Полезное
Калькулятор для расчёта гос.пошлины для оплаты услуг Росреестра.
https://rosreestr.gov.ru/eservices/services/calculator-state-duty/
@expertned
Калькулятор для расчёта гос.пошлины для оплаты услуг Росреестра.
https://rosreestr.gov.ru/eservices/services/calculator-state-duty/
@expertned
А вот вопрос. Нужен ли ипотечный брокер, если вы продаете квартиру, без покупки другой взамен? Чистая продажа..
@expertned
@expertned
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
А вот вопрос. Нужен ли ипотечный брокер, если вы продаете квартиру, без покупки другой взамен? Чистая продажа.. @expertned
а вот ответ ) Нужен.
На самом деле частое мнение, что мол зачем мне про ипотеку знать, если я квартиру продаю. Но есть пара нюансов..
Нюанс первый. Ипотечный брокер должен уметь не только с ипотекой работать, но и с жилищными сертификатами.
А тут уже моменты есть. Вот продаете вы, продаете. Появился покупатель, а у него курский сертификат. Продаем? Или нет? Если продаем, то как проверяем? Как понимаем, что можем продать?
Или дом продаем, там покупатель с наличными, но маткапиталом. Продаем? Или нет?
А сертификаты еще всякие бывают.
Или, например, военная ипотека у покупателя.
И если вы всего этого не умеете, то или не продаете (а значит продаете, не известно когда, да еще и теряете покупателя, который готов не торгуясь покупать), или вас ждет увлекательный квест с неизвестным результатом.
Но, уйдем от этих крайностей. Обычный покупатель с ипотекой. Тут зачем ипотечный брокер? Например, за этим (буквально неделю назад у нас было)
- Квартира нравится, покупаем, но на 200 тысяч дешевле.
- Давайте, мы вам вместо скидки по квартире, сделаем ставку меньше. Вы говорили, что в Сбере хотите взять, там будет ставка 30%, мы вам сделаем 24%. За первый год отобьете на процентах почти всю сумму. Всё ипотечное сопровождение будет вам в подарок.
Итог - на следующей неделе планируем сделку. Цена продажи - без торга, как в объявлении.
@expertned
На самом деле частое мнение, что мол зачем мне про ипотеку знать, если я квартиру продаю. Но есть пара нюансов..
Нюанс первый. Ипотечный брокер должен уметь не только с ипотекой работать, но и с жилищными сертификатами.
А тут уже моменты есть. Вот продаете вы, продаете. Появился покупатель, а у него курский сертификат. Продаем? Или нет? Если продаем, то как проверяем? Как понимаем, что можем продать?
Или дом продаем, там покупатель с наличными, но маткапиталом. Продаем? Или нет?
А сертификаты еще всякие бывают.
Или, например, военная ипотека у покупателя.
И если вы всего этого не умеете, то или не продаете (а значит продаете, не известно когда, да еще и теряете покупателя, который готов не торгуясь покупать), или вас ждет увлекательный квест с неизвестным результатом.
Но, уйдем от этих крайностей. Обычный покупатель с ипотекой. Тут зачем ипотечный брокер? Например, за этим (буквально неделю назад у нас было)
- Квартира нравится, покупаем, но на 200 тысяч дешевле.
- Давайте, мы вам вместо скидки по квартире, сделаем ставку меньше. Вы говорили, что в Сбере хотите взять, там будет ставка 30%, мы вам сделаем 24%. За первый год отобьете на процентах почти всю сумму. Всё ипотечное сопровождение будет вам в подарок.
Итог - на следующей неделе планируем сделку. Цена продажи - без торга, как в объявлении.
@expertned
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
а вот ответ ) Нужен. На самом деле частое мнение, что мол зачем мне про ипотеку знать, если я квартиру продаю. Но есть пара нюансов.. Нюанс первый. Ипотечный брокер должен уметь не только с ипотекой работать, но и с жилищными сертификатами. А тут уже моменты…
Важно!
Заметили я здесь выделил покупку дома с маткапиталом?
Обратите внимание, что с января вступили изменения в ФЗ о маткапитале.
Сейчас при покупке дома для перечисления маткапитала требуется предоставить документ, подтверждающий, что дом пригоден для проживания.
Но есть одна проблема, форма такого документа и регламент его выдачи устанавливается Правительством. А соответствующего постановления ещё нет..
Некоторые муниципалитеты самостоятельно "придумали" как такой документ выдавать, а некоторые нет..
Так что перед продажей дома уточняйте этот момент. Иначе можете не получить выплату из СФР после продажи дома с маткапом.
