📍Ух ты, у ПИК-а стартанули продажи в ЖК «Бунинская набережная» в Новой Москве. Этот проект как бы продолжение «Бунинских Лугов», но на берегу озера и выше классом (комфорт+).

Полная отделка, ключи до июня 2028, метро «Потапово» 18 минут пешком. К слову, локация не самая плохая для жизни, хоть и рядом с погостом.

Текущие цены от:

Судии (19 м2) — 7,2 млн руб.
ЕВРО-2 (33 м2) — 10,4 млн руб.
ЕВРО-3 (54 м2) — 14 млн руб.

Да-да, ПИК «стартанул» по цене вторички. Увы, демпинга, как в ноябре в «Саларьево» — не случилось. Ну и вкусных цен тут и не стоило ожидать, ибо судя по всему, ПИК за свой счет будет благоустраивать набережную Ивановского пруда. Хотя.. понаблюдать за проектом стоит, концепция камерных домов на берегу пруда — достаточно интересная.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Так-так, а что у нас происходит на рынке аренды Москвы? Очень интересно, ведь в начале апреля я написал, что по моим наблюдениям, количество свободных арендных квартир прекратило расти. И я даже осторожно предположил, что тренд готовится к развороту.

Итак, на дворе май 2025. И что мы видим? А видим то, что экспозиция-то пошла вниз. Ну или иными словами: свободных арендных квартир стало меньше. Удивительно, да? Ведь почему-то многие считали, что рынок аренды Москвы ждёт затоваривание и последующее обрушение.

Да нет, конечно, друзья. Ну какое обрушение? Этот сценарий, в столице, возможен только при общем и масштабном экономическом кризисе: когда люди теряют работу, не могут найти новую и уезжают обратно в свои города, где у них есть своя квартира, ну или огород, который точно прокормит.

В общем, если кратко: рынок аренды Москвы зависит от общей экономической ситуации, от количества рабочих мест и от миграционных потоков. Ведь столица постоянно прирастает и каждые 10 лет только официально увеличивается на 1 млн человек. И это только официально — т.е. здесь учитываются только зарегистрированные, ну или люди с пропиской.

🔖 Теперь, что я думаю: как дальше будет развиваться рынок аренды? Знаете, ранее я писал, что количество рабочих мест зависит от ключевой ставки. А от количества рабочих мест зависит количество свободных арендных квартир. Так вот, после последнего заседания ЦБ, СБЕР «выкатил» такой прогноз по «ключу»:

Июнь — 19%, июль — 18%, сентябрь — 17%.

И этот прогноз, честно говоря, очень и очень позитивный. Ведь если компании увидят тренд на снижение ключевой ставки, то что они сделают? Правильно, разморозят свои инвестиционные программы и начнут создавать новые рабочие места. Что в свою очередь приведет к быстрому и неудержимому снижению количества арендных квартир.

Почему я написал такими эпитетами? Друзья, да всё просто, в масштабах Москвы 20-30 тысяч новых рабочих мест — это ничто, это статистическая погрешность. А вот для арендного рынка — это очень много: чтобы этот рынок стал дефицитным, достаточно одномоментно убрать из экспозиции всего 10 тысяч квартир. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Недвижимость не приносит доход, лучше депозит, посмотрите на индекс IRN — цены на квартиры не растут, нужно всё положить в банк, а на недвижимость лучше вообще не смотреть.

Знакомые тезисы? Да-да, примерно такие комментарии чаще всего и пишут мои оппоненты практически к каждому посту. Так где истина? Кто прав, а кто немного ошибается? Давайте попробуем разобраться. Забегая вперед скажу, что сравнивать с банковским депозитом будем именно вторичку, а не стройку. Итак, приступаю.

Но для того чтобы сравнить, сначала нужно разобраться, что это за индекс недвижимости и с чем его едят. Так вот, индекс показывает совокупное изменение цен на все типы квартир. Заметили ключевую фразу: «совокупное изменение цен»? Да-да, индекс — это винегрет, в нём смешаны цены хрущевок, панелек, бараков и монолитных домов.

А теперь скажите мне, пожалуйста: стоимость конкретно вашей квартиры как зависит от индекса? Ну или перефразирую: кто-то вполне серьёзно считает, если хрущевки подешевели, то и квартиры в новых домах должны подешеветь? Да нет, конечно. Всё совсем не так. Смотрите на примере, что на самом деле происходит: старая панель подешевела, новые квартиры — подорожали. Что показывает индекс? А он показывает… что цены не изменились. Вот такие дела. Ладно, с индексом мы разобрались, теперь посмотрим, как изменились за год цены на вторичке в новых домах:

ЖК «Руставели, 14»: студия 2024 год — 9-9,5 млн руб, сейчас — от 13 млн руб (с отделкой). + 44% за год. Мда, лихо, даже чересчур.

