#старт
Jois от MR Group (Башня Leo)
Проект жилой застройки на Звенигородке. Четыре небоскрёба премиум-класса со своим многоуровневым ландшафтным парком. В продаже новая башня 47 этажей.
📍СЗАО, Хорошёвский, 3-й Силикатный проезд 10
📄 РнС получено
💘 Комплекс находится между Звенигородским и Хорошёвским шоссе в обжитом районе.
Как и другие проекты MR Group, Jois имеет свою коммерческую инфраструктуру. Также резидентам доступны все блага Хорошёвского района, в пешем доступе наземный транспорт, метро и МЦК.
Проект универсальный: подойдёт семьям с детьми и одиночкам, придётся по вкусу ценителям запада и Звенигородки.
Проект подходит для консервативных инвестиций с большим горизонтом.
💵 открытые продажи по ДДУ
📊 Метражи
От 34 до 188 м². Детали по запросу
📊 Квартирография
Студий в башне Leo нет, только в башне Anna. Средняя площадь квартиры 62 м². Детали по запросу
🧮 Немного цифр
• 4 башни
• 1306 квартир, 239 машиномест (первая очередь, 2 башни)
• ключи — III 2028
• потолки 3.00-3.15 (shell&core в башне Leo)
🤑 Цены (башня Leo)
СТ — отсутствуют
1СП — от 19.1 млн (35.2 м²)
2СП — от 26 млн (57.8 м²)
3СП — под запрос
Есть беспроцентная рассрочка. Условия:
ПВ 20%, до IV 2026 (2 года)
ПВ 30%, до II 2027 (2.5 года)
Платежи раз в месяц или раз в квартал
Наценка 0 ₽
Ставка по рассрочке 0%
🤓 В проекте приятные условия по рассрочке, цены в рынке.
Продукт MR Group хорошо знаком покупателю, преимущества и недостатки предсказуемы. Отмечаем, что MR в новой башне наконец убрал свой white box.
Метражи и нарезка в премиум-классе вызывают вопросы. Мы сразу представляем Shift и Prime Park и недоумеваем. При этом планировки эргономичные, универсальные, с грамотным зонированием и проработанными сценариями жизни. Даже в квартирах с неправильной геометрией.
Для рантье никаких проблем быть не должно — Сити и новый офисный кластер на Ходынке обеспечат спросом всю Звенигородку. Особенно хорошо будет владельцам «двушек» и «трёшек». Спекулятивный доход также возможен, но огромный объём застройки вокруг тонко намекает.
Рассрочка не такая интересная, как в Amber City, но планировки и наполнение в Джоисе нам нравятся больше.
🤝 По выбору планировок и бронированию пишите
Jois от MR Group (Башня Leo)
Проект жилой застройки на Звенигородке. Четыре небоскрёба премиум-класса со своим многоуровневым ландшафтным парком. В продаже новая башня 47 этажей.
📍СЗАО, Хорошёвский, 3-й Силикатный проезд 10
📄 РнС получено
💘 Комплекс находится между Звенигородским и Хорошёвским шоссе в обжитом районе.
Как и другие проекты MR Group, Jois имеет свою коммерческую инфраструктуру. Также резидентам доступны все блага Хорошёвского района, в пешем доступе наземный транспорт, метро и МЦК.
Проект универсальный: подойдёт семьям с детьми и одиночкам, придётся по вкусу ценителям запада и Звенигородки.
Проект подходит для консервативных инвестиций с большим горизонтом.
💵 открытые продажи по ДДУ
📊 Метражи
От 34 до 188 м². Детали по запросу
📊 Квартирография
Студий в башне Leo нет, только в башне Anna. Средняя площадь квартиры 62 м². Детали по запросу
🧮 Немного цифр
• 4 башни
• 1306 квартир, 239 машиномест (первая очередь, 2 башни)
• ключи — III 2028
• потолки 3.00-3.15 (shell&core в башне Leo)
🤑 Цены (башня Leo)
СТ — отсутствуют
1СП — от 19.1 млн (35.2 м²)
2СП — от 26 млн (57.8 м²)
3СП — под запрос
Есть беспроцентная рассрочка. Условия:
ПВ 20%, до IV 2026 (2 года)
ПВ 30%, до II 2027 (2.5 года)
Платежи раз в месяц или раз в квартал
Наценка 0 ₽
Ставка по рассрочке 0%
🤓 В проекте приятные условия по рассрочке, цены в рынке.
Продукт MR Group хорошо знаком покупателю, преимущества и недостатки предсказуемы. Отмечаем, что MR в новой башне наконец убрал свой white box.
