Incerto
Битва за офисы Вчера вечером MR Group презентовал новый бренд MR Office. Анонсировали 11 новых бизнес-центров, 4 из которых презентовали уже сейчас. Назревает серьёзная борьба за место под офисным солнцем. Stone как абсолютного лидера рынка ждёт достойный…
Битва за офисы. Ответочка от Stone
Девелопер получил разрешения на строительство офисов на Римской и Калужской. Также в течение года планируется завершение строительства офисов Stone Towers, Савёловская, Римский и Курская. Новые проекты официально не анонсировали, но есть сигналы 😉
Также Stone не оставил без внимания выпад MR Office и улучшил свои условия по рассрочке. Теперь ПВ 20% и ставка 0% до конца строительства. Пока только для ритейла и клиентских офисов. Клиентский офис у Stone — это когда офис в составе торговой галереи, а не в башне бизнес-центра.
Stone держит уверенные показатели продаж, цены повышает каждого 1 и 15 числа. Особенно значительный рост цены ждёт проекты на Римской и Калужской.
Наблюдаем за противостоянием дальше. Если хотите инвестировать в качественную коммерческую недвижимость, пишите в директ или сюда
#новости
Девелопер получил разрешения на строительство офисов на Римской и Калужской. Также в течение года планируется завершение строительства офисов Stone Towers, Савёловская, Римский и Курская. Новые проекты официально не анонсировали, но есть сигналы 😉
Также Stone не оставил без внимания выпад MR Office и улучшил свои условия по рассрочке. Теперь ПВ 20% и ставка 0% до конца строительства. Пока только для ритейла и клиентских офисов. Клиентский офис у Stone — это когда офис в составе торговой галереи, а не в башне бизнес-центра.
Stone держит уверенные показатели продаж, цены повышает каждого 1 и 15 числа. Особенно значительный рост цены ждёт проекты на Римской и Калужской.
Наблюдаем за противостоянием дальше. Если хотите инвестировать в качественную коммерческую недвижимость, пишите в директ или сюда
#новости
Самый искренний контент о недвижимости
Роскомнадзор разрешил десять нецензурных слов и их производных.
Источник
Однажды мы станем очень большим агентством и обзаведёмся лицензией СМИ. Говорить о недвижимости и клиентском пути без этих слов решительно невозможно. РКН, спасибо, что сделали такой подарок ко дню России 🖤
#новости
Роскомнадзор разрешил десять нецензурных слов и их производных.
Источник
Однажды мы станем очень большим агентством и обзаведёмся лицензией СМИ. Говорить о недвижимости и клиентском пути без этих слов решительно невозможно. РКН, спасибо, что сделали такой подарок ко дню России 🖤
#новости
Каннибализм в новостройках. Часть 1
Любой бизнес производит определённый продукт. Когда при неизменном спросе увеличивается ассортимент товаров с аналогичными характеристиками, ужесточается конкуренция. А бывает так, что один и тот же производитель увеличивает продуктовую линейку и начинает съедать спрос сам у себя. Этот эффект называется каннибализацией.
Например, мы сейчас наблюдаем каннибализацию в розничной торговле. Производители начинают продавать онлайн, на маркетплейсах и «съедают» клиентов у своих торговых точек. Другой пример — каждый год компания Apple выпускает новую модель iPhone, из-за чего снижаются продажи старых моделей.
В недвижимости каннибализация встречается в рамках класса, локации или одного жилого комплекса. Когда при недостаточном темпе продаж застройщика выходит новая очередь, стартуют продажи на соседнем участке или активизируются ранее купившие инвесторы, для всех участников это болезненно. Главные следствия такого процесса — снижение спроса и демпинг.
Если вы инвестируете, обязательно учитывайте риск каннибализма как в самом жилом комплексе, так и в локации
#ликбез
#инвестиции
Любой бизнес производит определённый продукт. Когда при неизменном спросе увеличивается ассортимент товаров с аналогичными характеристиками, ужесточается конкуренция. А бывает так, что один и тот же производитель увеличивает продуктовую линейку и начинает съедать спрос сам у себя. Этот эффект называется каннибализацией.
