В 2019 - 2021 годах я практически не получал деньги от бизнеса. Наоборот - еще докладывал туда. Собственно говоря, так компания и выросла, потому что в ней всегда были средства на развитие.

Все командировки я оплачивал из своих. Деньги мне за них вернули только в прошлом году:) Жил же я на гонорары от лекций, которые читал в отделах продаж застройщиков. Всего у меня тогда было около 10 годовых контрактов. Каждый стоил от 6 до 12 миллионов в зависимости от фронта работ и загрузки. Это очень дорого, но за меньшие деньги я просто был не готов работать. В 2023 году я отчитал последние лекции и сосредоточился на бизнесе.
Сейчас я не обучаю отделы продаж, но состою в советах директоров, как независимый консультант, поэтому практика в каком-то объёме осталась.

Недавно сводил финрезы от девелоперской, агентской, ивентовой, а также проектной деятельности. И, что вы думаете?
Нет ничего эффективнее, чем моя личная работа.
Там нет сотен коллег, офисов, планерок, многомиллиардных кредитов, рисков всяческого преследования. Там нет вложений, сроков окупаемости, неприятных переговоров, турбулентности на фоне макроэкономической нестабильности.
Ты просто пришел, отработал, ушел, деньги получил.

Смотрю на цифры и понимаю, что мы очень склонны недооценивать способности влиять и обучать. В нашей системе ценностей компетенции, талант, энергия, визионерство и персональный бренд - понятия неспопоставимые с чем-то материальным. Мы даже в теории не ставим это на чаши весов.
Правда же такова, что консультирование, когда у вас есть личный бренд, как правило, выгоднее. Большие бизнесы часто не могут позволить себе каких-то людей на постоянку, да они им и не нужны. А вот краткосрочное влияние этих личностей - в самый раз. И за него они готовы платить. Проблема в том, что людей, которым можно было бы заплатить такие деньги и получить какой-то эффект, очень мало. И поэтому стоят они дорого.

Это я, к чему?

Понимаю, что вижу нишу высокоуровневых консультантов с именем. И это одна из самых недооцененных ниш. У нас есть установка - открыть какой-то тяжеловесный бизнес. Как по мне - это нужно не всем. Иногда можно самому по себе быть активом и хорошо жить, ничего не строя, не проектируя и не проводя мероприятия на тысячи людей, а помогая тем, кто делает все это.

Трудный путь на Ютубе.

Год назад начали вести канал. Назвали "Канал недвижимости Движение". Зашли с козырей - интервью с Олегом Торбосовым и сразу десятки тысяч просмотров. Работу вели с лучшим продюсером в стране.

Казалось, что дело в шляпе. Нам сделали стратегию и приступили к реализации. Впервые в жизни я доверился и сказал: "Сделаю всё, как скажут".
Выпуск, один, другой и результата нет. Нам самим контент не нравится. Он не близок.

Зовем звездных гостей, а толку от них никакого, потому что просмотры мы получаем, но смотрят на гостей, а не на канал.

Меняем продюсера.

Кажется, что находим то, что искали. Вновь стратегия за большие деньги. Нам предлагают идти в глубокие и сложные материалы, а также местами делать простые, но хайповые темы типа: "Самая дорогая квартира России" и т.д. Приступаем к реализации.

Глубокие фильмы выходят слишком дорогими и сложными. Хайповые темы оказываются залетными. Могут зайти, а могут и нет. Но толку от залета нет. Это, как рилс. Ну залетел он. Что толку? Это просмотры не нашего канала и не нашего подписчика. Просто тема хайповая. Человек посмотрел и пошел дальше, не запомнив ни имени, ни названия. Все не то.
К сентябрю мы погружаемся в дикий кризис. При этом, на канале в тот момент уже вышло 7 видео подряд с просмотрами на 10 тысяч+ и были среди них видео с просмотрами свыше 100 тысяч. Но перспектив не было никаких. Выкладываем новые видео и это ложится на пики замедлений, которые на нас очень сказываются.
Мы падаем на дно и близки к закрытию проекта. В этот момент я берусь и принимаю решение тотально разобраться, как работает Ютуюб. Читаю и смотрю все подряд. Ничего не понимаю. Еще смотрю и снова не понимаю.
Но в какой-то момент я понял. Все и сразу.

