Собственник пытался доказать, что подписал соглашение о погашении задолженности за ЖКУ под влиянием угроз и обмана ТСЖ

После покупки комнаты в квартире В. подписала с ТСЖ «Центр» (г. Владимир) соглашение о погашении задолженности за ЖКУ предыдущего собственника Н. в размере 138112 р. Но не выплатила по нему ни копейки. ТСЖ обратилось в суд и взыскало всю сумму задолженности (апелляционное определение Владимирского областного суда по делу № 33-3294/2022). После этого В. заявила, что ее обманули, и подала самостоятельный иск о признании указанного соглашения недействительным.

Вот что выяснили суды. В. знала, что покупает комнату «с долгами». Это было ясно из пояснений ее самой, продавца Н., председателя правления ТСЖ и свидетелей. Но ни в договоре купли-продажи, ни в отдельном соглашении В. и Н. не урегулировали вопрос погашения имеющейся задолженности за ЖКУ. Как будто ее и не было.

Председатель пояснила: она переговорила с Н. и В., и они сошлись на том, что В. погасит все долги. Чтобы закрепить устные договоренности, через несколько дней после продажи комнаты, председатель передала на подписание В. соглашение о погашении задолженности в 6-ти месячный срок. В. долго увиливала от его подписания, но через месяц все же вернула председателю подписанное соглашение.

Н. и В. изложили суду свою версию событий. В. покупала комнату без каких-либо скидок на сумму задолженности по ЖКУ. Н. не говорил председателю, что В. оплатит его долги. По незнанию, Н. «казалось, что после продажи комнаты имеющийся долг спишется». В. заявила, что подписала соглашение под влиянием угрозы отключения и ограничения коммунальных услуг, а также сообщения ей председателем ложной информации о том, что к В. перешли долги по ЖКУ предыдущего собственника комнаты. В итоге она подписала соглашение, рассчитывая, что «разберется с этой задолженностью потом».

Однако суды трех инстанций не нашли оснований для признания соглашения недействительным (определение 2 КСОЮ по делу № 88-2072/2024):
— В. подписала соглашение добровольно. Давления на нее не оказывалось, угрозы ей не поступали, коммунальные услуги не отключали.
— Незнание В. норм закона относительно правомерности оплаты долга за прежнего собственника – не основание для признания сделки недействительной (ст. 179 ГК РФ). В. могла обратиться за разъяснениями к юристу, в ГЖИ, но не сделала этого.
— Отсутствие соглашения о переводе долга между первоначальным должником Н. и новым должником В. (п. 1 ст. 391 ГК РФ) не является основанием для признания недействительным соглашения между ТСЖ и В., поскольку Н. соглашение не оспаривает, а согласие кредитора -ТСЖ на перевод долга имеется.
— В. пропустила срок исковой давности – 1 год с даты подписания соглашения (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

ТСЖ 📌 #должники

Можно ли ретроспективно узаконить вознаграждение председателю правления ТСЖ

В Екатеринбурге член ТСЖ «Квартал» (под управлением товарищества 5 МКД, в которых в общей сложности 1173 квартиры и 190 нежилых помещения) К. подала иск о взыскании с председателя правления в пользу товарищества выплаченного ему вознаграждения за март 2022 года.

Иск мотивировала так. Размер вознаграждения 95000 р. в месяц председателю правления ТСЖ «Квартал» установлен на заседании правления ТСЖ. Но правление не вправе было принимать решение по этому вопросу, находящемуся в исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 11 ч. 2 ст. 145, ч. 1 ст. 147 ЖК РФ). Следовательно, данное решение правления ТСЖ ничтожно (п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что, хотя истица и заявила иск о взыскании в пользу ТСЖ выплаченного председателю вознаграждения, фактически она оспаривает решение правления ТСЖ. Срок исковой давности по таким искам – 6 месяцев (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ), и он давно истек (решение правления о размере вознаграждения председателю принято в октябре 2021 г., а с иском истица обратилась в феврале 2023 г.). Поскольку ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, суд применил его и отказал в исковых требованиях.

Апелляционный и кассационный суды (определение 7 КСОЮ по делу № 88-5340/2024) также посчитали, что в иске следует отказать, но не за истечением срока исковой давности, а по иным основаниям.

