Мой сбывшийся прогноз
На днях почувствовал себя немножко Вангой. Хотя, конечно, пророческий дар здесь не причем, просто это был единственный возможный вариант.
Поступила информация, что официальные цены на жилье резко снизятся в большинстве регионов уже после Нового года. Сейчас идет обсуждение проекта Минстроя о нормативе стоимости квадратного метра на первый квартал 2025. Пока норматив снизится с 109 002 рублей до 107 611 рублей за метр. По сути, мы имеем дело с попыткой регулирования цен на недвижимость.
Еще дальше по этому пути пошел новый врио губернатора соседней Курской области А. Хинштейн. Буквально сегодня, по сути, он намекнул, что застройщики стремятся использовать непростую эконмическую ситуацию в своих целях и «разгоняют» стоимость жилья. Поэтому предлагается заранее фиксировать обоснованную стоимость, чтобы прибыль застройщика не превышала 15% от себестоимости.
В комитете ГосДумы по строительству тоже говорят о том, что нынешние цены на новостройки экономически необоснованны. Предлагают даже внести изменения в паспорт национального проекта «Жилье и городская среда», например, установить планки хотя бы на социальное жилье. Депутаты подчеркивают, что за последние годы прибыль застройщиков возросла вдвое.
Кстати, согласно данным того же Минстроя, сейчас 60% всего построенного жилья в России – не продано. При этом застройщики не спешат снижать цены. Предыдущие годы позволили сформировать определённый запас прочности. Теперь придется делать это «через не хочу».
Правда, и тут есть лазейки. Например, девелоперы могут формально повысить зарплаты менеджменту, тем самым как бы увеличив себестоимость. Или записать туда же новые ставки кредита по 30%. Тогда эта самая себестоимость вообще увеличится сразу в полтора раза.
Фактически, у нас создалась уникальная ситуация. Государство «убило» рыночные механизмы льготной ипотекой. А теперь вынуждено, также нерыночными методами, регулировать стоимость жилья.
Хочется выразить надежду, что контролироваться будет не только цена готового квадратного метра, но и издержки на этапе строительства: стоимость стройматериалов и логистики. Иначе, некоторым застройщикам проще будет вообще заморозить стройку, чем продавать с низкой маржинальностью.
На днях почувствовал себя немножко Вангой. Хотя, конечно, пророческий дар здесь не причем, просто это был единственный возможный вариант.
Поступила информация, что официальные цены на жилье резко снизятся в большинстве регионов уже после Нового года. Сейчас идет обсуждение проекта Минстроя о нормативе стоимости квадратного метра на первый квартал 2025. Пока норматив снизится с 109 002 рублей до 107 611 рублей за метр. По сути, мы имеем дело с попыткой регулирования цен на недвижимость.
Еще дальше по этому пути пошел новый врио губернатора соседней Курской области А. Хинштейн. Буквально сегодня, по сути, он намекнул, что застройщики стремятся использовать непростую эконмическую ситуацию в своих целях и «разгоняют» стоимость жилья. Поэтому предлагается заранее фиксировать обоснованную стоимость, чтобы прибыль застройщика не превышала 15% от себестоимости.
В комитете ГосДумы по строительству тоже говорят о том, что нынешние цены на новостройки экономически необоснованны. Предлагают даже внести изменения в паспорт национального проекта «Жилье и городская среда», например, установить планки хотя бы на социальное жилье. Депутаты подчеркивают, что за последние годы прибыль застройщиков возросла вдвое.
Кстати, согласно данным того же Минстроя, сейчас 60% всего построенного жилья в России – не продано. При этом застройщики не спешат снижать цены. Предыдущие годы позволили сформировать определённый запас прочности. Теперь придется делать это «через не хочу».
Правда, и тут есть лазейки. Например, девелоперы могут формально повысить зарплаты менеджменту, тем самым как бы увеличив себестоимость. Или записать туда же новые ставки кредита по 30%. Тогда эта самая себестоимость вообще увеличится сразу в полтора раза.
Фактически, у нас создалась уникальная ситуация. Государство «убило» рыночные механизмы льготной ипотекой. А теперь вынуждено, также нерыночными методами, регулировать стоимость жилья.
Хочется выразить надежду, что контролироваться будет не только цена готового квадратного метра, но и издержки на этапе строительства: стоимость стройматериалов и логистики. Иначе, некоторым застройщикам проще будет вообще заморозить стройку, чем продавать с низкой маржинальностью.
"Пофиксить" парковки
Сегодня на Совете Думы обсуждали платные парковки. Среди всех вопросов, которые к ним возникают, я особенно обратил внимание на один - недоплату в городской бюджет.
Например, в прошлом году концессионер перечислил в бюджет Воронежа всего 13-18 млн рублей в год при том, что должен – не менее 80-86 млн. То есть недоплата, на минуточку, 70 млн. рублей. В этом году бюджет также недополучил значительную сумму. Напомню, с 2021 года компания должна была увеличить отчисления в бюджет с 25 до 40%, но не сделала этого до сих пор.
Поэтому я обратился с вопросом к Сергею Андреевичу Петрину: можем ли мы изменить концессионное соглашение, с тем, чтобы перейти на фиксированную сумму оплаты? Мэр подтвердил, что это возможно.
Кроме того, я убежден, что нужно истребовать с концессионера недоимки за все три года. Городу эти средства точно будут не лишними.
К сожалению, реальность мегаполиса такова - без платных парковок существовать невозможно. Но что мы уж точно можем и должны - сделать всю ситуацию более удобной и для города, и для граждан.
Сегодня на Совете Думы обсуждали платные парковки. Среди всех вопросов, которые к ним возникают, я особенно обратил внимание на один - недоплату в городской бюджет.
Например, в прошлом году концессионер перечислил в бюджет Воронежа всего 13-18 млн рублей в год при том, что должен – не менее 80-86 млн. То есть недоплата, на минуточку, 70 млн. рублей. В этом году бюджет также недополучил значительную сумму. Напомню, с 2021 года компания должна была увеличить отчисления в бюджет с 25 до 40%, но не сделала этого до сих пор.
Поэтому я обратился с вопросом к Сергею Андреевичу Петрину: можем ли мы изменить концессионное соглашение, с тем, чтобы перейти на фиксированную сумму оплаты? Мэр подтвердил, что это возможно.
Кроме того, я убежден, что нужно истребовать с концессионера недоимки за все три года. Городу эти средства точно будут не лишними.
К сожалению, реальность мегаполиса такова - без платных парковок существовать невозможно. Но что мы уж точно можем и должны - сделать всю ситуацию более удобной и для города, и для граждан.
Чтобы я спросил на прямой линии у Владимира Путина?
Смотрю прямую линию и понимаю, какой вопрос я сам хотел бы задать президенту: Владимир Владимирович, как вы считаете, в свете того, что сейчас происходит в строительной отрасли, не пора ли создать государственного застройщика?
Недавно стало известно, что власти на разных уровнях стремятся ограничивать прибыль застройщиков и контролировать цену квадратного метра. Но девелоперы могут бесконечно играть в эту игру, например, формально повышая зарплаты менеджменту и, тем самым, увеличивая свою себестоимость.