ЖК «Второй Нагатинский»: студия 2024 год — 8,2 млн руб, сейчас — от 10,3 млн руб. + 26% за год.

ЖК «Событие»: ЕВРО-3 20024 год — 28-29 млн руб, сейчас — 34-35. + 21% за год.

ЖК «Амурский Парк»: ЕВРО-2 2024 год — 11,6 млн руб, сейчас — от 14 млн руб. +20% за год.

Теперь давайте вспомним, какие средние ставки по депозитам были в мае прошлого года. Не помните? А я напомню: на срок 6 мес 15-16%, на срок 1 год — около 13%.

Ну что же, разница видна невооруженным глазом: свежая вторичка подорожала на 20-40%, годовые депозиты принесли 13%. А индекс нам показывает, что цены на вторичку за это время — не изменились.

🔖 Вот видите, друзья. Если смотреть только на индекс, то получается, что депозиты выгодней. А если смотреть на конкретные квартиры в конкретных ЖК — то получается, что недвижимость вырвалась в лидеры и депозиты её догнать не могут.

Ну и для полной объективности стоит отметить: в старых домах цены на квартиры за год — практически не выросли и депозиты по доходности обогнали старую панель.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Друзья, знаете, почему я совсем не обижаюсь и не реагирую на гневные комментарии? Потому что я… к ним привык. Да и никого и ни в чем не хочу переубеждать. Ну а в канале публикую своё мнение и свои исследования.

Посмотрите скрин 3-х летней давности от 2022 года. Я пишу, что ипо 0,1% ну или беспроцентная рассрочка на 30 лет — заканчивается. Пишу — берите, это настоящий Клондайк. В ответ гневные комментарии: автор профан, рынок скоро рухнет, квартиры переоценены и т.д. и т.п. 🤷

Думаете кто-то сейчас, через 3 года, пожалел о том, что взял ипотеку 0,1% на 30 лет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍ЖК «Баланс», 2-я очередь, застройщик «Главстрой», бизнес-класс, без отделки. Адрес: Москва, ул. Окская, к. 1-4. Метро «Окская» 10 минут пешком. Выдача ключей до 10.2027.

Во второй очереди сложилась достаточно интересная ситуация: монолит уже почти готов и застройщик в составе квартала вывел в продажу новый корпус, причём в высокой стадии строительства. Поэтому считаю, что проект обязательно нужно «разобрать», ибо долго ждать никто не хочет, все хотят купить что-то поближе к ключам.

Текущие цены, от:

2-ЕВРО (30 м2) — 11,5 млн руб.

3-ЕВРО (38 м2) — 12,7 млн руб, да-да, есть вот такие интересные «малышки».

4-ЕВРО (62 м2) — 20,5 млн руб.

Начну с того, что эту часть Рязанки, включая промзону «Грайвороново», практически полностью снесут и застроят с чистого листа. Вы только посмотрите на масштабы стройки: складывается ощущение, что Рязанский район со временем превратится в какой-то элитный кластер без старых домов.

Ладно-ладно, с элитным статусом я немного переборщил, а вот старых домов тут действительно не будет: помимо строящегося коммерческого жилья, город тут будет сносить все пятиэтажки по программе реновации. Так что, со временем, локация действительно очень сильно преобразится, причем в лучшую сторону.

Теперь более подробно о самом проекте. До метро около 10 минут пешком. Да, ветка не радиальная, зато не такая загруженная, как соседняя фиолетовая с «эффектом Выхино» — это такой малоприятный феномен, когда в часы пик поместиться в вагон не представляется возможным.

Ну и участок под «Баланс-ом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать. К слову, стоит отметить, что в пешей доступности находятся корпуса бюджетной школы Чуйкова, которая входит в ТОП 20 рейтинга Департамента образования Москвы. В общем, можно сказать, что район достаточно семейный и обжитой, причём со всей инфраструктурой.

