Чаты по ЖКХ

В начале января по просьбе подписчиков Жилищного инспектора создала чат для должностных лиц органов госжилнадзора и лицензионного контроля. Сейчас там 375 участников с 61 региона РФ.

Для сравнения: в закрытом чате для УО и ТСЖ, созданном 3 года назад, — всего 300 участников (после чистки неактивных аккаунтов). И это с учётом того, что доступ в первый чат более строгий.
Грустная иллюстрация того, кому обмен опытом и знаниями важнее 😔

В общей Беседке ЖКХ неактивные участники также периодически удаляются ботом-модератором (на это есть причины). Сейчас там осталось 1155 участников.

Заявки на доступ во все три чата обрабатываются мною вручную, поэтому, 🥺пожалуйста: подавайте их только если действительно планируете участвовать в обсуждении и делиться опытом, а не просто побыть в числе участников некоторое время.

💭 Беседка ЖКХ
💬 Чат для УО
🖍 Чат ОГЖНиЛК

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю

❗️ Уточнены случаи обложения вознаграждения председателя совета МКД страховыми взносами

Практика
📍 Спор УО и ПАО «Т Плюс» о размещении сушилки для белья, площадки ТКО и автостоянки в охранной зоне теплосетей
📍 Спор УО и собственника о необеспечении доступа в квартиру для замены канализационного лежака
📍 Борьба УК с бесхозяйными водопроводами
📍 На каком основании увольняется председатель правления ТСЖ при утрате членства в товариществе

Обновлены материалы:
🚮 Споры с регоператором о замене неисправных мусорных контейнеров
🪙 Попытки собственников сослаться на незаключенность договора управления при начислении/взыскании платы за ЖКУ

Домофонщики навтыкали своё оборудование без голосования, а когда собственники решили установить другую домофонию, полезли в суд оспаривать решение собрания.

Такую удивительную «последовательность» проявила домофонная организация из Тулы.

Дом был построен в 2013 году, при этом домофонная система изначально отсутствовала. В последующие годы ООО «П.П. Жилтехсервис» заключило индивидуальные договоры на обслуживание домофонов с частью собственников. Установленное таким незамысловатым образом оборудование в состав общего имущества не включалось. 

В 2023 году собственники вынесли на голосование решение о замене системы домофонии. Выбрали новую организацию (ООО «Двор на замок») и уполномоченное лицо со своей стороны, приняли решение о расторжении действующих договоров на обслуживание (аренду) системы домофонии и заключении договора на установку оборудования системы IP-домофонии. По этому вопросу было получено более двух третей голосов по дому. 

📩 ООО «П.П. Жилтехсервис» обратилось в суд.
По утверждению истца, поскольку домофонное оборудование не является общим имуществом, то вопрос о его демонтаже и расторжении договоров технического обслуживания не относится к компетенции общего собрания.
Установка домофонов требует подключения к инженерным сетям, поэтому решение по этому вопросу требует двух третей голосов, которые не набраны (по мнению истца, зашедшего в дом вообще без какого-либо собрания).
Решение собственников влечёт для ООО «П.П. Жилтехсервис» убытки.

⚖ Две судебные инстанции встали на сторону ответчика — инициатора собрания:
— никто из собственников принятые решения не оспаривает, все довольны;
— решение о замене оборудования, в том числе путём расторжения старых договоров, — это фактически решение об использовании общего имущества, что относится к компетенции общего собрания;
— голосов для принятия решений отдано достаточно;
— демонтированное оборудование вручено истцу, поэтому его материальные права не нарушены. 

№ 33-2220/2024 😋 @gkhvsem

УО пять лет пыталась взыскать задолженность с человека, который не имел к квартире никакого отношения. Чтобы прекратить незаконные взыскания, вымышленному «должнику» пришлось самому обращаться в суд. 

Жительница Омска обратилась в суд с иском к ЗАО "УК "Левобережье" о защите прав субъекта персональных данных и взыскании компенсации морального вреда, возложении обязанности прекратить хранение, обработку и передачу персональных данных.

Обычно такие иски подаются должниками, забавно обосновываются, утомительно рассматриваются и всухую проигрываются. Однако в этот раз истец не был должником, иск получился несмешным, а победа благоразумия — не такой простой.

С 2018 по 2023 год УО обращалась в суд за взысканием долга по чужой квартире. Приказы и решения отменялись, но УО продолжала работу по взысканию даже после того, как достоверно узнала о надлежащем ответчике.

