📰 Еженедельная подборка публикаций, которые не попали на этот канал

Судебная практика
📍 Собственник пытался взыскать с УК ущерб за сломанные ограждения клумб
📍 Почему могут отказать в иске о взыскании средств за некачественную услугу
📍 Спор УО и собственника о демонтаже незаконной кладовой в подъезде МКД
📍 Можно ли не платить за воду и водоотведение на СОИ, если в доме нет оборудования для их потребления
📍 Когда взыскать компенсацию морального вреда за ошибочную рассылку электронных квитанций не получится
👮‍♂ Суд отменил предписание надзорного органа Красноярского края по поводу складирования снега на газонах
👮‍♂ Суд признал незаконным отказ Департамента госжилстройнадзора Свердловской области во внесении изменений в реестр лицензий
👮‍♂ Суд отменил постановление ГЖИ Краснодарского края о привлечении УО к административной ответственности за неисправность лифта

🔥Статьи
📍 Теплые полы от общедомовых систем ГВС и отопления
📍 Этапы ремонта балкона: что нужно знать
📍 ЖКХ изнутри. Председатель правления ТСЖ: взгляд на работу
📍 Ремонт балконных плит: чего делать не стоит

#от_автора

🥀 Хоть в чем-то ВКонтакте лучше Telegram: наконец-то заблокировали на несколько дней сообщество, публикующее наши материалы без разрешения.

В 2024 году в ВК ввели систему страйков, и вроде бы с осени распространили ее на авторские права.
Тогда же (осенью) по первой моей жалобе сообществу на сутки запретили постинг. Админы сообщества потом сетовали, что это происки конкурентов. То есть нарушители авторских прав на полном серьёзе считают авторов оригинального контента конкурентами и даже не задумываются над тем, на чём бы они паразитировали, если бы таких "конкурентов" не существовало.

Но того страйка оказалось маловато, и за последние сутки они опубликовали еще десяток наших постов. Чем и заслужили более существенную блокировку.
Следующий уровень — блокировка на месяц.

А вот в Telegram жалобы на нарушение авторских прав админов таких небольших каналов, как этот, пока оставляет без внимания 😢 Хотя во в многом другом возможности этой площадки гораздо шире и удобнее.

Если вам нравится Вконтакте, то оставляю ссылку на нашу группу (ЖКХ Ньюс): https://vk.com/gkhnews.
Если соберетесь что-то комментировать, пожалуйста, прочитайте правила сообщества.❤️

Напомню правила использования материалов с сайта:
— копипаст >50% статьи — только при наличии письменного согласия редакции;
— если меньше, то достаточно указания источника, автора и активной ссылки на материал.

Правила использования постов в ТГ:
— приветствуются репосты (разумеется, без скрытия имени отправителя), благо канал зарегистрирован в РКН;
— если пост цитируется фрагментарно, то достаточно ссылки на канал;
— пересказ найденного мною дела, но в своем изложении, вызовет уважение, если снабдите его указанием, что наводка на дело была опубликована на нашем канале. Для понимания: планомерный мониторинг и поиск интересной практики для публикаций на всех наших каналах у меня занимает 1/5 всего рабочего времени. То есть всю пятницу и кусочек субботы.

📍 Госдума приняла во втором и третьем чтениях законопроект № 557516-8 о внесении изменений в статью 173 Жилищного кодекса РФ и другие законодательные акты

❗️Требования к размеру накоплений взносов на капремонт на спецсчете повышены с 50% до 60%.
Напомним, что если собираемость будет ниже, то орган жилищного надзора уведомляет владельца спецсчета, после чего собственники либо должны сократить задолженность, либо попрощаться со спецсчетом.

❗️Особенности регулирования жилищных отношений, установленные на 2022 — 2024 годы, продлены до 2026 года включительно.
Речь идет об особенностях начисления и уплаты пени. То есть Правительство РФ теперь снова имеет полномочия продлить ранее действовавший порядок (или установить новый).

🔥 Минстрой подготовил проект новых требований к оформлению протоколов собраний (за наводку спасибо каналу «Дом и двор»). 

Вчера весь вечер разбиралась, что планируется изменить. Рассказываю.

1⃣ Форма протокола зависит от формы собрания
Если собрание обычное, не онлайн, то составляется письменный протокол (как и раньше).
Если собрание в онлайн-форме (проведено через ГИС ЖКХ или региональную информационную систему), то решения общего собрания должны автоматически формироваться в виде протокола и размещаться в самой системе (электронный документ в формате XML с возможностью преобразования в формат PDF, подписываемый усиленной квалифицированной электронной подписью оператора системы). 