Реально снизить цены на рынке мог бы рост конкуренции. Например, создание госкорпорации, которая занималась бы строительством жилья, наряду с коммерческими девелоперами. В отличие от других застройщиков, у госкомпании первостепенная цель – это не получение прибыли, а выполнение социальной функции строительства. Поэтому цена за квадратный метр «от государства» будет ниже. Другим участникам рынка придется на это отреагировать. А это, в конечном итоге, сделает жилье для россиян доступнее.
Смотрю прямую линию и понимаю, какой вопрос я сам хотел бы задать президенту: Владимир Владимирович, как вы считаете, в свете того, что сейчас происходит в строительной отрасли, не пора ли создать государственного застройщика?
Недавно стало известно, что власти на разных уровнях стремятся ограничивать прибыль застройщиков и контролировать цену квадратного метра. Но девелоперы могут бесконечно играть в эту игру, например, формально повышая зарплаты менеджменту и, тем самым, увеличивая свою себестоимость.
Реально снизить цены на рынке мог бы рост конкуренции. Например, создание госкорпорации, которая занималась бы строительством жилья, наряду с коммерческими девелоперами. В отличие от других застройщиков, у госкомпании первостепенная цель – это не получение прибыли, а выполнение социальной функции строительства. Поэтому цена за квадратный метр «от государства» будет ниже. Другим участникам рынка придется на это отреагировать. А это, в конечном итоге, сделает жилье для россиян доступнее.
Жилищно-коммунальный обман: как защитить себя
На днях граждане с моего округа (ул. Одинцова, д.25Б/6) обратились ко мне с жалобой на довольно распространённую проблему. Собственник в многоквартирном доме решил перевести свою квартиру в нежилое помещение. Соседи были против. А потом всплыл подделанный протокол общего собрания. За каждого жильца была проставлена фейковая подпись, и протокол преспокойненько отправили в ГЖИ.
Дальше началось самое интересное. Жильцы дома пишут в ГЖИ и просят признать протокол недействительным. А ГЖИ им отвечает: а вы сначала докажите, что он недействителен, обращайтесь в полицию, проводите почерковедческую экспертизу. А полиция, в свою очередь, ответила, что не видит состава преступления, потому что не найден человек, который собирал подписи. Протокол, а, следовательно, и разрешение, переводить в нежилое помещение, оставался в силе. В этом месте люди обалдели от абсурдности ситуации и обратились ко мне.
Напишу, что мы вместе сделали, потому что, к сожалению, такое встречается часто, и вы можете применить этот алгоритм в похожей ситуации.
1. Сделали очную ставку. Организовали встречу, где были жильцы, собственник помещения и представитель управления жилищных отношений городского округа город Воронеж.
2. Оформили эту встречу протоколом общего собрания.
3. Написали заявление руководителю УЖО, с просьбой прекратить процесс перевода жилого помещения в нежилое.
В итоге собственник позвонил мне и сказал, что отзывает свое заявление из ГЖИ, чтобы не давать ход судебным разбирательствам. Ведь, по факту, речь уже шла о подделке документов.
Частный случай выявил большую проблему – ГЖИ принимает любые протоколы, не проверяя их на подлинность. Еще предстоит придумать, что с этим делать.
Позитивный итог этой истории – это стопроцентная заслуга неравнодушных жителей дома, которые были готовы бороться с обманом и несправедливостью. Поэтому если вы тоже окажитесь в такой ситуации знайте, что отстоять свои права вполне реально.
На днях граждане с моего округа (ул. Одинцова, д.25Б/6) обратились ко мне с жалобой на довольно распространённую проблему. Собственник в многоквартирном доме решил перевести свою квартиру в нежилое помещение. Соседи были против. А потом всплыл подделанный протокол общего собрания. За каждого жильца была проставлена фейковая подпись, и протокол преспокойненько отправили в ГЖИ.
Дальше началось самое интересное. Жильцы дома пишут в ГЖИ и просят признать протокол недействительным. А ГЖИ им отвечает: а вы сначала докажите, что он недействителен, обращайтесь в полицию, проводите почерковедческую экспертизу. А полиция, в свою очередь, ответила, что не видит состава преступления, потому что не найден человек, который собирал подписи. Протокол, а, следовательно, и разрешение, переводить в нежилое помещение, оставался в силе. В этом месте люди обалдели от абсурдности ситуации и обратились ко мне.
Напишу, что мы вместе сделали, потому что, к сожалению, такое встречается часто, и вы можете применить этот алгоритм в похожей ситуации.
1. Сделали очную ставку. Организовали встречу, где были жильцы, собственник помещения и представитель управления жилищных отношений городского округа город Воронеж.
2. Оформили эту встречу протоколом общего собрания.
3. Написали заявление руководителю УЖО, с просьбой прекратить процесс перевода жилого помещения в нежилое.
В итоге собственник позвонил мне и сказал, что отзывает свое заявление из ГЖИ, чтобы не давать ход судебным разбирательствам. Ведь, по факту, речь уже шла о подделке документов.
Частный случай выявил большую проблему – ГЖИ принимает любые протоколы, не проверяя их на подлинность. Еще предстоит придумать, что с этим делать.
Позитивный итог этой истории – это стопроцентная заслуга неравнодушных жителей дома, которые были готовы бороться с обманом и несправедливостью. Поэтому если вы тоже окажитесь в такой ситуации знайте, что отстоять свои права вполне реально.
Квартирные заморозки
Пока на улице стоит слишком теплая для декабря погода, жители моего округа замерзают прямо в своих квартирах. Сети теплоснабжения настолько изношены, что прорыв следует за прорывом.
В этом месяце страдают дома по Ленинскому проспекту: № 203, 205, 213, 215. Новые трубы никто не делает, ставят только латки, которых хватает, буквально, на несколько дней. Ситуация напоминает дурную бесконечность: отключили отопление, приехали, разрыли, поставили латку, дали отопление, затем снова отключение, приехали, опять разрыли, поставили латку…И так по кругу.
Очевидно, что латание дыр уже не работает и в этом месте нужна перекладка труб. Именно это, на мой взгляд, цель концессии – не только эксплуатация, но и масштабные вложения в инфраструктуру. Я обратился в «Квадру» с официальным запросом, чтобы получить график модернизации сетей в этом районе.
Напомню, что в этом месяце Министерство тарифов Воронежской области утвердило новые тарифы на тепловую энергию компании «Квадра», которые вступят в силу с 1 июля 2025 года. Для большого числа горожан тариф вырастает сразу на 13%.
Пока на улице стоит слишком теплая для декабря погода, жители моего округа замерзают прямо в своих квартирах. Сети теплоснабжения настолько изношены, что прорыв следует за прорывом.
В этом месяце страдают дома по Ленинскому проспекту: № 203, 205, 213, 215. Новые трубы никто не делает, ставят только латки, которых хватает, буквально, на несколько дней. Ситуация напоминает дурную бесконечность: отключили отопление, приехали, разрыли, поставили латку, дали отопление, затем снова отключение, приехали, опять разрыли, поставили латку…И так по кругу.
Очевидно, что латание дыр уже не работает и в этом месте нужна перекладка труб. Именно это, на мой взгляд, цель концессии – не только эксплуатация, но и масштабные вложения в инфраструктуру. Я обратился в «Квадру» с официальным запросом, чтобы получить график модернизации сетей в этом районе.
