Ребята, всем привет!
Вышел мой новый выпуск на YouTube.
https://youtu.be/R6coSEKn6oY
Я разобрала ЖК, которые не стоит покупать для жизни, пока вы сами не приехали на локацию и не обошли её окрестности.
А какие ЖК со спорной локацией можете выделить вы?
Буду благодарна за комментарии под видео именно на YouTube.
📌Бойко о недвижимости
Вышел мой новый выпуск на YouTube.
https://youtu.be/R6coSEKn6oY
Я разобрала ЖК, которые не стоит покупать для жизни, пока вы сами не приехали на локацию и не обошли её окрестности.
А какие ЖК со спорной локацией можете выделить вы?
Буду благодарна за комментарии под видео именно на YouTube.
📌Бойко о недвижимости
YouTube
НЕ покупайте квартиру в ЭТИХ комплексах! / ГЛАВНАЯ ОШИБКА при покупке недвижимости!
✅ Телеграмм канал 📌 "Бойко о недвижимости" https://clck.ru/3EbBYd
📨 Записаться на персональный подбор квартиры в Москве под ваш запрос https://clck.ru/3EXiDP
📳 Узнайте, как выгодно инвестировать в недвижимость с экспертными советами по ссылке: https://…
📨 Записаться на персональный подбор квартиры в Москве под ваш запрос https://clck.ru/3EXiDP
📳 Узнайте, как выгодно инвестировать в недвижимость с экспертными советами по ссылке: https://…
Паркинг
На прошлой неделе в продажу вывели парковку в ЖК SOUL. Пока продают машиноместа только под первой очередью, которая сдается в конце 2025 года.
У меня есть клиенты, которые покупали семейные квартиры в этом комплексе. Они максимально настроены на покупку машиномест.
В продажу парковочные места в SOUL стали выводить порционно по несколько мест. Когда партию разбирали, выводили новую с индексацией.
Так цены на стандартные места площадью 13,4 квм выросли за неделю с 3,9 до 4,2 млн руб. А крупные машиноместа площадь 14,8 квм стали стоять 4,5 млн руб.
Почему так? Потому что под первыми 2-мя корпусами располагается одноуровненый паркинг с обеспеченностью 0,26%. Машиномест мало, а часть из них приспособлены под электромобили. Поэтому их разберут по любым ценам.
А давайте разберемся: 4-4,5 млн - это нормальная цена для паркинга или нет⁉️
Выше в иллюстрации к посту я привела аналитику по стоимости паркинга в выборочных проектах.
Хотелось рассмотреть ключевые факторы, влияющие на стоимость машиноместа:
‼️ коэффициент обеспеченности машиместами (отношение парковочных мест к количеству квартир)
‼️квартирография (распределение количества квартир по комнатности)
‼️удаленность от метро
‼️срок сдачи дома
📌Мысль, о которой я хочу, чтобы вы подумали:
вы покупаете квартиру в новом жилом комплексе на старте продаж, а продажи машиномест начнутся через полгода-год. Это определенная неизвестная в формуле покупки квартиры. Как заранее «прикинуть» ориентировочную стоимость машино-места?
📌Ответ: посмотреть на выше обозначенные факторы:
Чем выше обеспеченность, тем дешевле должна быть стоимость машиноместа.
Чем ближе к метро, тем дешевле.
Чем меньше семейных квартир, тем дешевле.
Срок сдачи - не прямой, а косвенный показатель, который помогает при анализе распроданности: чем ближе срок сдачи, тем выше должна быть распроданность. Если распроданность низкая, а срок сдачи уже скоро - можно расчитывать на скидки от застройщика или недорогую аренду.
Могу отметить, что сейчас идет глобальная тенденция на снижение обеспеченности квартир машиноместами в жилых комплексах всех классов. Строить подземный паркинг - дорого. Поэтому застройщики пытаются уместить его в 1-м уровне, чтобы съэкономить.
В этом случае продажи машиномест могут быть подверженны следующим ограничениям:
〽️машиноместа выводят в продажу порционально
〽️покупателям студий машиноместа не продают
〽️доступные к покупке машиноместа на квартиру рассчитывают в зависимости от количества спален (1-2 спальни - 1 м/м, 3 и более спален - 2 м/м)
Вновь наступает время, когда паркинг может стать неплохой инвестицией.
📌Бойко о недвижимости
На прошлой неделе в продажу вывели парковку в ЖК SOUL. Пока продают машиноместа только под первой очередью, которая сдается в конце 2025 года.
У меня есть клиенты, которые покупали семейные квартиры в этом комплексе. Они максимально настроены на покупку машиномест.
В продажу парковочные места в SOUL стали выводить порционно по несколько мест. Когда партию разбирали, выводили новую с индексацией.
Так цены на стандартные места площадью 13,4 квм выросли за неделю с 3,9 до 4,2 млн руб. А крупные машиноместа площадь 14,8 квм стали стоять 4,5 млн руб.
Почему так? Потому что под первыми 2-мя корпусами располагается одноуровненый паркинг с обеспеченностью 0,26%. Машиномест мало, а часть из них приспособлены под электромобили. Поэтому их разберут по любым ценам.
А давайте разберемся: 4-4,5 млн - это нормальная цена для паркинга или нет⁉️
Выше в иллюстрации к посту я привела аналитику по стоимости паркинга в выборочных проектах.
Хотелось рассмотреть ключевые факторы, влияющие на стоимость машиноместа:
‼️ коэффициент обеспеченности машиместами (отношение парковочных мест к количеству квартир)
‼️квартирография (распределение количества квартир по комнатности)
‼️удаленность от метро
‼️срок сдачи дома
📌Мысль, о которой я хочу, чтобы вы подумали:
вы покупаете квартиру в новом жилом комплексе на старте продаж, а продажи машиномест начнутся через полгода-год. Это определенная неизвестная в формуле покупки квартиры. Как заранее «прикинуть» ориентировочную стоимость машино-места?
📌Ответ: посмотреть на выше обозначенные факторы:
Чем выше обеспеченность, тем дешевле должна быть стоимость машиноместа.
Чем ближе к метро, тем дешевле.
Чем меньше семейных квартир, тем дешевле.
Срок сдачи - не прямой, а косвенный показатель, который помогает при анализе распроданности: чем ближе срок сдачи, тем выше должна быть распроданность. Если распроданность низкая, а срок сдачи уже скоро - можно расчитывать на скидки от застройщика или недорогую аренду.
Могу отметить, что сейчас идет глобальная тенденция на снижение обеспеченности квартир машиноместами в жилых комплексах всех классов. Строить подземный паркинг - дорого. Поэтому застройщики пытаются уместить его в 1-м уровне, чтобы съэкономить.
В этом случае продажи машиномест могут быть подверженны следующим ограничениям:
〽️машиноместа выводят в продажу порционально
〽️покупателям студий машиноместа не продают
〽️доступные к покупке машиноместа на квартиру рассчитывают в зависимости от количества спален (1-2 спальни - 1 м/м, 3 и более спален - 2 м/м)
Вновь наступает время, когда паркинг может стать неплохой инвестицией.