2⃣ Корректировки в вводной части протокола

Вместо даты проведения собрания нужно указывать дату и время начала и окончания голосования (продолжительность голосования).

Вместо места хранения протокола — место хранения копий протоколов (почему-то во множественном числе, хотя мест может быть несколько и они могут быть разными. Все перечислять ❓).

В качестве номера протокола должен будет указываться уникальный идентификатор, полученный в ГИС ЖКХ при создании сообщения о проведении общего собрания или при размещении протокола общего собрания.
Напомню, что с 1 марта размещение сообщения в ГИС ЖКХ станет обязательным способом уведомления о собрании в любой форме. 😞
 
В сведениях об инициаторе для юрлица теперь нужно указывать не только наименование, ОГРН и ИНН, но и организационно-правовую форму, место нахождения, почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона, официальный сайт в интернете (причём почему-то без оговорки «при наличии»), должность и реквизиты документа о назначении (избрании) на должность (догадайтесь сами, кого именно ❓). В общем, тут скопипастили кривой п. 1 ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ.
Для физлица предлагается указывать ФИО, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты.
Про номер принадлежащего инициатору помещения и реквизитах документа на него — больше ни слова. 

Без какой-либо оговорки про форму собрания зачем-то предлагается указывать сведения об администраторе собрания (который имеет значение только при онлайн-собрании). 😒

А вот сведения про председателя, секретаря, лиц, считающих голоса, нужно указывать в вводной части только в случае обычного (не онлайн) собрания и если вопрос о выборе этих лиц не включен в повестку. 

Также в вводной части дополнительно надо указывать сведения о площади помещений участников собраний (наряду с их количеством голосов), информацию об общем количестве собственников в доме и количестве проголосовавших. 

3⃣ Что касается содержательной части протокола
Уточнение появилось в пункте про формулировки вопросов: если вопрос касается рассмотрения какого-либо документа, то формулировка вопроса должна содержать полное название и реквизиты документа (это было), за исключением реквизитов договора управления многоквартирным домом (это добавили).

Скорректированы требования к оформлению вопросов (не «слушали», «выступили», «постановили», «решили», а «вопрос, поставленный на голосование», «предложено», «решили (постановили)».
Из непонятного с точки зрения русского языка: часть про «предложено» вроде бы относится только к онлайн-собранию (но вообще эта оговорка заключена в скобки и запятые одновременно😩).

@gkhvsem 😋 продолжение ниже ⬇️

⬆️ начало ⬆️

4⃣ Изменения коснулись и приложений к протоколу

❤️ Наконец-то нелепый «список присутствующих» заменен «сведениями о лицах, принявших участие в общем собрании».
Форма «сведений» приведена в Приложении №1 😐 к Приложению №1 к приказу. Включает три графы:
— номер помещения,
— для физических лиц: имя и первая буква фамилии, для юридических лиц: наименование юридического лица или ИНН,
— количество голосов собственника. 

Это приложение обязательное, формируется также к протоколу собрания, проведённому в системе.

Если собрание проведено без информационной системы, то число приложений будет больше, а по сути — прежним (но все они также подлежат размещению в ГИС ЖКХ):
— реестр собственников, содержащий сведения, предусмотренные частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ (да, теперь будет не нужно реквизитов документов о собственности 😆👍);
— копия сообщения о проведении общего собрания или копия размещенного в ГИС ЖКХ текста сообщения;
— документы (или копии), подтверждающие направление, вручение либо размещение сообщения о проведении собрания, либо документ, подтверждающий направление сообщения, который автоматически формируется в ГИС ЖКХ при размещении такого сообщения в ней;
— список приглашенных лиц по той же форме, что и сейчас;
— документы (или копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников, принявших участие в собрании, и приглашенных лиц;
— документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой;
— письменные решения (бюллетени) собственников, в которых для физлиц должен также указываться СНИЛС❗️, а вместо реквизитов документов на помещение — номер и дата государственной регистрации права собственности на него.

@gkhvsem 😋 окончание ниже ⬇️

⬆️ начало ⬆️

5⃣ Также отдельным приложением к новому приказу по-прежнему является Порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний в органы госжилнадзора. 

Что нового: в случае проведения онлайн-собрания протокол «направляется» посредством системы в виде доступа к такому протоколу.