Напомню, что в этом месяце Министерство тарифов Воронежской области утвердило новые тарифы на тепловую энергию компании «Квадра», которые вступят в силу с 1 июля 2025 года. Для большого числа горожан тариф вырастает сразу на 13%.
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Итоги года по версии меня
Выделил 5 номинаций:
- событие года
- проблема года
- должник года
- провал года
- проект года
А вы что считаете главными итогами 2024 для Воронежа? Давайте обсудим.
Выделил 5 номинаций:
- событие года
- проблема года
- должник года
- провал года
- проект года
А вы что считаете главными итогами 2024 для Воронежа? Давайте обсудим.
Брутто контракты – в чем смысл?
Вчера одновременно произошли две вещи. Во-первых, ко мне в личку прилетел вопрос. Смысл был такой: объясните нормально, что такое эти брутто контракты. Во-вторых, стартовал опрос о транспортной доступности, организованный профильным министерством Воронежской области.
Я воспринял это как знак и решил еще раз написать про брутто-контракты. Пока их обсуждают депутаты, эксперты и мэрия, пассажиры, которые пользуются транспортом каждый день, просят разъяснений.
Итак, при такой системе, частного перевозчика отстраняют от сбора денег. Всю выручку переводят на специальный счет и уже с него оплата идет компаниям-перевозчикам. По сути, у частников прекращается гонка за количеством пассажиров. Вместо этого на передний план выходят: километраж, количество рейсов и, что немаловажно, качество оказываемых услуг.
Кроме того, в отдельных случаях, городские или областные власти могут субсидировать стоимость поездки. Например, цена за одну поездку, которая бы устроила перевозчика – 60 рублей. Но горожанин платит 25 руб., а 35 руб. идут из городского или областного бюджета.
Что имеется в виду, когда я говорю, что на передний план в брутто-контрактах выходит качество? Перевозчик получит гарантированную оплату, вне зависимости от количества пассажиров, и власти могут предъявлять к нему дополнительные требования. Например, выпускать на линию только новые автобусы с квалифицированными водителями, которые проходят регулярное обследование.
Похожую систему с 2023 года внедряют в соседней Курской области.
У нас пока идея не находит поддержки. Главным образом из-за высокой цены на реализацию. Два года назад чиновники оценивали, что переход на систему брутто-контрактов потребует 3,5-4 млрд. рублей.
Мне на ум приходит аналогия с лечением зубов. Чем дольше затягивать лечение, тем дороже оно тебе обойдется. Через пару лет проблема «потянет» уже на 7 млрд. А переходить на брутто-систему все равно придется, это единственный способ. Сегодняшним положением дел в общественном транспорте недоволен никто. И даже не надо проводить опросов, чтобы это понять.
Вчера одновременно произошли две вещи. Во-первых, ко мне в личку прилетел вопрос. Смысл был такой: объясните нормально, что такое эти брутто контракты. Во-вторых, стартовал опрос о транспортной доступности, организованный профильным министерством Воронежской области.
Я воспринял это как знак и решил еще раз написать про брутто-контракты. Пока их обсуждают депутаты, эксперты и мэрия, пассажиры, которые пользуются транспортом каждый день, просят разъяснений.
Итак, при такой системе, частного перевозчика отстраняют от сбора денег. Всю выручку переводят на специальный счет и уже с него оплата идет компаниям-перевозчикам. По сути, у частников прекращается гонка за количеством пассажиров. Вместо этого на передний план выходят: километраж, количество рейсов и, что немаловажно, качество оказываемых услуг.
Кроме того, в отдельных случаях, городские или областные власти могут субсидировать стоимость поездки. Например, цена за одну поездку, которая бы устроила перевозчика – 60 рублей. Но горожанин платит 25 руб., а 35 руб. идут из городского или областного бюджета.
Что имеется в виду, когда я говорю, что на передний план в брутто-контрактах выходит качество? Перевозчик получит гарантированную оплату, вне зависимости от количества пассажиров, и власти могут предъявлять к нему дополнительные требования. Например, выпускать на линию только новые автобусы с квалифицированными водителями, которые проходят регулярное обследование.
Похожую систему с 2023 года внедряют в соседней Курской области.
У нас пока идея не находит поддержки. Главным образом из-за высокой цены на реализацию. Два года назад чиновники оценивали, что переход на систему брутто-контрактов потребует 3,5-4 млрд. рублей.
Мне на ум приходит аналогия с лечением зубов. Чем дольше затягивать лечение, тем дороже оно тебе обойдется. Через пару лет проблема «потянет» уже на 7 млрд. А переходить на брутто-систему все равно придется, это единственный способ. Сегодняшним положением дел в общественном транспорте недоволен никто. И даже не надо проводить опросов, чтобы это понять.
Иногда мне кажется, что я чего-то не понимаю.
Вот вам несколько цитат из крупных СМИ с небольшой разницей во времени.
- «Газпром» понес рекордные убытки в 2023 году.
- Внутренний отчет для руководства «Газпома» обнажил глубину проблем компании…
- Публикация планов «Газпрома» о сокращении персонала вызвала много едких комментариев.
И тут же другая новость:
- «Зенит» берет вингера из «Ботафого» за сумасшедшие деньги. Луис Энрике переходит в «Зенит» за 35 миллионов евро.
Как мы помним, «Газпром» - основной спонсор «Зенита».
Последние месяцы мы все настойчивее слышим о необходимости экономии, о тяжелом периоде, в который надо «подзатянуть пояса». И мне совершенно непонятна логика, при которой госкомпания оставляет без работы более полутора тысяч человек (штат компании в Петербурге сократится почти вдвое). И, в то же время, выделает такие деньги на переход одного единственного футболиста.
В этой истории много чего «зашито». И про приоритеты, и про то, что футбол превратился в соревнование кошельков.
Сижу и думаю, прав я или не прав? Ворчу, как старый дед, на футбол или выступаю с позиции здравого смысла?
Вот вам несколько цитат из крупных СМИ с небольшой разницей во времени.
- «Газпром» понес рекордные убытки в 2023 году.
- Внутренний отчет для руководства «Газпома» обнажил глубину проблем компании…
- Публикация планов «Газпрома» о сокращении персонала вызвала много едких комментариев.
И тут же другая новость:
- «Зенит» берет вингера из «Ботафого» за сумасшедшие деньги. Луис Энрике переходит в «Зенит» за 35 миллионов евро.
Как мы помним, «Газпром» - основной спонсор «Зенита».
Последние месяцы мы все настойчивее слышим о необходимости экономии, о тяжелом периоде, в который надо «подзатянуть пояса». И мне совершенно непонятна логика, при которой госкомпания оставляет без работы более полутора тысяч человек (штат компании в Петербурге сократится почти вдвое). И, в то же время, выделает такие деньги на переход одного единственного футболиста.
В этой истории много чего «зашито». И про приоритеты, и про то, что футбол превратился в соревнование кошельков.
Сижу и думаю, прав я или не прав? Ворчу, как старый дед, на футбол или выступаю с позиции здравого смысла?
Рассадник антисанитарии рядом с детскими садами
К сожалению, такое место есть на Ленинском проспекте, рядом с домами №173/2 и № 165. В двух шагах, как раз, находятся два детских сада: № 43 и № 96.
