Helicopter Macro

Ключевая ставка и застройщики

В интернетах и на важных конференциях рассуждают о том, как высокие ставки повлияют на девелоперов. Казалось бы, все очевидно – при КС 20%+ расходы на обслуживание кредитов должны быть запредельными, что убьет экономику любого проекта.

Но все гораздо сложнее. TLDR: ключевая ставка практически не влияет на прибыльность нормального проекта.

1) Застройщики строят дома на деньги банков (проектное финансирование). Ставки по ПФ зависят от наполнения счетов эскроу, т.е. от продаж. Упрощенно: на ту часть долга, которая покрыта эскроу, начисляется специальная ставка (3-5%), на оставшуюся часть – КС плюс тот же спред 3-5%.

2) Текущее покрытие задолженности счетами эскроу по рынку 87%. Из-за этого средняя ставка по ПФ сейчас всего 7,3%. Далее покрытие будет снижаться, но вряд ли средняя ставка по ПФ превысит 11-12%.

3) Самое важное. Ключевая ставка практически не влияет на прибыльность проекта в стройке (см. картинку выше) при нормальных продажах.

Например, если к моменту ввода застройщик успевает продать 70% квартир (норма, как говорит нам домэрэф), то при ключевой ставке 10% процентные расходы проекта составят 7% от всей себестоимости, а совокупная выручка по проекту спустя год после ввода превысит все затраты (вкл. % расходы) на 22% (LLCR=1,22).

При ключевой ставке 25% процентные расходы составят 9,5% от себестоимости, а прибыльность проекта снизится незначительно (c 1,22 до 1,19). Все дело в том, что из-за нормальных продаж к моменту ввода на счетах эскроу у застройщика находится достаточно средств для погашения всего долга перед банком.

Если же с продажами у застройщика все плохо и к моменту ввода он успевает продать только 50-60% квартир, то даже при КС=10% у проекта возникнут проблемы и значимую часть долга перед банком придется гасить после ввода (а на него уже будет начисляться высокая рыночная ставка).

⚡️Понятно, что КС влияет на застройщиков через продажи. Более высокие ставки = меньше продаж = проблемы с проектами. Но пока наличие семейной ипотеки и сделки за кэш нивелируют этот риск — в сентябре-октябре продажи составляли 2,5% от портфеля (т.е. при таких продажах к вводу через 2,5 года застройщик успеет продать 75% квартир).

Так что пока высокие ставки в среднем не должны создать значимых проблем у девелоперов. Но, конечно, проблемы будут у отдельных компаний, которые не сумели воспользоваться высоким спросом прошлого года и распродать текущие проекты.

@helicoptermacro

www.group-telegram.com/hk/helicoptermacro.com/190

10.7K viewsNov 7, 2024 at 11:00

Ключевая ставка и застройщики

В интернетах и на важных конференциях рассуждают о том, как высокие ставки повлияют на девелоперов. Казалось бы, все очевидно – при КС 20%+ расходы на обслуживание кредитов должны быть запредельными, что убьет экономику любого проекта.

Но все гораздо сложнее. TLDR: ключевая ставка практически не влияет на прибыльность нормального проекта.

1) Застройщики строят дома на деньги банков (проектное финансирование). Ставки по ПФ зависят от наполнения счетов эскроу, т.е. от продаж. Упрощенно: на ту часть долга, которая покрыта эскроу, начисляется специальная ставка (3-5%), на оставшуюся часть – КС плюс тот же спред 3-5%.

2) Текущее покрытие задолженности счетами эскроу по рынку 87%. Из-за этого средняя ставка по ПФ сейчас всего 7,3%. Далее покрытие будет снижаться, но вряд ли средняя ставка по ПФ превысит 11-12%.

3) Самое важное. Ключевая ставка практически не влияет на прибыльность проекта в стройке (см. картинку выше) при нормальных продажах.

Например, если к моменту ввода застройщик успевает продать 70% квартир (норма, как говорит нам домэрэф), то при ключевой ставке 10% процентные расходы проекта составят 7% от всей себестоимости, а совокупная выручка по проекту спустя год после ввода превысит все затраты (вкл. % расходы) на 22% (LLCR=1,22).

При ключевой ставке 25% процентные расходы составят 9,5% от себестоимости, а прибыльность проекта снизится незначительно (c 1,22 до 1,19). Все дело в том, что из-за нормальных продаж к моменту ввода на счетах эскроу у застройщика находится достаточно средств для погашения всего долга перед банком.

Если же с продажами у застройщика все плохо и к моменту ввода он успевает продать только 50-60% квартир, то даже при КС=10% у проекта возникнут проблемы и значимую часть долга перед банком придется гасить после ввода (а на него уже будет начисляться высокая рыночная ставка).

⚡️Понятно, что КС влияет на застройщиков через продажи. Более высокие ставки = меньше продаж = проблемы с проектами. Но пока наличие семейной ипотеки и сделки за кэш нивелируют этот риск — в сентябре-октябре продажи составляли 2,5% от портфеля (т.е. при таких продажах к вводу через 2,5 года застройщик успеет продать 75% квартир).

Так что пока высокие ставки в среднем не должны создать значимых проблем у девелоперов. Но, конечно, проблемы будут у отдельных компаний, которые не сумели воспользоваться высоким спросом прошлого года и распродать текущие проекты.

@helicoptermacro

BY Helicopter Macro