Определено, что администратор направляет в орган жилищного надзора оставшиеся у него письменные решения (бюллетени) не позднее чем через десять календарных дней со дня проведения собрания (а не выкидывает, как делали некоторые до сих пор 😐).

В случаях проведения традиционных собраний порядок в целом остается прежним.
Уточнено, что УО/ТСЖ/ЖСК направляют протокол не в течение 5 рабочих дней, а в течение 5 календарных дней с момента получения подлинников от инициатора (напомню, что в ЖК РФ указано просто «5 дней»).

Установлено, что инициатор передает документы в УО/ТСЖ/ЖСК (а при непосредственном способе управления – в орган государственного жилищного надзора) по акту приема-передачи, который должен включать информацию об инициаторе, о лице в УО, ТСЖ, ЖСК, принявшем протокол, о реквизите (почему-то об одном, не уточнено, каком именно) протокола общего собрания, наименовании и количестве листов, подписи, даты подписания.

✳️ В общем, документ содержит и хорошие изменения, и некоторые сомнительные моменты.
Публичное обсуждение продлится до 17 февраля. Желающие могут успеть оставить свои замечания и предложения по доработке проекта (на самом портале после авторизации, а не здесь в комментариях — иначе разработчики ничего не увидят).

Попытка УО компенсировать свои расходы, вызванные авариями на теплотрассе

В Ульяновской области ООО «УК Димитровград» хотело взыскать с теплоснабжающей организации 1 778 822 р. убытков.

Убытками управляющая компания посчитала свои расходы на аварийно-восстановительные работы, которые пришлось проводить во внутридомовых и внутриквартирных инженерных системах теплоснабжения (горячего водоснабжения) МКД, находящихся в ее управлении и попавших в зону отключения. Прекращения подачи тепловой энергии со стороны ресурсоснабжающей организации были внеплановыми, связаны с аварийными ситуациями на принадлежащих ответчику тепловых сетях.

Необходимость аварийно-восстановительных работ (в частности, развоздушивания) УО объясняла исключительно внешними причинами, связанными с ответчиком и не связанными с текущим содержанием инженерных систем МКД.

В качестве доказательств УО принесла распечатки с общедомовых приборов учета (об отсутствии циркуляции), ответ администрации города (что внеплановые отключения связаны с аварийными ситуациями на сетях ООО «Ресурс»), а также информацию из СМИ (о наличии аварий в даты отключения подачи тепловых ресурсов), заключение специалиста, договоры подряда, акты приемки работ и платежные поручения.

⚖ Однако суды сочли, что УО не доказала факты “возникновения в МКД каких-либо ситуаций и последствий, вызванных исключительно внешними, находившимися в зоне деятельности ответчика причинами (работами, связанными с аварийными ситуациями на наружных сетях), и обстоятельств необходимости проведения работ по устранению данных последствий с несением УО соответствующих дополнительных затрат”.

По “возникновению ситуаций”: между УО и РСО заключен договор теплоснабжения, который регламентирует поведение сторон при возникновении аварий во внутридомовых инженерных системах или тепловых сетях (уведомление, составление акта). Однако УО не представила такие акты.

По “необходимости проведения работ”: в заключении специалиста указано, что перечень необходимых мероприятий на теплопотребляющих установках потребителей по устранению последствий аварий (инцидентов), произошедших на тепловых сетях теплоснабжающей или теплосетевой организации, зависит от характера и тяжести событий в системах теплопотребления. Однако подтвержденные в установленном порядке сведения о последних отсутствуют.

По “несению дополнительных затрат”: факт несения убытков не доказан, поскольку из актов о выполнении работ не усматривается, что они вызваны какими-либо нарушениями обязательств со стороны ресурсоснабжающей организации.

УО обжаловала решение суда выше и выше, но Верховный Суд РФ остановил ее, отказав в передаче очередной жалобы для дальнейшего рассмотрения коллегией (определение № 306-ЭС24-19797 от 07.11.2024).

№ А72-13692/2022 😋 @gkhvsem

Как создавалось ТСН «ШЕР» (г. Москва)

В новом небольшом интервью председатель правления ТСН «ШЕР» (г. Москва) Уразаева Яна Валентиновна рассказала, как собственники создали товарищество, чтобы самостоятельно управлять домом. Они преодолели сопротивление управляющей компании (ПИК-Комфорт), прошли регистрацию в налоговой и наладили взаимодействие с жильцами. Теперь жители дома замечают улучшения: ежедневную уборку, замену светильников, обшивки лифтов и другие изменения 😎

Характеристика дома: построен в 2021 году, 11 этажей, 98 жилых помещений и 40 нежилых.