Как же так вышло? У дома №165 раньше была отдельная контейнерная площадка. Там были контейнеры для раздельного сбора и бак-лодочка. Надо сказать, что этого едва хватало, ведь помимо жителей дома, мусор туда выносил соседний «Магнит».
У дома № 163 тоже была контейнерная площадка с одним баком-лодочкой, которым, к тому же, пользовались еще 4 дома и 7 организаций.
А потом, руководствуясь неведомыми резонами, эти площадки объединили. Причем весьма специфическим образом. Бак-лодочка на все эти дома и организации теперь всего один. А контейнеры для раздельного сбора, и вовсе, перевернуты и не используются (в этом примере все, что нужно знать о раздельном сборе в Воронеже).
А теперь представьте, что там происходит. Контейнеры переполняются буквально за полдня. Дальше начинается стихийная свалка. Ветер и бездомные животные разносят мусор по всей округе.
К тому же, новая площадка перекрыла межквартальный проезд между домами. Надо добавить, что график вывоза мусора на объединенной площадке все равно не соблюдается.
Это прямо-таки классический пример от «Экотехнологий»: как сделать только хуже, не выполнять свои обязательства и собирать денежки с граждан.
В итоге, в современном городе миллионнике, образуется какой-то средневековый очаг антисанитарии. Как шутят местные жители: не хватает только крыс и чумы. Впрочем, крыс, кажется, уже видели.
Я подготовил обращение в управу Железнодорожного района, «Экотехнологии» и ГЖИ. Эта контейнерная площадка не соответствует никаким стандартам. Она расположена слишком близко и от домов, и от детской площадки. Закрепление новых домов не соответствует проектной документации.
Вместе с местными жителями, мы требуем, чтобы площадку вернули к изначальному состоянию, выполнили благоустройство, провели освещение, соблюдали собственный график вывоза мусора.
К сожалению, такое место есть на Ленинском проспекте, рядом с домами №173/2 и № 165. В двух шагах, как раз, находятся два детских сада: № 43 и № 96.
Как же так вышло? У дома №165 раньше была отдельная контейнерная площадка. Там были контейнеры для раздельного сбора и бак-лодочка. Надо сказать, что этого едва хватало, ведь помимо жителей дома, мусор туда выносил соседний «Магнит».
У дома № 163 тоже была контейнерная площадка с одним баком-лодочкой, которым, к тому же, пользовались еще 4 дома и 7 организаций.
А потом, руководствуясь неведомыми резонами, эти площадки объединили. Причем весьма специфическим образом. Бак-лодочка на все эти дома и организации теперь всего один. А контейнеры для раздельного сбора, и вовсе, перевернуты и не используются (в этом примере все, что нужно знать о раздельном сборе в Воронеже).
А теперь представьте, что там происходит. Контейнеры переполняются буквально за полдня. Дальше начинается стихийная свалка. Ветер и бездомные животные разносят мусор по всей округе.
К тому же, новая площадка перекрыла межквартальный проезд между домами. Надо добавить, что график вывоза мусора на объединенной площадке все равно не соблюдается.
Это прямо-таки классический пример от «Экотехнологий»: как сделать только хуже, не выполнять свои обязательства и собирать денежки с граждан.
В итоге, в современном городе миллионнике, образуется какой-то средневековый очаг антисанитарии. Как шутят местные жители: не хватает только крыс и чумы. Впрочем, крыс, кажется, уже видели.
Я подготовил обращение в управу Железнодорожного района, «Экотехнологии» и ГЖИ. Эта контейнерная площадка не соответствует никаким стандартам. Она расположена слишком близко и от домов, и от детской площадки. Закрепление новых домов не соответствует проектной документации.
Вместе с местными жителями, мы требуем, чтобы площадку вернули к изначальному состоянию, выполнили благоустройство, провели освещение, соблюдали собственный график вывоза мусора.
Сегодня поперхнулся утренним кофе от заголовка в СМИ: инфляция в России продолжает снижаться.
Читаю дальше. Тут выясняется, что годовая инфляция, оказывается, растет (с 9,92% до 9,95%), а недельная, наоборот, замедляется (на 0,22%).
Таким образом, по данным Министерства Экономического Развития, инфляция у нас - 10%.
Но есть и другие источники информации.
Например, в сфере ЖКХ. Как мы помним, РВК-Воронеж повысят тарифы на воду – на 14,25%, на водоотведение – на 20,8%. В целом, по стране, текущая индексация тарифов на ЖКХ станет рекордной за пять лет.
Дальше больше. Как мы помним, штрафы ПДД выросли на 50%.
Минюст на днях предложил повысить штрафы по 36 экономическим статьям. Там разброс большой, но, в среднем, увеличение на 200%. В этом министерстве явно отталкиваются не от 10% инфляции.
Кроме того, вырастут акцизы на алкоголь, газировку и даже квас.
Прогнозируется рост цент на бензин на 20%.
Подрастут госпошлины на все: от оформления аренды до свидетельства о смерти. Суммы везде разные, но явно кратно больше 10%.
А недавно нашел в кармане старой куртки чек из «Ашана» от 2021 года. Если верить ему, цены на продукты за три года выросли на 100% или ровно в два раза.
Непонятно, кому верить. То ли Министерству Экономического Развития, то ли своим глазам.
Читаю дальше. Тут выясняется, что годовая инфляция, оказывается, растет (с 9,92% до 9,95%), а недельная, наоборот, замедляется (на 0,22%).
Таким образом, по данным Министерства Экономического Развития, инфляция у нас - 10%.
Но есть и другие источники информации.
Например, в сфере ЖКХ. Как мы помним, РВК-Воронеж повысят тарифы на воду – на 14,25%, на водоотведение – на 20,8%. В целом, по стране, текущая индексация тарифов на ЖКХ станет рекордной за пять лет.
Дальше больше. Как мы помним, штрафы ПДД выросли на 50%.
Минюст на днях предложил повысить штрафы по 36 экономическим статьям. Там разброс большой, но, в среднем, увеличение на 200%. В этом министерстве явно отталкиваются не от 10% инфляции.
Кроме того, вырастут акцизы на алкоголь, газировку и даже квас.
Прогнозируется рост цент на бензин на 20%.
Подрастут госпошлины на все: от оформления аренды до свидетельства о смерти. Суммы везде разные, но явно кратно больше 10%.
А недавно нашел в кармане старой куртки чек из «Ашана» от 2021 года. Если верить ему, цены на продукты за три года выросли на 100% или ровно в два раза.
Непонятно, кому верить. То ли Министерству Экономического Развития, то ли своим глазам.
В воронежской области опять изменили нормативы вывоза мусора. Правда и они - временные.
Так в чем же тут дело и почему нормативы так часто меняют - уже в пятый раз за семь лет. А ведь именно от норматива зависит, сколько каждый житель области будет платить за вывоз мусора.
Сейчас впервые установлен единый норматив - без разбивки по типу населённых пунктов и площади жилья. Для одного проживающего в любом многоквартирном доме области это 1,8445 кубометра в год. Для проживающего в частном доме это 2,1514 кубометра в год. Получается, что для сельских территорий норматив оказался сильно повышен.
Проблема завышения нормативов ТКО признана на официальном уровне. В различных регионах цифры отличаются в разы. Этот факт невозможно объяснить с экономической точки зрения. Зато легко объяснить степенью наглости конкретного регионального оператора.
