#сделки_от_CG

Альфа-Банк завершил сделку по приобретению части Бизнес-центра «Домников», выкупив у Росбанка 45 тысяч кв.м. и еще 8 тысяч кв.м., которыми Росбанк владел совместно с паевым инвестфондом "РВМ Столичная недвижимость №1".

Теперь Альфа-Банк владеет 53 тысячами кв.м. (это 42% от общей площади здания), из которых 24 тысячи кв.м. — офисные помещения, 16 тысяч кв.м. - подземный паркинг, а остальное пространство включает зоны общего пользования и технические помещения.

🧱Бизнес-центр «Домников»
🏢Адрес: Москва, ул. Порываевой Маши, д. 34
🏢Общая площадь здания: 126 751,8 кв.м.
🏢Площадь по сделке: 53 302,5 кв.м.
🏢Год постройки: 2009

В настоящий момент головной офис Альфа-Банка находится напротив БЦ «Домников», который, возможно, вскоре будет выставлен на продажу.

Росбанк, до интеграции с Т-Банком, располагал в БЦ «Домников» свою штаб-квартиру. На данный момент, необходимости в данном помещении у объединенного банка нет.

Росреестр опубликовал обзор основных причин приостановки (отказа) государственного кадастрового учета объектов недвижимости за III квартал 2024 года.

Большинство приостановок связаны с несоответствием документов требованиям, в том числе с неверными данными о земельных участках и ошибками в технических планах.

Ключевые моменты отчета:

1️⃣Типичные недочеты в техпланах: Часто встречаются ошибки при заполнении XML-документов, устаревшие данные о координатах и несоответствия между текстом и графикой.

2️⃣ Проблемы с разрешительными документами: Часто не хватает или неправильно оформлены разрешения на строительство и ввод объектов.

3️⃣ Требования к кадастровым инженерам: Росреестр напоминает инженерам о необходимости строго следовать нормам и отказываться от работы при их несоответствии.

4️⃣ Особенности линейных объектов: Для учета линейных объектов, таких как электросети или трубопроводы, требуются точные координаты и кадастровые данные, особенно при реконструкции.

Росреестр призывает заявителей и инженеров тщательнее проверять документы, чтобы избежать приостановок и отказов.

💬 Напоминаем, что в случае несогласия с решением Росреестра о приостановке (отказе) в государственном кадастровом учете или государственной регистрации прав, заявитель имеет возможность обжаловать такое решение во внесудебном порядке в апелляционной комиссии. Однако, стоит отметить, что доля вынесенных решений об удовлетворении заявлений об обжаловании, например в Москве, близка нулю.

Новый законопроект: Упрощение процедур для застройщиков и ускорение регистрации недвижимости

25.10.2024 года в Госдуму внесен законопроект, направленный на упрощение процедур взаимодействия граждан и организаций с государственными органами, а также на цифровизацию и сокращение сроков рассмотрения заявлений, что существенно затрагивает сферу недвижимости.

Основные изменения для рынка недвижимости
1️⃣Электронное взаимодействие и выписки из реестра разрешений:
🏢Законопроект расширяет использование Единого портала государственных и муниципальных услуг, что позволяет подачу заявлений, а также получение документов, подписанных электронной подписью, в электронном виде. Это ускорит обмен данными и сделает взаимодействие с государственными органами более удобным.
🏢Вместо предоставления оригинальных разрешений на строительство и ввод объектов капитального строительства, теперь можно использовать выписки из реестра разрешений. Это уменьшает объем бумажного документооборота и сокращает время на обработку данных.

2️⃣ Упрощение процедур кадастрового учета и регистрации объектов:
🏢Законопроект упрощает процесс кадастрового учета для объектов индивидуального жилищного и капитального строительства, где не требуется разрешение на строительство. Кадастровый учет будет производиться на основании заявления застройщика и приложенных документов, что значительно ускорит процесс оформления недвижимости.
🏢Кроме того, для застройщиков предусмотрена возможность использования выписок из реестра. Если застройщик не предоставляет такую выписку, орган регистрации сможет получить её через межведомственное взаимодействие, что облегчает работу с документами.

3️⃣ Сокращение сроков обработки документов:
🏢Устанавливаются сокращенные сроки для рассмотрения заявлений и принятия решений, таких как регистрация в реестре средств массовой информации, которая должна занимать до 15 рабочих дней при подаче заявления в электронном виде. Это уменьшает время на ожидание и помогает ускорить ввод объектов в эксплуатацию.

📢Эти изменения направлены на оптимизацию процессов регистрации и учета недвижимости, что снижает административные барьеры для застройщиков и ускоряет вывод объектов на рынок. Упрощение процедур, возможность подачи заявлений в электронном виде и автоматизация процесса межведомственного взаимодействия создадут более привлекательные условия для инвестиций в недвижимость и увеличат скорость реализации строительных проектов. В результате рынок недвижимости станет более динамичным, что позитивно скажется на его развитии.

Банк «ФК Открытие» продал 2 209,3 кв. м. в ЖК «Воробьевы горы».