▶️ https://gkhnews.ru/1500748-tsn-sher/

На ЖКХ Ньюс сейчас выходит другая серия интервью — про профессии ЖКХ. Вчера вышло одно из лучших в этой серии — полное, подробное, от руководителя одной из управляющих организаций Санкт-Петербурга.

Мне было и интересно, так как я нечасто общаюсь с УК, работающими в новостройках, и приятно, так как многие озвученные моменты совпадают с моим мнением — это и оценка законотворчества, и желания по улучшению отрасли.

Собственники найдут дельные советы по поиску УК, застройщики — саму компанию, которой можно доверить управление домами, а жители Санкт-Петербурга могут даже найти работодателя.

▶️ https://gkhnews.ru/1501001-generalnyj-direktor-uo/

😆🎤 Планирую к запуску новую серию материалов с подписчиками

Кто недавно менял управляющую организацию или успешно отбивался от набега чужой компании? Приглашаю поделиться с другими подписчиками своими историями.

Для этого напишите мне в личку (@gkhwsem), — важно! — если у вас есть положительный, успешный опыт по этому вопросу и вы хотите поделиться конкретными практическими рекомендациями, как действовать в такой ситуации, а не просто бездоказательно облить грязью какую-то УО.

#вопрос_ответ

Вопрос:
У нас ТСЖ, 4 дома в управлении, собрание нужно проводить 1 или 4?

Ответ:
Общее правило: количество собраний зависит от вопроса, который предполагается решать.

Если вопрос относится к компетенции общего собрания собственников (например, переход на прямые договоры или другие вопросы из ст. 44 Жилищного кодекса РФ), то такие собрания правильнее проводить в каждом доме отдельно.

Если вопрос относится к компетенции собрания членов ТСЖ (см. перечень из ст. 145 Жилищного кодекса РФ), то проводится одно собрание среди членов товарищества.

В статье "Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ" я детально разбирала этот вопрос, с примерами смешения компетенций и спорных вопросов, касалась "совмещенных" собраний.

В теории, принятие решения вне компетенции собрания влечет его ничтожность (п. 3 ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ).
Однако некоторые суды при оспаривании таких решений идут навстречу инициаторам собраний, пересчитывают голоса на нужных участников (например голоса с двух собраний собственников на всех членов ТСЖ, если надо было проводить собрание членов), и если кворум набирается, то суд может оставить решения в силе.

Также к исключениям из общего правила можно отнести редкие случаи проведения одного собрания собственников сразу на несколько соседних домов. По этому поводу тоже было небольшое обобщение.

💭 Чат для вопросов

📰 Еженедельная подборка публикаций
с других наших каналов

Статьи
📍 Четыре вопроса о теплых электрических полах в квартире
📍 Как восстановить балконную плиту: обзор современных решений и рекомендации
📍 Из-за чего лоджия может разрушаться (наглядные примеры)

Судебная практика
📍 Собственник решил, что взыскание долгов по оплате ЖКУ порочит его честь и достоинство
📍 Попытка компенсации морального вреда с УО, которая взыскивает задолженность не с того собственника
📍 С какого момента муниципалитет оплачивает ЖКУ в отношении выморочного имущества
📍 Застройщик установил для будущих собственников дополнительную плату за вывоз строительного мусора. Законно ли
📍 Попытка собственника аннулировать задолженность по оплате электроэнергии
👮‍♂ Суд признал незаконным наказание УО за выполнение работ из минимального перечня за счет средств на текущий ремонт
👮‍♂ Суд признал незаконным постановление ГЖИ Нижегородской области о привлечении УО к административной ответственности за неправильное начисление платы за электроснабжение
👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ Краснодарского края об исключении платы за содержание ИТП из платы за содержание общего имущества

#от_автора

Милые подписчики, кто хочет или захочет в будущем поучаствовать в интервью, конкурсе, прислать материал или как-либо иначе поучаствовать в деятельности канала!

🙏 Если чувствуете, что передумали / не успеваете / не можете, просто напишите мне об этом. Вроде канал не для школьников, но поведение отдельных людей вызывает именно такие ассоциации (когда вместо того, чтобы сообщить о проблеме, предпочитают спрятаться в домик). 

Взрослым же людям, наверное, стоит более уважительно относиться к чужому времени. Если согласились на что-то/подали заявку, но потом не смогли — просто маякните мне об этом, чтобы я не бегала за вами с напоминаниями, вопросами или просьбами. 