Сама заявительница является руководителем подразделения банка. Поступление на работу сведений о якобы имевшем место долге не создало положительного образа, а блокировка счетов привела к одалживанию денег у коллег. И всё это сопровождается необходимостью отмен судебных приказов и разборок с приставами: незаконно удержанные средства так и не были возвращены.

ЗАО "УК "Левобережье" возражало против удовлетворения иска: в выписках из ЕГРН на квартиру не было паспортных данных собственника-тёзки заявительницы, поэтому и вышло такое недоразумение. Теперь в лицевой счёт внесены корректные данные.
«Истец с 2018 года по 2023 год могла спокойно обратиться как к ним, или пожаловаться в государственную жилищную инспекцию, в прокуратуру, но поскольку этот вопрос решался в одностороннем порядке, после отмены судебного приказа они вновь обращались с новыми заявлениями в мировой суд в отношении истца».
Невозвращение денег заявительнице УО не отрицала.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, а именно обязал УО прекратить хранение, обработку и передачу персональных данных заявительницы, но отказал в компенсации морального вреда.
По мнению районного суда, подача заявления о выдаче приказа с данными заявительницы связана со взысканием задолженности, что не считается незаконным распространением данных, а последующая их передача приставам произошла не из-за УО, а потому что они указаны в приказе, что также не требует согласия гражданина.

Заявительнице пришлось обращаться в областной суд. 
Апелляционная инстанция удовлетворила жалобу и взыскала компенсацию морального вреда в размере 15 000 р. (истец рассчитывала на 100 000 р.):
➡ основанием для компенсации является не факт обращения в суд, а предоставление суду заведомо неверных персональных данных лица, не являющегося должником, а также последующие действия по предъявлению исполнительного документа к исполнению и использование персональных данных путём их размещения на сайте УФССП, то есть распространение сведений за рамками договорных правоотношений;
➡ УО была обязана с достоверностью установить подлинность передаваемых данных, их соответствие на предмет наличия задолженности у конкретного лица, принять все меры осмотрительности и убедиться в том, что персональные данные относятся к настоящему должнику;
➡ «нарушение правил использования персональных данных истца ответчик допускал неоднократно и на протяжении длительного периода времени (более 5 лет), и если до июля 2023 для ответчика можно найти какие-либо объяснения в части отсутствия сведений о надлежащем должнике, хотя он имел возможность проверить возражения истца при обращении с заявлениями об отмене судебных приказов, то при явной и полной осведомленности ЗАО "УК "Левобережье" о надлежащем ответчике УО вновь обратилась с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества, указывая персональные данные заявительницы»;
➡ тем самым, не исполнив требований законодательства надлежащим образом, ЗАО "УК "Левобережье" нарушило неимущественные права истца на охрану и обработку в установленном законом порядке персональных данных, что является основанием для взыскания компенсации морального вреда.

№ 33-5328/2024 😋 @gkhvsem

❗️ С 1 января существенно повышается стоимость выписок из ФГИС ЕГРН.

Например, сейчас 100 выписок из ФГИС ЕГРН обойдутся физлицу в 460 р., а юрлицу — в 910 р. С 1 января и те, и другие должны будут выложить за те же 100 выписок 29 000 р.

Поэтому актуализировать информацию о собственниках надо уже сейчас, пока ажиотажный спрос, вызванный таким повышением, не уронил ФГИС ЕГРН.
Для автоматизации этой задачи можете использовать сервис учредителя ЖКХ Ньюс — ДомОнлайн.

Сервис выручает, когда нужно освежить имеющиеся базы собственников или получить данные по домам, которые недавно перешли под управление, а также поддерживать имеющуюся информацию в актуальном состоянии. Из ежемесячных обновлений компании узнают о фактах смены собственника или, например, изменении площади помещения, если такое произошло. Это помогает избежать ошибок в начислении платы потребителям, выполнить обязанность по предоставлению сведений ресурсникам и регоператору (при прямых договорах).

Специалисты ДомОнлайн проводят дополнительную автоматизированную и ручную проверку данных, что позволяет своевременно выявлять ошибки, которые содержатся во ФГИС ЕГРН и ФИАС.

➡ Оставить заявку

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю

📍 Суды разбирались, законно ли общее собрание членов ТСЖ утвердило разные размеры платы для собственников жилых и нежилых помещений
📍 Попытка автовладельца взыскать с УО и охранной организации ущерб за повреждение машины на стоянке
📍 Может ли ТСЖ выставлять плату за отопление по нормативам, а не по показаниям ОДПУ, если так решило ОСЧ
📍 Городская мэрия против некапитального сооружения на общедомовом участке

🔍 УО смогла взыскать свои убытки с собственников МКД после расторжения договора управления.

