В декабре 2024 года только 39% сделок с квартирами в Москве было с ипотекой. Это абсолютный антирекорд, а учитывая, что было реализовано более 6,2 тыс. юнитов за месяц, результат феерический. Главный вопрос, на который никто не знает ответа на рынке, — сколько из «неипотечных» сделок идут по рассрочке. Это очень важный вопрос, на который реально никто не знает ответ. Ни Домрф, ни Росреестр, ни банки. Знают только девелоперы и только по самим себе любимым. Максимум коллегам могут позвонить и потрындеть на тему, как они выкручиваются сейчас с рассрочками. Почему это так важно, спросите вы?
Рассрочка сегодня — это, с одной стороны, инструмент спасения продаж сейчас, но, с другой стороны, совершенно неясно, как и с какой силой она ударит по башке завтра. Есть следующие проблемы:
1. Все рассрочки сейчас на пару лет вперед, в формате «сейчас деньги не нужны, а вот потом ключ будет низкий, возьмете ипотеку, все будет красиво». И это первая проблема. Ипотечник — он всё милый зайчик, который должен раз в месяц денежку банку отдавать, а вот рассрочник-отсрочник — неизвестно. В хорошей ситуации человек всё просчитал, у него есть варианты по закрытию обременения, он может взять ипотеку даже в тяжелых условиях через пару лет. А вот в плохой ситуации — залетает парень на абум, будь что будет, в 20207 году ключевая ставка как сила с нами прибудет в районе 5%. Сколько их таких? Неизвестно. Если до 5% сорвиголов на рынке — выстоим. А если 15–20% людей, которые через пару лет придут со словами: «Денег нет, расторгайте ДДУ, отдавайте моё золотишко». Вот тут и могут начаться проблемы. Дыра с рассрочками — это гораздо больший вариант для надувания пузыря, чем дыра с льготной ипотекой, которую надо было завершать осенью 2020 года. И не вспоминать о ней.
2. Рассрочки — это только контрактация. Это не попадание бабок на эскроу. У девелопера чем больше рассрочек, тем больше он будет платить за проектное финансирование, потому что квартиры проданы, а деньги не получены, точнее, как получена их часть, и она обычно до 30%, а то и до 20%.
3. Мало денег на эскроу — финансовая лямка серьезная — добрый вечер — срыв сроков и двигание их вправо. Чем сильнее будет финансовое плечо давить на девелопера, который пытается наполнить эскроу рассрочками, тем сильнее он будет сносить сроки вправо.
4. Рассрочки раздувают ценник на квартиры. Потому что девелоперу хоть как-то надо отбить тот факт, что деньги он получил не все. То есть если бы цена на квартиру с рассрочкой была бы такой же, что и на квартиру со 100% оплатой. Условно, квартира стоит 10 мультов. Можно взять без % рассрочку с ПВ от 50% на 1 год. Приходим, кидаем 5 мультов, а остальные 5 на вклад под 22%. Красиво? Очень красиво, только за отсутствие этих 5 мультов на эскроу заплатит девелопер и другие клиенты, которые будут отовариваться в проекте. Поэтому сейчас у всех умных девелоперов есть в загашнике калькулятор, который помогает определить, на сколько надо увеличить стоимость квартиры, чтобы там дать рассрочку. Чаще всего ключевым фактором при повышении цены является наполненность эскроу счетов. Где бабки есть — там могут что-то и интересное предложить, а где бабок нет — придется серьезно заплатить за рассрочку-отсрочку платежа. Ах да, это ещё один аргумент, что цены будут расти, даже при такой жопе, что сформировалась на рынке.
Поэтому очень интересно, сколько же из неипотечных сделок в Москве произошли с чудесными выгодными или не очень выгодными рассрочками. За декабрь все команды продаж можно похвалить, только главное потом не плакать, что нагнали фрод, который отвалился, но это будут потом.
Краткосрочный прогноз на начало 2025 года — Москва по квартирам будет идти на уровне 4–4,5 тыс. юнитов в месяц. Держим кулачки.
В декабре 2024 года только 39% сделок с квартирами в Москве было с ипотекой. Это абсолютный антирекорд, а учитывая, что было реализовано более 6,2 тыс. юнитов за месяц, результат феерический. Главный вопрос, на который никто не знает ответа на рынке, — сколько из «неипотечных» сделок идут по рассрочке. Это очень важный вопрос, на который реально никто не знает ответ. Ни Домрф, ни Росреестр, ни банки. Знают только девелоперы и только по самим себе любимым. Максимум коллегам могут позвонить и потрындеть на тему, как они выкручиваются сейчас с рассрочками. Почему это так важно, спросите вы?
