Продолжу тему офисов!

🏢 Предложение небольших офисов класса А лотов до 500 м2 составляет всего 10,3 тыс. м2 - менее 4% от общего объема предложения в аренду. За последние 2 года количество доступных блоков уменьшилось втрое - с 148 до 49 лотов.

📊 Особенно острый дефицит наблюдается в сегменте до 150 м2 - всего 2,5 тыс. м2 доступно в готовых бизнес-центрах класса А. Основное предложение сконцентрировано в ЦДР, Москва-Сити и на юго-западе столицы. В некоторых локациях, например на западе и востоке Москвы, предложение полностью отсутствует.

💰 На фоне дефицита ставки аренды демонстрируют уверенный рост. Средневзвешенная ставка на блоки до 500 м2 достигла 50,2 тыс. руб./м2 в год. Рекордсменом остается ММДЦ "Москва-Сити" со ставкой 64,8 тыс. руб./м2 в год. Небольшие блоки до 150 м2 подорожали особенно заметно - на 23% с начала 2022 года до 51,5 тыс. руб./м2 в год.

🔮 По данным исследования STONE, на небольшие офисы приходится около 600 тыс. м2 арендного спроса в год. Несмотря на ожидаемый ввод новых объектов в 2025-2028 гг., большая часть площадей уже реализована конечным пользователям. Это означает, что дефицит небольших офисных блоков в аренду сохранится как минимум до 2028 года.

🫣 В общем, для любителей сидеть красиво сейчас сложные времена. Нужен небольшой офис? А почти нереально найти и не разориться, welcome в класс В или С...

✉️ Я тут пропустил, но замначальника Государственной Инспекции по Недвижимости (ГИН) по фамилии Алилуев рассылает письма дольщикам и уведомляет их о том, что в нежилых помещениях жить нельзя.

📚Жить может и нельзя, а вот работать круглосуточно, 7 дней в неделю вполне можно и по закону. Это ведь еще нужно доказать, что дольщики в офисах (нежилых помещениях) живут, а не работают. Единственный способ у ГИН доказать факт существования жизни в «апартаментах» - получить царицу доказательств, чистосердечное признание от какого-нибудь дольщика.

😢Ну дольщик вряд ли признается, а вот арендатор может ляпнуть…

🌍 Паспорт Вануату резко обесценился

🚫 Европарламент большинством голосов лишил экзотическое государство Вануату права безвизового въезда в Шенгенскую зону.

💼 Причиной стала программа гражданства через инвестиции, которая позволяла получить паспорт страны всего за $130 тыс. Примечательно, что Вануату оставалось одной из немногих юрисдикцией в мире, продолжавшей предоставлять свое гражданство гражданам России и Белоруссии - быстро и относительно недорого.

🎭 Европейские законодатели проголосовали практически единогласно: 62 парламентария поддержали исключение Вануату из безвизового списка, один выступил против, еще двое воздержались.

📕 Теперь ценность этого паспорта в большой мере под сомнением - в Европу без визы не въедешь и как средство передвижения эта зеленая паспортина работает плоховато.

Как вы относитесь к покупке доп. гражданства?
👍 Нормальная тема
🔥 Сомнительная история
👀 Категорически против!
✍️ Выскажусь в комментариях

🔥 Анализ Группы Компаний ФСК по паттернам возможной несостоятельности застройщиков. Замечу, что о ГК ФСК содержится очень мало информации. Это частный застройщик, который раскрывает свои финансовые анналы только кредитующим банкам, аудитору (аудиторская компания МТ Аудит, кстати, зайдите на их оф.сайт!) и рейтинговому агентству АКРА. Несмотря на периодически появляющиеся пресс-релизы о наличии у компании отчетности по МСФО, найти этот документ так и не удалось.

1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Сложно сделать однозначный вывод, из относительно последних новостей - выход в Узбекистан и Нижний Новгород.

2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. У меня были только отчеты по РСБУ головной компании ООО “ГК ФСК” и девелоперской дочки ООО “ФСК Девелопмент» за 2023 год. Это холдинговые компании, владеющие юридическими лицами, входящими в контур ФСК. Конкретно ООО «ФСК Девелопмент» владеет 59 дочерними компаниями, специализированными застройщиками. Общий долг ГК ФСК 14.5 млрд руб, а “ФСК Девелопмент” 19.26 млрд руб. По всей видимости, этот долг не включает проектное финансирование, при этом не исключен вариант, при котором кредитор “ФСК Девелопмент” - учредитель в лице ООО “ГК ФСК”. В пресс-релизе рейтингового агентства АКРА написано, что по итогам 2023 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей было равно 1,15х. Это в целом неплохо, но на основе имеющихся сведений выводы сделать, увы сложно.

3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Присутствует - у ФСК как минимум два проекта в секторе офисов - бизнес-центр класса В+ «Магистральная 12» (18,6 тыс. м2, в продаже) и бизнес-центр «Офис мечты» (70 тыс. м2), в котором ФСК планирует занять некоторое количество тыс. м2. А кроме того, пром.кластер в г. Зеленоград (80 тыс. м2) + технопарк в Молжаниново (20,7 тыс. м2)

4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Да. Компания имеет вертикально-интегрированную структуру, включающую собственного генподрядчика, проектное подразделение, несколько крупных производств стройматериалов, оператора связи, парк техники. Помимо прочего ФСК собирается строить сеть дата-центров…

5️⃣ Проблемы с госзаказами и кассовые разрывы. Сведений о кассовых разрывах у компании или у её дочек не обнаружено. Но вот госзаказы у ФСК есть. «Монолитное Строительное управление-1» (МСУ-1) с портфелем заказов 469 мрд.руб. на 2022 год

6️⃣ Затоваривание нераспроданным. Частично. По данным ДОМ.РФ у ФСК 1 036 тыс. м2 непроданной площади и 278 тыс. м2 в проектах с неоткрытыми продажами. Как известно, ФСК довольно давно развивает продажи в рассрочки в ряде проектов, что может нести дополнительный риск.