Продолжение завтра, а пока можете посмотреть наш вчерашний дайджест на Ютубе.
https://youtu.be/XMjlAhrR4dI?si=NCL0NQ0hoviZfm_P

Получил десятки гневных комментариев на свою статью о том, что будет с ценами на недвижимость.

Наши люди очень верят в чудеса. Значительная часть населения живет в мире, в котором цены на квартиры в один день возьмут и рухнут. Блоггеры из числа риелторов подогревают это постами и видео, получают просмотры, народ кивает и ликует. Им кажется: «Скоро-скоро».

А правда сурова. Скоро-скоро цены очень прилично повысятся.

https://dvizhenie.ru/media/2168/ilya-piskulin-chto-budet-s-cenami-na-zhile-v-2025-godu

С 1 апреля 2025 года в России вводится 3%-й налог на доходы от интернет-рекламы. Его обязаны платить рекламодатели, рекламораспространители и операторы рекламных систем.

Мой комментарий - 😂😂😂

Застройщик в Тюмени выбрал себе новое имя и назвался "Люди".
Произошло это с подачи студии Артемия Лебедева.

Выражу мнение, которое никто не спрашивал.

Когда-то мы с партнерами выбрали название Создатели. Произошло это в 2018 году.

Тогда застройщики посмотрели на нас и задались вопросом "А что - так можно было"?

До этого простые и нелогичные слова, не связанные с девелопментом уже были в ходу, но все же это редко встречалось. Все чаще выбирали либо нечто нейтральное, либо абстрактное.

Тут же коллеги взяли бренд "Люди". Вроде и прикольно, но всем уже понятно, что "Так можно было". Ничего нового в этом нет. А жаль. С учетом смелости, с которой компания несколько месяцев в период отсутствия имени называла себя "Застройщик и точка" - они могли бы замахнуться на что-то необычное, а не повторять подходы других. От этих парней я ждал большего.

Да, у нас не принято комментировать работы коллег. Особенно с учетом того, что мы все в одном городе. Но я прокомментирую. Не все же нам скучно жить.

Кто-то ответит: "Дак у тебя твой девелопер называется Творчество. Сам то чего не сделал ничего смелого? Тоже просто слово".

Ну начнем с того, что мы - небольшой нишевый девелопер, который к себе внимание не приковывает. И это слово нам никто не придумывал. Мы назвали то, что есть ровно тем словом, которое подходило. Все мои бизнесы - это не зарабатывание денег, а Творчество в чистом виде. Девелопмент - это апогей творчества) Не для денег, а для себя) Если бы для денег - выгоднее сейчас всю землю продать и положить средства не депозит. Но это скучно.
Так что наше имя не про креатив, а про признание) Креативить делами будем, когда у нас объектов станет побольше и на самовыражение появятся средства.

Сегодня гуляли с супругой и прошли весь центр Тюмени. В новогодние не вышло, так как семья болела.

От увиденного в шоке. Город превратился просто в какой-то невероятный новогодний парк аттракционнов.

Всюду горки, ёлки, катки, арт-объекты, гирлянды. Люди гуляют, отдыхают, фотографируются. Настоящий праздник.

Администрация - просто молодцы.

Про продвижение Ютуба. Как это работает. Максимально коротко.

Кроме адово высокобюджетных проектов в видеоконтенте работает сугубо авторский подход. Если не брать что-то типа Дом2, Голос, Ледниковый период, Последний герой и каких-то не столь затратных шоу, но с сильнейшей концепцией, все остальное базируется на ведущем. Большинство шоу при смене ведущего умирают или теряют аудиторию. Вспомните Ревизорро.

В ютубе также. В 99% случаев нет никаких каналов. Есть авторский контент и с него все начинается. С автора.

Так что основа - персональный бренд. Моя ошибка была в том, что я считал, что Ютуб должен вариться сам и он должен быть Движения.
Я ничего не репостил никуда и у себя не продвигал. Продюсерам говорил: «Мои медиа - это уже мной сделано, а вы покажите свой результат на Ютубе».
Так не работает.