Например, мы сейчас наблюдаем каннибализацию в розничной торговле. Производители начинают продавать онлайн, на маркетплейсах и «съедают» клиентов у своих торговых точек. Другой пример — каждый год компания Apple выпускает новую модель iPhone, из-за чего снижаются продажи старых моделей.
В недвижимости каннибализация встречается в рамках класса, локации или одного жилого комплекса. Когда при недостаточном темпе продаж застройщика выходит новая очередь, стартуют продажи на соседнем участке или активизируются ранее купившие инвесторы, для всех участников это болезненно. Главные следствия такого процесса — снижение спроса и демпинг.
Если вы инвестируете, обязательно учитывайте риск каннибализма как в самом жилом комплексе, так и в локации
#ликбез
#инвестиции
Каннибализм в новостройках. Часть 2
Чтобы избежать каннибализации спроса при инвестировании, обращайте внимание на следующие факторы:
1. Маленькие комплексы в обжитых локациях. При точечной застройке без конкурентов продавать без демпинга намного легче как застройщику, так и вам
2. Темпы продаж в проекте. Ваш главный конкурент при продаже новостройки по уступке или «на ключах» — сам застройщик. Если он всё быстро распродаст, то не будет мешать вашему выходу из инвестиции. Например, мы неоднократно писали про рекордные темпы продаж Легенды в Северном Порте
3. Условия покупки. Чем комфортнее и выгоднее условия покупки у застройщика, тем тяжелее вам будет реализовать купленный объект на вторичном рынке. А ваш объект становится вторичкой, даже если вы только что подписали ДДУ
4. Условия продажи. Узнавайте, можно ли продавать объект по уступке, особенно с непогашенной рассрочкой. Даже если вы покупаете в ипотеку или за кэш, никто не отменял конкуренцию с другими инвесторами
Например, мы часто предлагаем как инвестицию и офисы, и квартиры от Stone, так как у них в договорах продажа по уступке запрещена в принципе. Быстро выйти из такой инвестиции нельзя, зато вы получаете более стабильный рост стоимости за период стройки и исключение конкуренции с застройщиком
5. Общие размеры жилого комплекса, количество очередей и их формат. Даже если вы купили проект в самом начале с расчётом на продажу через 5-7 лет, конкуренция с пятой очередью застройщика или новыми ЖК — сомнительное приключение.
При этом если будет отличаться формат квартир или класс домов, можно не опасаться конкуренции. Например, вы купили трёшку 150 м² с потолками 3.30 в доме с крупной нарезкой, через пару лет на соседнем участке начнут новый проект с маленькими квартирами, а в вашем проекте начнут продажу таунхаусов 300+ м². Вы не будете конкурентами, так как у вас разные покупатели
6. Отделка. У квартир с отделкой выше ликвидность. Особенно когда она качественная и отсутствует у ближайших конкурентов. Только не делайте её самостоятельно, если вы без опыта
Обратите внимание, этот гайд больше подходит для инвестора, то есть когда вы из покупателя превратитесь в продавца. Для конечного покупателя нет ничего плохого в насыщенном рынке и избыточной конкуренции.
Если вам не жалко времени и нервов, чтобы осилить этот путь, ещё чуть-чуть — и можете работать брокером. Если вы заняты более насущными вопросами, мы в аналитике день и ночь — пишите в директ или сюда
#ликбез
#польза
#инвестиции
Чтобы избежать каннибализации спроса при инвестировании, обращайте внимание на следующие факторы:
1. Маленькие комплексы в обжитых локациях. При точечной застройке без конкурентов продавать без демпинга намного легче как застройщику, так и вам
2. Темпы продаж в проекте. Ваш главный конкурент при продаже новостройки по уступке или «на ключах» — сам застройщик. Если он всё быстро распродаст, то не будет мешать вашему выходу из инвестиции. Например, мы неоднократно писали про рекордные темпы продаж Легенды в Северном Порте
3. Условия покупки. Чем комфортнее и выгоднее условия покупки у застройщика, тем тяжелее вам будет реализовать купленный объект на вторичном рынке. А ваш объект становится вторичкой, даже если вы только что подписали ДДУ
4. Условия продажи. Узнавайте, можно ли продавать объект по уступке, особенно с непогашенной рассрочкой. Даже если вы покупаете в ипотеку или за кэш, никто не отменял конкуренцию с другими инвесторами
Например, мы часто предлагаем как инвестицию и офисы, и квартиры от Stone, так как у них в договорах продажа по уступке запрещена в принципе. Быстро выйти из такой инвестиции нельзя, зато вы получаете более стабильный рост стоимости за период стройки и исключение конкуренции с застройщиком
5. Общие размеры жилого комплекса, количество очередей и их формат. Даже если вы купили проект в самом начале с расчётом на продажу через 5-7 лет, конкуренция с пятой очередью застройщика или новыми ЖК — сомнительное приключение.