7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Не выявлено.

8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Собственный капитал ГК ФСК 2.23 млрд руб. при активах 16.85 млрд руб. (13.2%). Собственный капитал ФСК Девелопмент 6.48 млрд руб. при активах 30.72 млрд руб. (21.1%) - относительно приемлемый уровень. Хотя в этом тоже нужно разбираться.

9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. Не выявлено.

🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. Выявить не удалось (не значит, что этого нет) - тем более недавние кадровые перестановки намекают на то, что это может наблюдаться.

1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Да. По состоянию на I полугодие 2024 г. ФСК присутствует в следующих городах и регионах: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Калуга, Казань, Владивосток, Нижний Новгород, Узбекистан

1️⃣2️⃣ Проблемы контролирующих акционеров. Не выявлено.

🔻Итого: 7 баллов из 12 возможных (58.3%) - прежде всего по причине непрозрачности ФСК.

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией. У представителей компании есть возможность опровергнуть всё вышеизложенное - автор канала открыт для диалога.

💵 Долгов много не бывает! ГК «Пионер» собирается выпустить цифровые финансовые активы

💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
🗓 Срок обращения - до сентября 2025 года
💸 Доходность - 25% годовых, выплаты ежемесячно
⛔ Обеспечение отсутствует, риска дефолта на эмитенте.

🏗 Застройщик решил привлечь миллиард под высокий процент на довольно короткий срок... Интересно, на что пойдут деньги?

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 В долг не даю
👀 А чем возвращать будут?
✍ Выскажусь

👋 Друзья, напоминаю, что сегодня состоится эфир, посвященный инвестициям в недвижимость Бали.

🎤 Гость эфира - Евгений Жуйков, основатель цифрового сервиса ADVISORS и ex-инвестиционный советник ЦБ РФ.

🔥 Темы для обсуждения у нас такие:
⚡️ Недвижимость на о. Бали как новый класс инвестиционных инструментов
⚡️ Мифы и реальность про недвижимость о. Бали
⚡️ Есть ли пузырь и когда он лопнет?

🗓 Когда: 27 ноября в 13:00 МСК
📍Где: https://www.group-telegram.com/atsogoev.com

🥁 Друзья, небольшой анонс! Мои коллеги из Smarent вновь проводят свою Большую конференцию.

🚱Тема: Как ключевая ставка повлияла на рынок недвижимости?

🎤 Коллега Виктор Зубик, основатель Smarent, обещает выдать всё, что волнует инвесторов в жильё прямо сейчас:
✔️ Вы получите информацию о рынке недвижимости, которую нельзя найти в открытых источниках.
✔️ Узнаете реальное влияние высокой ключевой ставки на рынок недвижимости.
✔️ Поймете, что именно сейчас покупают в ипотеку и стоит ли брать рассрочку.
✔️ Получите разбор эффективных инвестиционных стратегий на реальных кейсах.

🏪 Также на конференции будет интерактив. В малых группах вместе с экспертами и другими участниками вы сможете разобрать реальные кейсы и получить ответы на собственные вопросы.

🌶️ А вкусный кейтеринг будет отличным поводом для продуктивного нетворкинга

📆 Дата: 7 декабря
🕙 Время: 10:00 - 17:00
📍 Место: Конференц-зал Articon Megapolis (Москва, Варшавское шоссе, 33c12, м. Нагатинская, МЦК Верхние Котлы)

🪑Мест осталось немного и нужно поспешить зарегистрироваться👇🏼
https://clck.ru/3EhshY

🪗 Виктор - широкая душа! Дал для подписчиков моего канала 8️⃣8️⃣% скидку на билет (для первых пятерых зарегистрировавшихся)!

😳Что? Да! Только введите промокод ЦОГОЕВ и получите счастливый билетик 🎟

🟣 У нас в SimpleEstate две новости и обе хорошие. Во-первых, по объекту «Перекресток в Прокшино» (АО6) произошло значительное снижение налоговой нагрузки.

📜 Помещения были включены в список объектов с расчетом налога от кадастровой стоимости, что приведет к снижению налога на имущество в 5.5 раз – с 7 до 1.3 млн рублей в год начиная с 2025 года.

🧩Хотя это и планировалось изначально, потребовалась серьезная работа команды: запросы, обращения и вызов специальной комиссии для определения вида использования помещений.

🏪 Вторая новость от SimpleEstate касается супермаркета «Лента» в Новосибирске (АО5) – договор аренды продлен до 2035 года на улучшенных условиях. После планируемой в первом квартале 2025 года реконструкции магазина вводится комбинированная система оплаты: помимо фиксированной арендной платы добавляется 5.5% от товарооборота (арендатор платит бо‌льшую из сумм). Более того, с мая 2027 года фиксированная составляющая увеличится с 1.4 до 1.55 млн. рублей.

➕ По объекту «Перекресток в Прокшино» есть и другие позитивные изменения: с сентября 2024 года арендная плата повышается с 6% до 7% от товарооборота, также завершился период компенсации за ремонт полов в размере 350 тысяч рублей в месяц. Все эти факторы положительно повлияют на денежный поток в предстоящие месяцы.

☝️Напоминаю: качественная коммерческая недвижимость, сданная в аренду с привязкой к товарообороту - идеальный инструмент, позволяющий зарабатывать на росте инфляции. Мы в SimpleEstate работаем именно с этим сегментом активов. Главное – правильный выбор объектов: востребованная локация, адекватный уровень арендной платы и справедливая цена покупки.