Если смотрите «под аренду»: помните, выше я отметил ЕВРО-3-малышки и написал, что они достаточно интересные? Так вот, застройщик сотворил настоящее чудо: на площади 38-39 м2 он смог разместить кухню-гостиную и две спальни, в т. ч. мастер-спальню. Да, понятно, что площадь небольшая и если у вас огромное кол-во вещей, то будет тесно. А вот для аренды, когда из всего скарба — только пара чемоданов, такая планировка очень даже интересна. Смотрите: локация семейная, хорошие школы, значит что? Арендовать будут семейные с ребёнком. Ну не поедут же они туда, где нет школ и детсадов. Правильно? Правильно. Так вот, такую небольшую ЕВРО-3 вы спокойно сможете сдать в аренду за 80-85 тыс. руб. Еще не поняли, куда я клоню? Смотрите: ипотечные платежи 65-70, аренда 80-85. Что это значит? Это значит, что ипотеку… платит арендатор. Вот такие дела. Да, потребуется ремонт, да, есть нюансы, но в целом — стратегия вполне рабочая.

Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше. Ну и еще из наблюдений: в новом корпусе появились просторные 88-ми метровые ЕВРО-4, ранее таких планировок я тут не встречал.

🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас, причем бюджет, по меркам Москвы, — не ужасает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_баланс

📍Ну что же, друзья. Давайте посмотрим, что у нас происходит на рынке новостроек Москвы. За апрель продано всего 4,8 тыс. лотов. Много это или мало? Честно говоря — не много. Такое ощущение, что рынок сейчас балансирует где-то на уровнях 2018-2019 года. Т. е. никакого драйва не ощущается, и рынок какой-то... рутинный. И падать — не падает, и расти — не растёт. Эх, даже немного скучно.

А что с ценами? А они не падают, у большинства застройщиков они выкручены на максимум, ведь в них зашиты и запредельные проценты по кредитам, и банковский оброк, который вот уже как месяц должны отменить, но до сих пор не отменили.

В общем, продажи падают, новые проекты практически не выводятся, ну а застройщики еле сводят дебет с кредитом и поэтому не снижают цены. Впрочем, для объективности: в некоторых проектах всё-таки был мощнейший пролив и распродажа ниже себестоимости. Пример: ЖК «Движение Говорово» от «ФСК», но это апартаменты, без инфраструктуры и без пешей доступности до метро. 140 тыс. руб./м2 в Москве — это, конечно, нонсенс, правда это произошло из-за того, что ранее — проект практически не продавался. Вот поэтому застройщик решил его слить и забыть.

А вот в ликвидных проектах происходит какое-то безумие. Возьмём, например, «Матвеевский Парк». Пару месяцев назад тут были отличные ЕВРО-2 по 14-14,5 млн руб. Сейчас знаете сколько стоят? 17-18 млн руб. Мда, караул. И думаете, этот «караул» не продается? Да еще как продаётся, за апрель продано чуть менее 300 квартир.

Вот так дела, вот поэтому мы иногда с подписчиками и видим ситуацию с разных ракурсов: оппоненты говорят — цены падают, а я пишу — растут. И стоит отметить, что обе стороны по-своему правы: я смотрю только на ликвидные и перспективные проекты, мне апартаменты без метро не интересны. А кто-то только на самые дешевые предложения без анализа ликвидности.

🔖 В общем, чего ожидать дальше? Думаю, что в сегменте комфорт-класса дефицит предложения будет нарастать. Не рентабельно сейчас его строить. А вот в сегменте бизнес-класса складывается достаточно интересная картина: дефицита нет и не предвидится, цены выкручены на максимум, а спрос… а спрос не растёт. Поэтому застройщикам придётся что-то предпринимать, возможно, даже корректировать цены, как недавно это сделала «Брусника». Ибо это уже, конечно, перебор, когда ЕВРО-2 в Бутырском районе, с ключами в 28-м году, застройщик предлагает за 23+ млн руб. Вот в таких проектах и стоит ожидать скидок, потому как текущие цены, увы, ну просто необъяснимые.

А вот в комфорте-классе прям беда: спрос огромен, а предложение быстро вымывается. И думаю, что уже к концу года мы увидим очень серьёзный дефицит предложения внутри МКАД.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ух ты ура! Только сегодня написал пост о том, что банки так и не отменили комиссии по семейной ипотеке и вот! Всё, финита ля комедия. Оброк отменяют, теперь официально:

- ВТБ с 12 мая
- СБЕР с 13 мая

Ну что же, ждём небольшую коррекцию цен, причём вниз, а потом, увы, опять рост. В общем, воспользоваться моментом обязательно стоит.