При этом если будет отличаться формат квартир или класс домов, можно не опасаться конкуренции. Например, вы купили трёшку 150 м² с потолками 3.30 в доме с крупной нарезкой, через пару лет на соседнем участке начнут новый проект с маленькими квартирами, а в вашем проекте начнут продажу таунхаусов 300+ м². Вы не будете конкурентами, так как у вас разные покупатели
6. Отделка. У квартир с отделкой выше ликвидность. Особенно когда она качественная и отсутствует у ближайших конкурентов. Только не делайте её самостоятельно, если вы без опыта
Обратите внимание, этот гайд больше подходит для инвестора, то есть когда вы из покупателя превратитесь в продавца. Для конечного покупателя нет ничего плохого в насыщенном рынке и избыточной конкуренции.
Если вам не жалко времени и нервов, чтобы осилить этот путь, ещё чуть-чуть — и можете работать брокером. Если вы заняты более насущными вопросами, мы в аналитике день и ночь — пишите в директ или сюда
#ликбез
#польза
#инвестиции
Почему мы не звоним
Скажите, что вас утомили звонками. Можете не стесняться в выражениях. Бесят же?
Вот и мы так считаем. А ещё часто бывает неудобно выделить 20-30 минут непрерывно на диалог с полным погружением, особенно когдав ваше информационное поле вторгаются это входящий звонок, а вы за рулём, на работе или с ребёнком.
А ещё это несовременно. А ещё в переписке гораздо удобнее навигация. А ещё самое важное всё равно обсуждается на личных встречах.
В общем, без вашего согласия мы не станем звонить, даже вы игнорируете нас в переписке. Но если работаете с нашим брокером, номер телефона всё равно в студию 🙃
#кухня
Скажите, что вас утомили звонками. Можете не стесняться в выражениях. Бесят же?
Вот и мы так считаем. А ещё часто бывает неудобно выделить 20-30 минут непрерывно на диалог с полным погружением, особенно когда
А ещё это несовременно. А ещё в переписке гораздо удобнее навигация. А ещё самое важное всё равно обсуждается на личных встречах.
В общем, без вашего согласия мы не станем звонить, даже вы игнорируете нас в переписке. Но если работаете с нашим брокером, номер телефона всё равно в студию 🙃
#кухня
Семейную ипотеку не расширят
Льготный кредит собирались начать выдавать семьям с детьми до 14 лет, но инициативу заблокировали
Источник
Такое решение привело бы к очередному витку эйфории от дешёвых денег и буста продаж, неоправданному росту цен, инфляции «бетонного рубля» и тяжёлый синдром отмены для рынка. Хотим пожелать доброго здоровья Министерству финансов за инъекцию здравого смысла.
В новостройках бизнес-класса и выше продажи формируются без существенной доли семейной ипотеки. При этом объём предложения продолжает сокращаться. Обращайте внимание на наполнение в проекте, темпы продаж и пополнения эскроу-счетов — это маркеры того, хорош ли проект в контексте спроса и дальнейшей востребованности.
И, конечно же, ждём улучшение рыночных условий. Но спрос и цены от этого тоже вырастут 😉
#новости
Льготный кредит собирались начать выдавать семьям с детьми до 14 лет, но инициативу заблокировали
Источник
Такое решение привело бы к очередному витку эйфории от дешёвых денег и буста продаж, неоправданному росту цен, инфляции «бетонного рубля» и тяжёлый синдром отмены для рынка. Хотим пожелать доброго здоровья Министерству финансов за инъекцию здравого смысла.