Судьи отметили, что, применяя срок исковой давности, суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, поскольку истица не обжаловала решение правления ТСЖ (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

При этом вознаграждение, выплаченное председателю правления ТСЖ, не может быть взыскано с него, так как:
— В августе 2023 г. (в период рассмотрения дела в суде первой инстанции) состоялось общее собрание членов ТСЖ «Квартал», на котором утвержден размер вознаграждения председателю 95000 р. в месяц на период с 16.09.2021 по 31.12.2022. Это решение принято компетентным органом, не оспорено и не признано недействительным.
— На протяжении длительного времени председатель выполнял свои функции и получал ежемесячное вознаграждение на основании трудового договора. ТСЖ производило выплаты добровольно, намеренно, при отсутствии недобросовестных действий со стороны председателя. Ревизионной комиссией ТСЖ не установлена неправомерность начисления и выплаты данного вознаграждения.
— ТСЖ не уполномочивало К. на обращение с иском о взыскании в пользу ТСЖ произведенных председателю выплат.

ТСЖ 📌 #вознаграждение

ТСЖ отказало собственнику в выдаче реестра, а суды отказали товариществу в признании предписания ГЖИ незаконным

В Новосибирской области собственник обратился в своё ТСЖ с запросом о предоставлении реестра собственников «для проведения общих собраний».

ТСЖ не стало ничего предоставлять, так как заявитель не приложил к своему обращению некие доказательства инициирования общего собрания.

По жалобе собственника ГЖИ выдала товариществу предписание, однако то продолжало игнорировать запрос собственника.

Получив повторное предписание по тому же поводу, ТСЖ обратилось в суд, где настаивало: собственник на самом деле не будет проводить никакие собрания, а предоставление реестра нарушит закон о защите персональных данных; остальные собственники против участия гражданина-заявителя в управлении МКД.

Однако суды ориентировались не на мнение ТСЖ и других собственников, а на закон: ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ предусматривает обязанность правления ТСЖ вести актуальный реестр собственников и предоставлять его инициатору собрания; при этом согласие на обработку персональных данных не требуется.
Также закон о персональных данных допускает их обработку для осуществления возложенных законом на оператора функций, полномочий и обязанностей (п. 2 ч. 1 ст. 6).

Суд напомнил, что закон не обязывает собственника для предоставления реестра доказывать инициирование собрания. Достаточно указания предусмотренной законом цели запроса.

➡ Больше судебной практики про невыдачу реестров собственников

А45-1427/2024 😋 @gkhvsem

ТСЖ из Рязани против ГЖИ и захвата дома

ТСЖ «Эталон» добилось признания действий ГЖИ по передаче дома в управление ООО "УК"РязаньКомфортСервис" незаконными. Суд обязал инспекцию устранить нарушения.

Собственники создали ТСЖ в 2009 году. Оно благополучно управляло домом, пока в 2022 году не появился протокол о смене способа управления и выборе управляющей организации.

Председатель товарищества сразу написал в ГЖИ, что многие собственники не участвовали в собрании, однако бюллетени от их имени приложены к протоколу и сданы в ГЖИ.
Дальше в инспекцию о своём неучастии стали писать сами собственники — как коллективно, так и индивидуально.
Председатель товарищества еще раз написал в ГЖИ, указав на нарушения при оформлении протокола и неучастии в голосовании более 50 собственников.
Потом он написал в третий раз — о ничтожности принятого решения, приложил таблицу с конкретными расчетами кворума.

Инспекция отвечала на обращения собственников, что приняла к сведению полученную информацию. Коллективное обращение граждан о фальсификации протокола ГЖИ перенаправила в полицию.

Дальше ГЖИ рассмотрела заявление УК о внесении изменений в реестр лицензий и...
внесла изменения, проигнорировав все обращения собственников.

Суд указал, что это действие ГЖИ Рязанской области носит произвольный характер, не соответствует требованиям добросовестности и осмотрительности.
— ТСЖ не уведомляло ГЖИ о прекращении управления домом, а, напротив, указывало на ничтожность решения собрания о смене способа управления.
— ГЖИ не приняла во внимание массовый характер обращений собственников о своём неучастии в общем собрании, не приняла меры для проверки этой информации при установлении признаков ничтожности принятого решения.

Кроме того, пока рассматривалось дело в арбитражном суде, собственники оспорили решение собрания в суде общей юрисдикции и выиграли спор.