Как надо действовать:
Вы собираете своих людей в разных соцсетях, что-то постите, а потом предлагаете глянуть ролик на ютубе. Ваши люди появляются там. Они смотрят, обеспечивают хорошие просмотры в силу лояльности, ютуб их видит, анализирует, подкидывает ролик похожим, а еще ваши подписчики кидают его корешам, которые тоже на них похожи. Так формируется ядро.
Вы в ютубе предлагаете всем новеньким подписаться на вас везде, чтобы они стали вашими подписчиками, в целом. Так вы с ними коммуницируете многоканально. Когда-то они глянут одно в одном месте, когда-то другое в другом. Нельзя смотреть все ролики всегда, а напоминать о себе важно. Поэтому необходимы разные медиа для касаний.
Все это важно, потому что имеет значение сколько людей вас смотрят с какой-то регулярностью.
Толку от «залетов» на миллион нет особо. Это бессмысленно если у ролика сегодня 5 миллионов просмотров, но у следующего 500.
Именно поэтому бессмысленно делать интервью со звездами, если их поток конечен. Также не стоит брать просто хайповые разнонаправленные темы. Это будут просмотры гостей и тем.

То есть важно вот такое перекрестное опыление вокруг ваших медиа.

Ютуб - самая сложная и самая конкурентная площадка. Рилсы мы можем смотреть весь день. А вот на ролик выделяем прицельный час и за него бьются многие каналы. В телеге вы не конкурируете с Ксенией Собчак. Вы можете прочитать и ее пост, и мой. Там - нет. Времени на всех не хватит. Так что у вас серьезные соперники.

У канала должна быть тематика. Нельзя просто сделать видос об Эйфелевой башне в Париже, потому что она - недвижимость и следом о рынке недвижимости Парижа, потому что я поехал в Париж (а я так сделал). В первый год ютуб анализирует и подбирает вашу аудиторию. Для этого вы роликами должны около года бить в одну точку и тему, расширяя свою постоянную аудиторию. Делая сюжеты на иную тему, заводят второй канал. Иначе убьется первый и не разовьется новый тип контента.

У дофига каналов накручены и просмотры, и комменты, а они продают рекламу и всем представляют себя успешными блогерами.

P.S.
Всегда есть вероятность стать звездой ютуба быстро, но системно оно вот так, как описано выше. Берите, пользуйтесь.

Сегодня играл теннисный турнир. Опять проиграл тяжелый матч. Причем выигрывал в обоих сетах и играл лучше, но, как часто бывает - развалился и слил.

Не могу понять - явно есть какая-то психологическая проблема. Я проигрываю все ключевые матчи и розыгрыши. Причем, фраза «Ты играл лучше» - она уже, некий слоган моей теннисной жизни.

Не могу понять причину. Предстоит разобраться

Главная проблема работы над личным брендом для человека со сколь бы то ни было значительным бизнесом - ты не можешь рассказывать 80% вещей.
И ты не можешь о них говорить ни во время, ни после. Ни прямо, ни криво.

Ты обязан тихо преодолеть самые серьезные трудности, выйти победителем, а все по итогу должны стать свидетелями успешного успеха, как будто всё легко, само и фартануло. Разве что в мемуарах потом можно поделиться.

Вот так и в последнюю неделю. В одном из наших проектов, который должен вот-вот состояться, случилась проблема слабо совместимая с его жизнью. Пара-тройка бессонных ночей, несколько сложных решений, непростых переговоров и все вернулось на круги своя.

А больше и не скажешь…
И как тут работать над персональным брендом?

Движение в Баку с компанией Эмина Агаларова!

Если бы когда-то мне парню из Тюмени сказали, что мы будем делать события по всему миру - не поверил. Но в 2022 году мы придумали международную версию нашего форума Движение и назвали ее саммит. В 2023 году он прошел в Алматы, в 2024 в Дубае, а 27 и 28 февраля 2025 года саммит пройдет в Баку! Соорганизаторами выступают два крупнейших девелопера страны - SeaBreeze Эмина Агаларова и PASHA REAL ESTATE.
На сегодня к нам летят профессионалы рынка недвижимости из России, Казахстана, Узбекистана, Грузии, Индии, Китая, Турции, ОАЭ, Саудовской Аравии, Дании, Германии, Индонезии, Беларусии.
На этом мероприятии мы говорим о мировой архитектуре, а также о девелопменте в разных странах. Делимся своим опытом, слушаем других и берем их наработки.
Сейчас саммит - это настоящий международный проект с головной компанией в Арабских Эмиратах и даже с зарегистрированной там торговой маркой. Мы планируем развивать этот формат и в Баку представим наш обновленный международный бренд события. Уже сейчас идут переговоры на проведение саммита в 2026 году в 4 странах. В каких - не скажу, ведь выберем мы всего одну.
А вообще, счастлив жить эту жизнь, быть знакомым и иметь общие проекты с такими людьми. Кстати, на фото мы с Эмином сразу же после того, как приняли принципиальное решение о проведении мероприятия.
По участию - https://dvizhenie.forum

Сегодня мы от имени девелоперской компании Творчество опубликовали письмо о том, что повышаем цены на 25%.

