Incerto

Флиппинг — зло. Часть 2. Слабоумие и Excel

Разбираем пошагово, почему не стоит заниматься флиппингом. Если нужно пополнить понятийный аппарат, внимательно прочтите первую часть и разберитесь в терминах. Это важно, многие путаются и совершают дорогостоящие ошибки. Итак, цикл флиппинга:

0. Оценка проекта, процессов и собственных возможностей
Главный риск любого вашего проекта — вы сами. У вас должна быть пошаговая стратегия 1-2-3 с точным пониманием, кто, что, как, в какие сроки будет выполнять и какие риски вас ожидают.

Вы понимаете, что вам нужно привлечь большой капитал и заморозить его на неопределённый срок? У вас есть компетенции и ресурсы для дизайна, ремонта, упаковки, рекламы и продажи объекта? Что будете делать в меняющихся обстоятельствах?

Для корабля без курса не бывает попутного ветра — Сенека ещё две тысячи лет назад сказал.

1. Расчёты. Высокая маржа — обман и манипуляция
Вы же посчитали проект? Давайте попробуем без экселя на близком к реальному примере.

Квартира бизнес-класса на вторичном рынке стоит где-то 400 тысяч за м², рыночная цена отделки 100 тысяч. Сколько надо заработать?

Вклад на 20-30 млн можно открыть в Абсолюте под 23.85% годовых на 6 месяцев (данные за сегодня в Финуслугах). Это 20.75% чистой годовой доходности после уплаты налога. Без рисков.

Допустим, ваши аппетиты как начинающего флиппера 60% доходности на инвестиции в год. Это 3 флип-цикла по 4 месяца с ROI 20%. Риски же должны себя оправдывать доходностью?

Ваши затраты на объект и его апгрейд составляют 500 тысяч на м². Чтобы получить ROI 20%, ваша чистая выручка должна быть 600 тысяч за м². А какая должна быть цена продажи квартиры?

Возьмём самые «жадные» расходы: налог и брокера. Как физлицо вы заплатите налог 13% с прибыли от продажи объекта, брокер за продажу по (сверх)рыночной цене возьмёт 4%. Остальное, включая издержки, вы (предположительно) укладываете в те 100 тысяч за м².

И… получаем 644.6 тысяч за м². Проверяйте:
Налог = (644.6 - 500) * 0.13 = 18.8
Брокер = 644.6 * 0.04 = 25.8
644.6 - 18.8 - 25.8 = 600 у вас на руках
Подробный расчёт с объяснениями в комментарии к посту.

То есть чтобы зайти во флиппинг с ROI 20%, вам нужно прибавить к рыночной цене 29% (500 —> 644.6). В пересчёте на отделку ещё дороже: покупатель должен переплатить почти в 2.5 раза (100 —> 244.6).

Теперь возьмём квартиру, а не м². Скажем, 3СП площадью 100 м²:
Рыночная цена в бетоне 40 млн
Себестоимость ремонта 10 млн
Стоимость с ремонтом 50 млн

Цена флиппера 64.46 млн
Наценка к shell&core от флиппера 24.46 млн

Найдёте такого покупателя? А ещё это должен быть кэш, не надейтесь на ипотеку под 28%.

ROI 20% у вас не будет. Никогда. Теперь вопрос. Зачем заниматься сложным рискованным бизнесом, когда его реальная доходность не дотянет даже до депозита?

Отметим отдельно. Готовые новостройки от физлиц годами стоят на продаже без ремонта по этой же причине. Ремонт делает либо застройщик, либо конечный пользователь.

Вы по-прежнему хотите играть во флиппинг? Хорошо, приступаем к исполнению

#ликбез
#флиппинг

www.group-telegram.com/us/incertoestate.com/570

384 viewsDec 19 at 06:50

Флиппинг — зло. Часть 2. Слабоумие и Excel

Разбираем пошагово, почему не стоит заниматься флиппингом. Если нужно пополнить понятийный аппарат, внимательно прочтите первую часть и разберитесь в терминах. Это важно, многие путаются и совершают дорогостоящие ошибки. Итак, цикл флиппинга:

0. Оценка проекта, процессов и собственных возможностей
Главный риск любого вашего проекта — вы сами. У вас должна быть пошаговая стратегия 1-2-3 с точным пониманием, кто, что, как, в какие сроки будет выполнять и какие риски вас ожидают.

Вы понимаете, что вам нужно привлечь большой капитал и заморозить его на неопределённый срок? У вас есть компетенции и ресурсы для дизайна, ремонта, упаковки, рекламы и продажи объекта? Что будете делать в меняющихся обстоятельствах?

Для корабля без курса не бывает попутного ветра — Сенека ещё две тысячи лет назад сказал.

1. Расчёты. Высокая маржа — обман и манипуляция
Вы же посчитали проект? Давайте попробуем без экселя на близком к реальному примере.

Квартира бизнес-класса на вторичном рынке стоит где-то 400 тысяч за м², рыночная цена отделки 100 тысяч. Сколько надо заработать?

Вклад на 20-30 млн можно открыть в Абсолюте под 23.85% годовых на 6 месяцев (данные за сегодня в Финуслугах). Это 20.75% чистой годовой доходности после уплаты налога. Без рисков.

Допустим, ваши аппетиты как начинающего флиппера 60% доходности на инвестиции в год. Это 3 флип-цикла по 4 месяца с ROI 20%. Риски же должны себя оправдывать доходностью?

Ваши затраты на объект и его апгрейд составляют 500 тысяч на м². Чтобы получить ROI 20%, ваша чистая выручка должна быть 600 тысяч за м². А какая должна быть цена продажи квартиры?

Возьмём самые «жадные» расходы: налог и брокера. Как физлицо вы заплатите налог 13% с прибыли от продажи объекта, брокер за продажу по (сверх)рыночной цене возьмёт 4%. Остальное, включая издержки, вы (предположительно) укладываете в те 100 тысяч за м².

И… получаем 644.6 тысяч за м². Проверяйте:
Налог = (644.6 - 500) * 0.13 = 18.8
Брокер = 644.6 * 0.04 = 25.8
644.6 - 18.8 - 25.8 = 600 у вас на руках
Подробный расчёт с объяснениями в комментарии к посту.

То есть чтобы зайти во флиппинг с ROI 20%, вам нужно прибавить к рыночной цене 29% (500 —> 644.6). В пересчёте на отделку ещё дороже: покупатель должен переплатить почти в 2.5 раза (100 —> 244.6).

Теперь возьмём квартиру, а не м². Скажем, 3СП площадью 100 м²:
Рыночная цена в бетоне 40 млн
Себестоимость ремонта 10 млн
Стоимость с ремонтом 50 млн

Цена флиппера 64.46 млн
Наценка к shell&core от флиппера 24.46 млн

Найдёте такого покупателя? А ещё это должен быть кэш, не надейтесь на ипотеку под 28%.

ROI 20% у вас не будет. Никогда. Теперь вопрос. Зачем заниматься сложным рискованным бизнесом, когда его реальная доходность не дотянет даже до депозита?

Отметим отдельно. Готовые новостройки от физлиц годами стоят на продаже без ремонта по этой же причине. Ремонт делает либо застройщик, либо конечный пользователь.

Вы по-прежнему хотите играть во флиппинг? Хорошо, приступаем к исполнению

#ликбез
#флиппинг

BY Incerto