Например, нынешние изменения инициированы ООО «Вега». Компания обратилась в суд, чтобы тарифы были повышены. И областной суд стал на сторону одного из региональных операторов.
Противовесом тут могли бы стать решения на федеральном уровне. Еще в конце 2020 года предлагалось создать моделирование расчета тарифов в электронной модели федеральной схемы обращения с ТКО. По итогам планировалось перейти к расчету тарифов на основе данных федеральной схемы и эталонных параметров.
Другой вариант - установление на федеральном уровне некой рамки: максимальных и минимальных значений, за пределы которых не могли бы выходить, вопреки желаниям региональных операторов.
Так в чем же тут дело и почему нормативы так часто меняют - уже в пятый раз за семь лет. А ведь именно от норматива зависит, сколько каждый житель области будет платить за вывоз мусора.
Сейчас впервые установлен единый норматив - без разбивки по типу населённых пунктов и площади жилья. Для одного проживающего в любом многоквартирном доме области это 1,8445 кубометра в год. Для проживающего в частном доме это 2,1514 кубометра в год. Получается, что для сельских территорий норматив оказался сильно повышен.
Проблема завышения нормативов ТКО признана на официальном уровне. В различных регионах цифры отличаются в разы. Этот факт невозможно объяснить с экономической точки зрения. Зато легко объяснить степенью наглости конкретного регионального оператора.
Например, нынешние изменения инициированы ООО «Вега». Компания обратилась в суд, чтобы тарифы были повышены. И областной суд стал на сторону одного из региональных операторов.
Противовесом тут могли бы стать решения на федеральном уровне. Еще в конце 2020 года предлагалось создать моделирование расчета тарифов в электронной модели федеральной схемы обращения с ТКО. По итогам планировалось перейти к расчету тарифов на основе данных федеральной схемы и эталонных параметров.
Другой вариант - установление на федеральном уровне некой рамки: максимальных и минимальных значений, за пределы которых не могли бы выходить, вопреки желаниям региональных операторов.
Когда пора жаловаться
Продолжаю «мусорную» тему, начатую в прошлом посте. Она одна из самых частых и в обращениях от граждан. Это, кстати, подтверждается даже соцопросами. Почти каждый третий россиянин (30%) отметил ухудшение ситуации с вывозом отходов с начала запуска «мусорной реформы» в 2019 г. Такие данные по итогам мониторинга реализации нацпроекта «Экология» (2019–2024 гг.) получили аналитики Народного фронта.
Поэтому я решил напомнить, каким должен быть вывоз мусора. Если эти условия не выполняются, вы имеете полное право жаловаться или требовать перерасчета.
Что должна делать управляющая компания?
* Следить за санитарным состоянием мусорной площадки, поддерживать установленные гигиенические нормы.
* Проводить периодическую уборку площадки и прилегающей территории.
* Зимой очищать снег и наледь, организовывать наличие подъездов для транспорта и подходов для жителей.
* Контролировать своевременный вывоз мусора.
* Следить за состоянием контейнеров.
* Очищать баки, ремонтировать их.
* Ежемесячно проводить дезинфекцию бункеров для сбора отходов.
Если эти требования не соблюдаются, то надо жаловаться:
* Непосредственно в УК.
* Аварийно-диспетчерскую службу.
* Жилищную инспекцию города.
* Местную администрацию.
Что должны сделать управы?
Главное - организовать мусорные площадки. Они должны иметь бетонное или асфальтовое покрытие с уклоном для более комфортного перемещения мусорных баков, бордюрное ограждение по периметру, подъездной путь для транспорта (требования регламентируются СанПиНом 2.1.2.2645-10). Мусорные площадки должны быть удалены от жилых домов, спортивных и детских площадок, зон отдыха не менее чем на 20 метров. Максимальное количество контейнеров – 5.
Что должен сделать региональный оператор?
Вывозить мусор и внедрять раздельный сбор.
Согласно санитарным требованиям, частота вывоза ТКО должна составлять не менее 20 раз в месяц. При температуре воздуха от -5 – раз в 3 дня. При температуре от +5 - ежедневно. Если очистка и транспортировка отходов проводится реже, собственник имеет право пожаловаться на компанию, предоставляющую услугу.
Интересно, в скольких домах нашего города соблюдаются все эти требования?
Продолжаю «мусорную» тему, начатую в прошлом посте. Она одна из самых частых и в обращениях от граждан. Это, кстати, подтверждается даже соцопросами. Почти каждый третий россиянин (30%) отметил ухудшение ситуации с вывозом отходов с начала запуска «мусорной реформы» в 2019 г. Такие данные по итогам мониторинга реализации нацпроекта «Экология» (2019–2024 гг.) получили аналитики Народного фронта.
Поэтому я решил напомнить, каким должен быть вывоз мусора. Если эти условия не выполняются, вы имеете полное право жаловаться или требовать перерасчета.
Что должна делать управляющая компания?
* Следить за санитарным состоянием мусорной площадки, поддерживать установленные гигиенические нормы.
* Проводить периодическую уборку площадки и прилегающей территории.
* Зимой очищать снег и наледь, организовывать наличие подъездов для транспорта и подходов для жителей.
* Контролировать своевременный вывоз мусора.
* Следить за состоянием контейнеров.
* Очищать баки, ремонтировать их.
* Ежемесячно проводить дезинфекцию бункеров для сбора отходов.
Если эти требования не соблюдаются, то надо жаловаться:
* Непосредственно в УК.
* Аварийно-диспетчерскую службу.
* Жилищную инспекцию города.
* Местную администрацию.
Что должны сделать управы?
Главное - организовать мусорные площадки. Они должны иметь бетонное или асфальтовое покрытие с уклоном для более комфортного перемещения мусорных баков, бордюрное ограждение по периметру, подъездной путь для транспорта (требования регламентируются СанПиНом 2.1.2.2645-10). Мусорные площадки должны быть удалены от жилых домов, спортивных и детских площадок, зон отдыха не менее чем на 20 метров. Максимальное количество контейнеров – 5.
Что должен сделать региональный оператор?
Вывозить мусор и внедрять раздельный сбор.
Согласно санитарным требованиям, частота вывоза ТКО должна составлять не менее 20 раз в месяц. При температуре воздуха от -5 – раз в 3 дня. При температуре от +5 - ежедневно. Если очистка и транспортировка отходов проводится реже, собственник имеет право пожаловаться на компанию, предоставляющую услугу.
Интересно, в скольких домах нашего города соблюдаются все эти требования?
ИИ правосудие
В СМИ появилась информация, что российские суды привлекают искусственный интеллект к подготовке протоколов заседаний. Как человеку современному, вроде хочется такой шаг если уж не приветствовать, то хотя бы не осуждать. Но что-то все равно тревожно.
Я потихоньку применяю ИИ для работы. Но все приходится проверять и перепроверять. Нередко в разных нейросетях я сталкиваюсь с неточностяи и недостоверными фактами. А тут речь идет о судебном протоколе! Есть риск ошибок и, что уж греха таить, даже манипуляций. За ИИ в этой сфере нужен жесточайший контроль.