📌Бойко о недвижимости
Новый старт в районе Марьина Роща
Сегодня рассказываю про точеный проект от ГК Эталон, который только вышел в предбронирования.
В проекте всего 135 квартир.
Идеальный вариант для людей, не желающих видеть людей)
📌Дано:
❕Проект - Mariinn Park
❕Статус - квартиры
❕Класс - премиум
📍Локация - тут
СВАО, Марьина Роща
м. Марьина Роща - 6 минут пешком
❕Количество квартир - 135 кв
❕Количество машиномест - 64 м/м (к-т обеспеченности - 0,47, достаточно низкий для премиума)
Высотность - 5-17 этажей
❕Площадь земельного участка - 0,4 га
Ранее на участке располагалась АТС - автоматизированная телефонная станция. Это безопасная земля.
❕Отделка - без отделки
❕Высота потолка - 3,0 м
❕Окна - широкоформатные. Не панорамные ❌
‼️Обратите внимание - какие узкие окна в угловых полукруглых квартирах
В проекте отсутствуют студии. Диапазон площадей – от 40,8 до 149,7 кв. м. Стоит отметить, что планировки неплохие.
Срок сдачи проекта - 4 кв 2027 года
💰Минимальные цены на старте продаж:
2Еккв. от 40,7 м² — от 24,4 млн руб.
3Еккв. от 69,3 м² — от 38,5 млн руб.
4Еккв. от 85,5 м² — от 47,3 млн руб.
📌Моё мнение:
✅ Точечный проект - всего 135 квартир. В низкоэтажной секции - 5 квартир на этаже
✅ В проекте отсутствуют студии, ориентир на семейные квартиры
✅ Локация - 5 минут до метро, близко к центру, в тоже время 30 минут до аэропорта Шереметьево
✅ Спальный район с развитой социальной инфраструктурой (школа правда одна в пешей доступности - Школа Марьина Роща имени В.Ф. Орлова, а новостроек без своей социалки в районе прибавляется)
⛔️Окна не панорамные, в угловых полукруглых комнатах - узкие.
⛔️Двор маленький. Чтобы было понятнее - это 40 соток. Или 6,6 стандартных дачных участков по 6 соток. Для примера у Левел Академическая такой же размер участка на 295 квартир. Достаточно для жителей 135 квартир? Для жителей интровертов - да, которые не гуляют во дворе. Но по проекту во дворе никакие интересные зоны и не запланированы.
Долго думала, что написать про виды из окна - обычные виды спального района. Про архитектуру в стиле «модернизм» коротко отмечу, что не мой фаворит.
Также нельзя не сказать про строительство по соседству проекта от Самолет «Октябрьская 98», вторая очередь которого будет видна из окон нового ЖК. Тут вопрос времени.
А что интересного?
Широкий ассортимент рассрочек от ГК Эталон, которые применимы даже в период предбронирования:
⛓️💥Рассрочка с промежуточным платежом без удорожания
💡ПВ от 20% (1ккв.,) от 15% (2ккв.) от 5% (3ккв.)
💡Платеж 100 тыс руб в месяц, остаток до 10.12.2026
⛓️💥5 платежей по 20%
💡ПВ 20%
💡Платежи по 20% раз в полгода
⛓️💥 «10%+10%+80%»
💡ПВ 10%
💡10% через 9 мес. от даты договора, 80% — через 18 мес. от даты договора
⛓️💥«30%+70%»
💡ПВ 30%, 70% через 24 мес. от даты договора
Если хотите получить больше информации по проекту, пишите MARI мне в личные сообщения💌
📌Бойко о недвижимости
Сегодня рассказываю про точеный проект от ГК Эталон, который только вышел в предбронирования.
В проекте всего 135 квартир.
Идеальный вариант для людей, не желающих видеть людей)
📌Дано:
❕Проект - Mariinn Park
❕Статус - квартиры
❕Класс - премиум
📍Локация - тут
СВАО, Марьина Роща
м. Марьина Роща - 6 минут пешком
❕Количество квартир - 135 кв
❕Количество машиномест - 64 м/м (к-т обеспеченности - 0,47, достаточно низкий для премиума)
Высотность - 5-17 этажей
❕Площадь земельного участка - 0,4 га
Ранее на участке располагалась АТС - автоматизированная телефонная станция. Это безопасная земля.
❕Отделка - без отделки
❕Высота потолка - 3,0 м
❕Окна - широкоформатные. Не панорамные ❌
‼️Обратите внимание - какие узкие окна в угловых полукруглых квартирах
В проекте отсутствуют студии. Диапазон площадей – от 40,8 до 149,7 кв. м. Стоит отметить, что планировки неплохие.
Срок сдачи проекта - 4 кв 2027 года
💰Минимальные цены на старте продаж:
2Еккв. от 40,7 м² — от 24,4 млн руб.
3Еккв. от 69,3 м² — от 38,5 млн руб.
4Еккв. от 85,5 м² — от 47,3 млн руб.
📌Моё мнение:
✅ Точечный проект - всего 135 квартир. В низкоэтажной секции - 5 квартир на этаже
✅ В проекте отсутствуют студии, ориентир на семейные квартиры
✅ Локация - 5 минут до метро, близко к центру, в тоже время 30 минут до аэропорта Шереметьево
✅ Спальный район с развитой социальной инфраструктурой (школа правда одна в пешей доступности - Школа Марьина Роща имени В.Ф. Орлова, а новостроек без своей социалки в районе прибавляется)
⛔️Окна не панорамные, в угловых полукруглых комнатах - узкие.
⛔️Двор маленький. Чтобы было понятнее - это 40 соток. Или 6,6 стандартных дачных участков по 6 соток. Для примера у Левел Академическая такой же размер участка на 295 квартир. Достаточно для жителей 135 квартир? Для жителей интровертов - да, которые не гуляют во дворе. Но по проекту во дворе никакие интересные зоны и не запланированы.
Долго думала, что написать про виды из окна - обычные виды спального района. Про архитектуру в стиле «модернизм» коротко отмечу, что не мой фаворит.
Также нельзя не сказать про строительство по соседству проекта от Самолет «Октябрьская 98», вторая очередь которого будет видна из окон нового ЖК. Тут вопрос времени.
А что интересного?
Широкий ассортимент рассрочек от ГК Эталон, которые применимы даже в период предбронирования:
⛓️💥Рассрочка с промежуточным платежом без удорожания
💡ПВ от 20% (1ккв.,) от 15% (2ккв.) от 5% (3ккв.)
💡Платеж 100 тыс руб в месяц, остаток до 10.12.2026
⛓️💥5 платежей по 20%
💡ПВ 20%
💡Платежи по 20% раз в полгода
⛓️💥 «10%+10%+80%»
💡ПВ 10%
💡10% через 9 мес. от даты договора, 80% — через 18 мес. от даты договора
⛓️💥«30%+70%»
💡ПВ 30%, 70% через 24 мес. от даты договора
Если хотите получить больше информации по проекту, пишите MARI мне в личные сообщения💌
📌Бойко о недвижимости
Душевный разговор с коллегами
Всем дорогим подписчикам добрый вечер!