Я вынуждена писать эти банальности, потому что на этой неделе меня расстроил такой случай. 

Подписчик откликнулся в начале января, чтобы рассказать о том, как их дом ушел от «ВК Комфорт» в товарищество. Долгое время собирался прислать, вроде бы решился, потом опять пропал, а на этой неделе вернулся, но с голосовыми сообщениями от другого человека (не подписчика, хотя у нас здесь вроде как обмен опытом между читателями канала), про другой дом.

Связываюсь с этим человеком (председатель правления ТСН) — он вообще не в курсе этой серии интервью, кто куда и зачем пишет, почему его голосовые вообще переслали, и даже "кто финансирует канал" 😒
Но формально вроде бы согласен поучаствовать, однако сегодня выясняется, что дом не МКД, а апартаменты; такие понятия, как ГИС ЖКХ и реестр лицензий, к счастью председателя правления, знакомы ему весьма отдаленно. 

Вот так решение одного человека поучаствовать в интервью привело к напрасной трате времени двух других людей, вообще не знакомых друг с другом и не планировавших коммуницировать. 😞

Понимаю, что вы тоже заняты, поэтому в большинстве случаев готова принять ответы в любой форме, даже голосовые (однажды прислали фото текста, написанного от руки, перепечатывала 😴😴).
Просто прошу не теряться, а сообщать о возникших трудностях. Это позволит сохранить хорошие отношения и сэкономит время, которого так мало. ❤️

❗️Напомню, что сейчас собираю:
— свежие судебные решения с участием подписчиков по вопросам ЖКХ (необязательно победы!) — для рубрики "дело от подписчика";
— положительный опыт по созданию ТСЖ в МКД;
— положительный опыт по смене УО;
— положительный опыт по защите дома от захвата;
— интервью по различным профессиям в сфере ЖКХ;
— свежий опыт перехода на спецсчет или проведения капремонта со спецсчета;
— успешный опыт или интересные случаи по работе с должниками;
— случаи побед ТСЖ (ТСН) в каких-либо конкурсах.

Из того, что не анонсировала ранее, но тоже ищу:
— опыт УО/ТСЖ, как обосновывают перед собственниками необходимость повышения размера платы;
— как теперь складываются отношения с провайдерами — изменилось ли что в доме после изменений в законодательстве;
— как УО/ТСЖ сэкономить деньги собственников при управлении домом (участие в различных программах и проверенные лайфхаки по экономии).

Если вы готовы поделиться чем-либо из перечисленного, пожалуйста, напишите @gkhwsem, указав, о чем именно из списка хотите рассказать.

Незаконный перевод помещения в нежилое

#дело_подписчика

Департамент государственного жилищного надзора ЯНАО поделился спором, в котором он выиграл у администрации Нового Уренгоя.

Муниципалитет пошел в суд, чтобы оспорить предписание надзорного органа. В предписании требовалось устранить нарушения, которые администрация допустила, согласовав перевод помещения в нежилое, сопровождавшийся уменьшением общедомового имущества без согласия всех собственников в доме. По этой же причине нельзя было подписывать акт о завершении переустройства помещения.

❗️ Напомню, что для перевода квартиры в нежилое помещение требуется отдельный вход, который обычно организовывается путем демонтажа части стены под окном. Фасад — общее имущество всех собственников, а уменьшение общего имущества путем реконструкции требует согласия 100% собственников.

Муниципалитет несмотря на тонну противоположной судебной практики настаивал, что "произведенное переоборудование подоконного блока не относится к реконструкции элементов, входящих в состав многоквартирного дома, поскольку подоконный блок не относится к общему имуществу многоквартирного дома и не является несущей конструкцией."

Предприниматель — собственник помещения — тоже просил признать предписание недействительным, так как перепланировка безопасна, Департамент не уведомил его о проверке, а собственник понес значительные расходы по переводу жилого помещения в нежилое в результате незаконных действий администрации. То есть собственник даже не отрицал, что действия муниципалитета незаконные 😏

Суд поддержал Департамент: "работы по переустройству жилого помещения в МКД в нежилое привели к реконструкции дома, на проведение которой согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме в установленном законодательством порядке получено не было".

Собственник принес в суд протокол, однако из него следовало, что многие соседи не участвовали в собрании, следовательно, своего согласия не давали.
Проверяли не действия собственника, а действия администрации, поэтому его неуведомление о проверке другого лица ни на что не влияет, как и безопасность перепланировки.

№33а-35592024 😋 @gkhvsem