@expertned
Заметили я здесь выделил покупку дома с маткапиталом?
Обратите внимание, что с января вступили изменения в ФЗ о маткапитале.
Сейчас при покупке дома для перечисления маткапитала требуется предоставить документ, подтверждающий, что дом пригоден для проживания.
Но есть одна проблема, форма такого документа и регламент его выдачи устанавливается Правительством. А соответствующего постановления ещё нет..
Некоторые муниципалитеты самостоятельно "придумали" как такой документ выдавать, а некоторые нет..
Так что перед продажей дома уточняйте этот момент. Иначе можете не получить выплату из СФР после продажи дома с маткапом.
@expertned
Статистика от Гильдии риэлторов Москвы по январю.
Главный итог выражен в заголовке: "цены подросли, количество предложений снижается".
Итог ожидаемый, те кто смотрели мои последние видео с прогнозами, причину такого явления понимают. Если коротко, то она в том, что на пустой рынок пришел декабрь. Всё что было по нормальным ценам купили, остались одни завышенные.
Итогом стала картина, которую мы сегодня видим. Если хотите подробнее, то смотрите здесь или здесь. Первое видео чуть раньше снято, в ноябре. Второе уже в декабре, когда картинка стала очевидной.
Какой вывод из этого можно сделать? Да пока тот же самый, что и в приведенных видео. Ждем конец февраля-начало марта. Будет понятно, как реагируют на происходящее покупатели. Если начнут покупать по завышенным ценам, значит будет рост цен. Не начнут - останутся на том же уровне.
Как это понять? Да по тем же аналитикам. Если февраль и март показывают снижение цены и наполнение рынка, значит цены остаются на том же уровне. А вот если цены по данным аналитиков зафиксируются на уровне января или продолжится рост, то есть громадная вероятность, что цены начинают расти.
А где же про падение? На мой взгляд, очень низкая вероятность этого сценария. Менее 1% вероятность реализации. Поэтому о нём пока не говорю.
@expertned
Главный итог выражен в заголовке: "цены подросли, количество предложений снижается".
Итог ожидаемый, те кто смотрели мои последние видео с прогнозами, причину такого явления понимают. Если коротко, то она в том, что на пустой рынок пришел декабрь. Всё что было по нормальным ценам купили, остались одни завышенные.
Итогом стала картина, которую мы сегодня видим. Если хотите подробнее, то смотрите здесь или здесь. Первое видео чуть раньше снято, в ноябре. Второе уже в декабре, когда картинка стала очевидной.
Какой вывод из этого можно сделать? Да пока тот же самый, что и в приведенных видео. Ждем конец февраля-начало марта. Будет понятно, как реагируют на происходящее покупатели. Если начнут покупать по завышенным ценам, значит будет рост цен. Не начнут - останутся на том же уровне.
Как это понять? Да по тем же аналитикам. Если февраль и март показывают снижение цены и наполнение рынка, значит цены остаются на том же уровне. А вот если цены по данным аналитиков зафиксируются на уровне января или продолжится рост, то есть громадная вероятность, что цены начинают расти.
А где же про падение? На мой взгляд, очень низкая вероятность этого сценария. Менее 1% вероятность реализации. Поэтому о нём пока не говорю.
@expertned
grmos.ru
Рынок вторичного жилья Москвы в январе 2025 года: цены выросли, количество сделок снизилось
Комитет ГРМ по статистике и аналитике подвел итоги января 2025 года.
Нерезидентам на заметку!
Ходят упорные слухи, что ФНС и система миграционного учёта в этом году начнут взаимодействовать друг с другом.
Таким образом, для ФНС станет очевидным момент потери статуса налогового резидента. Будут видны только те, кто уедет после начала взаимодействия или ФНС сможет получить информацию задним числом - пока не понятно. Но я бы, на месте ФНС обеспокоился возможностью "ретроспективного взгляда".
А если вы нерезидент (налоговый) и продаете недвижимость, и у вас не вышли предельные сроки 3-5 лет, то вычеты налоговые не действуют. А значит и схема "налог = цена продажи минус стоимость покупки" не работает. При этом ставка налога составляет 30%.
И обратите внимание, что статус резидента нужно иметь идеально, на дату сделки и на конец календарного года. Т.е. если вы продали в начале года и надолго уехали из страны до июня. То в конце года вы станете нерезидентом, со всеми вытекающими последствиями.
@expertned
Ходят упорные слухи, что ФНС и система миграционного учёта в этом году начнут взаимодействовать друг с другом.