Я знаю, что среди вас много моих коллег – брокеров, агентов недвижимости.
И мне хотелось бы с вами обсудить вот такой вопрос: в какой момент вы получаете максимальное счастье от работы с клиентом?
Все знают, что процесс работы с клиентом часто бывает достаточно долгий и выглядит следующим образом:
💡клиент приходит вначале на первичную консультацию для выявления потребностей
💡потом мы предлагаем несколько проектов, обсуждаете их по Зуму
💡потом в отобранных проектах назначаем встречи в офисе продаж и изучаем локации ногами
💡клиент выбирает один из проектов и в нем мы подбираем максимально подходящую планировку
💡оплачиваем брони
💡готовимся к сделке: получаем одобрение ипотеки, выпускаем эцп, переводим деньга на счет.
В зависимости от стадии реализации проекта срок от бронирования до сделки также может занять несколько месяцев.
И за этот период велика вероятность того, что сделка не состоится:
⛓️💥 клиенту могут не одобрить ипотеку
⛓️💥у клиента могут измениться финансовые возможности
⛓️💥на рынке могут измениться условия ипотечного кредитования
⛓️💥клиент просто может передумать.
Но если вдруг долгожданная сделка всё-таки произошла, это ли не повод для радости?
А после сделки проходит ещё достаточно длительный период до получения денег. То есть брокер оплату за выполненную работу, при работе с застройщиком напрямую, получает только через несколько месяцев.
Таким образом, срок между первым знакомством с клиентом и моментом получения денег часто занимает четыре – шесть месяцев.
И теперь ключевой вопрос, дорогие коллеги, в какой момент вы больше всего получаете удовольствия от работы с клиентом?
Это глубокий вопрос про проф выгорание. Мы обсуждали его с моей командой, теперь мне хотелось бы поговорить с вами.
Этот пост призывает задуматься каждого брокера, а в какой момент работы с клиентом, вы испытываете счастье? Если радоваться только сделкам, то они иногда срываются по независящим от брокера причинам.
Если радоваться деньгам, то из-за длинного срока оплаты можно уже забыть, за какую сделку они приходят.
Могу сказать за себя, что я чувствую наибольшую радость в момент, когда клиент оплачивает бронь.
Это тот момент, когда клиент подтвердил, что предложенный мною проект ему нравится и удовлетворяет его запросу. В момент бронирования я реализую себя как профессионал, который выполнил свою работу и смог подобрать верный проект.
Конечно, дальше начинается самый сложный период подготовки к сделке. Но это уже техника и тут процесс достаточно регламентированный, поэтому не является для меня таким эмоциональным.
Не знаю, смогла ли я достоверно описать, в чем суть вопроса.
Поделить, пожалуйста, а как вы проживаете этот процесс работы с клиентом?
📌Бойко о недвижимости
Всем дорогим подписчикам добрый вечер!
Я знаю, что среди вас много моих коллег – брокеров, агентов недвижимости.
И мне хотелось бы с вами обсудить вот такой вопрос: в какой момент вы получаете максимальное счастье от работы с клиентом?
Все знают, что процесс работы с клиентом часто бывает достаточно долгий и выглядит следующим образом:
💡клиент приходит вначале на первичную консультацию для выявления потребностей
💡потом мы предлагаем несколько проектов, обсуждаете их по Зуму
💡потом в отобранных проектах назначаем встречи в офисе продаж и изучаем локации ногами
💡клиент выбирает один из проектов и в нем мы подбираем максимально подходящую планировку
💡оплачиваем брони
💡готовимся к сделке: получаем одобрение ипотеки, выпускаем эцп, переводим деньга на счет.
В зависимости от стадии реализации проекта срок от бронирования до сделки также может занять несколько месяцев.
И за этот период велика вероятность того, что сделка не состоится:
⛓️💥 клиенту могут не одобрить ипотеку
⛓️💥у клиента могут измениться финансовые возможности
⛓️💥на рынке могут измениться условия ипотечного кредитования
⛓️💥клиент просто может передумать.
Но если вдруг долгожданная сделка всё-таки произошла, это ли не повод для радости?
А после сделки проходит ещё достаточно длительный период до получения денег. То есть брокер оплату за выполненную работу, при работе с застройщиком напрямую, получает только через несколько месяцев.
Таким образом, срок между первым знакомством с клиентом и моментом получения денег часто занимает четыре – шесть месяцев.
И теперь ключевой вопрос, дорогие коллеги, в какой момент вы больше всего получаете удовольствия от работы с клиентом?
Это глубокий вопрос про проф выгорание. Мы обсуждали его с моей командой, теперь мне хотелось бы поговорить с вами.
Этот пост призывает задуматься каждого брокера, а в какой момент работы с клиентом, вы испытываете счастье? Если радоваться только сделкам, то они иногда срываются по независящим от брокера причинам.
Если радоваться деньгам, то из-за длинного срока оплаты можно уже забыть, за какую сделку они приходят.
Могу сказать за себя, что я чувствую наибольшую радость в момент, когда клиент оплачивает бронь.
Это тот момент, когда клиент подтвердил, что предложенный мною проект ему нравится и удовлетворяет его запросу. В момент бронирования я реализую себя как профессионал, который выполнил свою работу и смог подобрать верный проект.
Конечно, дальше начинается самый сложный период подготовки к сделке. Но это уже техника и тут процесс достаточно регламентированный, поэтому не является для меня таким эмоциональным.
Не знаю, смогла ли я достоверно описать, в чем суть вопроса.
Поделить, пожалуйста, а как вы проживаете этот процесс работы с клиентом?
📌Бойко о недвижимости
Материальная выгода от льготной ставки
Суть проблемы:
В законодательстве есть определение материальной выгоды - это экономия на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами.
Согласно п. 2 ст. 212 Налогового кодекса, у налогоплательщика возникает обязанность оплачивать НДФЛ, если ставка по кредиту ниже 2/3 от ключевой ставки. На разницу, которая считается материальной выгодой, начислялся НДФЛ в размере 35%‼️
Таким образом, при сегодняшней ставке в 21% оплачивать НДФЛ должны были все ипотечники, оформившие кредиты под 14% годовых и ниже.
При этом любая материальная выгода, полученная с 1 января 2021 года по 31 декабря 2023 года (включительно), была освобождена от налогообложения (пункт 90 статьи 217Налогового кодека).
В этом году ранее мы рассуждали на эту тему, больше всего опасаясь за тех, кто берет льготные кредиты у своих работодателей.
Для понимания глубины проблемы приведу расчет потенциального размера налога❌❌❌
Ипотечная сумма - 12 млн руб
Ипотечная ставка - 6%
Ключевая ставка - 21%
2/3 ставки - 14%
(14%-6%) * 12 млн руб = 960 тыс руб в год - это размер моей выгоды
960 тыс руб * 35% = 336 тыс руб - это размер налога к уплате
Расчет статичен, а по году он должен иметь зависимость от размера ключевой ставки по дням.
