group-telegram.com/iliilitop/3535
Last Update:
ЦБ подсветил ряд пунктов из готовящегося Стандарта Ипотечного Кредитования (СИК). Этот СИК набиуллиннцы в июле уже провели через комитет по банковским стандартам. И спустят банкстерам с января 2025
Что будет считаться зашкваром нестандартом:
▪️Аккредитивы – Точнее, длительное размещение на них бабла дольщика. Сколько это «длительное» пока хз… Но если банк с застроем направляют часть оплаты ДДУ не на эскроу, а на аккредитив, то ай-яай
▫️Аргумент: банк может крутить эти деньги. А часть дохода завернуть заемщику, как скидку по ипотечной ставке на этапе стройки. Плюс, суммы не на эскроу – не застрахованы… Типа риск
Ну по доходу банка ясно-понятно. Т.к. согласно ст. 926.4 ГК РФ – явно крутить бабло с эскроу низя, если такое не предусмотрено договором. Но вот пониженная ставка на период стройки, не всегда плоха непосредственно для дольщика. А про риски непопадания под страховку эскроу – так она (страховка) покрывает максимум 10 мультов. Больше – итак не застраховано. Правда ЦБ с Минфином уже год обсуждают увеличение страха до 20 млн. И решения нет
Реальные нюансы аккредитивов в том, что госипотеки нынче даются только при размещении на эскроу полной суммы ДДУ. Плюс в 214–ФЗ, лишь такое условие (вся сумма на эскроу) считается исполнением обязанности дольщика по оплате. Мож профи пояснят, как это учитывается при аккредитиве… и с какого моменты в этом случае начинается отсчёт «владения» для безналоговой продажи потом
▪️Кешбеки – ЦБ будет требовать не учитывать их в составе первоначального взноса
▫️Аргумент: закрытие лазеек обхода макронадбавок и требований госипотек, со всякими кредитами без ПВ. Чтоб не пускать в недвигу заёмщиков «низкого качества»
▪️Оброк банку от застроя – за счёт повышения цены квартиры. В т.ч. при различных пониженных ставках ипотеки
▫️Аргумент: завышенная, нерыночная цена хаты (залога). Случись что, может не хватить на покрытие долга
Тут да, не поспоришь, давно об этом писал. Завышение – зло для рынка. Я щас даже не про непрозрачное ценообразование для покупанта и искажение статы рынка по ценам. А про несостоятельность «института залога» ДДУ. Который сразу после регистрации договора, автоматом вылетает на поле вторички. Причём не в зону предложения и хотелок, а к реальным сделкам. А там условия рыночные. Плюс поправка 10–20% на ликвидационную стоимость… Если заёмщик входил с минимальным ПВ и высоким LTV (отнош. кредит / залог), то может случиться печалька
▪️Уступки – от аффилированных с застроями контор. Когда первичный ДДУ ребятки заключают меж собой за рубль, а потом уступают физику за два
▫️Аргумент: мало поступает на эскроу, а застрой получает остальное напрямую. То есть, случись беда, дольщик получит только тот самый рубль
Вообще же ЦБ-шники давно хмурятся на все эти схемы. Остановило ли это банкстеров и застроев? Неа… Может, конечно, нужна официальная бумажка. И тогда всё станет прозрачным и чистым, как душа октябрёнка