В новостройках бизнес-класса и выше продажи формируются без существенной доли семейной ипотеки. При этом объём предложения продолжает сокращаться. Обращайте внимание на наполнение в проекте, темпы продаж и пополнения эскроу-счетов — это маркеры того, хорош ли проект в контексте спроса и дальнейшей востребованности.
И, конечно же, ждём улучшение рыночных условий. Но спрос и цены от этого тоже вырастут 😉
#новости
В открытую или скрывать названия
ЖК в 3 минутах от набережной. Старт продаж нового дома в Хамовниках. Супер-инвест-офисы от топового застройщика.
Для генерации лидов многие наши коллеги используют такие офферы. С платной рекламой всё понятно: застройщики прямо запрещают брендовые запросы. Но почему так делают в соцсетях?
Основной аргумент выглядит так: скрывать названия проектов, цены и характеристики нужно для того, чтобы клиент при виде креатива не обратился напрямую к застройщику. Мол, пусть зацепится за предложение, запросит детали, а дальше брокер возьмёт его в работу.
Мы выбрали другой подход. Раз вы нас читаете, вы уже голосуете своим временем и оказываете доверие. Почему бы нам не сделать ответный жест? Просто сообщив вам название и цену какого-либо нового ЖК, мы точно не спровоцируем утрату лояльности — скорее, наоборот.
Многие клиенты сами неплохо разбираются в рынке. Те, кто давно ожидает какой-то проект, планировку или условия, сами знают не меньше инсайдеров. Они (не) выберут работу с брокером по другим причинам. А рендер всегда можно вбить в «поиск по картинке» и всё-таки узнать название.
Если клиент принципиально захочет покупать без брокера, кто его остановит? Вот мы и не переживаем. Только насколько такой клиент самостоятельный и независимый, если он читает брокерский контент, «облучается» брокерским мнением, а потом «самостоятельно» идёт искать? 🙃
Основная ценность брокера заключается в работе с задачей клиента, а не с экспозицией, которую нужно распродать. Сама экспозиция, кстати, намного больше, чем у любого застройщика.
В общем, мы выбираем игру в открытую. Брокеры, а вы как считаете? Напишите своё профессиональное мнение в комментарии или в директ
#кухня
ЖК в 3 минутах от набережной. Старт продаж нового дома в Хамовниках. Супер-инвест-офисы от топового застройщика.
Для генерации лидов многие наши коллеги используют такие офферы. С платной рекламой всё понятно: застройщики прямо запрещают брендовые запросы. Но почему так делают в соцсетях?
Основной аргумент выглядит так: скрывать названия проектов, цены и характеристики нужно для того, чтобы клиент при виде креатива не обратился напрямую к застройщику. Мол, пусть зацепится за предложение, запросит детали, а дальше брокер возьмёт его в работу.
Мы выбрали другой подход. Раз вы нас читаете, вы уже голосуете своим временем и оказываете доверие. Почему бы нам не сделать ответный жест? Просто сообщив вам название и цену какого-либо нового ЖК, мы точно не спровоцируем утрату лояльности — скорее, наоборот.
Многие клиенты сами неплохо разбираются в рынке. Те, кто давно ожидает какой-то проект, планировку или условия, сами знают не меньше инсайдеров. Они (не) выберут работу с брокером по другим причинам. А рендер всегда можно вбить в «поиск по картинке» и всё-таки узнать название.
Если клиент принципиально захочет покупать без брокера, кто его остановит? Вот мы и не переживаем. Только насколько такой клиент самостоятельный и независимый, если он читает брокерский контент, «облучается» брокерским мнением, а потом «самостоятельно» идёт искать? 🙃
Основная ценность брокера заключается в работе с задачей клиента, а не с экспозицией, которую нужно распродать. Сама экспозиция, кстати, намного больше, чем у любого застройщика.
В общем, мы выбираем игру в открытую. Брокеры, а вы как считаете? Напишите своё профессиональное мнение в комментарии или в директ
#кухня
Сага об экологии. Часть 3. Почему в городе портится экология
Роза ветров (тык)
Часть 1 (тык)
Часть 2 (тык)
Продолжаем прожарку экобесия. Итак, 99% проблем с экологией города связаны с качеством воздуха. Человек, безусловно, наносит вред экологии, но природа сама может с этим неплохо справляться. Есть самые естественные факторы, которые портят качество воздуха.