Как сейчас⁉️
29 октября 2024 года Президент подписал закон, который освобождает от уплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ) с материальной выгоды, возникшей в связи с экономией по процентам у россиян, взявших заем у своего работодателя или связанных с ним лиц, ипотечный кредит до 2025 года.
Условия, при которых НДФЛ с материальной выгоды не платят:
✅ кредитный договор заключен до 31 декабря 2024 года;
✅ кредит выдан на новое строительство жилого дома или приобретение на территории России уже построенного жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, земельных участков для ИЖС и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли в них;
✅ у заемщика есть право на имущественный налоговый вычет.
Выходит, что ключевым фактором освобождения от уплаты налога является право на вычет‼️
Получить налоговый вычет могут только наёмные сотрудники, за которых работодатель платит НДФЛ. Индивидуальные предприниматели и самозанятые НДФЛ не платят, а значит на вычет претендовать не могут и обязаны платить налог.
Право на вычет надо подтвердить в налоговой инспекции — там выдается специальное уведомление.
Я, например, свой вычет истратила еще в 2016 году. Получается, что это поощрение не касается всех тех граждан, кто осуществлял ранее сделки с недвижимостью и уже использовал своё право. А сейчас я ИП, поэтому на это право вообще бы не могла претендовать.
Я почувствовала какую-то дискриминацию. И особое сочувствие к тем, кто брал ипотеку по 0,01%. А вы?
📌Бойко о недвижимости
Суть проблемы:
В законодательстве есть определение материальной выгоды - это экономия на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами.
Согласно п. 2 ст. 212 Налогового кодекса, у налогоплательщика возникает обязанность оплачивать НДФЛ, если ставка по кредиту ниже 2/3 от ключевой ставки. На разницу, которая считается материальной выгодой, начислялся НДФЛ в размере 35%‼️
Таким образом, при сегодняшней ставке в 21% оплачивать НДФЛ должны были все ипотечники, оформившие кредиты под 14% годовых и ниже.
При этом любая материальная выгода, полученная с 1 января 2021 года по 31 декабря 2023 года (включительно), была освобождена от налогообложения (пункт 90 статьи 217Налогового кодека).
В этом году ранее мы рассуждали на эту тему, больше всего опасаясь за тех, кто берет льготные кредиты у своих работодателей.
Для понимания глубины проблемы приведу расчет потенциального размера налога❌❌❌
Ипотечная сумма - 12 млн руб
Ипотечная ставка - 6%
Ключевая ставка - 21%
2/3 ставки - 14%
(14%-6%) * 12 млн руб = 960 тыс руб в год - это размер моей выгоды
960 тыс руб * 35% = 336 тыс руб - это размер налога к уплате
Расчет статичен, а по году он должен иметь зависимость от размера ключевой ставки по дням.
Как сейчас⁉️
29 октября 2024 года Президент подписал закон, который освобождает от уплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ) с материальной выгоды, возникшей в связи с экономией по процентам у россиян, взявших заем у своего работодателя или связанных с ним лиц, ипотечный кредит до 2025 года.
Условия, при которых НДФЛ с материальной выгоды не платят:
✅ кредитный договор заключен до 31 декабря 2024 года;
✅ кредит выдан на новое строительство жилого дома или приобретение на территории России уже построенного жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, земельных участков для ИЖС и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли в них;
✅ у заемщика есть право на имущественный налоговый вычет.
Выходит, что ключевым фактором освобождения от уплаты налога является право на вычет‼️
Получить налоговый вычет могут только наёмные сотрудники, за которых работодатель платит НДФЛ. Индивидуальные предприниматели и самозанятые НДФЛ не платят, а значит на вычет претендовать не могут и обязаны платить налог.
Право на вычет надо подтвердить в налоговой инспекции — там выдается специальное уведомление.
Я, например, свой вычет истратила еще в 2016 году. Получается, что это поощрение не касается всех тех граждан, кто осуществлял ранее сделки с недвижимостью и уже использовал своё право. А сейчас я ИП, поэтому на это право вообще бы не могла претендовать.
Я почувствовала какую-то дискриминацию. И особое сочувствие к тем, кто брал ипотеку по 0,01%. А вы?
📌Бойко о недвижимости
Нюансы рассрочки после сдачи дома
Сейчас все больше застройщиков начинают предлагать рассрочку на длительный срок с платежами после сдачи дома.
Давайте разберемся, как она оформляется. Для примера возьмем 3 основные предложения, которые мы встречам на сегодня.
1️⃣ Эталон. Рассрочка на 7 лет
Первый договор покупки - ДДУ, который прописывает первую часть платежей по рассрочке. Все будущие после сдачи платежи прописываются в ДДУ как финальный платеж.
Перед вводом в эксплуатацию ДДУ расторгается - средства с эскроу возвращаются покупателю.
‼️Давайте еще раз - по ДДУ будет прописано, что вы должны будете на несколько месяцев до ввода оплатить 90% (цифра условная) цены ДДУ. Но по договоренности с застройщиком в рамках этой акции - перед этим платежом ДДУ должны расторгнуть и будущие платежи размазать на несколько лет📛📛
Застройщик выдает гарантийное письмо покупателю, что обязуется заключить с ним ПДКП (текст гарантийки размещу в комментариях).
Второй договор - предварительный договор купли-продажи (ПДКП), заключается до момента получения собственности. Этот договор включает обязательства заключить основной договор купли-продажи, график платежей по рассрочке и регламентирует условия оформления покупателем собственности на квартиру.
Третий - договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), подписывается после получения собственности.
Дата передачи ключей - оплата 40% от стоимости квартиры по графику платежей.
Дата оформления квартиры в собственность покупателя - полная оплата стоимости квартиры.
Можно ли в квартире прописаться до оформления собственности - нет❌
2️⃣ ФСК. Программа «Живи сейчас - плати потом»
Первая часть повторяется - ДДУ, который прописывает первую часть платежей по рассрочке и финальный большой платеж (который по задумке оплачивается после ввода).
Перед вводом в эксплуатацию ДДУ расторгается - средства с эскроу возвращаются покупателю.
Второй договор покупки - ПДКП. Оформляется на промежуток между вводом и ключами. В этот момент также накладывается обременение на объект в пользу застройщика.
В момент получения собственности заключается третий договор - ДКП и покупателю выдаются ключи.
Собственность оформляется сразу на клиента с обременением в пользу застройщика.
Прописаться - можно✅
Но поговаривают, что со следующей недели правила оформления будут меняться.
3️⃣ Prime Life. Рассрочка на 3 года
Первая часть опять повторяется - ДДУ, которое расторгается перед вводом.
В момент ввода заключается ПДКП и он действует до полной оплаты рассрочки. Только после 100%-ой оплаты заключается ДКП и оформляется собственность.
Ключи передаются в момент выдачи ключей по условиям ПДКП.
Прописаться нельзя до получения собственности❌
Собственность выдается после 100%–ой оплаты.
Видите ли вы риски в этих схемах?
Самый тонкий момент для покупателя - это расторжение ДДУ и заключение следующего договора. ♨️
Тут риски несут обе стороны - каждый может передумать. В зависимости от конъюнктуры рынка в тот момент уровень заинтересованности в продолжении сделки может меняться.