Ну и самое главное – все это имеет мало отношения к защите прав граждан. У нас и так в прошлом году произошли не самые приятные изменения – резкий рост размеров судебных пошлин. Например, госпошлина за подачу заявления о пересмотре судебных постановлений по новым или вновь открывшимся обстоятельствам. Теперь она составит 10 тыс. руб. Помимо этого, значительно увеличился размер госпошлины за подачу апелляционных и кассационных жалоб. Он составляет 3 тыс. руб. и 5 тыс. руб. для физлиц и 15 тыс. руб. и 20 тыс. руб. для компаний соответственно.
Я уверен, что правосудие – это все-таки не услуга, а именно что прямая обязанность государства. Это прописано в нашей Конституции. А все эти изменения, как ни крути, основному закону противоречат.
В СМИ появилась информация, что российские суды привлекают искусственный интеллект к подготовке протоколов заседаний. Как человеку современному, вроде хочется такой шаг если уж не приветствовать, то хотя бы не осуждать. Но что-то все равно тревожно.
Я потихоньку применяю ИИ для работы. Но все приходится проверять и перепроверять. Нередко в разных нейросетях я сталкиваюсь с неточностяи и недостоверными фактами. А тут речь идет о судебном протоколе! Есть риск ошибок и, что уж греха таить, даже манипуляций. За ИИ в этой сфере нужен жесточайший контроль.
Ну и самое главное – все это имеет мало отношения к защите прав граждан. У нас и так в прошлом году произошли не самые приятные изменения – резкий рост размеров судебных пошлин. Например, госпошлина за подачу заявления о пересмотре судебных постановлений по новым или вновь открывшимся обстоятельствам. Теперь она составит 10 тыс. руб. Помимо этого, значительно увеличился размер госпошлины за подачу апелляционных и кассационных жалоб. Он составляет 3 тыс. руб. и 5 тыс. руб. для физлиц и 15 тыс. руб. и 20 тыс. руб. для компаний соответственно.
Я уверен, что правосудие – это все-таки не услуга, а именно что прямая обязанность государства. Это прописано в нашей Конституции. А все эти изменения, как ни крути, основному закону противоречат.
Обратный психологический эффект
Везде - от высоких кабинетов до соседних «Пятерочек» - курсируют слухи о скором повышении ключевой ставки, несмотря на то, что пока ЦБ сохранил ее на прежнем уровне - 21%.
Спору нет, манипулирование ключевой ставкой – это отличный экстренный способ в краткосрочной перспективе. Но что происходит, если пожарная мера превращается в главный рабочий инструмент?
- Коммерческая ипотека стала невыгодной. Кто же захочет переплатить всю сумму квартиры за три года.
- Промышленное производство испытывает трудности. Потому что нецелесообразно брать кредиты на развитие под такие проценты.
- Самое интересное – инфляция не особо уменьшается. По официальным оценкам она под 10%.
И тут, как мне кажется, немалую роль имеет обратный психологический эффект. Когда ключевую ставку поднимают или сохраняют на высоком уровне уже больше года, включается такая логика: это никогда не кончится, ставка и дальше будет расти, поэтому то, что мне остро необходимо, надо купить сейчас. Инфляционные ожидания не снижаются, они наоборот – только растут.
Я вполне понимаю затруднительную ситуацию, в которой оказался Центробанк. На него оказывается давление со всех сторон. Но пора признать, прежние меры не работают. Как тут не вспомнить заезженную мудрость: нельзя постоянно делать одно и тоже, но надеяться на новый результат.
Может настало время для других подходов?
Везде - от высоких кабинетов до соседних «Пятерочек» - курсируют слухи о скором повышении ключевой ставки, несмотря на то, что пока ЦБ сохранил ее на прежнем уровне - 21%.
Спору нет, манипулирование ключевой ставкой – это отличный экстренный способ в краткосрочной перспективе. Но что происходит, если пожарная мера превращается в главный рабочий инструмент?
- Коммерческая ипотека стала невыгодной. Кто же захочет переплатить всю сумму квартиры за три года.
- Промышленное производство испытывает трудности. Потому что нецелесообразно брать кредиты на развитие под такие проценты.
- Самое интересное – инфляция не особо уменьшается. По официальным оценкам она под 10%.
И тут, как мне кажется, немалую роль имеет обратный психологический эффект. Когда ключевую ставку поднимают или сохраняют на высоком уровне уже больше года, включается такая логика: это никогда не кончится, ставка и дальше будет расти, поэтому то, что мне остро необходимо, надо купить сейчас. Инфляционные ожидания не снижаются, они наоборот – только растут.
Я вполне понимаю затруднительную ситуацию, в которой оказался Центробанк. На него оказывается давление со всех сторон. Но пора признать, прежние меры не работают. Как тут не вспомнить заезженную мудрость: нельзя постоянно делать одно и тоже, но надеяться на новый результат.
Может настало время для других подходов?
Чем грозят долги «укашек»?
В СМИ появились списки воронежских УК с многомиллионными долгами. В нем целых 79 компаний, а общий долг перед одним только «ТНС энерго Воронеж» уже 128 миллионов рублей.
Вроде новость и новость. Но, во-первых, мы часто слышим, что в России накопилось много долгов за ЖКХ. В таких случаях обычно обвиняют недобросовестных граждан. Но на деле, больше половины всех долгов – это вина не собственников, а именно управляющих копаний. А во-вторых, давайте разберемся, какие риски существуют для вас, если вы нашли свою «укашку» в этом списке.
Конечно, стоит насторожиться, значит у организации серьезные проблемы. К тому же, по закону, поставщик ресурсов может ввести ограничения потребления электроэнергии. Так что есть реальная вероятность, что однажды вам отключат свет в самый неподходящий момент. Можете сами пофантазировать в какой именно.
Что вы, как житель многоквартирного дома, можете сделать, чтобы обезопасить себя:
⚡️1. Прописать в договоре с УК, что она обязана ежемесячно отчитываться перед собственниками.
⚡️2. Даже без этой пометки, каждая УК должна ежегодно раскрывать свою финансовую отчетность.
⚡️3. А ежемесячно – должна отчитываться о расходах и выполненных работах. Если этой информации нет в публичном доступе, вы имеете полное право ее запросить напрямую.
⚡️4. Ну и, наконец, если вы обнаружили реальные проблемы – деньги с жителей собираются, а до «ресурсников» не доходят, надо срочно менять укашку.
Понимаю, в повседневной суете заниматься этим бывает некогда и неохота. Это нормальное человеческое желание – чтобы УК, раз уж они получают деньги, просто добросовестно и без напоминаний выполняли свою работу. Но, к сожалению, так бывает не всегда. Поэтому нужен ответственный контроль со стороны совета дома.
В СМИ появились списки воронежских УК с многомиллионными долгами. В нем целых 79 компаний, а общий долг перед одним только «ТНС энерго Воронеж» уже 128 миллионов рублей.
Вроде новость и новость. Но, во-первых, мы часто слышим, что в России накопилось много долгов за ЖКХ. В таких случаях обычно обвиняют недобросовестных граждан. Но на деле, больше половины всех долгов – это вина не собственников, а именно управляющих копаний. А во-вторых, давайте разберемся, какие риски существуют для вас, если вы нашли свою «укашку» в этом списке.