В тг-канале Стройвестник я увидел кучу смеющихся смайликов, типа «все фигня», «все маркетинг». Хотя, мы все максимально подробно разъяснили.

Сейчас я всем смеющимся людям расскажу немножко правды о рынке девелопмента.

Дело все в том, что в силу наличия эскроу-счетов и проектного финансирования, у всех НЕдевелоперов есть иллюзия, что все равно все объекты будут достроены. А еще из-за пиар-деятельности застройщиков под грифом «у нас всегда всё хорошо», общество считает, что у девелоперов маржа процентов 30.

А теперь к правде.

Эскроу-счета обеспечивают безопасность только денег дольщика. Они не гарантируют достройку объекта. Если дом не достроят, дольщик получит средства назад, но квартиру он уже врядли купит. Цены к тому моменту вырастут.

Проектное финансирование не гарантирует достройку. Если случилась серьезная инфляция после подписания кредитника, то денег на достройку может не хватить (а она случилась).

Ставка по проектному финансированию тем ниже, чем больше продаж и поступлений на эскроу-счетах. Если продажи не покрывают выбранный кредит, то ставка может по новым кредитным договорам доходить до 30%. Если мы совместим этот фактор с инфляцией, то получим страшный коктейль в части себестоимости.

И этот коктейль сейчас пьют почти все застройщики. А у некоторых он еще и с отячгчающим обстоятельством в виде земли, купленной в кредит.

Максимальная плановая рентабельность девелоперов сейчас - 20%. Это в экселе и до низких продаж, до инфляции, до бешеных процентов по кредиту:) по факту рентабельность едва в успешных проектах дотягивает до 10%. Часто - болтается между пятью и десятью процентами, и то измеряется не деньгами, а готовыми непроданными квартирами и паркингами.

Немного фактов:

1. Продажи в строящихся объектах сейчас у девелоперов низкие, большинство сделок с рассрочкой (то есть, сделка есть, а денег нет). Хорошие продажи только у тех, кто дает низкую цену. Чаще всего она ниже себестоимости.
Кстати, именно по этой причине вы по стране можете видеть, что многие проекты, стартанувшие летом, продаются, но если открыть фото со стройплощадок, они не строятся. Лишь имитация. Строишь = выбираешь кредит, а это дорого.
2. Честная себестоимость* (это, когда сам себе не врешь) квадратного метра в нормальном объекте класса комфорт, который стартанул в 2024-м году, врядли может быть ниже 110 тысяч рублей за метр. Это в Тюмени.
Если вы видите трешку за 90 тысяч, то знайте, чтобы девелоперу выйти в ноль, ему надо будет продать 3 однушки за 130.
Это ноль. Никакой прибыли. И при оптимистичной расходной части. Поработали несколько лет, получили зарплату, построили, разошлись без прибыли.
Так что, господа, риелторы, если вы продаете объекты за меньшие деньги, будьте аккуратны. Продавая какой-то пулл квартир в убыток, девелопер следующие должен будет продать с двойной рентабельностью. А сегодня это нереально. Застройщики, скупившие в дали от города поля и огороды в кредит и продающие там лучшую жизнь, сейчас могут давать низкие цены, в расчете на то, что летом ставка упадет и они как-то вырулят. Но она может не упасть. И можно не вырулить. Кризис 2015 - тому подтверждение. Большинство финансовых дыр того периода были закрыты только в 2020-м году с введением льготки.

Ситуация очень серьезная. Мы изменили цены еще вчера. Сегодня выступил министр строительства и обратился к отрасли с просьбой не повышать стоимости квартир, так как идет проработка мер.
Вы думаете - он это для галочки сделал? Просто наш минстрой знает, что происходит и понимает, что повышение неминуемо. Единственный способ - помочь затройщикам снизить себестоимость.
Кстати, если бы мы знали об обращении - подождали.

Ну и для ясности - маленький пример. В 2014 году средняя стоимость метра в Тюмени была 56 тысяч. Это 1800 долларов. Сегодня - 130 тысяч. Это едва больше тысячи. А мы - часть мировой экономики. При этом земля выросла в цене в 10 раз. Про стройку, ФОТ, соцобязательства, кредиты и девелоперский продукт - я вообще молчу.

Так что можно хахатать сколько угодно и думать «сейчас мы тут все со скидками купим», но делать это получается только, когда не знаешь всей правды.

Про Творчество.
Отдельно проговорю про ситуацию в нашей компании. Вся наша земля куплена без кредитов. Если даже мы не продадим больше ни одной квартиры в Доме Нойферта на этапе стройки, нам хватит своих средств его достроить даже без кредита. В силу хорошего места, у нас нормальные продажи и мы финансово абсолютно стабильны. Вчера с банком подписали допфинанс в связи с инфляцией. Локационно у нас нет ни одного рискового объекта.
Одно в нас плохо - посмели сказать правду, а не то, что всем сейчас хочется услышать, что квартиры подешевеют.

Кстати. Могут ли сейчас кто-то без риска продавать квартиры дешево или везде есть риски?
Да. Есть те, кому доступна низкая цена. Это те, кто либо достроили объект и они просто забирают прибыль. Либо те, кому земля досталась очень дешево. Но они просто в себес считают нервночную цену участка. Такие есть. Их немного.

Прочитал сегодня пост одного из застройщиков, и по совместительству организатора одного из крупнейших девелоперских форумов в мире “Движение” - Ильи Пискулина https://www.group-telegram.com/ipiskulin.com о том, что он планирует с завтрашнего дня повысить цены на 25%, у меня это вызывает категорическое непонимание!

И поэтому хотел бы пригласить Илью на публичный баттл! Точное название темы определим позже, но в целом я буду отстаивать позицию, что такой рост цен необъективен и так нечестно! Более того, готов защищать позицию о том, что надо сделать все возможное в строительной сфере, чтобы цены снижались и при этом бизнес был маржинальным в разумной степени!

Также напомню, что у нас уже был публичный баттл на тему "Рациональные траты или жизнь в кайф", запись здесь: https://youtu.be/YiPtfc5YgYg?si=fjohRRDhRFSGcfFe

Поэтому жду официального согласия от Ильи и все организуем! Площадку и ведущего выберем вместе) Пока еще Илья не переехал из Тюмени, надо пользоваться этой возможностью)

Соглашаемся на вызов от Ильдара? 👆

Я приглашаю всех на наш баттл с Ильдаром Хусаиновым!
Буду рад если придет как можно большее количество людей, потому что считаю его уникальным. Ведь большие застройщики не могут себе позволить показать картину, как она есть. А я маленький девелопер и у меня очень качественный земельный банк. Наш текущий объект Дом Нойферта находится в том месте, в котором квартиры невозможно не продать и у него отличные показатели. Поэтому я со своей позиции могу позволить себе говорить правду. Большие девелоперы, к сожалению, вынуждены повторять одну и ту же фразу «у нас все хорошо». Я же, как застройщик у которого все по-настоящему в порядке покажу, как на самом деле все может обстоять у многих игроков.
Ситуация в отрасли очень серьезная, а риелторы, педалирующие тему снижения цен, превращают это все в хиханьки и хаханьки. Уверен, что сейчас еще появится какой-нибудь маркетолог девелопера, который ничерта не смыслит в себесе и из-за этого попробует хайпануть слоганом «Держим цены».
Думаю - после этого баттла многим станет понятно, что в отрасли не до креатива и популизма. Сейчас профессионалы рынка должны с людьми находиться в прямом и честном диалоге. Именно его постараюсь продемонстрировать.
На баттле я прямо открою финансовую модель девелоперского проекта и все увидят себестоимость, ее динамику, проценты банка, налоги и легендарную прибыль девелопера.

Вы своими глазами увидите, что есть застройщики, которые продают дешевле, чем строят, а покупатели об этом не в курсе, как и о рисках, стоящих за скидками. На баттле все сами поймут, какая цена может быть, а какая опасна и в сделку лучше не входить.

Закрытые из-за СВО аэропорты юга России открыли 150 вакансий!!!!!!!!!!!!

Столько мыслей в голове и все о мире…

Наливаем чай, берем вкусный бутер и садимся смотреть выпуск о том, как в России появились квартиры-студии.

Выпуск про Питер

https://youtu.be/-idTaKdZ09U