Метражи и нарезка в премиум-классе вызывают вопросы. Мы сразу представляем Shift и Prime Park и недоумеваем. При этом планировки эргономичные, универсальные, с грамотным зонированием и проработанными сценариями жизни. Даже в квартирах с неправильной геометрией.
Для рантье никаких проблем быть не должно — Сити и новый офисный кластер на Ходынке обеспечат спросом всю Звенигородку. Особенно хорошо будет владельцам «двушек» и «трёшек». Спекулятивный доход также возможен, но огромный объём застройки вокруг тонко намекает.
Рассрочка не такая интересная, как в Amber City, но планировки и наполнение в Джоисе нам нравятся больше.
🤝 По выбору планировок и бронированию пишите
Отделка всё? Кэшбэк всё?
В Думу внесли законопроект №498549-8, предусматривающий изменение нескольких важных параметров в новостройках:
1. Минимальную гарантию на отделку снижают до одного года (было три года)
(Статья 3, пункт 2Г)
2. Неустойка и компенсация за недостатки не может превышать 3% от стоимости квартиры
(Статья 3, пункт 3)
3. Застройщики теперь могут сами устанавливать свои собственные стандарты качества отделки, но они должны быть не ниже государственных
(Статья 3, пункт 1)
Хотя это только законопроект, сегодня он одним днём прошёл второе и третье чтение и направлен в Совет Федерации. Полагаем, бюрократия и принятие закона — вопрос времени.
Упомянутые пункты вступают а силу 1 января.
Требования к отделке снизились. Учитывая сложность этих работ, непредсказуемую стоимость и дефицит кадров, может снизиться качество или отделка совсем исчезнет в новостройках.
Если вы сейчас ищете квартиру для собственного проживания, на перепродажу или сдачу внаём, только что возросла привлекательность квартир с fit out.
Так как взыскание за недостатки теперь будет меньше, ценнее будет качественная квартира, которую не надо будет исправлять или «кэшбэкать».
Если вы в поисках новостройки в Москве, пишите. Мы знаем, кто строит тяп-ляп, а кто — хорошо, и у кого самая хорошая отделка 😉
#новости
В Думу внесли законопроект №498549-8, предусматривающий изменение нескольких важных параметров в новостройках:
1. Минимальную гарантию на отделку снижают до одного года (было три года)
(Статья 3, пункт 2Г)
2. Неустойка и компенсация за недостатки не может превышать 3% от стоимости квартиры
(Статья 3, пункт 3)
3. Застройщики теперь могут сами устанавливать свои собственные стандарты качества отделки, но они должны быть не ниже государственных
(Статья 3, пункт 1)
Хотя это только законопроект, сегодня он одним днём прошёл второе и третье чтение и направлен в Совет Федерации. Полагаем, бюрократия и принятие закона — вопрос времени.
Упомянутые пункты вступают а силу 1 января.
Требования к отделке снизились. Учитывая сложность этих работ, непредсказуемую стоимость и дефицит кадров, может снизиться качество или отделка совсем исчезнет в новостройках.
Если вы сейчас ищете квартиру для собственного проживания, на перепродажу или сдачу внаём, только что возросла привлекательность квартир с fit out.
Так как взыскание за недостатки теперь будет меньше, ценнее будет качественная квартира, которую не надо будет исправлять или «кэшбэкать».
Если вы в поисках новостройки в Москве, пишите. Мы знаем, кто строит тяп-ляп, а кто — хорошо, и у кого самая хорошая отделка 😉
#новости
Флиппинг — зло. Часть 1
Хочешь быстро заработать? Сделай ставку, сыграй в казино или займись флиппингом. Если хотите пощекотать себе нервы, выбирайте азартные игры — там хотя бы есть шанс выиграть.
В первой части разберёмся с терминологией. Если вы уже знаете матчасть, можете сразу читать следующий пост.
Бывают три стратегии прямого инвестирования в недвижимость:
1. Рост стоимости
2. Сдача в аренду
3. Защита (парковка) денег от инфляции
Все они подразумевают длительный период времени (от года). Само понятие «инвестиция» означает только размещение капитала. Если вы проводите какие-то манипуляции над недвижимостью, это уже бизнес, а не инвестиция.
«Прямое инвестирование» означает непосредственную покупку объекта недвижимости, а не пая, доли, акции или обязательства. Кстати, ДДУ тоже не является прямой инвестицией, ведь вы покупаете не недвижимость, а только право требования на неё. Концептуально ДДУ похож на поставочный фьючерс на рынке ценных бумаг.