Надо понимать, что в предварительном договоре содержатся только намерения, а в основном договоре купли-продажи — обязательные для исполнения условия.
В остальном - схемы понятны.
Действующая на текущий момент у ФСК схема наиболее безопасна для покупателя. Собственность оформляется сразу. Залог в пользу застройщика - это нормальная практика до момента полной оплаты. Также ФСК с недавнего времени стимулирует всех покупателей страховать жизнь при рассрочке.
Не совсем понимаю, зачем Эталон заключает ПДКП в своей цепочке договоров, если ДКПБВ вполне подходит для покупки пока еще недостроенного объекта (по договору КПБВ исторически продают коммерцию в период строительства).
Согласитесь, что жить в новой квартире и платить по ней рассрочку как за аренду - это крайне удобно. Но риски этой схемы нужно держать в голове.
Как вам такие схемы? Согласились бы вы переехать в квартиру, сделать там ремонт, еще не будучи собственником?
📌Бойко о недвижимости
Сейчас все больше застройщиков начинают предлагать рассрочку на длительный срок с платежами после сдачи дома.
Давайте разберемся, как она оформляется. Для примера возьмем 3 основные предложения, которые мы встречам на сегодня.
1️⃣ Эталон. Рассрочка на 7 лет
Первый договор покупки - ДДУ, который прописывает первую часть платежей по рассрочке. Все будущие после сдачи платежи прописываются в ДДУ как финальный платеж.
Перед вводом в эксплуатацию ДДУ расторгается - средства с эскроу возвращаются покупателю.
‼️Давайте еще раз - по ДДУ будет прописано, что вы должны будете на несколько месяцев до ввода оплатить 90% (цифра условная) цены ДДУ. Но по договоренности с застройщиком в рамках этой акции - перед этим платежом ДДУ должны расторгнуть и будущие платежи размазать на несколько лет📛📛
Застройщик выдает гарантийное письмо покупателю, что обязуется заключить с ним ПДКП (текст гарантийки размещу в комментариях).
Второй договор - предварительный договор купли-продажи (ПДКП), заключается до момента получения собственности. Этот договор включает обязательства заключить основной договор купли-продажи, график платежей по рассрочке и регламентирует условия оформления покупателем собственности на квартиру.
Третий - договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), подписывается после получения собственности.
Дата передачи ключей - оплата 40% от стоимости квартиры по графику платежей.
Дата оформления квартиры в собственность покупателя - полная оплата стоимости квартиры.
Можно ли в квартире прописаться до оформления собственности - нет❌
2️⃣ ФСК. Программа «Живи сейчас - плати потом»
Первая часть повторяется - ДДУ, который прописывает первую часть платежей по рассрочке и финальный большой платеж (который по задумке оплачивается после ввода).
Перед вводом в эксплуатацию ДДУ расторгается - средства с эскроу возвращаются покупателю.
Второй договор покупки - ПДКП. Оформляется на промежуток между вводом и ключами. В этот момент также накладывается обременение на объект в пользу застройщика.
В момент получения собственности заключается третий договор - ДКП и покупателю выдаются ключи.
Собственность оформляется сразу на клиента с обременением в пользу застройщика.
Прописаться - можно✅
Но поговаривают, что со следующей недели правила оформления будут меняться.
3️⃣ Prime Life. Рассрочка на 3 года
Первая часть опять повторяется - ДДУ, которое расторгается перед вводом.
В момент ввода заключается ПДКП и он действует до полной оплаты рассрочки. Только после 100%-ой оплаты заключается ДКП и оформляется собственность.
Ключи передаются в момент выдачи ключей по условиям ПДКП.
Прописаться нельзя до получения собственности❌
Собственность выдается после 100%–ой оплаты.
Видите ли вы риски в этих схемах?
Самый тонкий момент для покупателя - это расторжение ДДУ и заключение следующего договора. ♨️
Тут риски несут обе стороны - каждый может передумать. В зависимости от конъюнктуры рынка в тот момент уровень заинтересованности в продолжении сделки может меняться.
Надо понимать, что в предварительном договоре содержатся только намерения, а в основном договоре купли-продажи — обязательные для исполнения условия.
В остальном - схемы понятны.
Действующая на текущий момент у ФСК схема наиболее безопасна для покупателя. Собственность оформляется сразу. Залог в пользу застройщика - это нормальная практика до момента полной оплаты. Также ФСК с недавнего времени стимулирует всех покупателей страховать жизнь при рассрочке.
Не совсем понимаю, зачем Эталон заключает ПДКП в своей цепочке договоров, если ДКПБВ вполне подходит для покупки пока еще недостроенного объекта (по договору КПБВ исторически продают коммерцию в период строительства).
Согласитесь, что жить в новой квартире и платить по ней рассрочку как за аренду - это крайне удобно. Но риски этой схемы нужно держать в голове.
Как вам такие схемы? Согласились бы вы переехать в квартиру, сделать там ремонт, еще не будучи собственником?
📌Бойко о недвижимости
Telegram
📌Бойко о недвижимости
Канал Кристины Бойко (ex руководитель инвест управления INGRAD) о недвижимости в Москве - инсайды рынка, инвестиционные советы, разборы проектов и современных ипотечных программ. Опыт в недвижимости 16 лет.
Консультация - @Boyko_znaet
Заявление 4776921749
Консультация - @Boyko_znaet
Заявление 4776921749
Новогодняя магия!
С 20 по 27 ноября один из лучших застройщиков Москвы дарит своим клиентам 1/4 стоимости премиальной квартиры. Участвуют 3 проекта.
Успейте оформить бронирование с 14 ноября и станьте частью этой уникальной акции!
На честность проверено - скидки реальные.
Подробности здесь📌
С 20 по 27 ноября один из лучших застройщиков Москвы дарит своим клиентам 1/4 стоимости премиальной квартиры. Участвуют 3 проекта.
Успейте оформить бронирование с 14 ноября и станьте частью этой уникальной акции!
На честность проверено - скидки реальные.
Подробности здесь📌
Всем доброе воскресное утро🔅
На этой неделе у меня вышло 2 новых коротких выпуска на YouTube канале:
❕про семейную ипотеку:
https://youtu.be/nvMwAD8LOJs
❕про траншевую ипотеку
https://youtu.be/0DVOTjgyrCo
Приятного просмотра!
На этой неделе у меня вышло 2 новых коротких выпуска на YouTube канале:
❕про семейную ипотеку:
https://youtu.be/nvMwAD8LOJs
❕про траншевую ипотеку
https://youtu.be/0DVOTjgyrCo
Приятного просмотра!
YouTube
Это ВАЖНО учесть при получении семейной ипотеки в 2025! / Все НЮАНСЫ оформления льготной ипотеки!