🔖 Друзья, почему я так радуюсь? Да потому что в цене любой квартиры была «зашита» эта комиссия и она составляла от 5 до 10% (!!!) от стоимости квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍ЖК «Талисман на Рокоссовского», бизнес-класс, застройщик «3S Group». Адрес: Москва, Открытое шоссе, 14Д. Метро «Бульвар Рокоссовского» 5 минут пешком. Проект сдан.

Текущие цены от:

ЕВРО-2 (37 м2) — 14,5 млн руб.
ЕВРО-3 (56 м2) — 21,4 млн руб.
Сити-хаусы (130 м2) — 33 млн руб.

Решил сделать «разбор» этого проекта, так как некоторые подписчики не хотят ждать, а хотят купить что-то уже готовое. И это именно тот случай, когда ЖК уже построен, ну а у застройщика остался небольшой пул квартир и… компактных сити-хаусов с террасами. Для тех, кто не знает, сити-хаус — это такая двухэтажная квартира с отдельным входом с улицы. Знаете, на самом деле — это достаточно интересный формат жилья, и он должен понравиться тем, кто не любит ездить в лифте со своими соседями.

К слову, я вообще иногда не понимаю, зачем часть инвесторов «под аренду», гоняется за стартами продаж, а не смотрит что-то «на ключах» или «около ключей». Почему? Смотрите: на старте продаж ждём проект около 3–4 лет, прежде чем запустим в работу. На выходе получаем: 3–4 млн. руб. упущенной выгоды от аренды и примерно такую же сумму затрат по ипотечным платежам. Да, на старте продаж, лот может стоить миллиона на 2 дешевле. Но! Но за этот период мы получаем 6–8 миллионов рублей упущенной выгоды. И вот вы мне скажите, зачем покупать «под аренду» и ждать 4 года, раз математика не сходится? Впрочем, всё индивидуально и нужно просто считать и просчитывать.

Ладно, продолжу. В первую очередь отмечу хорошую транспортную доступность: подземка в 5-ти минутах пешком, причем это любимая многими Сокольническая линия, которая идет через исторический центр. В общем, до Кремля можно доехать за 25 минут, причём по прямой. В целом — удобно и быстро, а для тех, кому не нужен центр, в 10 минутах пешком от ЖК расположена станция МЦК.

Теперь о самой локации и перспективах. Как я отметил выше, у проекта отличная транспортная доступность, а вот у самой площадки есть некоторые «нюансы». А именно соседство с МСД и с промзоной «МЗСА», которая сейчас портит облик этой части обжитого района Богородское.

Так вот, не все знают, что вся эта промзона будет снесена и сейчас находится в работе у градостроительной комиссии: ссылка. Но это еще не всё, локацию также ждёт масштабная реновация, и все, да-да, именно все старые 5-этажные дома будут снесены, а на их месте появится новый и современный район. Вот такие дела, ну а что и где будет построено — я отметил на карте вверху.

Если смотрите «под аренду»: ЕВРО-2 вы сдадите тыс. за 75 руб., а ЕВРО-3 за 95-100 тыс. руб. Но это пока, имею в виду, пока нам не всё тут нравится. А вот после того, как локация трансформируется в новый и современный район, аренда и стоимость самих квартир изменятся. Причём, думаю, что изменятся достаточно существенно.

Если смотрите «для себя»: метро рядом, Черкизовский пруд с детским парком — 15 минут пешком, одна остановка на метро до РЖД Арены с футбольной академией «Локомотив», через Открытое шоссе — старый обжитой район, который в будущем станет абсолютно новым, но останется таким же обжитым, ну а соседнюю промзону «МЗСА» — полностью снесут. В целом, могу сказать, если вам нужна эта локация, то рассмотреть проект — вполне стоит.

🔖 Мнение автора: проект у метро, локация перспективная, а застройщики и город её облагородят и сделают комфортной для жизни.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#талисман_на_рокоссовского

📍На днях проводил консультацию. Вводные: подписчик может взять семейную ипотеку, правда, время поджимает, так как в январе ребенку исполняется 7 лет. Цель покупки квартиры: для себя, точнее для ребёнка, но с прицелом «под аренду». Ну или иными словами: обеспечить ребёнка квартирой, а пока сдавать в аренду.

Так вот, основной вопрос подписчика был таков: когда начинать поиск квартиры? Сейчас или в сентябре? Почему именно в сентябре? А потому что у человека несколько разных вкладов и часть денег высвободится осенью.

Ну что же, думаю, что вопрос «когда?» довольно популярный, его часто задают и обсуждают. Поэтому, давайте попробуем разобраться и смоделировать будущие события.

