Артем Цогоев | Недвижимость

📝 Читательница канала Гузель задала мне недавно такой вопрос: «Многие девелоперы проектов в сфере коммерческой недвижимости продают помещения на этапе строительства индивидуальным предпринимателям и юр.лицам по договорам купли-продажи будущей вещи. Что будет происходить с покупателями такой недвижимости в случае банкротства девелопера?». Отвечаю.

🏢 Для начала важно понимать, что продажа помещений по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) - это стандартная практика на рынке коммерческой недвижимости. Более 80% площадей в строящихся бизнес-центрах продается именно так, и это абсолютно нормальный способ приобретения недвижимости для бизнеса.

⚖️ Банкротство любого бизнеса теоретически возможно. Что может пойти не так? В общем-то что угодно. В основном причиной начала процедуры становится наличие денежных обязательств, которые не может выполнить застройщик. Например, долги перед подрядчиками, продавцами земли, соинвесторами-заимодавцами и т.д. В основе проблем с невозможностью выполнения денежных обязательств - слабая бизнес-модель проектов или проекта (неучёт разного рода рисков, просчеты в финансировании или продажах, плохой менеджмент и т.д.)

🗄Процедура банкротства обычно занимает от 1.5 до 3 лет, в крупных или запущенных случаях до 5 лет и больше. Не буду описывать все ступени этого процесса. Важно, что покупатель недвижимости становится кредитором третьей очереди - сразу после требований граждан за причинение вреда жизни и здоровью (первая очередь) и выплат работникам предприятия (вторая очередь).

🏗 Дальнейшее развитие событий зависит от степени готовности объекта. Если объект не достроен, требования покупателя трансформируются в денежные, объект (недострой) продается на торгах, а вырученные средства распределяются между кредиторами. Кредиторы третьей очереди, по моим оценкам, могут рассчитывать на получение от 10% до 40% инвестированных средств через 1-2 года после признания застройщика банкротом. Но это очень общо, неконкретно и неточно.

🔑 Если же объект достроен, но права собственности еще не зарегистрированы, у покупателя есть возможность требовать признания права собственности через суд. При полной оплате и готовности объекта суды часто встают на сторону покупателя. Такой процесс обычно занимает 6-12 месяцев.

✍️Я описываю очень кратко и намеренно опускаю важные моменты - это сокращает и упрощает ответ.

⭐️ Важный момент - при банкротстве к ответственности привлекаются не только сами компании-застройщики, но и их контролирующие лица - акционеры и конечные бенефициары. Если будет доказана их недобросовестность, они будут нести субсидиарную ответственность по долгам компании (будут отвечать личным имуществом), что существенно повышает шансы покупателей вернуть вложенные средства.

🛡 Также напомню, что ДКПБВ по закону нельзя заключать с физическими лицами, т.е. законодатель оградил их от рисков подобного рода. А вот ИП и ЮЛ способны нести предпринимательские риски, в том числе риски банкротств своих контрагентов.

🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Надеюсь, банкротств не будет...
👍 Кто не рискует, тот не пьет!

www.group-telegram.com/in/atsogoev.com/7100

1.6K viewsedited  Jan 28 at 06:26

📝 Читательница канала Гузель задала мне недавно такой вопрос: «Многие девелоперы проектов в сфере коммерческой недвижимости продают помещения на этапе строительства индивидуальным предпринимателям и юр.лицам по договорам купли-продажи будущей вещи. Что будет происходить с покупателями такой недвижимости в случае банкротства девелопера?». Отвечаю.

🏢 Для начала важно понимать, что продажа помещений по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) - это стандартная практика на рынке коммерческой недвижимости. Более 80% площадей в строящихся бизнес-центрах продается именно так, и это абсолютно нормальный способ приобретения недвижимости для бизнеса.

⚖️ Банкротство любого бизнеса теоретически возможно. Что может пойти не так? В общем-то что угодно. В основном причиной начала процедуры становится наличие денежных обязательств, которые не может выполнить застройщик. Например, долги перед подрядчиками, продавцами земли, соинвесторами-заимодавцами и т.д. В основе проблем с невозможностью выполнения денежных обязательств - слабая бизнес-модель проектов или проекта (неучёт разного рода рисков, просчеты в финансировании или продажах, плохой менеджмент и т.д.)

🗄Процедура банкротства обычно занимает от 1.5 до 3 лет, в крупных или запущенных случаях до 5 лет и больше. Не буду описывать все ступени этого процесса. Важно, что покупатель недвижимости становится кредитором третьей очереди - сразу после требований граждан за причинение вреда жизни и здоровью (первая очередь) и выплат работникам предприятия (вторая очередь).

🏗 Дальнейшее развитие событий зависит от степени готовности объекта. Если объект не достроен, требования покупателя трансформируются в денежные, объект (недострой) продается на торгах, а вырученные средства распределяются между кредиторами. Кредиторы третьей очереди, по моим оценкам, могут рассчитывать на получение от 10% до 40% инвестированных средств через 1-2 года после признания застройщика банкротом. Но это очень общо, неконкретно и неточно.

🔑 Если же объект достроен, но права собственности еще не зарегистрированы, у покупателя есть возможность требовать признания права собственности через суд. При полной оплате и готовности объекта суды часто встают на сторону покупателя. Такой процесс обычно занимает 6-12 месяцев.

✍️Я описываю очень кратко и намеренно опускаю важные моменты - это сокращает и упрощает ответ.

⭐️ Важный момент - при банкротстве к ответственности привлекаются не только сами компании-застройщики, но и их контролирующие лица - акционеры и конечные бенефициары. Если будет доказана их недобросовестность, они будут нести субсидиарную ответственность по долгам компании (будут отвечать личным имуществом), что существенно повышает шансы покупателей вернуть вложенные средства.

🛡 Также напомню, что ДКПБВ по закону нельзя заключать с физическими лицами, т.е. законодатель оградил их от рисков подобного рода. А вот ИП и ЮЛ способны нести предпринимательские риски, в том числе риски банкротств своих контрагентов.

🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Надеюсь, банкротств не будет...
👍 Кто не рискует, тот не пьет!

BY Артем Цогоев | Недвижимость