Флиппинг дословно означает «переворачивание» (от англ. flip — перевернуть). Это бизнес (не инвестиция) по покупке объекта по низкой цене, его улучшения и дальнейшей продажи с наценкой. При этом срок владения объектом может составлять менее трёх месяцев.
В качестве главных преимуществ флиппинга называют большую маржу, многократное оборачивание денег в коротких циклах продажи и, как следствие, большие заработки.
Мы категорически не согласны с этой концепцией. В следущем посте разберём подводные камни по хронологии действий предпринимателя-флиппера.
#ликбез
Хочешь быстро заработать? Сделай ставку, сыграй в казино или займись флиппингом. Если хотите пощекотать себе нервы, выбирайте азартные игры — там хотя бы есть шанс выиграть.
В первой части разберёмся с терминологией. Если вы уже знаете матчасть, можете сразу читать следующий пост.
Бывают три стратегии прямого инвестирования в недвижимость:
1. Рост стоимости
2. Сдача в аренду
3. Защита (парковка) денег от инфляции
Все они подразумевают длительный период времени (от года). Само понятие «инвестиция» означает только размещение капитала. Если вы проводите какие-то манипуляции над недвижимостью, это уже бизнес, а не инвестиция.
«Прямое инвестирование» означает непосредственную покупку объекта недвижимости, а не пая, доли, акции или обязательства. Кстати, ДДУ тоже не является прямой инвестицией, ведь вы покупаете не недвижимость, а только право требования на неё. Концептуально ДДУ похож на поставочный фьючерс на рынке ценных бумаг.
Флиппинг дословно означает «переворачивание» (от англ. flip — перевернуть). Это бизнес (не инвестиция) по покупке объекта по низкой цене, его улучшения и дальнейшей продажи с наценкой. При этом срок владения объектом может составлять менее трёх месяцев.
В качестве главных преимуществ флиппинга называют большую маржу, многократное оборачивание денег в коротких циклах продажи и, как следствие, большие заработки.
Мы категорически не согласны с этой концепцией. В следущем посте разберём подводные камни по хронологии действий предпринимателя-флиппера.
#ликбез
Флиппинг — зло. Часть 2. Слабоумие и Excel
Разбираем пошагово, почему не стоит заниматься флиппингом. Если нужно пополнить понятийный аппарат, внимательно прочтите первую часть и разберитесь в терминах. Это важно, многие путаются и совершают дорогостоящие ошибки. Итак, цикл флиппинга:
0. Оценка проекта, процессов и собственных возможностей
Главный риск любого вашего проекта — вы сами. У вас должна быть пошаговая стратегия 1-2-3 с точным пониманием, кто, что, как, в какие сроки будет выполнять и какие риски вас ожидают.
Вы понимаете, что вам нужно привлечь большой капитал и заморозить его на неопределённый срок? У вас есть компетенции и ресурсы для дизайна, ремонта, упаковки, рекламы и продажи объекта? Что будете делать в меняющихся обстоятельствах?
Для корабля без курса не бывает попутного ветра — Сенека ещё две тысячи лет назад сказал.
1. Расчёты. Высокая маржа — обман и манипуляция
Вы же посчитали проект? Давайте попробуем без экселя на близком к реальному примере.
Квартира бизнес-класса на вторичном рынке стоит где-то 400 тысяч за м², рыночная цена отделки 100 тысяч. Сколько надо заработать?
Вклад на 20-30 млн можно открыть в Абсолюте под 23.85% годовых на 6 месяцев (данные за сегодня в Финуслугах). Это 20.75% чистой годовой доходности после уплаты налога. Без рисков.
Допустим, ваши аппетиты как начинающего флиппера 60% доходности на инвестиции в год. Это 3 флип-цикла по 4 месяца с ROI 20%. Риски же должны себя оправдывать доходностью?
Ваши затраты на объект и его апгрейд составляют 500 тысяч на м². Чтобы получить ROI 20%, ваша чистая выручка должна быть 600 тысяч за м². А какая должна быть цена продажи квартиры?
Возьмём самые «жадные» расходы: налог и брокера. Как физлицо вы заплатите налог 13% с прибыли от продажи объекта, брокер за продажу по (сверх)рыночной цене возьмёт 4%. Остальное, включая издержки, вы (предположительно) укладываете в те 100 тысяч за м².
И… получаем 644.6 тысяч за м². Проверяйте:
Налог = (644.6 - 500) * 0.13 = 18.8
Брокер = 644.6 * 0.04 = 25.8
644.6 - 18.8 - 25.8 = 600 у вас на руках
Подробный расчёт с объяснениями в комментарии к посту.