Первая вводная: депозиты, депозиты и еще раз депозиты. Такое ощущение, что сейчас всё крутится вокруг этих депозитов и у людей какое-то гигантское количество денег. Впрочем, это даже не ощущение, а медицинский факт, и об этом я писал тут: ссылка.

Вторая вводная: ключевая ставка. Как многие знают, от размера ключевой ставки зависит доходность по депозитам. Чем выше «ключ», тем прибыльней вклады. Ну и наоборот. А от чего зависит ключевая ставка? Ответ простой — от размера инфляции.

Третья вводная: инфляция. Что у нас с ней? По данным Росстата инфляция снижается, в т. ч. из-за укрепившегося рубля. Шутка ли, пару дней назад доллар стоил чуть менее 80-ти рублей, а в декабре 2024 — около 110. Так вот, если копнуть чуть глубже публичных отчетов Росстата, можно увидеть такую картину: недельная инфляция в мае упала в 10-20 раз (!) от прошлогодних экстремумов. Да-да, я не ошибся, она упала не на 10-20%, а в 10-20 раз.

Четвертая вводная: нужно понимать, что текущая ключевая ставка — шоковая и заградительная, на самом деле она вредит экономике и это временное явление.

Пятая вводная: давайте посмотрим прогноз по ключевой ставке от СБЕР-а. Что мы в нём видим: июнь — 19%, июль — 18%, сентябрь — 17%. Что это значит? Это значит, что при таких вводных мы увидим ставки по депозитам около 15-16%.

Шестая вводная: при доходности вкладов 15-16% что будут делать люди? Правильно, те, кто копит на квартиру, задумаются о покупке недвижимости и начнут активно мониторить рынок. К чему это приведёт? К вымыванию наиболее недорогих и ликвидных лотов. И если СБЕР не ошибается, то такое развитие событий мы увидим в сентябре-октябре.

🔖 Итак, что мы имеем в сухом остатке? Нужно ли ждать сентября? Я считаю, что нет. Мониторить рынок нужно уже сейчас, ведь застройщики тоже не сидят и ждут чего-то. Они так же планируют будущее развитие событий и при малейших позитивных вводных, постараются скорректировать свои прайсы. Причём, увы, не в меньшую сторону.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Эх, это провал. Смотрите: Росреестр опубликовал данные по продаже вторички за апрель. Продано всего 11,4 тыс. лотов. И, честно говоря, это немного, если учесть огромное количество рублей у людей. Слушайте, почему же так? Денег много, депозиты распухают, а рынок вторички не растёт? Неужели люди резко перестали нуждаться в улучшении жилищных условий? Да нет, конечно, это не так.

Так почему же рынок вторички не растёт? А что, если я вам скажу, что дело не в том, что дорого, а в том, что купить… нечего? Не верите мне? Ладно, давайте посмотрим отчёт «МИЭЛЬ». К слову, они «вторичники» и вроде бы должны писать, что ничего не продаётся, нужно снижать цены и т. д., и т. п. — это так агентства работают над сознанием собственников.

Так вот, «МИЭЛЬ» в своём отчёте прямым текстом пишет, что квартир в продаже катастрофически мало. Да-да, именно катастрофически мало. Ну или иными словами: покупатели есть, а квартир нет. Ну и где у нас затоваривание рынка? А его нет, всё в точности наоборот, вместо затоваривания на рынке Москвы… образуется дефицит. В общем, если кратко: примерно такой объем предложения был только в 2022 году, когда собственники массово снимали свои квартиры с продажи. И это очень-очень мало, даже в ковид было больше.

🔖 Ну что же, друзья, как мы с вами понимаем, цены падают, когда предложение превышает спрос. И наоборот. В общем, вполне похоже на то, что в высокий сезон, который начнётся в сентябре-октябре, мы увидим очень интересную картину в ценообразовании, в том числе и на вашем любимом индексе IRN.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Друзья, посмотрите, какая красота. Ну заглядение же! Ведь еще пару месяцев назад мало кто верил, что рубль может укрепиться ниже 80-ти за доллар. И эксперты с унылой монотонностью твердили о долларе по 100+ руб.

А сейчас? А сейчас экономисты… резко поменяли свою точку зрения. Теперь они пишут, что новый таргет около 78 руб/за доллар.