Неоднократно публиковала неудачи управляющих организаций, пытавшихся после прекращения управления возместить свои расходы, если они составили больше, чем было учтено в ежемесячном размере платы.
ООО «С-Порт» из Кемеровской области стало исключением, о котором стоит рассказать.

Организация воспользовалась пунктом из договора управления, согласно которому его прекращение не снимает с собственников обязательств по возмещению расходов УО. Также она сослалась на отчёты, по которым собственники остались «должны» более 1,5 млн рублей.
Убытки УО были поделены между собственниками пропорционально их площадям.

Один из собственников, которому досталась сумма в 10 тысяч рублей, добрался до кассационного суда по делу о взыскании с него этих денег. Он ссылался на добросовестную оплату ЖКУ на протяжении всего периода управления МКД, но не сумел добиться привычного по таким спорам результата.

Правовым обоснованием неожиданного итога стал п. 1 ст. 782 Гражданского кодекса РФ: заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов.

Мировой судья написал, что закон предусматривает возможность УК доначислять и взыскивать с собственников расходы, понесённые исполнителем договора и не покрытые платежами. Две последующие инстанции с этим согласились.

Единственное, чего удалось добиться собственнику, — это снизить взысканную сумму.

Расчёт УО был элементарным: из суммы, указанной в отчётах, отнять то, что оплатили добросовестные собственники, а разницу поделить на всех.

Чтобы добиться такой простоты расчёта, пришлось немного пожертвовать его честностью. Ни УО, ни мировой судья не стали учитывать то, что в новую общую «задолженность» попали старые неоплаченные долги отдельных собственников.

Апелляционный суд усложнил расчёт истца, используя не фактические, а плановые поступления оплаты ЖКУ, что позволило уменьшить «долг» ответчика до 6655 р.

В кассационной жалобе собственник повторил: он уже оплачивал содержание жилья и текущий ремонт согласно утверждённым на собраниях тарифам, сверх которых работ не выполнялось.
На это кассационный суд отметил, что утверждённые тарифы некоторым образом участвуют в расчётах, а масштабность работ подтверждена актами, подписанными председателем совета дома без замечаний и возражений.

№ 88-19435/2024 😋 @gkhvsem

Судам пришлось выяснять: нужны ли дополнительные деньги, чтобы поставить забор вокруг клумб

В Республике Коми ЭМУП «Жилкомхоз» обратилось с иском к собственнику, чтобы признать недействительным решение общего собрания, инициированного последним.

Решение звучало так: «установить ограждения цветников, расположенных между 1 и 2, 2 и 3, 3 и 4 входами в подъезды МКД по периметру с трёх сторон (исключая сторону, примыкающую к стене фасада МКД)».
Дальше был указан вид ограждения, подрядчик, предельная стоимость, а также источник финансирования – «в счёт и в пределах размера платы на содержание и обслуживание за 2023 г.».

Управляющей организации решение о наведении красоты не понравилось, так как оно требовало финансовых жертв. Оплачивать ограждения за счёт содержания жилья УО не хотела, а другие варианты финансирования собственники не рассматривали и не утверждали.

Поэтому вопрос установки чёрного заборчика вокруг клумб сыктывкарского МКД переместился в суд, а благодаря настойчивости любителя цветов стал предметом глубокого и всестороннего исследования со стороны трёх судебных инстанций. 

⚖ Суды указали: поскольку затраты на приобретение ограждений для цветников и работы по их установке не входят в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для содержания общего имущества, то они не могли быть отнесены в счёт установленного размера платы за содержание и обслуживание МКД. Собственникам следовало определить другие условия оказания и выполнения таких услуг и размер их финансирования, чего сделано не было.

Такой вывод следует из условий договора управления и Минимального перечня работ №290.

Своим решением собственники в одностороннем порядке и без учёта мнения управляющей организации изменили существенные условия договора управления. Выполнение работ, оплата которых не предусмотрена, может привести к убыткам УО.

Следовательно, решение общего собрания следует признать недействительным.

88-20541/2024 😋 @gkhvsem

🇺🇿 Электронный журнал Диспетчер 24 и мобильное приложение для исполнителей стали доступны управляющим компаниям Узбекистана. Коллеги успешно используют сервис: регистрируют заявки от жителей и распределяют их среди сотрудников. Раздел аналитики им показался интуитивно понятным и настолько простым, что в ходе обучения работе с сервисом на нём остановились буквально на минуту.