✅ Телеграмм канал 📌 "Бойко о недвижимости" https://clck.ru/3EbBMm
📨 Записаться на персональный подбор квартиры в Москве под ваш запрос https://clck.ru/3EaiM3
📳 Узнайте, как выгодно инвестировать в недвижимость с экспертными советами по ссылке: https://…
📨 Записаться на персональный подбор квартиры в Москве под ваш запрос https://clck.ru/3EaiM3
📳 Узнайте, как выгодно инвестировать в недвижимость с экспертными советами по ссылке: https://…
Высотки в ALIA
Сегодня Asterus вывел в бронирования высотные корпуса в рамках строительства 4 очереди.
Урбан-блок River 1 состоит из двух башен LIGHTHOUSE 1 (39 этажей) и LIGHTHOUSE 2 (42 этажа)
❕Общее количество квартир - 592 кв
❕Количество парковочных мест - 207 шт (к-т обеспеченности - 0,35, низкий)
Класс «бизнес+» (заявлен застройщиком)
❕Высота потолка стандартного этажа - 3 метра
❕Количество квартир на этаже - 2-9 шт
❕Площадь квартир - 22,8-184 квм
(так написано в презентации. Видимо с учетом объединения, потому я нашла квартиру максимальной площадью 76 квм)
❕Отделка - без отделки
❕Панорамное остекление - 2,05х 2,7 м
📍Локация - тут
До метро Спартак 16 мин пешком
❤️Расположены на первой береговой линии Покровской набережной. Обладают уникальными видовыми характеристиками на воду и зеленый массив.
Это последние дома в проекте Alia класса бизнес. Следующее строительство только класса премиум по цене Primavera‼️
Из интересного - гранд-лобби с потолками 7 метров в стиле ар-деко с камином, в котором планируется разместить лаундж-зону для отдыха, переговорную для деловых встреч и детскую комнату с увлекательными занятиями для детей.
💰Для примера приведу цены на 16 этаже:
♨️ Студия 23,3 квм -13.2 млн руб
♨️ 1к 35 квм -18.2 млн руб
♨️ 2е 41,5 квм -21.1 млн руб
♨️ 3е 66,7 квм -31.9 млн руб
Сейчас оплачивается бронь - 200 тыс руб
Выход на ДДУ планируется в конце декабря.
Передача 🔑 - до 31.12.2028 года
Заинтересовались проектом⁉️Пишите ALIA мне в личные сообщения.
📌Бойко о недвижимости
Сегодня Asterus вывел в бронирования высотные корпуса в рамках строительства 4 очереди.
Урбан-блок River 1 состоит из двух башен LIGHTHOUSE 1 (39 этажей) и LIGHTHOUSE 2 (42 этажа)
❕Общее количество квартир - 592 кв
❕Количество парковочных мест - 207 шт (к-т обеспеченности - 0,35, низкий)
Класс «бизнес+» (заявлен застройщиком)
❕Высота потолка стандартного этажа - 3 метра
❕Количество квартир на этаже - 2-9 шт
❕Площадь квартир - 22,8-184 квм
(так написано в презентации. Видимо с учетом объединения, потому я нашла квартиру максимальной площадью 76 квм)
❕Отделка - без отделки
❕Панорамное остекление - 2,05х 2,7 м
📍Локация - тут
До метро Спартак 16 мин пешком
❤️Расположены на первой береговой линии Покровской набережной. Обладают уникальными видовыми характеристиками на воду и зеленый массив.
Это последние дома в проекте Alia класса бизнес. Следующее строительство только класса премиум по цене Primavera‼️
Из интересного - гранд-лобби с потолками 7 метров в стиле ар-деко с камином, в котором планируется разместить лаундж-зону для отдыха, переговорную для деловых встреч и детскую комнату с увлекательными занятиями для детей.
💰Для примера приведу цены на 16 этаже:
♨️ Студия 23,3 квм -13.2 млн руб
♨️ 1к 35 квм -18.2 млн руб
♨️ 2е 41,5 квм -21.1 млн руб
♨️ 3е 66,7 квм -31.9 млн руб
Сейчас оплачивается бронь - 200 тыс руб
Выход на ДДУ планируется в конце декабря.
Передача 🔑 - до 31.12.2028 года
Заинтересовались проектом⁉️Пишите ALIA мне в личные сообщения.
📌Бойко о недвижимости
С - стабильность
У меня на сегодня 3 мысли:
1️⃣ Как переменчив этот мир. Орешник, доллар, цена баночки красной икры (между прочим +45% к прошлому году).
2️⃣ Цена квартиры для вас - это то, за сколько денег именно вы можете купить квартиру.
Если квартира стоит:
❕за кеш - 10 млн руб
❕в рассрочку - 15 млн руб
❕в субсидированную ипотеку со сниженной ставкой 15% вместо 28% - 13,5 млн руб.
Какова её рыночная цена?
Понимание рыночной цены очень размыто. Какова цена квартиры в этом случае, если 40% сделок на рынке Москвы сейчас проходят в рассрочку. Еще год назад доля рассрочки была всего 5%.
Остальные сделки преимущественно проходят с привлечением семейной или комбо ипотеки.
А вы знали, что сейчас на рынке появился новый термин - субсидированная семейная ипотека. Теперь банки выдают эту льготную ипотеку преимущественно с наценкой.
Хотите на примере покажу расчет квартиры:
Базовая цена квартиры - 23 529 202 ₽
Цена при 100% оплате наличными - 20 352 455 ₽
Покупка в семейную ипотеку:
♨️ Альфа банк:
Ставка 5,9% на весь срок
Стоимость - 22 352 741,9
ПВ - 10 352 741,9
Ставка 4,5% на весь срок
Стоимость - 23 529 202
ПВ - 11 529 202
♨️ ВТБ:
Ставка 3,5% на весь срок
Стоимость - 23 529 202
ПВ - 11 529 202
Ставка 5,9% на весь срок
Стоимость - 22 823 325,94
ПВ - 10 823 325,94
♨️ Сбер (если вернут лимиты):
Ставка 6% на весь срок
Стоимость - 21 882 157,86
ПВ - 9 882 157,86
Стоимость - 20 940 989,78
ПВ - 11 788 130,202
На каком-то основании текущие условия выдачи семейной ипотеки противоречат поручению Президента России В.В. Путина:
❕ставка - 6%
❕сумма ипотеки - 12 млн руб
❕ПВ - 20%⁉️
А еще есть рассрочка, которая идет с наценкой.
Вот как определить, какая рыночная стоимость этой квартиры?
3️⃣ Все меняется не к лучшему
Еще один пример на цифрах:
Дата покупки - 30 мая 2023 года! Прошло всего 1,5 года‼️
Цена покупки квартиры - 15,7 млн руб
💡27 ноября 2024 года
Аналогичная квартира на 4 этажа выше - 24,8 млн руб
При покупке в рассрочку - 29,2 млн руб‼️😳
Я пристроила свою крайнюю семейную ипотеку в мае 2024 года и безмерно рада - легко взяла 12 млн руб под 6% годовых с ПВ 20%.
Я призываю всех думающих и видящих - не затягивайте с семейкой. У государства нет денег на субсидии и неограниченное предоставление льготных условий кредитования до 2030 года - не лишайте себя возможности купить квартиру для семьи.