Таким образом, для ФНС станет очевидным момент потери статуса налогового резидента. Будут видны только те, кто уедет после начала взаимодействия или ФНС сможет получить информацию задним числом - пока не понятно. Но я бы, на месте ФНС обеспокоился возможностью "ретроспективного взгляда".
А если вы нерезидент (налоговый) и продаете недвижимость, и у вас не вышли предельные сроки 3-5 лет, то вычеты налоговые не действуют. А значит и схема "налог = цена продажи минус стоимость покупки" не работает. При этом ставка налога составляет 30%.
И обратите внимание, что статус резидента нужно иметь идеально, на дату сделки и на конец календарного года. Т.е. если вы продали в начале года и надолго уехали из страны до июня. То в конце года вы станете нерезидентом, со всеми вытекающими последствиями.
@expertned
Давайте по налогам с продажи пройдемся. Начнём с самого неожиданного.
Теперь доход при переуступке облагается по прогрессивной шкале, как и налог с зарплаты.
Сразу оговорюсь, доход с переуступки - это цена продажи минус цена покупки.
А налоговые ставки выглядят так:
13% – для доходов до 2,4 млн. руб. в год;
15% – от 2,4 млн до 5 млн. руб. в год;
18% – от 5 млн до 20 млн. руб. в год;
20% – от 20 млн до 50 млн. руб. в год;
22% – свыше 50 млн. руб. в год.
И что самое неприятное - для вычисления ставки доход с переуступки суммируется с зарплатой (и некоторыми другими видами доходов). Т.е. если вы получили зарплату 2,4 млн за год. И доход от переуступки составил 2,4 млн. То налог с переуступки составит не 13%,а 15%...
@expertned
Теперь доход при переуступке облагается по прогрессивной шкале, как и налог с зарплаты.
Сразу оговорюсь, доход с переуступки - это цена продажи минус цена покупки.
А налоговые ставки выглядят так:
13% – для доходов до 2,4 млн. руб. в год;
15% – от 2,4 млн до 5 млн. руб. в год;
18% – от 5 млн до 20 млн. руб. в год;
20% – от 20 млн до 50 млн. руб. в год;
22% – свыше 50 млн. руб. в год.
И что самое неприятное - для вычисления ставки доход с переуступки суммируется с зарплатой (и некоторыми другими видами доходов). Т.е. если вы получили зарплату 2,4 млн за год. И доход от переуступки составил 2,4 млн. То налог с переуступки составит не 13%,а 15%...
@expertned
Два дня у моря, и наконец, дошёл до моря)
Перешерстили с партнёром побережье Калининградской области в поисках участков.
В качестве не индивидуальной рекомендации) если думаете об инвестициях в недвижимость - Калининградская область, на мой взгляд, все еще недооцененный регион.
Цены, конечно, выросли ощутимо. Но есть еще о чем подумать..
@expertned
Перешерстили с партнёром побережье Калининградской области в поисках участков.
В качестве не индивидуальной рекомендации) если думаете об инвестициях в недвижимость - Калининградская область, на мой взгляд, все еще недооцененный регион.
Цены, конечно, выросли ощутимо. Но есть еще о чем подумать..
@expertned
Звонок от журналиста: "Стало известно, что россиянину, чтобы накопить на первоначальный взнос по ипотеке 20%, требуется 4 года. Прокомментируйте, пожалуйста, согласны ли вы с такой оценкой".
Я когда такое слышу, оторопь берёт. Хотя, конечно, пора уже привыкнуть. И всё же. Каком россиянину? В каком регионе? В каком возрасте? На какую квартиру?
Что несёт в себе данная средняя цифра, которая даже не натягивается на "сферическую лошадь в вакууме"...
Ну что ж вы новости из пальца высасываете? Можно же написать о куче всего. И ведь не абы какое издание. Вполне себе нормальная радиостанция звонила..
А про рассрочку? Вчера разорвали просто по поводу рассрочки. Вот ЦБ сказал, что рассрочка несет в себе риски и звонков десять от разных изданий на эту тему. Кто-то в лоб, кто-то с какого-то хитрого конца хочет на тему посмотреть. И это только мне. Я так понимаю, весь интернет начинает пестрить этой рассрочкой...
Но вот говоришь им, мол, ребята, давайте лучше про маткапитал поговорим. Проблема ведь, закон изменили, а постановления правительства нет. И как дома продавать с маткапом - не известно. В ответ, мол да-да, передам редактору и тишина...