Рассрочка сегодня — это, с одной стороны, инструмент спасения продаж сейчас, но, с другой стороны, совершенно неясно, как и с какой силой она ударит по башке завтра. Есть следующие проблемы:
1. Все рассрочки сейчас на пару лет вперед, в формате «сейчас деньги не нужны, а вот потом ключ будет низкий, возьмете ипотеку, все будет красиво». И это первая проблема. Ипотечник — он всё милый зайчик, который должен раз в месяц денежку банку отдавать, а вот рассрочник-отсрочник — неизвестно. В хорошей ситуации человек всё просчитал, у него есть варианты по закрытию обременения, он может взять ипотеку даже в тяжелых условиях через пару лет. А вот в плохой ситуации — залетает парень на абум, будь что будет, в 20207 году ключевая ставка как сила с нами прибудет в районе 5%. Сколько их таких? Неизвестно. Если до 5% сорвиголов на рынке — выстоим. А если 15–20% людей, которые через пару лет придут со словами: «Денег нет, расторгайте ДДУ, отдавайте моё золотишко». Вот тут и могут начаться проблемы. Дыра с рассрочками — это гораздо больший вариант для надувания пузыря, чем дыра с льготной ипотекой, которую надо было завершать осенью 2020 года. И не вспоминать о ней.
2. Рассрочки — это только контрактация. Это не попадание бабок на эскроу. У девелопера чем больше рассрочек, тем больше он будет платить за проектное финансирование, потому что квартиры проданы, а деньги не получены, точнее, как получена их часть, и она обычно до 30%, а то и до 20%.
3. Мало денег на эскроу — финансовая лямка серьезная — добрый вечер — срыв сроков и двигание их вправо. Чем сильнее будет финансовое плечо давить на девелопера, который пытается наполнить эскроу рассрочками, тем сильнее он будет сносить сроки вправо.
4. Рассрочки раздувают ценник на квартиры. Потому что девелоперу хоть как-то надо отбить тот факт, что деньги он получил не все. То есть если бы цена на квартиру с рассрочкой была бы такой же, что и на квартиру со 100% оплатой. Условно, квартира стоит 10 мультов. Можно взять без % рассрочку с ПВ от 50% на 1 год. Приходим, кидаем 5 мультов, а остальные 5 на вклад под 22%. Красиво? Очень красиво, только за отсутствие этих 5 мультов на эскроу заплатит девелопер и другие клиенты, которые будут отовариваться в проекте. Поэтому сейчас у всех умных девелоперов есть в загашнике калькулятор, который помогает определить, на сколько надо увеличить стоимость квартиры, чтобы там дать рассрочку. Чаще всего ключевым фактором при повышении цены является наполненность эскроу счетов. Где бабки есть — там могут что-то и интересное предложить, а где бабок нет — придется серьезно заплатить за рассрочку-отсрочку платежа. Ах да, это ещё один аргумент, что цены будут расти, даже при такой жопе, что сформировалась на рынке.
Поэтому очень интересно, сколько же из неипотечных сделок в Москве произошли с чудесными выгодными или не очень выгодными рассрочками. За декабрь все команды продаж можно похвалить, только главное потом не плакать, что нагнали фрод, который отвалился, но это будут потом.
Краткосрочный прогноз на начало 2025 года — Москва по квартирам будет идти на уровне 4–4,5 тыс. юнитов в месяц. Держим кулачки.
Telegram does offer end-to-end encrypted communications through Secret Chats, but this is not the default setting. Standard conversations use the MTProto method, enabling server-client encryption but with them stored on the server for ease-of-access. This makes using Telegram across multiple devices simple, but also means that the regular Telegram chats you’re having with folks are not as secure as you may believe. DFR Lab sent the image through Microsoft Azure's Face Verification program and found that it was "highly unlikely" that the person in the second photo was the same as the first woman. The fact-checker Logically AI also found the claim to be false. The woman, Olena Kurilo, was also captured in a video after the airstrike and shown to have the injuries. In view of this, the regulator has cautioned investors not to rely on such investment tips / advice received through social media platforms. It has also said investors should exercise utmost caution while taking investment decisions while dealing in the securities market. Groups are also not fully encrypted, end-to-end. This includes private groups. Private groups cannot be seen by other Telegram users, but Telegram itself can see the groups and all of the communications that you have in them. All of the same risks and warnings about channels can be applied to groups. Multiple pro-Kremlin media figures circulated the post's false claims, including prominent Russian journalist Vladimir Soloviev and the state-controlled Russian outlet RT, according to the DFR Lab's report.
from fr