В последнее время мы наблюдаем рост спроса от УК из стран ближнего зарубежья, в связи с чем сделали ряд доработок сервиса. Да и как не помочь коллегам, которые хотят повысить уровень сервиса в сфере ЖКХ.

До конца года планируем выпустить новое мобильное приложение для жителей, которое заработает на территории Узбекистана.

Подключиться к международному сервису Диспетчер 24 для управляющих компаний и девелоперов можно здесь:
👉 https://bit.ly/uzb_ds24

Способы, как можно выбрать совет МКД:
— провести собрание и выбрать;
— подождать, пока такое собрание проведет местная администрация;
— пожаловаться в прокуратуру, чтобы та заставила администрацию проводить собрания до тех пор, пока совет не будет выбран;
— обратиться с иском к администрации, чтобы заставить ее сделать то, что могут сами собственники;
...
— написать губернатору, чтобы тот отправил в отставку главу администрации, "не обеспечившей" дом советом;
— обратиться в суд с иском к губернатору, который не торопится отправлять в отставку главу администрации, которая, в свою очередь, не провела собрания, на которых собственники имели бы возможность выбрать себе совет дома.

😐 Герой сегодняшней истории выбрал последний и, как вы понимаете, самый нерабочий способ. Именно так губернатор Тверской области оказался в ответчиках из-за того, что в домах ЗАТО Озерный не были выбраны советы МКД.

Житель-истец хотел признать незаконным бездействие губернатора «в части уклонения от обращения в Думу ЗАТО Озерный Тверской области с инициативой об удалении главы муниципального образования в отставку».

Обращению в суд предшествовала переписка с самим губернатором, в которой указывалось, что глава ЗАТО «не принимает действенных мер по избранию в 82 муниципальных домах советов дома, то есть не занимается решением вопросов местного значения, а именно владением муниципальной собственностью в соответствии с предписаниями федеральных законов».
Далее губернатору предлагалось решить вопрос с отставкой главы ЗАТО. Однако никакой отставки не последовало, а заявителю предложили обратиться в суд, что он и поспешил сделать.

В суде выяснилось, что попытки провести собрания по избранию советов были предприняты в 2015, 2016, 2017 годах, однако большинство собраний не состоялось из-за отсутствия кворума. А там, где были надежды на кворум, собственники постеснялись выдвинуть какие-либо кандидатуры.

Глава ЗАТО Озерный назначена на должность в 2021 году — в период, когда действовали коронавирусные ограничения. Позже проводилась работа с собственниками по избранию в их домах советов МКД. Другими словами, нельзя утверждать о её бездействии.

Так как иск был заявлен к губернатору, то основным предметом судебной оценки стал ответ региональной власти заявителю. Здесь две инстанции тоже не нашли нарушений: ответ дан в пределах компетенции, в предусмотренные законом сроки, в соответствии с требованиями закона.

№ 33а-3878/2024 😋 @gkhvsem

Напоминаю, что основной массив судебной практики с участием советов МКД, их членов и председателя публикуется на платном закрытом канале "Совет МКД — практика ЖКХ 2.0". Ознакомиться с условиями подписки можно здесь.

Друзья! Решила организовать на ЖКХ Ньюс серию письменных интервью по различным профессиям в сфере ЖКХ. Материалы будут выходить раз в неделю.

Подписчики канала (из числа организаций ЖКХ) — в основном руководители и юристы УО, ТСЖ, поэтому с поиском представителей этих профессий проблем нет. А вот с техническими специалистами всё сложно.

Если вдруг вы именно такой редкий подписчик — работаете в сфере ЖКХ не руководителем и не юристом, а также не против рассказать о своей профессии — напишите, пожалуйста, мне (@gkhwsem).

😆🎤 Для примера — первое интервью из серии: ЖКХ изнутри. Дворник: взгляд на профессию

Схема “обанкротить старую УО — создать новую” закончилась для директора привлечением к субсидиарной ответственности

В Омской области процедуру банкротства проходит ООО «Жилкомстрой». Конкурсный управляющий обратился с заявлением о привлечении бывшего руководителя к субсидиарной ответственности по долгам управляющей организации — свыше 10 млн рублей.