Зато вот средний россиянин, на среднюю ипотеку, на среднюю квартиру, в среднем регионе, в среднем четыре года....
@expertned
Я когда такое слышу, оторопь берёт. Хотя, конечно, пора уже привыкнуть. И всё же. Каком россиянину? В каком регионе? В каком возрасте? На какую квартиру?
Что несёт в себе данная средняя цифра, которая даже не натягивается на "сферическую лошадь в вакууме"...
Ну что ж вы новости из пальца высасываете? Можно же написать о куче всего. И ведь не абы какое издание. Вполне себе нормальная радиостанция звонила..
А про рассрочку? Вчера разорвали просто по поводу рассрочки. Вот ЦБ сказал, что рассрочка несет в себе риски и звонков десять от разных изданий на эту тему. Кто-то в лоб, кто-то с какого-то хитрого конца хочет на тему посмотреть. И это только мне. Я так понимаю, весь интернет начинает пестрить этой рассрочкой...
Но вот говоришь им, мол, ребята, давайте лучше про маткапитал поговорим. Проблема ведь, закон изменили, а постановления правительства нет. И как дома продавать с маткапом - не известно. В ответ, мол да-да, передам редактору и тишина...
Зато вот средний россиянин, на среднюю ипотеку, на среднюю квартиру, в среднем регионе, в среднем четыре года....
@expertned
Вышли данные Дом. Рф по прогнозу выдачи ипотеки в январе.
Очень низкий уровень ипотеки, конечно. Давно таких цифр не помню.
По первичке - это меньше, чем даже в мае 2022 года. По вторичке - на уровне мая 2022 года.
Что ж, ЦБ можно поздравить их борьба с кредитованием, наконец-то закончилась в пользу ЦБ. И на фоне этих цифр теперь можно смело утверждать, что ипотека умерла..
Но всем, кто ждет падения цен, повторю то, что я говорю уже больше года - влияние ипотеки на цены сильно преувеличено.
Теперь у нас появилась возможность проверить верность данного утверждения.
Может быть после этого все, кто основывались в своей аналитике на то, что цены в 2020-2021 году разогнались благодаря льготной ипотеке, пересмотрят свои взгляды. И задумаются о правильности альтернативных мнений. Например, моего. Которое я транслирую аккурат с конца 21-го, что льготная ипотека там была воообще не при чем...
@expertned
Очень низкий уровень ипотеки, конечно. Давно таких цифр не помню.
По первичке - это меньше, чем даже в мае 2022 года. По вторичке - на уровне мая 2022 года.
Что ж, ЦБ можно поздравить их борьба с кредитованием, наконец-то закончилась в пользу ЦБ. И на фоне этих цифр теперь можно смело утверждать, что ипотека умерла..
Но всем, кто ждет падения цен, повторю то, что я говорю уже больше года - влияние ипотеки на цены сильно преувеличено.
Теперь у нас появилась возможность проверить верность данного утверждения.
Может быть после этого все, кто основывались в своей аналитике на то, что цены в 2020-2021 году разогнались благодаря льготной ипотеке, пересмотрят свои взгляды. И задумаются о правильности альтернативных мнений. Например, моего. Которое я транслирую аккурат с конца 21-го, что льготная ипотека там была воообще не при чем...
@expertned
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
Вышли данные Дом. Рф по прогнозу выдачи ипотеки в январе. Очень низкий уровень ипотеки, конечно. Давно таких цифр не помню. По первичке - это меньше, чем даже в мае 2022 года. По вторичке - на уровне мая 2022 года. Что ж, ЦБ можно поздравить их борьба…
Кстати, на этом фоне любопытны данные Росреестра по Москве.
Это выданная ипотека и на первичку, и на вторичку. Январь в Москве на высоком уровне.
При этом в целом по РФ, если брать за основу данные Дом. РФ, будет:
январь 2025 - 35 тысяч ипотек на вторичке и первичке,
январь 2024 - 76 тысяч
январь 2023 - 77 тысяч
Интересно даже, вся ипотека в Москву ушла, или Дом. Рф ошибся тысяч на 30 выданных ипотек?
@expertned
Это выданная ипотека и на первичку, и на вторичку. Январь в Москве на высоком уровне.
При этом в целом по РФ, если брать за основу данные Дом. РФ, будет:
январь 2025 - 35 тысяч ипотек на вторичке и первичке,
январь 2024 - 76 тысяч
январь 2023 - 77 тысяч
Интересно даже, вся ипотека в Москву ушла, или Дом. Рф ошибся тысяч на 30 выданных ипотек?