1. Ландшафт города и окрестностей
Большинство городов формировались из соображений экономической или военной ценности. Также учитывалось обеспечение пресной водой и продовольствием, то есть наличие рек, пахотных и пастбищных земель. О вопросах загазованности просто не задумывались.
Экологически идеальный город должен находиться на возвышенности и продуваться стабильной розой ветров, чтобы тяжёлые парниковые газы уносило прочь. Таких городов единицы во всём мире, особенно с учётом переменчивости ветра, сменой времён года и проблемой подъёма воды. Например, Красноярску и Новокузнецку с экологией достался несчастливый билет, ведь один находится в ущелье, другой — в котловине. В таких местах смог неизбежен, ведь большинство вредных веществ имеют бóльшую плотность, чем кислород и азот воздуха, и не могут улетучиваться. У Москвы, кстати, с ландшафтом всё очень даже неплохо
2. Климат
Слишком сухо — будет пыль и жара, слишком влажно — больше твёрдых частиц и микробов. Аналогично с температурой и погодой: золотой середины может не быть даже в рамках одних суток. Роза ветров тоже работает не по расписанию и далеко не всегда во благо
3. Локальные природные факторы
Засуха, наводнение, пожары, ураганы и прочие несвойственные местности явления могут наделать немало бед даже в самом экологически чистом регионе. Наш чистый московский воздух с западной розой ветров в июле и августе 2010 года был настолько загрязнён дымом от лесных пожаров в Орехово-Зуевском и Шатурском районах Московской области (около 100-120 км на восток), что в моменты пикового задымления видимость составляла несколько метров. Все наши двигатели и заводы не смогли бы за десятилетия выбросить в воздух столько вредных веществ, сколько принёс ветер за несколько недель.
Когда оцениваете экологическую обстановку, не забывайте об этом. Но техногенные факторы никто не отменял. В следующих постах разберём каждый по отдельности
#ликбез
Роза ветров (тык)
Часть 1 (тык)
Часть 2 (тык)
Продолжаем прожарку экобесия. Итак, 99% проблем с экологией города связаны с качеством воздуха. Человек, безусловно, наносит вред экологии, но природа сама может с этим неплохо справляться. Есть самые естественные факторы, которые портят качество воздуха.
1. Ландшафт города и окрестностей
Большинство городов формировались из соображений экономической или военной ценности. Также учитывалось обеспечение пресной водой и продовольствием, то есть наличие рек, пахотных и пастбищных земель. О вопросах загазованности просто не задумывались.
Экологически идеальный город должен находиться на возвышенности и продуваться стабильной розой ветров, чтобы тяжёлые парниковые газы уносило прочь. Таких городов единицы во всём мире, особенно с учётом переменчивости ветра, сменой времён года и проблемой подъёма воды. Например, Красноярску и Новокузнецку с экологией достался несчастливый билет, ведь один находится в ущелье, другой — в котловине. В таких местах смог неизбежен, ведь большинство вредных веществ имеют бóльшую плотность, чем кислород и азот воздуха, и не могут улетучиваться. У Москвы, кстати, с ландшафтом всё очень даже неплохо
2. Климат
Слишком сухо — будет пыль и жара, слишком влажно — больше твёрдых частиц и микробов. Аналогично с температурой и погодой: золотой середины может не быть даже в рамках одних суток. Роза ветров тоже работает не по расписанию и далеко не всегда во благо
3. Локальные природные факторы
Засуха, наводнение, пожары, ураганы и прочие несвойственные местности явления могут наделать немало бед даже в самом экологически чистом регионе. Наш чистый московский воздух с западной розой ветров в июле и августе 2010 года был настолько загрязнён дымом от лесных пожаров в Орехово-Зуевском и Шатурском районах Московской области (около 100-120 км на восток), что в моменты пикового задымления видимость составляла несколько метров. Все наши двигатели и заводы не смогли бы за десятилетия выбросить в воздух столько вредных веществ, сколько принёс ветер за несколько недель.
Когда оцениваете экологическую обстановку, не забывайте об этом. Но техногенные факторы никто не отменял. В следующих постах разберём каждый по отдельности
#ликбез