То есть чтобы зайти во флиппинг с ROI 20%, вам нужно прибавить к рыночной цене 29% (500 —> 644.6). В пересчёте на отделку ещё дороже: покупатель должен переплатить почти в 2.5 раза (100 —> 244.6).
Теперь возьмём квартиру, а не м². Скажем, 3СП площадью 100 м²:
Рыночная цена в бетоне 40 млн
Себестоимость ремонта 10 млн
Стоимость с ремонтом 50 млн
Цена флиппера 64.46 млн
Наценка к shell&core от флиппера 24.46 млн
Найдёте такого покупателя? А ещё это должен быть кэш, не надейтесь на ипотеку под 28%.
ROI 20% у вас не будет. Никогда. Теперь вопрос. Зачем заниматься сложным рискованным бизнесом, когда его реальная доходность не дотянет даже до депозита?
Отметим отдельно. Готовые новостройки от физлиц годами стоят на продаже без ремонта по этой же причине. Ремонт делает либо застройщик, либо конечный пользователь.
Вы по-прежнему хотите играть во флиппинг? Хорошо, приступаем к исполнению
#ликбез
#флиппинг
Разбираем пошагово, почему не стоит заниматься флиппингом. Если нужно пополнить понятийный аппарат, внимательно прочтите первую часть и разберитесь в терминах. Это важно, многие путаются и совершают дорогостоящие ошибки. Итак, цикл флиппинга:
0. Оценка проекта, процессов и собственных возможностей
Главный риск любого вашего проекта — вы сами. У вас должна быть пошаговая стратегия 1-2-3 с точным пониманием, кто, что, как, в какие сроки будет выполнять и какие риски вас ожидают.
Вы понимаете, что вам нужно привлечь большой капитал и заморозить его на неопределённый срок? У вас есть компетенции и ресурсы для дизайна, ремонта, упаковки, рекламы и продажи объекта? Что будете делать в меняющихся обстоятельствах?
Для корабля без курса не бывает попутного ветра — Сенека ещё две тысячи лет назад сказал.
1. Расчёты. Высокая маржа — обман и манипуляция
Вы же посчитали проект? Давайте попробуем без экселя на близком к реальному примере.
Квартира бизнес-класса на вторичном рынке стоит где-то 400 тысяч за м², рыночная цена отделки 100 тысяч. Сколько надо заработать?
Вклад на 20-30 млн можно открыть в Абсолюте под 23.85% годовых на 6 месяцев (данные за сегодня в Финуслугах). Это 20.75% чистой годовой доходности после уплаты налога. Без рисков.
Допустим, ваши аппетиты как начинающего флиппера 60% доходности на инвестиции в год. Это 3 флип-цикла по 4 месяца с ROI 20%. Риски же должны себя оправдывать доходностью?
Ваши затраты на объект и его апгрейд составляют 500 тысяч на м². Чтобы получить ROI 20%, ваша чистая выручка должна быть 600 тысяч за м². А какая должна быть цена продажи квартиры?
Возьмём самые «жадные» расходы: налог и брокера. Как физлицо вы заплатите налог 13% с прибыли от продажи объекта, брокер за продажу по (сверх)рыночной цене возьмёт 4%. Остальное, включая издержки, вы (предположительно) укладываете в те 100 тысяч за м².
И… получаем 644.6 тысяч за м². Проверяйте:
Налог = (644.6 - 500) * 0.13 = 18.8
Брокер = 644.6 * 0.04 = 25.8
644.6 - 18.8 - 25.8 = 600 у вас на руках
Подробный расчёт с объяснениями в комментарии к посту.
То есть чтобы зайти во флиппинг с ROI 20%, вам нужно прибавить к рыночной цене 29% (500 —> 644.6). В пересчёте на отделку ещё дороже: покупатель должен переплатить почти в 2.5 раза (100 —> 244.6).
Теперь возьмём квартиру, а не м². Скажем, 3СП площадью 100 м²:
Рыночная цена в бетоне 40 млн
Себестоимость ремонта 10 млн
Стоимость с ремонтом 50 млн
Цена флиппера 64.46 млн
Наценка к shell&core от флиппера 24.46 млн
Найдёте такого покупателя? А ещё это должен быть кэш, не надейтесь на ипотеку под 28%.
ROI 20% у вас не будет. Никогда. Теперь вопрос. Зачем заниматься сложным рискованным бизнесом, когда его реальная доходность не дотянет даже до депозита?