В общем, зачем я вообще пишу о курсах валют, ведь канал же посвящен недвижимости? А потому, что такой крепкий рубль однозначно «прихлопнет» инфляцию. И…. Вуаля, нет инфляции, значит нет необходимости в высокой ключевой ставке. А если «ключ» снизят, то и ипотека становится доступней. Правда, есть и обратная сторона медали: доходность по депозитам упадёт.

🔖 В общем, друзья, поздравляю. Ваша ЗП в долларах растёт, впрочем, как и недвижимость. Ну и ждём… снижения ключевой ставки на ближайшем заседании ЦБ. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Ну что же, друзья. Похоже, что-то будет. Нет, даже не так: похоже, нас ждет бурный, очень бурный период на рынке недвижимости.

Ну и дела, я сам очень удивился. А всё дело в том, что Путин… поручил распространить льготную ипотеку на семьи с детьми до 14 лет! Ого, представляете, что произойдёт? Нет? Сейчас объясню:

Как я писал ранее, в Москве есть некоторый дефицит новостроек, особенно в сегменте комфорт-класса. И… кол-во людей, которые сейчас ринутся покупать… возрастёт в разы. Ибо огромное кол-во семей с детьми сейчас не могут получить семейную ипотеку, т. к. действует ограничение: ребёнок должен быть не старше 7-ми лет.

🔖 В общем, друзья, если вы хотите купить, но пока не решились — сейчас самое время начать действовать. Ибо грядёт период мега-повышенного спроса, причём при минимальном предложении.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну что же, друзья. Начну с лирического отступления. Как понять, что скоро начнется цунами? Да элементарно, Ватсон: предвестник цунами — это вода, которая отступает далеко от берега и обнажает морское дно на несколько сот метров и даже километров.

Так вот, помните, что с 12 мая банки отменили комиссии по льготным ипотекам, которые жутко злили не только меня, но и ипотечников (ссылка). Почему? Судите сами: подбираешь лот, цена +- устраивает. Далее кликаешь: «Купить в семейную ипотеку». И…. к цене тут же «прилипает» банковский «оброк». Думаете, «оброк» был копеечным? Да нет, в некоторых проектах он доходил до пары миллионов рублей, и стоимость квартиры сразу становилась абсолютно неинтересной.

И как вы думаете, что в такой ситуации делал ипотечник? Думаете, покупал? Да нет, конечно. Большинство покупателей абсолютно не готовы переплачивать. Ну и на выходе — выдачи по льготным ипотечным программам падали. Вот такая ситуация складывалась до 12 мая: лимиты по госпрограммам есть, но не берут. Ну или берут, но плохо.

А теперь, почему в начале поста я написал про цунами. Вы только посмотрите на динамику выдач в мае. Это какая-то фантастика: за первую неделю после отмены «оброка» выдачи увеличились на 50%.

🔖 Вот такие дела, друзья. А помните, мои уважаемые оппоненты, что вы писали: без комиссий банки выдавать не будут, выдачи упадут и т. д. Всё оказалось совсем не так. Выдачи зашкаливают, ну и грядёт расширение программы семейной ипотеки, которую хотят распространить на семьи с детьми до 14 лет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#монитринг_рынка

📍Ну что же. Похоже, нас всё-таки ждёт расширение программ льготных ипотек. «Российская газета» сегодня пишет, что участники и ветераны СВО скоро смогут купить новостройки… по ставке 2% годовых.

Ну а теперь критерии самой программы: эта ипотека будет распространяться на все города России. Первоначальный взнос — 20%. Лимит для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга — 12 млн руб., для остальных регионов — 6 млн руб.

Слушайте, честно говоря, при текущих вводных новая программа — это как бесплатный, точнее беспроцентный кредит. Мда, новая льготная ипотека — в общем-то правильная, но, скорее всего, очень сильно повлияет на рынок. И в первую очередь повлияет на новостройки комфорт-класса, которых сейчас и так катастрофически не хватает, по крайней мере в Москве.

Ну и спрос в Московской области, по всей видимости, тоже возрастёт, причём значительно. Ведь этой льготной ипотекой можно будет воспользоваться только по месту регистрации. Так что, друзья, кто там хейтил «Самолёт»? Всё у «Самолёта» будет хорошо, и, скорее всего, даже очень хорошо. Распродаст все остатки, причём достаточно быстро. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍ЖК «GRAIN», застройщик «STONE», бизнес-класс, адрес: Москва, Старокалужское ш., вл. 64. Метро «Калужская» + «Воронцовская», 5 минут пешком. Выдача ключей — конец 2029 года.

