⚡️Таки качеству отделки от застроев – приходит кончик?
Как писал, слуги народные моментом и тихо протащили поправки в штопанный 214-ФЗ. Среди прочего, с 1 марта 2025 застрои получат право юзания собственных стандартов качества отделки (СТО), вместо действующих общих регламентов (СП)

Однако упоминается, что такие внутренние СТО не могут быть хуже минимальных требований, установленных Минстроем. Собсно, для разъяснения ситуации я помучил своих товарищей проф. приёмщиков MrNadzor. Мол, ребят, ведь НЕ хуже – это же норм… или нет? 🤔

Выяснилось замечательное: наш маркетмейкер–отделочник (ПИК) год назад уже выкатил и стал зашивать в ДДУ первую версию своего СТО. И требования к качеству там явно ниже официальных регламентов. Самое простое для примера: отклонение по штукатурке в СТО (против СП) = до 7 мм (вместо 3 мм) на 1 м плоскости. Или 15 мм (вместо 10 мм) на всю высоту стены

Но, по всяким законам и гостам, приоритет был за СП. То есть, при желании, СТО ПИКов в суде шло лесом. Теперь же в законе привязались к нормативке Минстроя. И сразу, замминистра г-н Стасишин заявил, что до 1 марта соответствующий приказ будет издан. Получается, эталон будет новым. И, похоже, он станет сильно мягшэ

На сколько? А вот теперь смотрим обновлённый в прошлом месяце проект СТО ПИКов 👇. По упомянутой штукатурке уже: отклонение до 20 мм на 1 м. И до 40 мм на всю высоту. Матерь пёсья… 4 см отклонения. Чуть меньше длины спичечного коробка, для понимания


Хрен с ней со штукатуркой. Теперь в отделке ПИК допускается:
▪️Финишное покрытие: вздутия, трещины при сохранении конструктивной целостности отделочного слоя. Царапины или следы от инструмента, глубиной 2 см…
▪️Плитка: остатки клея, трещины, сколы на плитке до 30% всей облицованной поверхности. Просвет до 4 см при контроле 2-метровой рейкой. Отклонения швов от вертикали и горизонтали до 1 см на 1 м длины ряда…
▪️Малярка: Трещины, неровности, повреждения на поверхности, подтеки краски, пятна, непрокрашенные участки, полосы, брызги общей площадью до 50–60 см² на 4 м² отделочной поверхности. Разница в цвете до 3 тонов...
▪️Обои: можно не париться со стыками. ▪️Натяжной потолок: провисание до 3 см на 1 м, или до 5 см на всю диагональ. Выпирание закладок, порезы, разрывы – тоже можно. ▪️Ламинат: уклон до 1,5 см на 1 м. Разница в высоте смежных ламинатин до 0,6 см, а зазор между ними до 1 см. ▪️Двери, окна: можно коцанные. ▪️Фаянс: норм трещины, сколы, царапины, следы коррозии, не влияющие на функциональность…


Пока не дочитал, допускаются ли к работам слепые или безрукие отделочники. Равно, как и нет никакого основания допускать, что СТО ПИКов ляжет в основу норм Минстроя. Потому что, как сказал Никита Стасишин: В следующем году, в том числе после наработки судебной практики, нужно смотреть, какие лазейки остались, чтобы не дать зарабатывать юридическим компаниям не в интересах граждан нашей страны

Никита, спс, бро 🔥 @iliilitop

Подвернулось ещё: MR свой MOD таки тоже начали двигать вправо... на квартал по вводу и на 4 мес. по ключам. Вообще, надо глянуть кто из планируемых к сдаче в 2024 улетел на следующий 👌 @iliilitop

Накануне годовщины эры расцвета оброков за выдачу госипотек – зафиксирую историю вопроса. И попробую развернуть, когда и почему льготки стали невыгодны банкам

