group-telegram.com/incertoestate/572
Last Update:
Флиппинг — зло. Часть 3. Хуже дурака только дурак с инициативой
Первая часть (тык)
Вторая часть (тык)
Итак, флиппер, преисполненный видео из Тик-Тока вдохновением, открыл Циан:
2. Покупка объекта
Для успешного флиппинга идеальным выбором будет недооценённый объект с минимальной конкуренцией при продаже. Им может стать «убитая» квартира, новостройка или лот с дисконтом.
Хотя новостройка по ДДУ не является прямой инвестицией, этот инструмент легко совмещается с флиппингом.
Опустим такие подробности, как знание рынка, жилых комплексов, планировок и так далее. Флиппер по умолчанию компетентен в вопросе.
Итак, вы нашли такой объект. Теперь вопрос. Зачем тратить ещё больше денег, растягивать инвестицию и терять маржинальность на ремонте, когда можно просто взять и сразу перепродать? Ваш бизнес про доход или про трудоустройство десятков специалистов за ваш счёт?
3. Ремонт и улучшение
Для того, чтобы shell&core превратить в fit out, вам нужно закрыть следующие позиции: дизайнер, инженер-проектировщик, сметчик, прораб, технадзор, строители (электрик, штукатур, плиточник и т.д.), мастер по кухонной мебели, мастер по корпусной мебели, хоумстейджер. А также вам понадобится проджект-менеджер, который будет заниматься закупками и координировать участников проекта.
Это просто чтобы вы оценили масштаб. А дальше начинается обычный строительный квест: суммы, сроки, люди, контроль, координация, суммы, сроки…*
Сделать отделку в 2-3 раза дешевле рынка не получится. Покупатель также не «зашивает» ремонт в ипотеку или рассрочку: либо переплачивает наличными вам, либо делает ремонт сам за наличные.
Сдюжите? Уверены?
Если какие-то из ролей исполняете вы сами, не забывайте свой труд тоже оценивать. Если работаете бесплатно, приходите к нам — вакансия эльфа-домовика открыта всегда. Напишите сюда.
Итак, вы победили отделку. Теперь вопрос. Если вы умеете в хороший ремонт, ещё и дешевле рынка, то зачем вам вообще флиппинг? Просто делайте ремонты покупателям новостроек. Маржинальность ремонтной компании выше на порядок, клиенты сами встанут в очередь, никакой головной боли с покупкой и продажей недвижимости, не будет простоя у строителей.
*Специалисты в ремонте, поправьте нас в комментариях, если что-то упустили или дезинформировали
4. Продажа объекта
Объект отделан, задекорирован и готов к продаже. Время сверить план-факт по затратам.
Во сколько обошёлся ремонт и декор? Сколько времени потратили? Что по издержкам, человеческому фактору, отступлению от проекта?
Ваша задача — продать за максимальную цену в минимальный срок. Ваш основной риск — ликвидность. Учитывая, что ваша цена по умолчанию завышена, готовьтесь либо к простою, либо к дисконту.
Если же вы умудрились не прогореть на покупке и ремонте, теперь ваша доходность точно не превысит банковский депозит. Даже самый сильный брокер не обеспечит вам продажу с наценкой 10-15%, не говоря про 25%, иначе математика проекта не сходится.
Флиппинг интересен только исполнителям: брокерам, дизайнерам, ремонтникам. Застройщики сами не любят отделку даже с огромным дисконтом, но для улучшения ликвидности «упаковывают» её в ипотеку.
Флиппинг на максималках, редевелопмент, тоже показал свою низкую доходность. Изучите историю Колди и KR Properties.
Если нам не удалось вас убедить отказаться от идеи флиппинга логическими доводами, убедим эмоциональными. Мы принципиально не продаём новостройки под флиппинг. Если вы к нам приходите с таким запросом, либо переориентируем вас, либо откажемся работать. Репутация дороже 🖤
#ликбез
#флиппинг
BY Incerto
Warning: Undefined variable $i in /var/www/group-telegram/post.php on line 260
Share with your friend now:
group-telegram.com/incertoestate/572