@expertned
Смотрю вообще никому не интересно, что там с ключевой ЦБ будет делать. А в конце 23-го и начале 24-го перед каждым заседанием новости пестрели мнениями экспертов.
Какие мнения, дамы и господа? Вверх, вниз, на месте?
Какие мнения, дамы и господа? Вверх, вниз, на месте?
Какое решение по ключевой будет завтра?
Anonymous Poll
3%
вверх больше 1%
5%
вверх до 1%
76%
на месте
10%
вниз до 1%
1%
вниз более 1%
4%
для нерешительных: плюс/минус - 1%
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
Какое решение по ключевой будет завтра?
Консенсус-прогноз подписчиков моего канала - ключевая останется на том же уровне.
На втором месте (11%) - вниз, не более 1%.
На третьем (6%) - вверх, не более 1%.
Можно сделать небольшую манипуляцию (мы ведь про статистику говорим, как же без этого), то вниз 11% и вверх 6%, можно сказать, что это плюс/минус - 17%. Ну и добавим 3% из такого варианта ответа.
Итого.
75% - за то, что ставка останется на том же уровне
20% - за "плюс/минус 1%".
Или 95% за то, что ставка почти не изменится.
Мастер-класс по интерпретации статистических данных)
@expertned
На втором месте (11%) - вниз, не более 1%.
На третьем (6%) - вверх, не более 1%.
Можно сделать небольшую манипуляцию (мы ведь про статистику говорим, как же без этого), то вниз 11% и вверх 6%, можно сказать, что это плюс/минус - 17%. Ну и добавим 3% из такого варианта ответа.
Итого.
75% - за то, что ставка останется на том же уровне
20% - за "плюс/минус 1%".
Или 95% за то, что ставка почти не изменится.
Мастер-класс по интерпретации статистических данных)
@expertned
В Москве прямо "жаркий январь" и по погоде, и по сделкам с недвижимостью.
По моим ощущениям, здесь существенную роль сыграли недоделанные сделки декабря.
И всё же рынок в январе дочистили после декабря основательно.
Ждем аналитику по февралю и марту. Нас сильно будет интересовать динамика цен. Первая производная. Покажет минус или останется в плюсе, и на какую величину? Это будет лакмусовая бумажка дальнейшего движения цена.
По моим ощущениям, здесь существенную роль сыграли недоделанные сделки декабря.
И всё же рынок в январе дочистили после декабря основательно.
Ждем аналитику по февралю и марту. Нас сильно будет интересовать динамика цен. Первая производная. Покажет минус или останется в плюсе, и на какую величину? Это будет лакмусовая бумажка дальнейшего движения цена.
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
Важно! Заметили я здесь выделил покупку дома с маткапиталом? Обратите внимание, что с января вступили изменения в ФЗ о маткапитале. Сейчас при покупке дома для перечисления маткапитала требуется предоставить документ, подтверждающий, что дом пригоден…
Проблема вроде решена. По крайней мере в Правительстве считают, что все необходимые регламенты в муниципалитетах есть, новых выдумывать не нужно. В ближайшее время спустят методические рекомендации в муниципалитеты. И те уже официально начну признавать дома годными для проживания.
И это пугает.. Потому что были у меня надежды на то, что сделают какую-то облегченную версию признания дома пригодным для проживания. Хотя бы в ситуациях с ипотекой, можно было бы, чтобы оценщик делал такую оценку. Или банк..
Хотелось бы ошибиться, но похоже нас ждет комиссия и выездной эксперт. Когда всё это заработает, попробуем провести эксперимент по получению такого документа. Заодно понятно станет и срок изготовления, и условия, и цена..
Ещё раз обратите внимание, теперь на использования маткапитала на жилой дом (часть жилого дома), в том числе на таунхаус, требуется получить заключение о их соответствии требованиям предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания.
@expertned
И это пугает.. Потому что были у меня надежды на то, что сделают какую-то облегченную версию признания дома пригодным для проживания. Хотя бы в ситуациях с ипотекой, можно было бы, чтобы оценщик делал такую оценку. Или банк..
Хотелось бы ошибиться, но похоже нас ждет комиссия и выездной эксперт. Когда всё это заработает, попробуем провести эксперимент по получению такого документа. Заодно понятно станет и срок изготовления, и условия, и цена..
Ещё раз обратите внимание, теперь на использования маткапитала на жилой дом (часть жилого дома), в том числе на таунхаус, требуется получить заключение о их соответствии требованиям предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания.
@expertned