📌Бойко о недвижимости
У меня на сегодня 3 мысли:
1️⃣ Как переменчив этот мир. Орешник, доллар, цена баночки красной икры (между прочим +45% к прошлому году).
2️⃣ Цена квартиры для вас - это то, за сколько денег именно вы можете купить квартиру.
Если квартира стоит:
❕за кеш - 10 млн руб
❕в рассрочку - 15 млн руб
❕в субсидированную ипотеку со сниженной ставкой 15% вместо 28% - 13,5 млн руб.
Какова её рыночная цена?
Понимание рыночной цены очень размыто. Какова цена квартиры в этом случае, если 40% сделок на рынке Москвы сейчас проходят в рассрочку. Еще год назад доля рассрочки была всего 5%.
Остальные сделки преимущественно проходят с привлечением семейной или комбо ипотеки.
А вы знали, что сейчас на рынке появился новый термин - субсидированная семейная ипотека. Теперь банки выдают эту льготную ипотеку преимущественно с наценкой.
Хотите на примере покажу расчет квартиры:
Базовая цена квартиры - 23 529 202 ₽
Цена при 100% оплате наличными - 20 352 455 ₽
Покупка в семейную ипотеку:
♨️ Альфа банк:
Ставка 5,9% на весь срок
Стоимость - 22 352 741,9
ПВ - 10 352 741,9
Ставка 4,5% на весь срок
Стоимость - 23 529 202
ПВ - 11 529 202
♨️ ВТБ:
Ставка 3,5% на весь срок
Стоимость - 23 529 202
ПВ - 11 529 202
Ставка 5,9% на весь срок
Стоимость - 22 823 325,94
ПВ - 10 823 325,94
♨️ Сбер (если вернут лимиты):
Ставка 6% на весь срок
Стоимость - 21 882 157,86
ПВ - 9 882 157,86
Стоимость - 20 940 989,78
ПВ - 11 788 130,202
На каком-то основании текущие условия выдачи семейной ипотеки противоречат поручению Президента России В.В. Путина:
❕ставка - 6%
❕сумма ипотеки - 12 млн руб
❕ПВ - 20%⁉️
А еще есть рассрочка, которая идет с наценкой.
Вот как определить, какая рыночная стоимость этой квартиры?
3️⃣ Все меняется не к лучшему
Еще один пример на цифрах:
Дата покупки - 30 мая 2023 года! Прошло всего 1,5 года‼️
Цена покупки квартиры - 15,7 млн руб
💡27 ноября 2024 года
Аналогичная квартира на 4 этажа выше - 24,8 млн руб
При покупке в рассрочку - 29,2 млн руб‼️😳
Я пристроила свою крайнюю семейную ипотеку в мае 2024 года и безмерно рада - легко взяла 12 млн руб под 6% годовых с ПВ 20%.
Я призываю всех думающих и видящих - не затягивайте с семейкой. У государства нет денег на субсидии и неограниченное предоставление льготных условий кредитования до 2030 года - не лишайте себя возможности купить квартиру для семьи.
📌Бойко о недвижимости
Ребята, всем привет‼️‼️‼️‼️
Бойко о недвижимости‼️‼️‼️
‼️‼️‼️‼️‼️‼️‼️‼️‼️‼️‼️
Это не я и не мой канал! Действуют мошенники! Будьте бдительны.
У меня только один канал и вы сейчас находитесь на нем! Если я захочу вам что-то предложить, то сделаю это только в рамках этого канала.
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Бойко о недвижимости‼️‼️‼️
‼️‼️‼️‼️‼️‼️‼️‼️‼️‼️‼️
Это не я и не мой канал! Действуют мошенники! Будьте бдительны.
У меня только один канал и вы сейчас находитесь на нем! Если я захочу вам что-то предложить, то сделаю это только в рамках этого канала.
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
У меня вышел новый выпуск на YouTube “Топ 3 ЖК для жизни с семьей»
https://youtu.be/CQsD70dhLDk?si=12Dm9JonHF4zpedh
Как всегда, разборы честные - я выделяю и плюсы и минусы проектов.
Если эта тема для вас актуальна - приглашаю к просмотру.
А если вам нужен индивидуальный подбор квартиры для жизни, пишите СЕМЬЯ мне в личные сообщения.
Подбор для покупателя бесплатный
📌Бойко о недвижимости
https://youtu.be/CQsD70dhLDk?si=12Dm9JonHF4zpedh
Как всегда, разборы честные - я выделяю и плюсы и минусы проектов.
Если эта тема для вас актуальна - приглашаю к просмотру.
А если вам нужен индивидуальный подбор квартиры для жизни, пишите СЕМЬЯ мне в личные сообщения.
Подбор для покупателя бесплатный
📌Бойко о недвижимости
YouTube
Какие квартиры подойдут для семей с детьми?!/ ТОП 3 ЖК с прекрасными условиями в Москве!
✅ Телеграмм канал 📌 "Бойко о недвижимости"https://clck.ru/3EukS5
📨 Записаться на персональный подбор квартиры в Москве под ваш запрос https://clck.ru/3EukVn
📳 Узнайте, как выгодно инвестировать в недвижимость с экспертными советами по ссылке: https://t.…
📨 Записаться на персональный подбор квартиры в Москве под ваш запрос https://clck.ru/3EukVn
📳 Узнайте, как выгодно инвестировать в недвижимость с экспертными советами по ссылке: https://t.…
Офисы
Сейчас офисный бум в Москве.
Ключевой офисный девелопер Stone активно застраивает Москву офисами класса А - одновременно в стадии строительства находятся 9 офисных центров.
Покупка офисов у Stone осуществляется в рассрочку:
🔖 стоимость брони/ первый взнос - 10% взнос до получения РнС
🔖 после РнС - вносите еще 20-30-40%
🔖 ежеквартальные платежи по 5-4% от стоимости помещения
Рассрочка на остаток платная - 14, 12 или 9,5% в зависимости от размера второго взноса.
Почему я об этом заговорила, ведь это не моя специализация?
Я хочу купить офис для своей команды площадью 120-140 квм, поэтому и погрузилась в вопрос предложения. Да и для диверсификации портфеля инвестиций - это полезно.
Локационно из портфеля Stone мне подходят 2 варианта:
🔗 Stone Ходынка
🔗 Stone Мневники
Скажу своё мнение и буду рада, если вы со мной поспорите.
Локация Stone Mnevniki мне не зашла совершенно.
Кощунственно, что почти 300 га Мневниковской поймы было выведено из состава земель особо охраняемой природной территории в связи с утратой экологической ценности в 2018 г и отдано под застройку жилья. Так и ЖК Остров продают под соусом природы, а из-за массовой застройки доля природы там существенно сократилась.
Но вернемся к бизнес-центру.
Цена экспозиции в Мневниках сейчас - 440 тыс руб за кв.м. Срок ввода к эксплуатацию - 3 кв 2029 года. Сейчас просят внести 10% за бронь, а разрешение на строительство ожидается в феврале 2026 года.