Конечно, стоит насторожиться, значит у организации серьезные проблемы. К тому же, по закону, поставщик ресурсов может ввести ограничения потребления электроэнергии. Так что есть реальная вероятность, что однажды вам отключат свет в самый неподходящий момент. Можете сами пофантазировать в какой именно.
Что вы, как житель многоквартирного дома, можете сделать, чтобы обезопасить себя:
⚡️1. Прописать в договоре с УК, что она обязана ежемесячно отчитываться перед собственниками.
⚡️2. Даже без этой пометки, каждая УК должна ежегодно раскрывать свою финансовую отчетность.
⚡️3. А ежемесячно – должна отчитываться о расходах и выполненных работах. Если этой информации нет в публичном доступе, вы имеете полное право ее запросить напрямую.
⚡️4. Ну и, наконец, если вы обнаружили реальные проблемы – деньги с жителей собираются, а до «ресурсников» не доходят, надо срочно менять укашку.
Понимаю, в повседневной суете заниматься этим бывает некогда и неохота. Это нормальное человеческое желание – чтобы УК, раз уж они получают деньги, просто добросовестно и без напоминаний выполняли свою работу. Но, к сожалению, так бывает не всегда. Поэтому нужен ответственный контроль со стороны совета дома.
„Россия пугает меня — люди в автобусах выглядят так, словно их везут на электрический стул.“
Эту цитату приписывают Мухаммеду Али.
Иногда я думаю, что американский боксёр словно побывал в Воронеже. Но понять причины такого настроения людей в автобусах нетрудно. Сейчас общественный транспорт в Воронеже не самый комфортный. В одном районе автобусы берут штурмом, в другом не могут дождаться после 8 вечера.
Долгое время власти решали эту проблему закупкой нового подвижного состава. Общественники и урбанисты нередко пеняли им, что от этого ничего не изменится. Но в мэрии-то сидят грамотные, все понимающие люди. Они делали, что могли, потому что на радикальное решение проблемы просто не было средств. Восстановление трамвая, запуск метробуса или тем более метро – это задача, с которой самостоятельно не сможет справиться ни одна региональная столица. Порядок необходимых на это средств никак не бьется с бюджетом даже очень успешного областного центра.
Но на этой неделе появилась хорошая новость. Проект линии метробуса в Воронеже может быть готов через девять месяцев, если федеральный центр выделит необходимое финансирование. Об этом сообщил мэр города Сергей Петрин. Нам требуются средства на разработку проектно-сметной документации, приобретение подвижного состава, устройство дорожной инфраструктуры.
Я знаю, есть мнение, что уж проектно-сметную документацию можно было бы сделать за свой счет. Но на одно это нужно сотни миллионов рублей. На мой взгляд, не рационально тратить их, не зная наверняка, будет ли у проекта какое-то будущее. Сумма необходимая только на проектирование примерно равна затратам по графе охрана окружающей среды в бюджете города за целый год.
Будем с нетерпением ждать дальнейшего развития событий. Надеемся, что федеральные власти признают этот вопрос приоритетным.
Эту цитату приписывают Мухаммеду Али.
Иногда я думаю, что американский боксёр словно побывал в Воронеже. Но понять причины такого настроения людей в автобусах нетрудно. Сейчас общественный транспорт в Воронеже не самый комфортный. В одном районе автобусы берут штурмом, в другом не могут дождаться после 8 вечера.
Долгое время власти решали эту проблему закупкой нового подвижного состава. Общественники и урбанисты нередко пеняли им, что от этого ничего не изменится. Но в мэрии-то сидят грамотные, все понимающие люди. Они делали, что могли, потому что на радикальное решение проблемы просто не было средств. Восстановление трамвая, запуск метробуса или тем более метро – это задача, с которой самостоятельно не сможет справиться ни одна региональная столица. Порядок необходимых на это средств никак не бьется с бюджетом даже очень успешного областного центра.
Но на этой неделе появилась хорошая новость. Проект линии метробуса в Воронеже может быть готов через девять месяцев, если федеральный центр выделит необходимое финансирование. Об этом сообщил мэр города Сергей Петрин. Нам требуются средства на разработку проектно-сметной документации, приобретение подвижного состава, устройство дорожной инфраструктуры.
Я знаю, есть мнение, что уж проектно-сметную документацию можно было бы сделать за свой счет. Но на одно это нужно сотни миллионов рублей. На мой взгляд, не рационально тратить их, не зная наверняка, будет ли у проекта какое-то будущее. Сумма необходимая только на проектирование примерно равна затратам по графе охрана окружающей среды в бюджете города за целый год.
Будем с нетерпением ждать дальнейшего развития событий. Надеемся, что федеральные власти признают этот вопрос приоритетным.
Внимание, вопрос
За 5 лет своего депутатства я столкнулся с самыми разными мнениями на эту тему. Сформировал свое видение, но мне интересно ваше. Речь идет о том, насколько публичен должен быть депутат. Что я имею ввиду:
⚫️ официальная позиция - депутат должен быть открыт и присутствовать в соцсетях. Страницы Вконтакте или телеграм-каналы есть почти у всех. Но если ты публикуешь что-то кроме поздравлений с праздниками, тебя могут пожурить старшие товарищи.
⚫️ если напишешь о своей работе, то граждане сразу обвинят, что это всё пиар, и вообще, это все к тому, что скоро выборы.
⚫️ если не высказался по какой-то теме, то общественники тебе тут же скажут: у депутата должно быть на все свое мнение, вы эту проблему должны были вынести в паблик еще в начале созыва.
В итоге кто-то ограничивается чисто формальным присутствием в соцсетях. Кто-то пытается искать баланс и гнуть свою линию. В конце концов, состав следующего созыва Думы покажет, чья стратегия оказалась верной.
А вы что думаете? Насколько публичным должен быть депутат?
За 5 лет своего депутатства я столкнулся с самыми разными мнениями на эту тему. Сформировал свое видение, но мне интересно ваше. Речь идет о том, насколько публичен должен быть депутат. Что я имею ввиду:
В итоге кто-то ограничивается чисто формальным присутствием в соцсетях. Кто-то пытается искать баланс и гнуть свою линию. В конце концов, состав следующего созыва Думы покажет, чья стратегия оказалась верной.
А вы что думаете? Насколько публичным должен быть депутат?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Для кого все это строят и почему цифры не сходятся❓
Из СМИ можно почерпнуть два противоречивых факта.
1️⃣ В Воронеже стахановскими темпами строится жилье. Мы даже сильно обогнали Москву в соответствующем рейтинге.
2️⃣ Воронежская область оказалась на втором месте среди регионов РФ по объему нераспроданного жилья
Добавим в это уравнение другие известные нам вводные: цену за квадратный метр, существующие проценты по ипотеке, то, что объем нераспроданного жилья по России в целом - под 60%.
Отдельный фактор - демографическая ситуация. Существует норматив 35 кВ м. на человека. А у нас вводят 1 млн. кв. метров в МКД. То есть реальный прирост населения должен бы составлять 33 000 человек. В Воронеже же численность населения, напротив, снижается.
Если сложить все это вместе, становиться непонятно: а зачем столько строят, кто это будет покупать?
Ответ прост➖ застройщики просто обязаны достроить то, что начали строить раньше, иначе их не аккредитуют банки. Сейчас активно вводятся в эксплуатацию проекты, начатые 2-4 года назад. Если застройщик устроит долгострой, то моментально потеряет доверие покупателей.
