group-telegram.com/labirint_investora/1199
Last Update:
📍В предыдущем посте мы разобрались, что происходит с рынком аренды. Напомню: рынок аренды немного захворал. Ну а теперь давайте посмотрим, что происходит на «вторичке».
А происходит вот что: цены пытаются пробить линию сопротивления и перейти в повышательный тренд, который так явно не проявлялся даже в январе 2023 года, когда ипотека была 18%, а не как сейчас — 25.
Вот такие дела. Почему же это произошло? Откуда взялся рост? И что будет с ценами на вторичке в феврале-марте-апреле? Я думаю, всё будет происходить примерно так:
Но сначала, давайте разберемся, почему мы видим рост цен. Так вот, на графике IRN мы видим цены экспозиции, т. е. средние цены тех квартир, которые сейчас находятся в продаже. Да, в конце прошлого года было дешевле. Почему? А потому что на рынке были более дешевые варианты, которые раскупили в декабре. Почему раскупили? На это есть две причины:
Первая — раскрылась часть депозитов. Вот я сейчас делаю несколько «подборов» и правтически у всех заказчиков... наличка.
Вторая — из-за бюджетного импульса, компании абсорбировали огромную денежную массу, часть которой выдали в виде годовых бонусов, и выдали их до января, чтобы избежать повышенного НДФЛ (с этого года от 13 до 22%).
Ну и третья — и это совокупность двух факторов выше: людям выдали и годовые бонусы, и депозиты немного распухли. Что в этих случаях делает человек? Как показывает практика прошлых лет — идёт и что-то покупает. А если денег достаточно, то покупает и квартиру. Да, какую-то часть денег, люди оставляют на банковском вкладе, но не всю. Основную часть люди на что-то тратят.
Теперь, что мы имеем в сухом остатке? А имеем вот что: на рынке, в январе, остались квартиры с завышенными ценами. Одновременно с этим наблюдается некоторый дефицит хороших квартир. И теперь на рынок выходит новый собственник, и он хочет продать свою квартиру. Как думаете, по какой цене он её выставит в продажу? Да элементарно: он понятия не имеет, какими были цены в прошлом году. И он понятия не имеет, что происходило на рынке. Он просто откроет ЦИАН и посмотрит, что сейчас продается в его же доме.
Еще раз подчеркну, что он не знает, что это остатки, это то, что не продалось из-за цены. А теперь внимание! Этот новый собственник… трам-пам-пам — поставит цену ещё чуть выше. Вуаля, цены опять выросли, только теперь в январе-феврале.
И теперь самое важное: будут ли покупать на «вторичке» по текущим ценам? Ведь если будут — то цены точно продолжат рост. Так вот, в январе этого года, цитирую: «у нас случился армагеддон». Бюджетные расходы (читай: бюджетный импульс) просто зашкаливали, и такого раньше не было никогда.
Ну и эти деньги (от импульса)… а эти деньги просто перетекут в карманы людей. Вопрос только когда? Если к марту — то, увы, всё… Квартиры опять начнут активно покупать, причём даже без ипотеки и по текущим ценам. Т.е. в этом случае — «отката» назад уже не будет. Ну и наоборот: если эти деньги не успеют перетечь в карманы людей до марта — то мы скорее всего увидим коррекцию цен.
И ещё. Давайте не забывать об одной важной вводной. Если в феврале ЦБ не повысит ключевую ставку, а в марте снизит… То тогда на рынке недвижимости и в первую очередь на «вторичке» — сойдутся два фактора: карманы людей догонит бюджетный импульс января 2025, с одновременным сигналом о снижении доходности по депозитам.
🔖 А вы как думаете, вероятный сценарий я описал? Или это всё сказки?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
BY Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
Share with your friend now:
group-telegram.com/labirint_investora/1199