😞Рассмотрение дела по заявлению ТСЖ только в первой инстанции заняло целый год. В августе спор рассмотрела апелляционная инстанция, и решение вступило в силу.

А54-288/2023 😋 @gkhvsem

Для тех, кто заинтересован в приобретении платной подписки на какой-либо из наших закрытых каналов

Пожалуйста, ознакомьтесь с её условиями до того, как написать админу.
Вот вопросы, которые на практике оказались проблемными.

1⃣ Подписка не включает в себя "обмен мнениями" или консультации (для этого существуют основной чат, чат для УО и чат для ГЖИ).

2⃣ В закрытых каналах включены комментарии. Если это категорически не устраивает, то не надо оформлять подписку, а потом устраивать истерики в группе.

3⃣ Сколько и чего выходит на закрытых каналах, можно сразу посмотреть в открытых демоверсиях:
— Совет МКД (май, июнь, июль, август),
— ТСЖ (май, июнь, июль, август)
— Проверки прокуратуры (май, июнь, июль, август).

4⃣ В подписку не входит обучение пользованию Telegram и счёту до 10, поэтому если вместо 10 постов участник видит только 1, то "в этой ситуации... наши полномочия всё... окончены" (с).

📍 Сложности ТСН и УО с банковскими комиссиями и как их решать

Подписчик — Емельянов Антон — рассказал о типичных проблемах с банком и о том, как его товарищество преодолевает эти трудности.

Наше товарищество из Екатеринбурга. В одном из банков были открыты расчетные счета, выбран пакетный тариф на расчетно-кассовое обслуживание (абонентская плата в месяц за ведение счета, включающая количество бесплатных платежек на юрлиц и физлиц). При этом ТСН не заключало соглашение о том, что комиссия за оплату квитанций оплачивается ТСН. Эту комиссию оплачивают жители, если платят через этот банк. При этом ТСН информирует о банках, не взимающих комиссию. Сделано это целенаправленно, чтобы направлять экономию на обслуживание дома (в т.ч. не повышать ставку на содержание жилья).

🔁 Реестровый обмен

Со временем банк, в котором мы обслуживаемся, предложил нам подписать соглашение о реестровом обмене данных на безвозмездной основе:
— при формировании квитанций мы отправляли в банк реестр всех начислений по квартирам и паркингам, банк своим клиентам в качестве сервиса предлагает оплатить квитанцию ЖКХ в личном кабинете (сумма автоматически заполнена);
— ТСН ежедневно получает реестры платежей (единым файлом, который бухгалтер использует для автоматической разноски оплат), без такой услуги каждый платеж необходимо разносить вручную.

Нужно обратить внимание, что услуга оплаты квитанций по QR--коду в квитанции через банк, обслуживающий ТСН, была реализована задолго до заключения соглашения по реестровому обмену и работала исправно во всех банках, так же как и услуга автоплатежа, предлагаемая клиентами банка.

Что случилось дальше

После “отмены” законодателем комиссии некоторым категориям граждан, банк усердно стал навязывать заключение:
— договора об оказании услуг по переводу средств физлиц в валюте РФ и информационно-технологическом взаимодействии по операциям перевода (этот вариант предусматривает, что ТСН будет платить комиссию за совершение платежа вместо физлица (классическая комиссия), а также комиссию за пользование сервисами банка (считывание QR-кода в квитанции, обмен реестрами платежей, автоплатеж в личных кабинетах физлиц по коммуналке); либо
— соглашения об информационно-технологическом взаимодействии (здесь остается только комиссия за пользование сервисами банка).

Другими словами, ТСН будет платить за каждый платеж через этот банк комиссию примерно в 0,5%. Чтобы соглашение казалось более привлекательным, банк отключил привычные функции:
— шаблон, который предусматривает ввод лицевого счета с автоматическим заполнением суммы из реестра начисления, период, ФИО плательщика;
— сохранённые шаблоны плательщиков по старым оплатам;
— автоплатежи, которые ТСН загружало реестром;
— если плательщики не введут лицевой счёт при оплате в разделе “назначение платежа”, то возникают проблемы при разноске платежей (платеж становится невыясненным);
— реестры оплат;
— пуш-уведомления и т. д.

