💰По мере роста ключевой ставки аналитики и участники рынка высказывают все больше опасений относительно долга застройщиков и его кредитного качества. Давайте посмотрим – а насколько обоснованны эти опасения в масштабах всего рынка?
Напомним, что у застройщиков есть три источника заёмных средств:
✅традиционные банковские кредиты, в том числе так называемые бридж-кредиты, привлекаемые на старте проекта, как правило, под покупку земли; ✅размещение облигаций; ✅проектное финансирование в рамках механизма эскроу. Это основной кредитный ресурс для застройщиков, задолженность по которому недавно преодолела отметку в 8 трлн руб.
Какие из этих трёх источников попадают в зону риска при росте ключевой ставки? Сразу скажем, что стоимость ПФ для застройщиков практически не чувствительна к изменению «ключа». Напомним, что ставка в этом сегменте складывается из двух компонентов – по части кредита, покрытой счетами эскроу, ставка составляет всего 1–4%. Как правило, это 70–90% задолженности. Высокая ставка, меняющаяся вслед за ключевой, применяется только к оставшейся, сравнительно небольшой части кредита. Соответственно, эффективная ставка по проектному финансированию зависит от соотношения средств на счетах эскроу и выборки по кредиту. Таким образом, застройщики могут держать ставку по ПФ на приемлемом уровне, управляя продажами и темпами строительных работ. Даже сейчас средняя ставка по ПФ не превышает 8%, что значительно меньше, чем по другим секторам экономики, а доля строящегося жилья со ставками менее 6% составляет около трети (примерно 40 из 119 млн кв. м в стадии строительства).
Более сложная история с бридж-кредитами, которые чаще всего выдаются по плавающим ставкам, привязанным к ключевой. В текущих условиях их стоимость для застройщиков кратно возросла. Сколько таких кредитов и какова процентная нагрузка по ним – точно сказать нельзя, так как ЦБ (как и сами банки) не выделяет их в своей статистике по корпоративным кредитам. Но стоит отметить, что ситуация может сильно отличаться у каждого конкретного застройщика и в целом зависит от финансовой стратегии компании – соотношения заёмного финансирования на предпроектном этапе и доле вложенных собственных средств, возможности задействования прибыли прошлых периодов, склонности компании к риску и ряда других факторов. Сейчас одной из стратегий «борьбы» с этой проблемой является конвертация бридж-кредита в проектное финансирование. Для этого необходимо запустить проект и открыть по нему продажи, тогда ставка по кредиту снизится. Кстати, необходимость конвертации бридж-кредитов – одна из причин сохранения высоких запусков даже после окончания массовой льготной ипотеки.
Остается третий сегмент – облигации застройщиков. По сравнению с проектным финансированием его объём невелик – около 530 млрд руб. в обращении. А облигаций по плавающим ставкам и того меньше – 63 млрд руб. Из них только 8 млрд руб. имеют сроки погашения в 2025–2026 гг., остальные – в 2027 г. и последующие годы, когда, по прогнозу ЦБ, ключевая ставка должна снизиться.
Резюмируем:
✅основной источник кредитных ресурсов для застройщиков – проектное финансирование, стоимость которого малочувствительна к ключевой ставке; ✅рост ключевой ставки привел к удорожанию бридж-кредитов – этим объясняется рост запуска новых проектов, когда застройщики «конвертируют» бридж-кредиты в проектное финансирование; ✅облигации являются вторичным источником финансирования для застройщиков, а доля бумаг по плавающим ставкам, особенно с близкими сроками погашения, невелика; ✅предыдущие выводы справедливы на макроуровне, но для отдельных застройщиков, которые имеют большую долговую нагрузку по плавающим ставкам, риски от повышения ключевой ставки могли вырасти сильнее, чем для рынка в целом.
💰По мере роста ключевой ставки аналитики и участники рынка высказывают все больше опасений относительно долга застройщиков и его кредитного качества. Давайте посмотрим – а насколько обоснованны эти опасения в масштабах всего рынка?
Напомним, что у застройщиков есть три источника заёмных средств:
✅традиционные банковские кредиты, в том числе так называемые бридж-кредиты, привлекаемые на старте проекта, как правило, под покупку земли; ✅размещение облигаций; ✅проектное финансирование в рамках механизма эскроу. Это основной кредитный ресурс для застройщиков, задолженность по которому недавно преодолела отметку в 8 трлн руб.