Поэтому сейчас мы «пожинаем плоды» прошлых лет. Когда ипотечная ставка была низкой, застройщики были полны оптимизма и постоянно расширяли портфель своих проектов.
Кроме того, уже запроектированы объемы строительства на этот и будущий год. Этим объектам уже выданы все разрешения, они обеспечены банковскими кредитами. Соответственно, их тоже надо достроить.
Но ситуация на рынке сейчас просто не соответствует объемам ввода жилья. Как же это скажется на нашем уравнении?
⚫️В ближайшие два года будет наблюдаться большой перекос в сторону предложения, при относительно небольшом спросе.
⚫️Возможно снижение темпов ввода жилья в 2027-2028 году. Заморозка отдельных проектов.
⚫️Покупатель будет диктовать свои условия, а застройщикам придется «гоняться» за жильцами для новых ЖК.
⚫️Цены вряд ли сильно упадут. Скорее они перестанут расти. А учитывая инфляцию, будет снижение в реальном выражении.
Это консенсусный прогноз большинства экспертов в отрасли. Мой личный прогноз намного более пессимистичный. О нем напишу отдельно завтра.
А у вас при взгляде на новостройки возникал вопрос: для кого все это строят❓
Из СМИ можно почерпнуть два противоречивых факта.
Добавим в это уравнение другие известные нам вводные: цену за квадратный метр, существующие проценты по ипотеке, то, что объем нераспроданного жилья по России в целом - под 60%.
Отдельный фактор - демографическая ситуация. Существует норматив 35 кВ м. на человека. А у нас вводят 1 млн. кв. метров в МКД. То есть реальный прирост населения должен бы составлять 33 000 человек. В Воронеже же численность населения, напротив, снижается.
Если сложить все это вместе, становиться непонятно: а зачем столько строят, кто это будет покупать?
Ответ прост
Поэтому сейчас мы «пожинаем плоды» прошлых лет. Когда ипотечная ставка была низкой, застройщики были полны оптимизма и постоянно расширяли портфель своих проектов.
Кроме того, уже запроектированы объемы строительства на этот и будущий год. Этим объектам уже выданы все разрешения, они обеспечены банковскими кредитами. Соответственно, их тоже надо достроить.
Но ситуация на рынке сейчас просто не соответствует объемам ввода жилья. Как же это скажется на нашем уравнении?
⚫️В ближайшие два года будет наблюдаться большой перекос в сторону предложения, при относительно небольшом спросе.
⚫️Возможно снижение темпов ввода жилья в 2027-2028 году. Заморозка отдельных проектов.
⚫️Покупатель будет диктовать свои условия, а застройщикам придется «гоняться» за жильцами для новых ЖК.
⚫️Цены вряд ли сильно упадут. Скорее они перестанут расти. А учитывая инфляцию, будет снижение в реальном выражении.
Это консенсусный прогноз большинства экспертов в отрасли. Мой личный прогноз намного более пессимистичный. О нем напишу отдельно завтра.
А у вас при взгляде на новостройки возникал вопрос: для кого все это строят
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Почему может случиться массовая волна банкротств застройщиков?
Как и обещал, рассказываю свое личное мнение о ситуации на строительном рынке. Мой прогноз более пессимистический, поскольку деятельность некоторых застройщиков все больше напоминает финансовую пирамиду.
Существуют механизм финансирования стройки по 214 ФЗ. Финансирование застройщика ведется по кредитной линии, а деньги дольщиков поступают на эскроу-счета. Если количество денег, полученное по кредитной линии меньше или равно сумме находящейся на эскроу-счетах, то ставка кредита субсидируется. Застройщик возвращает деньги банку с небольшими процентами.
А если на эскроу-счетах меньше денег, чем выбрано по кредиту ( а это и есть нераспроданное жилье), то ставка кредита становится рыночной. Рыночная ставка = ключевая ставка + ставка банка (его заработок).
В идеале, застройщик еще может использовать собственные средства. Но на такое способны только очень крупные игроки. Например, у нас это только ДСК.
Поэтому девелоперы очень зависят от пополняемости эскроу-счетов или, попросту говоря, от того, насколько раскупаются квартиры. Это особенно важно сейчас, с повышением ключевой ставки. При текущих условиях коммерческие кредиты стали неподъемными. Чем меньше покупают квартир, тем больше денег надо вернуть банку со ставкой под 30%.
Сейчас продажи жилья упали. В Воронежской области 64% всех квартир не распроданы. Застройщики снижают скорость ввода объектов. Эскроу-счета не пополняются, зато растут обязательства по кредитам.
Массовая волна застройки, которая не обеспечена собственными средствами, сформировала эффект финансовой пирамиды.
Все это и создает условия для массового банкротства. Идеальный шторм, который смогут пережить только крупные игроки.
Государство у нас обычно спасает только их. Мелкие барахтаются сами. В результате может случится «зачистка» и монополизация рынка. Если вернуться к нашему примеру, это когда во всей области останется один ДСК, поскольку они наиболее финансово устойчивы.
Поэтому у застройщиков сейчас преобладают упаднические настроения: «Шеф, все пропало» или более актуальная версия «Люда, нам ******».
Как и обещал, рассказываю свое личное мнение о ситуации на строительном рынке. Мой прогноз более пессимистический, поскольку деятельность некоторых застройщиков все больше напоминает финансовую пирамиду.
Существуют механизм финансирования стройки по 214 ФЗ. Финансирование застройщика ведется по кредитной линии, а деньги дольщиков поступают на эскроу-счета. Если количество денег, полученное по кредитной линии меньше или равно сумме находящейся на эскроу-счетах, то ставка кредита субсидируется. Застройщик возвращает деньги банку с небольшими процентами.
А если на эскроу-счетах меньше денег, чем выбрано по кредиту ( а это и есть нераспроданное жилье), то ставка кредита становится рыночной. Рыночная ставка = ключевая ставка + ставка банка (его заработок).
В идеале, застройщик еще может использовать собственные средства. Но на такое способны только очень крупные игроки. Например, у нас это только ДСК.
Поэтому девелоперы очень зависят от пополняемости эскроу-счетов или, попросту говоря, от того, насколько раскупаются квартиры. Это особенно важно сейчас, с повышением ключевой ставки. При текущих условиях коммерческие кредиты стали неподъемными. Чем меньше покупают квартир, тем больше денег надо вернуть банку со ставкой под 30%.
Сейчас продажи жилья упали. В Воронежской области 64% всех квартир не распроданы. Застройщики снижают скорость ввода объектов. Эскроу-счета не пополняются, зато растут обязательства по кредитам.
Массовая волна застройки, которая не обеспечена собственными средствами, сформировала эффект финансовой пирамиды.
Все это и создает условия для массового банкротства. Идеальный шторм, который смогут пережить только крупные игроки.
Государство у нас обычно спасает только их. Мелкие барахтаются сами. В результате может случится «зачистка» и монополизация рынка. Если вернуться к нашему примеру, это когда во всей области останется один ДСК, поскольку они наиболее финансово устойчивы.
Поэтому у застройщиков сейчас преобладают упаднические настроения: «Шеф, все пропало» или более актуальная версия «Люда, нам ******».