Также банк продолжает брать комиссию со льготников, оплачивающих ЖКУ непосредственно в отделении банка, в чем винит ТСН (что мы якобы что-то не сделали). Обычную комиссию с жильцов не из числа льготников банк отменять тоже не планирует. Другими словами, банк пытается получить комиссию и с потребителей, и с товарищества, а также сделать виноватым в глазах жильцов именно ТСН.

Самое интересное, через 6 месяцев после отключения всех сервисов в ТСН позвонил менеджер банка и со ссылкой на рост жалоб клиентов и отток платежей предложил вернуть все отключенные услуги с условием, что ТСН будет платить комиссию 1% за физлиц, которые производят оплату коммуналки с помощью услуги “Автоплатеж” в личном кабинете банка (причем тут ТСН, непонятно), и при этом, это физлицо тоже заплатит комиссию за проведение платежа (обычная комиссия).

⬇️ окончание ⬇️

⬆️ начало ⬆️

⚙ Процессинг

Проблема усугубляется тем, что у банка большой процессинговый центр, и даже если потребитель платит через стороннюю кредитную организацию, то велика вероятность, что сам платеж обрабатывать будет все равно банк, который отвечает за процессинг, и он же будет выставлять комиссию.

Процессинг — это система, которая проверяет и обрабатывает платежи с банковских карт. Когда вы оплачиваете что-то картой, данные о вашей транзакции отправляются на сервер процессингового центра. Этот центр может принадлежать не тому банку, с чьей карты вы оплачиваете, а другой компании, которая владеет системой процессинга и предоставляет услуги по обработке платежей для различных банков и платежных систем.

Банк может прийти в дом, предложив УО или ТСН договор с заманчивыми условиями, какой-то период попринимать платежи, скопировать данные, откуда и через какие центры обработки идут деньги, потом скупить эти процессинги или прийти к тем, от кого идут платежи, и предложить им работать через свой процессинг. Потом прийти в дома и “предложить” заключить соглашения на услуги с дополнительными комиссиями.

✳️ Что мы сделали

Мы отказались от заключения навязываемых соглашений, так как ТСН посчитало, что расходы на оплату комиссий только по нашему дому могут составить около 400-500 тыс. р. в год. Это существенные суммы, которые мы планируем направлять на содержание.

В связи с этим наше ТСН всесторонне и систематически информирует потребителей, где можно оплатить квитанции без комиссии и без дополнительных сложностей с отражением в “назначении платежа” информации по помещению, за которое оплачивается.

Эта информация размещается во всех подъездах дома, публикуется в чатах дома (также постоянно даются комментарии по поводу реальных причин случившегося), напечатана в квитанциях в разделе “Информация”. Кроме того, бухгалтер ведет консультацию по способам оплаты в приемные часы (в т.ч. учит пользоваться приложением банка).

Сначала был некоторый негатив, т.к. жильцы воспринимали “изменения” с платежами как недостатки работы ТСН, но со временем большинство привыкло и научилось производить оплату, как и ранее, по QR-коду, и вообще обнаружили, что в России полно банков, которые проводят платежи абсолютно бесплатно. А некоторые даже начисляют кэшбэк и т.д.

⏩ Полная версия статьи
✒ Прислать свой материал

❗️ С 1 января существенно повышается стоимость выписок из ФГИС ЕГРН.

Например, сейчас 100 выписок из ФГИС ЕГРН обойдутся физлицу в 460 р., а юрлицу — в 910 р. С 1 января и те, и другие должны будут выложить за те же 100 выписок 29 000 р.

Поэтому актуализировать информацию о собственниках надо уже сейчас, пока ажиотажный спрос, вызванный таким повышением, не уронил ФГИС ЕГРН.
Для автоматизации этой задачи можете использовать сервис учредителя ЖКХ Ньюс — ДомОнлайн.

Сервис выручает, когда нужно освежить имеющиеся базы собственников или получить данные по домам, которые недавно перешли под управление, а также поддерживать имеющуюся информацию в актуальном состоянии. Из ежемесячных обновлений компании узнают о фактах смены собственника или, например, изменении площади помещения, если такое произошло. Это помогает избежать ошибок в начислении платы потребителям, выполнить обязанность по предоставлению сведений ресурсникам и регоператору (при прямых договорах).

Специалисты ДомОнлайн проводят дополнительную автоматизированную и ручную проверку данных, что позволяет своевременно выявлять ошибки, которые содержатся во ФГИС ЕГРН и ФИАС.

➡ Оставить заявку