Какие из этих трёх источников попадают в зону риска при росте ключевой ставки? Сразу скажем, что стоимость ПФ для застройщиков практически не чувствительна к изменению «ключа». Напомним, что ставка в этом сегменте складывается из двух компонентов – по части кредита, покрытой счетами эскроу, ставка составляет всего 1–4%. Как правило, это 70–90% задолженности. Высокая ставка, меняющаяся вслед за ключевой, применяется только к оставшейся, сравнительно небольшой части кредита. Соответственно, эффективная ставка по проектному финансированию зависит от соотношения средств на счетах эскроу и выборки по кредиту. Таким образом, застройщики могут держать ставку по ПФ на приемлемом уровне, управляя продажами и темпами строительных работ. Даже сейчас средняя ставка по ПФ не превышает 8%, что значительно меньше, чем по другим секторам экономики, а доля строящегося жилья со ставками менее 6% составляет около трети (примерно 40 из 119 млн кв. м в стадии строительства).
Более сложная история с бридж-кредитами, которые чаще всего выдаются по плавающим ставкам, привязанным к ключевой. В текущих условиях их стоимость для застройщиков кратно возросла. Сколько таких кредитов и какова процентная нагрузка по ним – точно сказать нельзя, так как ЦБ (как и сами банки) не выделяет их в своей статистике по корпоративным кредитам. Но стоит отметить, что ситуация может сильно отличаться у каждого конкретного застройщика и в целом зависит от финансовой стратегии компании – соотношения заёмного финансирования на предпроектном этапе и доле вложенных собственных средств, возможности задействования прибыли прошлых периодов, склонности компании к риску и ряда других факторов. Сейчас одной из стратегий «борьбы» с этой проблемой является конвертация бридж-кредита в проектное финансирование. Для этого необходимо запустить проект и открыть по нему продажи, тогда ставка по кредиту снизится. Кстати, необходимость конвертации бридж-кредитов – одна из причин сохранения высоких запусков даже после окончания массовой льготной ипотеки.
Остается третий сегмент – облигации застройщиков. По сравнению с проектным финансированием его объём невелик – около 530 млрд руб. в обращении. А облигаций по плавающим ставкам и того меньше – 63 млрд руб. Из них только 8 млрд руб. имеют сроки погашения в 2025–2026 гг., остальные – в 2027 г. и последующие годы, когда, по прогнозу ЦБ, ключевая ставка должна снизиться.
Резюмируем:
✅основной источник кредитных ресурсов для застройщиков – проектное финансирование, стоимость которого малочувствительна к ключевой ставке; ✅рост ключевой ставки привел к удорожанию бридж-кредитов – этим объясняется рост запуска новых проектов, когда застройщики «конвертируют» бридж-кредиты в проектное финансирование; ✅облигации являются вторичным источником финансирования для застройщиков, а доля бумаг по плавающим ставкам, особенно с близкими сроками погашения, невелика; ✅предыдущие выводы справедливы на макроуровне, но для отдельных застройщиков, которые имеют большую долговую нагрузку по плавающим ставкам, риски от повышения ключевой ставки могли вырасти сильнее, чем для рынка в целом.
If you initiate a Secret Chat, however, then these communications are end-to-end encrypted and are tied to the device you are using. That means it’s less convenient to access them across multiple platforms, but you are at far less risk of snooping. Back in the day, Secret Chats received some praise from the EFF, but the fact that its standard system isn’t as secure earned it some criticism. If you’re looking for something that is considered more reliable by privacy advocates, then Signal is the EFF’s preferred platform, although that too is not without some caveats. Russians and Ukrainians are both prolific users of Telegram. They rely on the app for channels that act as newsfeeds, group chats (both public and private), and one-to-one communication. Since the Russian invasion of Ukraine, Telegram has remained an important lifeline for both Russians and Ukrainians, as a way of staying aware of the latest news and keeping in touch with loved ones. Again, in contrast to Facebook, Google and Twitter, Telegram's founder Pavel Durov runs his company in relative secrecy from Dubai. As such, the SC would like to remind investors to always exercise caution when evaluating investment opportunities, especially those promising unrealistically high returns with little or no risk. Investors should also never deposit money into someone’s personal bank account if instructed. Telegram boasts 500 million users, who share information individually and in groups in relative security. But Telegram's use as a one-way broadcast channel — which followers can join but not reply to — means content from inauthentic accounts can easily reach large, captive and eager audiences.
from id
