2% - Владимир Недыхалов

Продолжаю вести наглядный график АДЕКВАТНОСТИ ЦЕН на вторичном рынке недвижимости Москвы.

На графике вы видите 2 кривые:
- красная кривая - это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от irn.ru;
- синяя кривая - это цена квадратного метра в Москве 2019г + официальная инфляция. 2019г взят за старт, так как в это время цены на кв.м. были адекватны российскому рынку.

Так вот, как мы видим, реальные цены на кв.м. до начала пандемии (до апреля 2020г) примерно шли вверх с темпом инфляции, что является абсолютной нормой для стабильного рынка недвижимости.
Но!
Как только наше правительство после начала пандемии ввело льготную ипотеку, то мы видим "навес" реальной цены м2 в Москве относительно инфляции.

В итоге этот отрыв цен от реальности в апреле 2022 года достиг просто невероятного размера!
Реальные цены тогда были 271 000р/м2, что превышало адекватный экономике уровень более чем на 50 000р за метр квадратный!

А теперь самое интересное, дорогие друзья!
Я уже много раз говорил, что я, как инвестор в недвижимость, жду не дождусь, когда опять наступит время адекватных цен на квартиры (допандемийные цены + инфляция), чтобы снова начать вкладываться в недвижимость.
Так вот, это время уже совсем близко!
Ведь если цены на кв.м. продолжат стагнировать (а они уже стагнируют почти год) и при этом инфляция останется на том же высоком уровне (всё говорит, что так и будет, если даже не станет хуже), то адекватных цен мы дождёмся уже в мае 2025г.

НО!
Это совершенно не значит, что после того, как реальная и адекватная цены встретятся, то цены на кв.м. в Москве начнут двигаться вместе с инфляцией рука об руку.
Нет!
Ведь реальная цена может быть как над линией инфляции, так и под ней!

Предыдущий "навес" реальных цен был вызван неадекватным допингом в виде льготной ипотеки.
И, вполне возможно, что мы скоро увидим "мешок", который будет вызван антидопингом в виде заградительных ставок по ипотеке!
Ведь они (ставки по ипотеке) уже сейчас достигли 23% и, судя по прогнозам ЦБ, продержаться на этом уровне ещё очень долго, минимум до 2027г @dva_procenta

www.group-telegram.com/id/dva_procenta.com/727

12.4K viewsSep 25, 2024 at 18:17

Продолжаю вести наглядный график АДЕКВАТНОСТИ ЦЕН на вторичном рынке недвижимости Москвы.

На графике вы видите 2 кривые:
- красная кривая - это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от irn.ru;
- синяя кривая - это цена квадратного метра в Москве 2019г + официальная инфляция. 2019г взят за старт, так как в это время цены на кв.м. были адекватны российскому рынку.

Так вот, как мы видим, реальные цены на кв.м. до начала пандемии (до апреля 2020г) примерно шли вверх с темпом инфляции, что является абсолютной нормой для стабильного рынка недвижимости.
Но!
Как только наше правительство после начала пандемии ввело льготную ипотеку, то мы видим "навес" реальной цены м2 в Москве относительно инфляции.

В итоге этот отрыв цен от реальности в апреле 2022 года достиг просто невероятного размера!
Реальные цены тогда были 271 000р/м2, что превышало адекватный экономике уровень более чем на 50 000р за метр квадратный!

А теперь самое интересное, дорогие друзья!
Я уже много раз говорил, что я, как инвестор в недвижимость, жду не дождусь, когда опять наступит время адекватных цен на квартиры (допандемийные цены + инфляция), чтобы снова начать вкладываться в недвижимость.
Так вот, это время уже совсем близко!
Ведь если цены на кв.м. продолжат стагнировать (а они уже стагнируют почти год) и при этом инфляция останется на том же высоком уровне (всё говорит, что так и будет, если даже не станет хуже), то адекватных цен мы дождёмся уже в мае 2025г.

НО!
Это совершенно не значит, что после того, как реальная и адекватная цены встретятся, то цены на кв.м. в Москве начнут двигаться вместе с инфляцией рука об руку.
Нет!
Ведь реальная цена может быть как над линией инфляции, так и под ней!

Предыдущий "навес" реальных цен был вызван неадекватным допингом в виде льготной ипотеки.
И, вполне возможно, что мы скоро увидим "мешок", который будет вызван антидопингом в виде заградительных ставок по ипотеке!
Ведь они (ставки по ипотеке) уже сейчас достигли 23% и, судя по прогнозам ЦБ, продержаться на этом уровне ещё очень долго, минимум до 2027г @dva_procenta

BY 2% - Владимир Недыхалов