Novostroyman. Москва. Недвижимость

Novostroyman. Москва. Недвижимость

Проект.pdf

Центробанк продолжает «кошмарить» ипотеку

Очередной «сюрприз» состоится 1 мая: с этой даты в целях ограничения рисков заемщиков и банков регулятор повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам.

А что случилось?

По данным ЦБ, в сегменте ипотечного кредитования сохраняются высокие темпы роста, но они сопровождаются существенным ухудшением стандартов кредитования. Основные показатели риска достигли своих рекордных значений с начала наблюдения:
▪️ Доля предоставленных в 4 кв. 2022 ипотечных кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% составила 44% (36% в 3 кв. 2022, 31% в 4 кв. 2021). Текущие результаты превышают аналогичный показатель в необеспеченном потребительском кредитовании.
▪️ Доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) выросла с 48% в 3 кв. до 53% в 4 кв. 2022.
На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первым взносом достигла 69%.

И это еще не все проблемы рынка. Продолжается массовое распространение совместных программ банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на жилье относительно приобретения того же объекта недвижимости без кредита:
▪️ В декабре средний уровень ставки на первичном рынке - 3,5%, тогда как ставка по госпрограмме льготной ипотеки - 7%.
▪️ Цены на жилье по ипотечным сделкам в рамках программ банков и застройщиков завышены на 20-30%.
▪️ По данным Росстата, разрыв стоимости квартир на первичном и вторичном рынках к концу 2022 года достиг максимального уровня - 30%. В отдельных регионах разница еще больше (в Подмосковье - 55%).

Что теперь?

С 1 мая регулятор обязал банки применять повышенные надбавки по ипотечным кредитам на новостройки в зависимости от уровня первоначального взноса и ПДН заемщика:
▪️ Если первоначальный взнос - от 10 до 15%, то риск-вес кредита придется увеличить в 1,5 раза (независимо от величины ПДН).
▪️ Для ипотеки со взносом 15–20% коэффициент риска будет равен 1.
▪️ Если взнос выше 30% — коэффициент составит 0,5.

Надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. Их повышение теоретически позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования в целом и рост доли займов с высоким ПДН в частности.

Что говорят эксперты?

▪️ Центробанк. «Повышение надбавок может привести к некоторому замедлению роста ипотеки, однако результатом станут более сбалансированный рост на рынке жилья, купирование рисков ценового пузыря, формирование банками запаса капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам.... В случае если использование рискованных схем в ипотеке прекратится, а стандарты кредитования улучшатся, Банк России будет готов рассмотреть снижение уровня надбавок».

▪️ Рейтинговое агентство «Эксперт РА». «Повышенные коэффициенты риска влияют на достаточность капитала. Чем выше коэффициент риска, тем больший запас капитала требуется под его покрытие, то есть тем меньше таких активов можно держать на балансе без увеличения капитала. Ужесточение регулирования может быть связано с риском перегрева рынка при завышенных ценах на жилье и ухудшении долговой нагрузки заемщиков, которое вызвано бумом кредитования и сильным отставанием динамики реальных доходов граждан от инфляции и темпов прироста долгов».

▪️Рейтинговое агентство НКР. «Применение данных надбавок может привести к росту средневзвешенных ставок выдачи в сегменте новостроек в целом, что в итоге охладит спрос в сегменте... В «плюсе» окажутся заемщики, накопившие минимум 30% суммы кредита на первоначальный взнос: по таким ссудам можно ожидать стагнации или даже небольшого снижения ставок».

@novostroyman

www.group-telegram.com/in/novostroyman.com/8608

6.9K viewsFeb 21, 2023 at 08:31

Центробанк продолжает «кошмарить» ипотеку

Очередной «сюрприз» состоится 1 мая: с этой даты в целях ограничения рисков заемщиков и банков регулятор повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам.

А что случилось?

По данным ЦБ, в сегменте ипотечного кредитования сохраняются высокие темпы роста, но они сопровождаются существенным ухудшением стандартов кредитования. Основные показатели риска достигли своих рекордных значений с начала наблюдения:
▪️ Доля предоставленных в 4 кв. 2022 ипотечных кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% составила 44% (36% в 3 кв. 2022, 31% в 4 кв. 2021). Текущие результаты превышают аналогичный показатель в необеспеченном потребительском кредитовании.
▪️ Доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) выросла с 48% в 3 кв. до 53% в 4 кв. 2022.
На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первым взносом достигла 69%.

И это еще не все проблемы рынка. Продолжается массовое распространение совместных программ банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на жилье относительно приобретения того же объекта недвижимости без кредита:
▪️ В декабре средний уровень ставки на первичном рынке - 3,5%, тогда как ставка по госпрограмме льготной ипотеки - 7%.
▪️ Цены на жилье по ипотечным сделкам в рамках программ банков и застройщиков завышены на 20-30%.
▪️ По данным Росстата, разрыв стоимости квартир на первичном и вторичном рынках к концу 2022 года достиг максимального уровня - 30%. В отдельных регионах разница еще больше (в Подмосковье - 55%).

Что теперь?

С 1 мая регулятор обязал банки применять повышенные надбавки по ипотечным кредитам на новостройки в зависимости от уровня первоначального взноса и ПДН заемщика:
▪️ Если первоначальный взнос - от 10 до 15%, то риск-вес кредита придется увеличить в 1,5 раза (независимо от величины ПДН).
▪️ Для ипотеки со взносом 15–20% коэффициент риска будет равен 1.
▪️ Если взнос выше 30% — коэффициент составит 0,5.

Надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. Их повышение теоретически позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования в целом и рост доли займов с высоким ПДН в частности.

Что говорят эксперты?

▪️ Центробанк. «Повышение надбавок может привести к некоторому замедлению роста ипотеки, однако результатом станут более сбалансированный рост на рынке жилья, купирование рисков ценового пузыря, формирование банками запаса капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам.... В случае если использование рискованных схем в ипотеке прекратится, а стандарты кредитования улучшатся, Банк России будет готов рассмотреть снижение уровня надбавок».

▪️ Рейтинговое агентство «Эксперт РА». «Повышенные коэффициенты риска влияют на достаточность капитала. Чем выше коэффициент риска, тем больший запас капитала требуется под его покрытие, то есть тем меньше таких активов можно держать на балансе без увеличения капитала. Ужесточение регулирования может быть связано с риском перегрева рынка при завышенных ценах на жилье и ухудшении долговой нагрузки заемщиков, которое вызвано бумом кредитования и сильным отставанием динамики реальных доходов граждан от инфляции и темпов прироста долгов».

▪️Рейтинговое агентство НКР. «Применение данных надбавок может привести к росту средневзвешенных ставок выдачи в сегменте новостроек в целом, что в итоге охладит спрос в сегменте... В «плюсе» окажутся заемщики, накопившие минимум 30% суммы кредита на первоначальный взнос: по таким ссудам можно ожидать стагнации или даже небольшого снижения ставок».

@novostroyman

BY Novostroyman. Москва. Недвижимость