Управляющий указал на то, что с момента формирования бухгалтерской отчетности за 2018 год для руководителя ООО «Жилкомстрой» должно было стать очевидным, что УО не сможет полностью рассчитаться со всеми кредиторами: рассчитывать на увеличение тарифов за услуги по управлению МКД не приходилось, дополнительных источников дохода не наблюдалось.
Трезвая оценка ситуации и ее законное последствие — это подача директором УО заявления о банкротстве не позднее 30.04.2019, чего сделано не было.

Суды согласились с обоснованностью заявления управляющего, разойдясь только в расчетах суммы, которую стоило “повесить” на бывшего руководителя.

Арбитражный суд Омской области взыскал с директора все 10,6 млн рублей.
Он указал, что “антикризисные планы” директора являлись однотипными и экономически не обоснованными, а намерение рассчитаться с кредиторами за счет взыскания дебиторки с населения изначально не исполнимо.
Суд пришел к выводу, что бывший руководитель использует “модель ведения своего бизнеса путем создания и ликвидации с использованием института банкротства последовательно сменяющих друг друга управляющих компаний, то есть происходит наращивание и последующее списание долгов перед уполномоченным органом и ресурсоснабжающими организациями”.

В частности, теперь ответчик руководит новой УО, которая управляет большинством домов предшественника-банкрота.
“Настойчивость, с которой ответчик продолжает ведение данного бизнеса теперь в ООО «Техжилстрой», вызывает обоснованные сомнения на предмет его убыточного характера и нерентабельности”.

Апелляционный суд уменьшил размера субсидиарной ответственности до 6,6 млн р., исключив из взыскиваемого обязательства перед кредиторами, которые возникли до 30.04.2019.

Суд округа дополнительно исключил из взысканного суммы отдельных начисленных должнику налоговым органом штрафов, и ответственность бывшего руководителя остановилась на отметке 6 477 731 рубль.

Какие доводы не помогли бизнесмену:
— неверно определена дата объективного банкротства – 30.04.2019 вместо 30.04.2020;
— сфера управления МКД специфична - всегда имеется дебиторская задолженность населения, которая обуславливает долги перед РСО;
— деятельность ООО «Жилкомстрой» как УК фактически началась только в октябре 2017 года, поэтому по одному лишь 2018 году рано судить об отрицательных показателях финансовой деятельности;
— он занимался взысканием долгов с собственников;
— собственники установили заниженный размер платы за содержание жилья;
— ООО «Жилкомстрой» осуществляло социально значимые функции и не могло прекратить оказание услуг населению;
— собственники перешли на прямые договоры по обращению с отходами, что уменьшило доход УО (а где не перешли на прямые договоры, там ссылка на неплательщиков — весьма последовательная позиция);
— в 2020 году появился COVID-19 (однако убыточность была очевидна гораздо раньше);
— расчетный счет, на котором аккумулировались средства на капремонт МКД, был заблокирован (какое отношение к УО имеют эти строго целевые деньги собственников?).

Судебные инстанции напомнили, что руководитель организации-должника обязан обратиться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве в случае, если должник отвечает признакам неплатежеспособности или недостаточности имущества.
Неисполнение такой обязанности в установленный срок влечет за собой субсидиарную ответственность.

№ А46-20486/2020 😋 @gkhvsem

Друзья и коллеги!
Ниже небольшая навигация по услугам сервиса ДомОнлайн (учредителя ЖКХ Ньюс):

📜 Образцы документов можно скачать бесплатно и без регистрации в разделе ДомОнлайн.Документ. Пригодятся как собственникам, так и управляющим организациям и товариществам.

💛 Полный доступ к сервису поможет управляющим организациям:
— вести удобный учет собственников на основе данных ФГИС ЕГРН, оперативно получать обновления;
— готовить документы для общих собраний собственников, включая именные бюллетени, и после голосований считать голоса;
— организовать работу аварийно-диспетчерской службы и не пропускать сроки по заявкам жильцов;
— организовать работу с должниками.

✔ Доступ для собственников дает возможность проводить общие собрания:
— составить реестр собственников,
— подготовить все остальные документы для традиционного собрания и подвести итоги голосования;
— проводить онлайн-собрания после выбора собственниками этой информационной системы.