Помещение формата «street retail» располагается на четырех уровнях торговой части стилобата комплекса:
🏢цокольный этаж — 547,6 кв. м,
🏢1 этаж — 616,8 кв. м,
🏢2 этаж — 636,2 кв. м,
🏢3 этаж — 408,7 кв. м.

Продажи объекта начались еще в 2018 году в рамках банкротства ООО «Алекса» со стартовой ценой 500 млн рублей. После неудачной попытки помещение перешло Банку как залоговому кредитору. В 2020 году «ФК Открытие», уже владея активом, попытался продать его за 147 млн рублей, в 2021 году цена была снижена до 99,5 млн рублей. В конечном итоге летом 2024 года по результатам торгов объект был реализован за 21,6 млн рублей. Право собственности к покупателю перешло 28 октября 2024 года.

🏚️В то же время конкурсный управляющий безуспешно пытается продать оставшуюся стилобатную часть вдоль ул. Минская, планируемую под торговый центр на 30 тыс. кв. м., в рамках банкротства ООО «Версаль», которое приобрело помещение в 2015 году.

🏢Интересный факт: новый владелец объекта от «ФК Открытие» оказался бенефициаром банкротящейся ООО «Версаль». Возможно, в ближайшее время заброшенный ТЦ превратится в действующий объект.

#сделки_от_CG

Мы ознакомились с отчетом PwC и Urban Land Institute под названием "Emerging Trends in Real Estate 2025", который анализирует коммерческую недвижимость и инвестиционные тренды в США и Канаде.

🔭Целью нашего изучения было выявить актуальные тенденции в этих странах и их возможное применение на нашем рынке.

Ключевые выводы:

1️⃣Общее восстановление рынка: Коммерческая недвижимость, после падения цен более чем на 20%, вступает в новый цикл роста. После периода низкой активности, вызванного пандемией и экономическими трудностями, рынок начинает стабилизироваться благодаря снижению процентных ставок и улучшению экономической ситуации. В США и Канаде наблюдается растущий интерес со стороны инвесторов, хотя темпы роста остаются умеренными.

2️⃣ Увеличение вакантных площадей: Несмотря на восстановление спроса, количество свободных помещений растет из-за активного строительства, что предоставляет арендаторам возможность выбирать более современные объекты.

3️⃣ Тенденции в офисном сегменте: В офисном сегменте наблюдается переход к качественным помещениям, что создает значительные различия между новыми и устаревшими зданиями. Старые объекты, даже после капитального ремонта, часто не могут конкурировать с новыми. Ожидается, что многие из них будут переоборудованы или снесены. В некоторых штатах рассматриваются льготы для стимулирования перепрофилирования старых офисов в жилые помещения или другие форматы.

4️⃣ Изменения в секторе торговых центров: Сектор торговых центров продолжает адаптироваться к изменениям потребительских предпочтений и влиянию электронной коммерции. Торговые центры переходят к меньшим, опытно-ориентированным форматам, с повышенным интересом к аренде пространств, включающих магазины первой необходимости, такие как продуктовые магазины и аптеки, спрос на которые остается стабильным.

5️⃣ Новые технологии и тренды: Появляются новые тенденции, такие как использование технологий PropTech, что создает новые возможности для роста: генеративный ИИ, ESG-инициативы и другие. В 2024 году ожидается рост активности в венчурных инвестициях, несмотря на осторожность, вызванную макроэкономическими условиями. Эти тренды указывают на ускоряющуюся цифровую трансформацию в сфере коммерческой недвижимости.

Комментарий Пивоварчика Сергея, управляющего партнера Consul Group к отчету "Emerging Trends in Real Estate 2025".

📢 Тенденции, описанные в отчёте PwC и Urban Land Institute, становятся всё более значимыми и для нашего рынка.

Что касается офисного сегмента, в России также наблюдается процесс обновления офисного пространства; старые здания утрачивают свою конкурентоспособность. Ключевым процессом становится стратегия сноса неэффективных и устаревших объектов в рамках проектов КРТ. На мой взгляд, как и в США, в России необходимы законодательные инициативы, поддерживающие перепрофилирование или реконструкцию старых офисов для удовлетворения растущего спроса на качественные рабочие пространства.

В сегменте торговой недвижимости мы также видим схожие процессы — снижение интереса к крупным торговым центрам и увеличение популярности небольших, удобных форматов "у дома".

Наконец, цифровая трансформация, как и в США, постепенно прокладывает путь на наш рынок недвижимости. Мы, будучи частью PropTech-сектора (создатели цифровой платформы для коммерческой недвижимости Ownex), следим за цифровизацией рынка недвижимости и видим будущее в инновациях, которые открывают новые горизонты для роста и оптимизации процессов.

ТЦ Пикник перешел под контроль Сталину

Роман Авдеев, в рамках выхода из российского бизнеса, продал Торговый центр "Пикник" Балакеримову Пирмагомеду (Сталин), который владеет рынком Автомастер на Киевском шоссе.

🏦 Объект сделки
🏢Комплекс задний включающий в себя ТЦ «Пикник».
🏢Адрес: рп. Новоивановское, ул. Западная (строения 1, 3, 4, 11, 14, 15, 16, 17, 18, 19).
🏢Общая площадь: 40,8 тысяч кв.м.

📢Напоминаем, что Роман Авдеев недавно продал свою долю в концерне «Россиум», который объединял его ключевые активы. Его состояние превышало 120 миллиардов рублей и включало такие активы, как Московский кредитный банк и девелоперская компания «Инград». На данный момент Авдеев полностью вышел из всех российских активов, что, по его словам, позволит ему сосредоточиться на личных интересах и семейных делах, включая воспитание 23 детей, из которых 17 — приемные.

#сделки_от_CG

Решение Верховного Суда РФ по делу о банкротстве гражданина касается вопроса незарегистрированных объектов на земельных участках, выставленных на аукцион

Основное внимание уделено тому, что финансовый управляющий, не учтя наличие незарегистрированных построек, установил начальную цену лотов только для земельных участков.

➡️ Суд первой инстанции признал такие торги недействительными, поскольку постройки могли бы повысить стоимость имущества и, следовательно, удовлетворить требования кредиторов в большей мере.

➡️ Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции и пришла к выводу, что спорные строения необходимо квалифицировать как вспомогательные хозяйственные постройки, которые являются принадлежностью земельного участка и следуют судьбе главной вещи.

⚖️Тем не менее, Верховный суд, поддерживая решение апелляционной инстанции, не согласился с её правовой оценкой спорных строений как прилагающихся к главной вещи – земельному участку. Суд пояснил, что поскольку незарегистрированное строение не введено в оборот как объект недвижимого имущества, оно не может выступать в качестве вещи. При этом риск отказа в легализации подобных объектов ложится на покупателя.

Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций в очередном деле, инициированном прокуратурой для истребования недвижимости, на этот раз касающиеся земельного участка в Крыму.

➡️ Прокуратура подала иск, утверждая, что Ленинская районная администрация Крыма при передаче участков в 2010 году превысила свои полномочия. Первые три судебные инстанции поддержали позицию прокуратуры.

⚖️ Однако Верховный Суд отменил эти решения, указав:

1️⃣срок исковой давности должен исчисляться с 2014 года, когда Крым вошел в состав России;
2️⃣ обосновывая нарушение не российского, а украинского законодательства, следует руководствоваться тем, что если решения госорганов о предоставлении объектов недвижимости не отменены или не признаны недействительными, они сохраняют свою силу.

📢Это важное указание, особенно в свете недавнего присоединения новых регионов к России, которое должно охладить будущий излишний энтузиазм нижестоящих судов к изъятию объектов недвижимости из собственности граждан и юрлиц.

🏢Альфа-Банк завершил приобретение бизнес-центра «Домников» («Росбанк-Плаза»)

Вчера завершилась сделка по продаже части бизнес-центра от паевого фонда "РВМ Мегаполис" к Альфа-Банку.

Паевому фонду принадлежало 72 226 кв.м. в БЦ, которыми теперь владеет Альфа-Банк.

Ранее мы сообщали о выкупе банком доли, принадлежавшей Росбанку.

В результате этой сделки Альфа-Банк консолидировал полный контроль над зданием общей площадью 125 751,8 кв.м. и планирует перевести сюда сотрудников, ранее распределенных по различным арендованным помещениям.

#сделки_от_CG

Верховный суд вновь защитил владельца недвижимости в споре с прокуратурой – на этот раз речь шла о покупке земельного участка на аукционе.

🔭 Гражданин заключил договор аренды земли с администрацией Красноярска для постройки кафе быстрого питания. Впоследствии кафе ввели в эксплуатацию, поставили на кадастровый учет и оформили право собственности. Затем гражданин, как владелец здания на участке, купил землю у администрации за 15% от её кадастровой стоимости, после чего снес кафе.

➡️ Прокуратура Красноярска подала иск о признании сделки купли-продажи участка недействительной обосновывая тем, что здание было не капитальным, а площадь участка не соразмерна площади необходимой для эксплуатации кафе. Три инстанции поддержали прокуратуру, однако Верховный суд принял жалобу гражданина и указал на многочисленные ошибки, допущенные нижестоящими судами.

Основные ошибки нижестоящих судов:
1️⃣Запись в ЕГРН об объекте недвижимости подтверждает его существование и считается достоверной, пока не доказано обратное. Прокуратуре и судам следовало провести судебную экспертизу для определения капитальности объекта. Но суды отказались удовлетворить просьбу гражданина о проведении экспертизы.
2️⃣ Суды решили, что площадь участка была излишней для кафе, не учитывая зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), которая занимала половину площади участка, и не назначив экспертизу.
3️⃣ Суд прекратил право собственности гражданина на участок, но не вернул ему стоимость покупки и не восстановил право аренды.

📢Это решение демонстрирует тенденцию судов защищать интересы властей и подчеркивает важность при заключении сделок с недвижимостью тщательно анализировать вероятность наступления в будущем споров о правомерности совершения сделки.