Вы вдумайтесь: внесите 4-5-6 млн руб за офис, который стоит на узкой дороге без инфраструктуры в 10 минутах ходьбы от метро со сроком сдачи в 3 кв 2029 году. А вы почем собираетесь его сдавать, чтобы бизнес-модель полетела?
Для меня Ходынка однозначно интереснее, так как является частью Ленинградского делового коридора. Средняя цена квадратного метра - 550 тыс руб.
Мои доводы:
📌 Локация: рядом метро ЦСКА, скоростная трасса Ленинградский проспект, можно оперативно добраться до центра и до Шереметьево
📌 Инфраструктура: вплотную стоит Авиапарк с множеством магазинов, обширная спортивная инфраструктура района, приятный парк рядом.
У Ходынки тоже есть минус - это высокая конкуренция. Но конкуренция в Сити, например, никого не пугает. А это самая дорогая офисная локация в Москве.
♨️ Отмечу нюанс - Stone продает офисы по договору купли-продажи будущей вещи. Это вам не ДДУ с обязательством соблюдения сроков сдачи и эскроу счетами.
Все покупатели понимают риски⁉️
ЗАВТРА на Ходынке в бронирования выводят новый офисный центр. Будут видовые лоты, продажа идет через ДДУ‼️
Условия рассрочки тоже достаточно комфортные, бронь стоит всего 500 тыс руб.
Я забронировала себе 136 квм на видовом 22 этаже.
Если вам интересно, напишите мне ОФИС в личные сообщения и я пришлю вам всю информацию.
📌Бойко о недвижимости
Сейчас офисный бум в Москве.
Ключевой офисный девелопер Stone активно застраивает Москву офисами класса А - одновременно в стадии строительства находятся 9 офисных центров.
Покупка офисов у Stone осуществляется в рассрочку:
🔖 стоимость брони/ первый взнос - 10% взнос до получения РнС
🔖 после РнС - вносите еще 20-30-40%
🔖 ежеквартальные платежи по 5-4% от стоимости помещения
Рассрочка на остаток платная - 14, 12 или 9,5% в зависимости от размера второго взноса.
Почему я об этом заговорила, ведь это не моя специализация?
Я хочу купить офис для своей команды площадью 120-140 квм, поэтому и погрузилась в вопрос предложения. Да и для диверсификации портфеля инвестиций - это полезно.
Локационно из портфеля Stone мне подходят 2 варианта:
🔗 Stone Ходынка
🔗 Stone Мневники
Скажу своё мнение и буду рада, если вы со мной поспорите.
Локация Stone Mnevniki мне не зашла совершенно.
Кощунственно, что почти 300 га Мневниковской поймы было выведено из состава земель особо охраняемой природной территории в связи с утратой экологической ценности в 2018 г и отдано под застройку жилья. Так и ЖК Остров продают под соусом природы, а из-за массовой застройки доля природы там существенно сократилась.
Но вернемся к бизнес-центру.
Цена экспозиции в Мневниках сейчас - 440 тыс руб за кв.м. Срок ввода к эксплуатацию - 3 кв 2029 года. Сейчас просят внести 10% за бронь, а разрешение на строительство ожидается в феврале 2026 года.
Вы вдумайтесь: внесите 4-5-6 млн руб за офис, который стоит на узкой дороге без инфраструктуры в 10 минутах ходьбы от метро со сроком сдачи в 3 кв 2029 году. А вы почем собираетесь его сдавать, чтобы бизнес-модель полетела?
Для меня Ходынка однозначно интереснее, так как является частью Ленинградского делового коридора. Средняя цена квадратного метра - 550 тыс руб.
Мои доводы:
📌 Локация: рядом метро ЦСКА, скоростная трасса Ленинградский проспект, можно оперативно добраться до центра и до Шереметьево
📌 Инфраструктура: вплотную стоит Авиапарк с множеством магазинов, обширная спортивная инфраструктура района, приятный парк рядом.
У Ходынки тоже есть минус - это высокая конкуренция. Но конкуренция в Сити, например, никого не пугает. А это самая дорогая офисная локация в Москве.
♨️ Отмечу нюанс - Stone продает офисы по договору купли-продажи будущей вещи. Это вам не ДДУ с обязательством соблюдения сроков сдачи и эскроу счетами.
Все покупатели понимают риски⁉️
ЗАВТРА на Ходынке в бронирования выводят новый офисный центр. Будут видовые лоты, продажа идет через ДДУ‼️
Условия рассрочки тоже достаточно комфортные, бронь стоит всего 500 тыс руб.
Я забронировала себе 136 квм на видовом 22 этаже.
Если вам интересно, напишите мне ОФИС в личные сообщения и я пришлю вам всю информацию.
📌Бойко о недвижимости
Обор_рынка_офисной_недвижимости,3Q_2024г.pdf
3.2 MB
Я не сплю уже несколько ночей - читаю про коммерческую недвижимость.
Нашла канал ребят, кто профессионально и достаточно независимо пишет про этот рынок - WeWall.
Изучила их отчет по результатам 3 кв 2024 года. Кому интересна тема коммерческой недвижимости - почитайте.
Краткое содержание:
🟠 Рекордно низкая вакансия — доля свободных площадей снизилась до 5,3%, в основных деловых районах этот показатель достигает значения менее 1,5%.
Вывод: низкая вакансия = рынок арендодателя. Самые востребованные локации - центры деловой активности (Сити, Павелецкая, Белорусская)
🟠 Рост цен на офисы — повлияли высокие издержки в строительстве, дефицит кадров и удорожание стройматериалов.
Вывод: прогнозируемые средние цены до конца 2025 года вырастут на 15%.
🟠 Дефицит предложений — готовые офисы с качественной отделкой становятся редкостью, а сроки поиска подходящего объекта для аренды увеличиваются.
Вывод: из-за дефицита готовых качественных объектов многие конечники пришли к покупке строящихся объектов для личного пользования.
🟠 Перспективы арендных ставок — на фоне ограниченного предложения аренда продолжает дорожать. В среднем по Москве рост составил 12%, а в ключевых локациях индексируется до 23%.
Вывод: рост ставок зависит от дефицита в локации и площади офиса.
Из интересного могу отметить их гайд по оценке эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость. Инвесторам будет полезно.
Расширяем свою экспертизу🙏
📌Бойко о недвижимости
Нашла канал ребят, кто профессионально и достаточно независимо пишет про этот рынок - WeWall.
Изучила их отчет по результатам 3 кв 2024 года. Кому интересна тема коммерческой недвижимости - почитайте.
Краткое содержание:
Вывод: низкая вакансия = рынок арендодателя. Самые востребованные локации - центры деловой активности (Сити, Павелецкая, Белорусская)
Вывод: прогнозируемые средние цены до конца 2025 года вырастут на 15%.
Вывод: из-за дефицита готовых качественных объектов многие конечники пришли к покупке строящихся объектов для личного пользования.
Вывод: рост ставок зависит от дефицита в локации и площади офиса.
Из интересного могу отметить их гайд по оценке эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость. Инвесторам будет полезно.
Расширяем свою экспертизу🙏
📌Бойко о недвижимости
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM