Обратная сторона бридж-кредитов🤔

Обсудили вместе с Алексеем Трещёвым, СЕО девелоперской компании, на очной сессии нашего курса «Профессиональный девелопер».

Строим будущее вместе 🤝

Сегодня в Экспоцентре было особенно интересно. На круглом столе «Антикризисное управление в сложных экономических ситуациях» мы обсудили актуальные темы, касающиеся современного рынка недвижимости.

Совсем скоро поделимся записями выступлений на наших каналах YouTube и RuTube. Не пропустите! 😉

👍 Обучаюсь на курсе у Максима Гришина и Алексея Зотова из @iBIM_Company. Ребята настоящие профессионалы своего дела. Планируем сотрудничество по учебным программам и другим направлениям бизнеса.

О том как формируя продукт мы формируем ЦА

Обсудили с заместителем директора по разработке продукта «А101» Павлом Брызгаловым на курсе «Профессиональный девелопер»

Часто слышим вопрос: что думаете о рынке ИЖС. Решили ответить тут публично. Думаем, что интересный рынок, имеющий свои особенности. Предлагаем поговорить об ИЖС в формате распространенных мифов и разобрать, что правда, а что нет.

МИФ 1. Настолько простые проекты, что справится любой человек, который строил себе дачу.

Не справится. На рынке полно неудачных проектов от строителей частных домов. Именно девелопмент ИЖС имеет свои особенности - как технические, так и продуктовые. Умение хорошо реализовывать проекты коттеджных поселков - отдельный скил.

МИФ 2. Для успешной реализации проекта ИЖС от РП требуется меньше квалификации, чем в МКД.

Отчасти правда, потому что рынок не настолько зарегулирован, в дорожной карте меньше компонентов. Но, с другой стороны, не каждый успешный РП в МКД сможет потянуть реализацию проекта ИЖС. Все-таки определенные дополнительные навыки понадобятся.

МИФ 3. Строительство МКД несопоставимо выгоднее строительства ИЖС.

Неправда. Да, прибыли с одной и той же площадки в варианте МКД можно выжать больше, чем в ИЖС. Но собственный капитал работает в проектах ИЖС зачастую существенно лучше, чем в проектах многоквартирной застройки. Если в МКД норматив работы собственного капитала 30% годовых считается хорошей отметкой, то для проектов ИЖС 100%+ годовых - вполне достижимая история при правильном подходе к проекту.

МИФ 4. Проекты ИЖС требуют принципиально другого подхода, нежели проекты МКД.

Не согласны. Большинство подходов МКД применимы к проектам ИЖС: тот же внутренний документооборот, схожие команды проектов, практические те же подходы к управленческому учету и финансовому моделированию, схожие навыки РП и т.д.

МИФ 5. В проектах ИЖС допускается упрощение и/или исключение некоторых этапов развития проекта.

Распространенная ошибка строителей частных домов: осознанные или неосознанные попытки переделать классическую цепочку девелопмента: маркетинговая концепция, планировка территории+эскизное проектирование, ПД+КСИО, РД. На практике подход может привести к фатальному результату: проектируем одно, продаем второе, строим третье.

Напишите в комментариях, с чем согласны, с чем нет - и какие у вас версии мифов про ИЖС 😉

Как считается льгота по МПТ

Разобрали с Начальником  направления реализации инвестиционных проектов коммерческой недвижимости ГК Страна девелопмент Дмитрием Кузнецовым  на курсе «Профессиональный девелопер»

⚡️ЦБ России третий раз подряд сохранил ключевую ставку на уровне 21%.

Вопрос с горячей линии девелопера:

К какой категории (бизнеса - прим. ред.) относятся поселки с коттедж-отелями, где доходные дома построенные на землях категории сельхоз, ври дачное, каждый на своем участке, управляемые сервисной компанией, извлекающей прибыль из благоустроенной инфраструктуры: бани, бассейн, ресторан и т.д.
Коммерческая или загородная недвижимость?
Какая фин модель должна быть?

Ответ АкаДев:

Коммерческая недвижимость, т.к. предполагается длительный арендный поток. С точки зрения непосредственно техники расчета, кусочек капекса будет аналогичен модели ИЖС, откуда, судя по всему и родился вопрос, но основная механика с точки зрения бизнеса - все же коммерческая недвижимость. По сути, мы говорим про финансовую модель гостиницы, «размазанной» по территории. Если понадобится помощь с разработкой формата такой модели, обращайтесь.

Задать вопрос боту: @hotline_akadev_bot
#hotline_akadev

Вопрос с горячей линии девелопера:

Подскажите этапы разработки концепции ЖК

Ответ АкаДев:

Возможна некоторая вариативность в зависимости от ряда факторов, но как усредненный общий путь мы бы предложили такой:

1. Полный аудит актива: граданалитика, маркетинговая аналитика, финмоделирование.
2. Выбор ЛНЭИ (лучшего и наиболее эффективного использования / best-use) с учетом результатов п.1. Определение основных параметров:
- соотношение комнатности,
- средневзвешенные площади по каждому типу,
- объем и характер коммерческих помещений,
- обеспеченность машиноместами и т.д.
3. Неформальное согласование с ЛПР со стороны власти на региональном и муниципальном уровнях.
4. Формирование первичных материалов в формате АГК (архитектурно-градостроительной концепции).
5. Регламентное согласование с властью с учетом региональной специфики.
6. Подготовка дополнительных материалов с учетом региональной специфики (при необходимости) и их согласование в установленном порядке.

Задать вопрос боту: @hotline_akadev_bot
#hotline_akadev

Вопрос с горячей линии девелопера:

Не завышены ли требования банков по значениям показателей LLCR=1.2 и LTV=0.6 при рассмотрении проектов строительства жилой недвижимости?

Ответ АкаДев:

Для читателей канала сначала поясним, о чем речь. LLCR и LTV - это дроби.

LLCR - в числителе доход проекта, исходя из параметров финмодели, в знаменателе - объем займа (кредитной линии), планируемого застройщиком для реализации проекта.

LTV - в знаменателе - сумма актива (или залога), на который берется займ, в числителе - сумма, которую финансирует банк (остальную часть придется покрывать из собственных средств). Другими словами, при LTV = 0,6, если девелопер хочет купить площадку за 1 млрд. с привлечением займа, банк попросит 400 млн. оплатить из собственных средств.

Теперь касательно самого вопроса. Не завышены ли требования банков. Показатели LLCR и LTV определяют текущий риск-менеджмент банка, который, в свою очередь, зависит от рыночной ситуации в отрасли. Картина в отрасли выглядит на сегодняшний день таким образом:
- продажи в массовом сегменте припали примерно вдвое;
- девелоперы понабрали площадок в бриджи со ставками 20%+ (а на сегодняшний день дело дошло 30%). Многие не могут обслуживать указанные кредиты, планировавшаяся прибыль проектов превращается в убыток, все больше площадок с ТЭПами выходит на продажу. Объем процентов по таким площадкам составляет несколько млн. руб. в день.

Таким образом, релевантным тезисом, описывающим текущую ситуацию на рынке будет «кризисное время». Соответственно, банки подстраивают свой риск-менеджмент под состояние той отрасли, которую финансируют. Ведь работа банка - ни что иное как управление рисками дефолта заемщика.

Вернется ключ 10%, закончится СВО, отрастут продажи - и банки возможно вернутся к финансированию покупки площадок 100/0. А пока имеем то, что имеем 🤷‍♂️

P.S.: Проконсультировались сейчас с руководством одного из топ-банков по проектному финансированию, у них уже LLCR = 1,25, LTV = 0,65.

Задать вопрос боту: @hotline_akadev_bot
#hotline_akadev

По данному вопросу комментарий от еще одного топ-банка:

Нормативный LLCR для Москвы и МО 1,25. LTV для ПФ и бриджа не является ключевой риск-метрикой.
На бридже смотрим на показатель LTARV, норматив не более 60%.
LTC:
•⁠ ⁠для бриджа норматив не более 60%.
•⁠ ⁠для ПФ норматив 85%, но может быть и 100%, если по проекту выполняются требования к LLCR.

⚡️Новостей мира девелопмента за неделю:

📌 С наследников не будут взыскивать ипотечные долги наследодателя до вступления в наследство.

Соответствующий законопроект прошел первое чтение.

Вносятся дополнения в статью 14 ФЗ «О потребительском кредите (займе)» — части 5 и 5.1, согласно которым в случае смерти заемщика до момента вступления его наследников в наследство кредитор не вправе:  

🔹начислять штрафы (пени, неустойки) на сумму долга;
🔹предъявлять к наследникам заемщика требования о досрочном возврате сумм кредита (займа); 
🔹взыскивать предмет залога (ипотеки). 

Изменения распространяются и на ипотечные обязательства наследодателя. 

📌 Инвесторы получат ГПЗУ до оформления прав собственности.

В Госдуму внесен законопроект о включении в аукционную документацию ГПЗУ, выставленного на торги участка.

Законопроект предлагает включить ГПЗУ в документацию непосредственно при проведении аукциона по продаже или аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

📌 Москва продемонстрировала самый высокий темп роста арендных ставок на офисную недвижимость среди ведущих мировых деловых центров.

В 2024 году стоимость аренды офисов класса А в российской столице увеличилась на 17% по сравнению с предыдущим годом. Это максимальный показатель среди таких городов, как Дубай, Лондон, Нью-Йорк и Гонконг.

Второе место по темпам роста арендных ставок занял Дубай, где за год они увеличились на 15%. В Лондоне этот показатель составил 11%, в Нью-Йорке - 2%. Единственным мегаполисом, где отмечено снижение стоимости аренды офисных помещений, стал Гонконг, где ставки уменьшились на 2%.

📌 С 1 апреля подрядные работы по строительству частных домов освобождаются от НДС.

Вступил в силу Федеральный закон 186-ФЗ , которым регулируются отношения, связанные со строительством юридическими лицами или ИП индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда на земельных участках, принадлежащих гражданам.

При этом обязательным условием является размещение заказчиками денежных средств на счетах эскроу.

📌 ДОМ.РФ опубликовал список городов, где Семейная ипотека распространяется на «вторичку».

В него вошёл 901 населённый пункт, где на начало 2025 года, по данным портала наш.дом.pф, строилось два и менее многоквартирных домов. Уже с 1 апреля семьи в этих городах смогут взять льготный кредит на готовую квартиру.

Поздравляем вас и нас с 1000 подписчиков! Для нас это серьёзная веха, к которой мы долго шли. Спасибо вам, всей нашей команде и партнёрам, которые помогают с развитием канала. Поставили себе много амбициозных целей в этом году, на канале будет очень много полезного, один хотлайн чего стоит 😉 Поэтому будем признательны за приведенных на канал коллег, а также за идеи по его развитию, которые Вы можете адресовать в личных сообщениях администратору.

P.S.: Также планируем много интересных бизнес-взаимодействий, которые найдут своё отражение в том числе в развитии канала. Но об этом позже 😉

Очень напомнило по вайбу многие собеседования в девелоперских компаниях 🤓