По порядку, сильно на пальцах:
▪️Чтобы деньги дать, надо деньги взять. Причём, фондирование ипотеки это не короткая история, про одолжиться на денёк–другой
▪️Из основных источников: занять у населения, межбанковский рынок, или на край ЦБ, при траблах с ликвидностью у товарищей
▪️Щас привлечение бабла обходится банкам в ср. по цене = ключ (КС) + 3–4 п.п. Денежка от вкладов не слаще. Ибо с этих привлечённых денег нужно часть сразу отправить в резервы (обязательный и дополнительный). Грубо: принесли тебе 100 р., из них 10 р. ты откладываешь, а с оставшимися 90 р. надо поработать так, чтобы с этой обрезанной части и самому заработать, и обеспечить возврат вкладчику полной суммы + 22–24% годовых
▪️Для простоты в итоге считаем, что фондируемся под КС+4. При этом возмещение банку за семейку с июля идёт из расчёта КС+2. Сомнительно–убыточное удовольствие, не? А ведь ещё хотелось бы заработать


Теперь летопись конъюнктуры:
▫️До августа 2023, когда ключик был 7,5–8,5%, фондирование обходилось банкам в КС+0,3-0,5. А возмещение по госипотекам КС+2,5. Жить было можно. Выдачи ту зе мун

▫️Осень 2023, ключ дёргают в двузначную зону 12–13–15%. Цена заимствования на рынке растёт. А в декабре уже ключ 16%... фондирование КС+2… а компенсацию режут до КС+1,5. Банкстеры заявляют, что госипотека им теперь невыгодна. И с 2024 объявляют оброк на продажу по льготкам, приходит Ипотечное Иго. На него, есесьно, все возбуждаются. Теребят ЦБ, ФАС и тэдэ. Далее, у кого из банкстеров позиции (доли) попроще – от Ига отваливаются. Зелёный маркетмейкер упирается, держит фейс, но анализирует свою структуру выдач и постепенно капитулирует – частично смягчая комсу

▫️С марта 2024 начинаются гайки ЦБ по коэффициентам за рисковых заёмщиков... Начинает лезть вверх ПВ… Затем, ажиотаж мая-июня перед сворачиванием льготки… Далее июльское изменение условий семейки / ИТшки… И, таки, повышение возмещения банкстерам по госипотеке с 1,5 до 2 п.п… Короче, и тэдэ и тэпэ

▫️К истории с оброком уже привыкают. Объёмы ипотеки остывают. Банки, как мне видится, решают сильно не драконить тему. Принимая для себя историю периодических стопов выдач госки. Ну а что – лимиты заканчиваются, какие к нам вопросы. Что если крупнякам–маркетмейкерам эта позиция тупо проще, чем объяснять почему им невыгодно раздавать льготки? 🤔

▫️Однако, ключ полез выше. Пришли к описанному в начале поста дисбалансу фондирование / возмещение. Есесьно, банкстеры начинают вытягивать его через полную стоимость кредита (ПСК). Отсюда опять рост оброка, завёрнутый в субсидирование льготной ставки, и комбо-ипотеки. Последнее стартует робко и неумело. Когда ВТБшники чтобы вытащить ПСК 9,6%, навернули на коммерческую часть кредита в 150 тыр. ставку 282%. Далее, минимальная коммерческая часть у топов повышается до 1–1,5 млн. Что позволяет уже компенсировать дисбаланс фондирования, задирая ПСК до текущих 12–13%, через выдачу такой нельготной части кредита - под божеские 60–90% годовых

▫️Теперь же мы вступаем в эпоху: Семейки без лимитов, а значит без повода для стопов + Ипотечного Стандарта ЦБ. Поэтому крайне любопытно, как выкрутятся банкстеры. Как быстро уже все застрои прикрутят удорожания за госипотеку и рассрочки сразу в «базовые» цены. И что будет, если вдруг в феврале 2025 ключ таки решат приподнять

Сорян за портянку. Она чисто для тех, кому полезно разобраться в причинно–следственном 🔥 @iliilitop