Текущие цены от (идет закрытый старт продаж):

Студии (34 м2) — 17,9 млн руб.
ЕВРО-2 (46 м2) — 22,3 млн руб.
ЕВРО-3 (64 м2) — 30,4 млн руб.

Друзья, давайте сначала разберёмся: для чего нужны «закрытые» cтарты продаж? На самом деле, основных причин две: первая — предложить небольшой дисконт, чтобы быстро наполнить эскроу. Вторая — создать ауру исключительности, чтобы сразу продавать дорого. Ибо когда товар сложно или практически невозможно купить, он становится желанней, и высокий прайс для него — уже не помеха.

Заметили, что причин всего две, причём чаще всего они находятся в противофазе? Да-да, это так, поэтому не стоит путать реальный дисконт и маркетинг. В общем, с «закрытыми» стартами мы разобрались, а теперь я расскажу о самой площадке.

Знаете, думаю, что в будущем это будет ТОП локация, а что и где будет построено — отметил на карте вверху. Это пока она выглядит чуть депрессивно, ведь в советское время тут строились НИИ, автокомбинаты, гаражи и т.д. Но всё меняется, Москва хорошеет, а наследие индустриального прошлого, медленно, но верно, переезжает за МКАД.

Слышал, конечно, и другую точку зрения: вот столицу застраивают человейниками, портят Обручевский район и т.д. и т.п. Хм-м-м, мнение, конечно, оригинальное. И если честно — совсем не понимаю, как может больше нравиться автокомбинат, склады и гаражи. Видимо, кому-то не нужны новые школы, ФОК, скалолазный центр, дома бизнес-класса, новая дорога, сквер с пешеходным бульваром и офисные центры. Ладно, не нужны — так не нужны, ведь сколько людей — столько и мнений. А я же считаю, что участок между улицами Наметкина и Обручева в будущем станет престижным и очень комфортным для жизни.

Если смотрите «под аренду»: еще раз посмотрите на карту вверху. Заметили, что это будет не совсем обычный спальный район, а настоящий бизнес-кластер, где со временем появится более 5 тыс. новых рабочих мест? Вот поэтому можно с уверенностью утверждать, что аренда квартир тут будет хорошо востребована. Ведь это очень удобно: жить в новом доме и ходить на работу пешком. Я даже больше того скажу, арендные ставки в этой локации будут расти, ну а пока студию вы сдадите за 75-80 тыс. руб., а ЕВРО-2 за 110-130 тыс. руб.

Если смотрите «для себя»: метро практически во дворе, всего в 5 минутах пешком, причём как подземка, так и БКЛ. Рядом два парка: «Воронцовский» и «50-летия Октября». Ну и стоит отметить, что это престижный ЮЗАО, хоть пока и не лучшая его часть. Да и в целом ЖК выглядит достаточно неплохо, правда, есть нюанс: придомовой территории мало, т.к. это точечный проект.

🔖 Мнение автора: под аренду — отлично, локация перспективная, транспортная доступность на 5 баллов. Правда, есть одно «но». И это цены, которые с учетом срока сдачи, увы, нельзя назвать инвестиционными.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_grain

📍На дворе уже июнь, и значит, настала пора писать традиционный пост о рынке аренды Москвы. Забегая вперёд, сразу скажу, что в столице количество свободных арендных квартир не растёт. Вот не растёт, и точка, вопреки прогнозам моих оппонентов.

Но мне, честно говоря, текущая ситуация совсем не нравится. Ибо нет драйва, такое ощущение, что на рынке царит застой, болото и трясина. Да, понимаю, что это временное явление, и в считанные месяца после снижения ключевой ставки арендный рынок рванёт вверх с одновременным ростом количества вакансий.

Ну а пока… Вот сидим, ждём, когда ЦБ снизит беспрецедентно высокий спред (разницу) между инфляцией и ключевой ставкой, который, по-моему мнению, начинает не очень хорошо влиять на экономику.

В общем, как вы поняли, что по-моему мнению, рынок аренды и ключевая ставка очень сильно взаимосвязаны. Ведь чем ниже «ключ», тем активней развиваются предприятия и создают больше раб. мест. А чем больше раб. мест — тем меньше арендных квартир.

Вот сейчас, скорее всего, мои оппоненты опять напишут: да арендных студий в Москве пруд пруди, и будет еще больше, ну и рынок из-за этого рухнет! Друзья, да не будет их больше. И я вообще считаю, что довольно скоро эти студии... станут дефицитом. Почему? А вы видели, как пару дней назад стартанули новые корпуса «Саларьево Парк»? Нет? А я вам скажу — в квартирографии новых корпусов… нет студий. Вообще нет. Ибо Москва запретила строить квартиры площадью менее 28 м2. Для студий такая площадь — избыточна, а значит, будет высокой и абсолютная цена. Их просто по такой цене никто не купит.

Поэтому застройщик вообще отказался от студий и стал строить однокомнатные квартиры. Плохо это или хорошо? Судите сами: если раньше минимальный вход в «Саларьево Парк» был 5–6 млн руб. с отделкой, то сейчас из-за ограничения по минимальной площади — от 9 млн руб. без отделки. В общем, мои уважаемые оппоненты, как говорится: за что боролись, на то и напоролись. Увы, получите и распишитесь.

Ну и кто не знает — сегодня очередное заседание ЦБ по ключевой ставке. И я очень надеюсь на то, что Центробанк начнет её понемногу снижать. В нашем чате, мы даже заключили с подписчиком пари на 10 тыс. руб. Если ставку сегодня снизят — я выиграю. Если оставят неизменной — то проиграю. В общем, развязка близка, и она произойдет сегодня в 13:30. Ждём…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#монитринг_рынка

📍Ну что же, друзья, помните, как я радовался отмене банковского оброка по семейной ипотеке? И писал, что этот оброк — бич и бедствие для рынка, когда к стоимости квартиры «прилипает» аж до 10% от её стоимости.

А мои оппоненты тогда писали о том, что это правильно, иначе банки обанкротятся, ну или не будут выдавать семейную, ибо это им невыгодно.

Ну вот, спустя месяц, давайте посмотрим, что имеем в сухом остатке после отмены этого оброка. Первое — банки не разорились и прекрасно выдают семейную ипотеку, причём с самого утра и до позднего вечера. Второе — цены на квартиры немного снизились. Конечно, не везде, но есть очень показательные примеры. Возьмём Level Селигерская: месяц назад стоимость ЕВРО-2 в семейную ипотеку — 15,5 млн руб. А сейчас…. барабанная дробь… 14 млн руб. Неплохо же, правда?

🔖 Это же обрушение рынка, может подумать кто-то из подписчиков. Да нет, друзья, всё гораздо проще: в цене квартиры сейчас нет банковского оброка. Вот поэтому, я очень радовался его отмене. В общем, считаю, что текущим моментом нужно пользоваться, а не ждать у моря погоды. Пока всё идёт по плану: небольшая коррекция, ну а потом, увы, опять вверх.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Москва не продается!? Мда, грусть и печаль, ведь в прошлом месяце, по данным Датафлет, продано всего 3,8 тыс. лотов. Друзья, на самом деле, для рынка новостроек столицы это мало. А теперь давайте копнём чуть поглубже. И что мы видим? А видим мы очень неприятную картину. Смотрите, что на самом деле происходит:

Если ранее, в комфорт-классе, в границах старой Москвы, стабильно продавалось 3–5 тыс. лотов в месяц, то сейчас знаете сколько? Всего лишь 1,8 тыс.! Падение почти в два раза. Слушайте, это, конечно, уже почти катастрофа. И знаете, почему это происходит?

Причина первая — комфорт-класс с начала года резко подорожал, и в некоторых проектах цены плюcанули от 20 до 30%. Причина вторая — а подорожал он только из-за того, что количество желающих не уменьшилось, а строить по старым ценам из-за высокой ключевой ставки стало невыгодно.

Сейчас кто-то скажет, что и желающих купить — стало меньше. Но это совсем не так, видели, как вчера ЖК «Нарвин» от «ПИК-а» стартанул? Все недорогие лоты буквально за час улетели в брони. Я даже пост не успел написать, так как закрывал часть «подборов» и нужно было покупать для подписчиков. Так вот, если вчера недорогие студии в ЖК «Нарвин» можно было купить от 8,6 млн руб., то сегодня… их нет. Точнее, есть, но дорогие и уже от 11,2 млн руб. Вот такие дела, и вот такой вот спрос при минимальном предложении в комфорт-классе в границах старой Москвы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну что, поздравляю всех присутствующих и не только их. SAAR (сезонно-сглаженная годовая инфляция) — ниже 4-х процентного  таргета ЦБ по инфляции!!! 🔥

В общем, друзья, если курс доллара не изменится до следующего заседания ЦБ, то ключевую ставку будут снижать. Причем, скорее всего - резко снижать.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка