-таки Минстрой и Минфин пришли к пониманию, что пока инфляция не обуздается новых программ не вводить, я бы это назвал «никаких больше вечеринок».)

Из интересного стал просаживаться рынок аренды и в цене, и в объеме, люди стали экономить в формате проживания, и все-таки не надо забывать, что в прошлом году родилось всего 1,02 миллиона человек, это почти в два раза меньше, чем в период 2012-2015, тогда в среднем рождалось чуть меньше 2 миллионов в год. Это не может не отражаться на рынке недвижимости. А естественная убыль за прошлый 2024 год составила почти полмиллиона человек. Демография и рынок недвижимости сильно связаны.

На уровне психологии интересно, что цены по вторичке в целом как минимум перестали расти, а вот по новостройкам объективно растут. Но цена за это высока! Я так примерно считал: если взвесить коэффициенты продаж вторички и новостроек с учетом ставок по ипотеке, то по новостройкам наблюдается сильный недобор. Скорее всего, свои цены застройщики сейчас выставляют только под семейную ипотеку. И думаю, многим очевидно, что если учетная ставка станет хотя бы 14-15%, снижать цены для нормальных продаж придется почти всем девелоперам. Рассрочки в моменте рулят, но это игра с огнем, объективно в этом году девелоперы поставили сократить долю рассрочек с 40 до 20%.

А еще за кадром скрыто, что новые стройки стали меньше начинать, экспертно сейчас новых объектов выводится на 30-40% меньше, чем пару лет назад. Более того, за прошлый год объем ввода новостроек уменьшился на 13% уже в 2024-м, и при таких темпах в 2027-м, думаю, уменьшится еще на 20% от текущего уровня. То, что дают статистику, там больше заслуга загородки.

По регионам очень хорошо себя чувствует Дальний Восток, Москва и Питер, тяжело южным регионам , там просадка заметнее других.

Что касается геополитики, что-то положительное там, конечно, явно происходит, и очень хочется верить, что свет в конце тоннеля не окажется встречным поездом!

BY 🌱Ильдар Хусаинов