➡ Запрос демодоступа системы "ДомОнлайн"

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
материалы за прошедшую неделю

📍 УК отремонтировала подъезд после пожара и без решения ОСС добавила в квитанцию дополнительную строку
📍 ТСН требовало от УО техническую документацию, которую она еще не успела получить от предыдущей УК
📍 Может ли ОСЧ утвердить плату за спил деревьев без акта дендролога и экономического обоснования
📍 Одна из возможных причин плохого напора ГВС
📍 Как вычислить площадь земельного участка с неправильной формой

💬 Расширяем возможности комментирования

Напомню, что комментарии на канале включаются постепенно.
На выходных протестировали техническую сторону, 50 подписчикам разослала уведомление через бота-модератора, всё работает.
Кто-то попробовал написать комментарий без получения уведомления и убедился, что бот бдит и не пропускает. Спасибо и вам за проверку 🙃

Раз всё задуманное работает, давайте расширять круг "подписчиков на комментарии".
Напишите сюда, если вы:
— авторы контента для gkhnews.ru (присылали статью, делились опытом),
— участники конкурсов в Telegram,
— участники закрытого "чата для ОГЖН и ЛК",
— покупатели пособия по проведению общего собрания собственников или доступа в "Сундучок",
— клиенты ДомОнлайн,
— бустеры канала ЖКХ Ньюс.

Напишите сюда, если вы:
— подписаны на платные каналы (Совет МКД 2.0, ТСЖ (практика), Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ),
— донатер канала (или хотите им стать).
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Для тех, кто всё пропустил и не понимает, о чём речь:
— пост о том, что включаем комментарии, но не всем сразу,
— пост о том, как это работает.

ООО «УК «Инициатива» не смогло доказать Министерству государственного жилищного надзора Мурманской области, что выполненный ремонт окон и дверей относится к капитальному.

На собрании, которое инициировала сама УО, собственники приняли решение по замене оконных рам мест в подъездах и тамбурных дверей «на усовершенствованные энергосберегающие металлопластиковые в рамках капитального ремонта», а также о финансировании этих работ деньгами со спецсчета.

После того как эти решения были выполнены, надзорный орган обнаружил:
— акты обследования МКД и его отдельных конструктивных элементов на предмет оценки физического износа фасада отсутствуют, а без них нельзя подтвердить необходимость в проведении работ по капремонту в виде замене окон;
— заменены не относящиеся к фасаду тамбурные двери, что относится к текущему ремонту;
— межпанельные швы МКД находятся в неудовлетворительном состоянии, частично разрушены, оконные отливы на деревянных окнах не заменены, деревянные окна не окрашены; не выполнена отделка внутренних откосов оконных блоков в полном объеме.

Эти нарушения были отражены в акте проверки, а требования об их устранении — в предписании. От УО требовалось вернуть на спецсчет деньги, которые по факту оказались потрачены на текущий, а не на капитальный ремонт.

УК обратилась в суд с такими доводами:
— тамбурные двери исходя из климатических условий и проекта здания являются ограждающей конструкцией МКД, и их полная замена вместе с коробкой относится к капремонту фасада;
— относительно замены оконных рам нужно обратить внимание на пункт 2 Приложения № 8 к Правилам технической эксплуатации жилфонда № 170 — о том, что ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий относятся к работам, производимым при капремонте.

⚖ Суды трех инстанций не сочли эти доводы убедительными, поэтому поддержали надзорный орган.

Из регионального перечня работ, выполнение которых возможно в рамках капремонта, следует: к ремонту фасада относится замена входных наружных дверей, а не внутренних тамбурных. «Некапитальность» ремонта также подтверждается техническим заключением.

Суды отметили, что в рамках капитального или текущего ремонта могут выполняться одни и те же виды работ, при этом для квалификации проведенных работ имеет значение объем работ и необходимость их проведения.
Одним из критериев для определения необходимости является оценка физического износа здания в целом и его отдельных элементов.
Так, существует группы жилых зданий по необходимости капремонта по показателю общего износа. К III и IV группам зданий относятся здания с общим износом до 30% и до 40% соответственно.
При капремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы.
Таким образом, только при совокупности вышеуказанных критериев возможно проведение работ по капремонту фасада МКД.

Однако УО не соблюдены требования, позволяющие отнести работы по замене окон к капремонту, поскольку акты обследования и техническое заключение (на которые ссылалась УО) содержат сведения о процентном соотношении износа только в отношении отдельного элемента фасада — оконных блоков и элемента, не относящегося к фасаду — дверных блоков мест общего пользования (тамбур).
УО не оценило физический износ фасада МКД с учетом всего остального — межпанельных швов, входных групп, окон, цоколя, отмостки и прочего.
Таким образом, не было оснований для использования денег со спецсчета. Одного лишь решения общего собрания (без соблюдения управляющей компанией перечисленных выше критериев) недостаточно.

А42-4237/2023 😋 @gkhvsem