Отметим отдельно. Готовые новостройки от физлиц годами стоят на продаже без ремонта по этой же причине. Ремонт делает либо застройщик, либо конечный пользователь.
Вы по-прежнему хотите играть во флиппинг? Хорошо, приступаем к исполнению
#ликбез
#флиппинг
Траншевая ипотека всё?
Ключевая ставка осталась на отметке 21%. Рассрочки теперь будут абсолютно доминировать на рынке.
Помимо высокой ключевой ставки, в рамках нового ипотечного стандарта ужесточили требования к выдаче траншевых ипотек.
Источник
Если после оформления такой ипотеки у заёмщика в течение первых трёх лет платежи вырастут на 20% и больше, то ЦБ обязывает ваш банк увеличить резерв на возможную потерю по ссуде на 50 процентных пунктов.
Например, если вашу траншевую ипотеку на 25 млн банк классифицирует как нестандартную и закладывает резерв 10% (2.5 млн), то при росте платежа резерв вырастает до 15 млн.
При этом если после повышения платежа вы три месяца исправно выплачиваете ипотеку, санкции к банку не применятся.
Норма заработает 1 мая 2025 и будет действовать только для новых кредитов.
Рассрочки пока не трогают. Если вам актуальна траншевая или субсидированная ипотека, пишите сюда или на WhatsApp
Ключевая ставка осталась на отметке 21%. Рассрочки теперь будут абсолютно доминировать на рынке.
Помимо высокой ключевой ставки, в рамках нового ипотечного стандарта ужесточили требования к выдаче траншевых ипотек.
Источник
Если после оформления такой ипотеки у заёмщика в течение первых трёх лет платежи вырастут на 20% и больше, то ЦБ обязывает ваш банк увеличить резерв на возможную потерю по ссуде на 50 процентных пунктов.
Например, если вашу траншевую ипотеку на 25 млн банк классифицирует как нестандартную и закладывает резерв 10% (2.5 млн), то при росте платежа резерв вырастает до 15 млн.
При этом если после повышения платежа вы три месяца исправно выплачиваете ипотеку, санкции к банку не применятся.
Норма заработает 1 мая 2025 и будет действовать только для новых кредитов.
Рассрочки пока не трогают. Если вам актуальна траншевая или субсидированная ипотека, пишите сюда или на WhatsApp
Флиппинг — зло. Часть 3. Хуже дурака только дурак с инициативой
Первая часть (тык)
Вторая часть (тык)
Итак, флиппер, преисполненныйвидео из Тик-Тока вдохновением, открыл Циан:
2. Покупка объекта
Для успешного флиппинга идеальным выбором будет недооценённый объект с минимальной конкуренцией при продаже. Им может стать «убитая» квартира, новостройка или лот с дисконтом.
Хотя новостройка по ДДУ не является прямой инвестицией, этот инструмент легко совмещается с флиппингом.
Опустим такие подробности, как знание рынка, жилых комплексов, планировок и так далее. Флиппер по умолчанию компетентен в вопросе.
Итак, вы нашли такой объект. Теперь вопрос. Зачем тратить ещё больше денег, растягивать инвестицию и терять маржинальность на ремонте, когда можно просто взять и сразу перепродать? Ваш бизнес про доход или про трудоустройство десятков специалистов за ваш счёт?
3. Ремонт и улучшение
Для того, чтобы shell&core превратить в fit out, вам нужно закрыть следующие позиции: дизайнер, инженер-проектировщик, сметчик, прораб, технадзор, строители (электрик, штукатур, плиточник и т.д.), мастер по кухонной мебели, мастер по корпусной мебели, хоумстейджер. А также вам понадобится проджект-менеджер, который будет заниматься закупками и координировать участников проекта.
Это просто чтобы вы оценили масштаб. А дальше начинается обычный строительный квест: суммы, сроки, люди, контроль, координация, суммы, сроки…*
Сделать отделку в 2-3 раза дешевле рынка не получится. Покупатель также не «зашивает» ремонт в ипотеку или рассрочку: либо переплачивает наличными вам, либо делает ремонт сам за наличные.
Сдюжите? Уверены?
Если какие-то из ролей исполняете вы сами, не забывайте свой труд тоже оценивать. Если работаете бесплатно, приходите к нам — вакансия эльфа-домовика открыта всегда. Напишите сюда.
Итак, вы победили отделку. Теперь вопрос. Если вы умеете в хороший ремонт, ещё и дешевле рынка, то зачем вам вообще флиппинг? Просто делайте ремонты покупателям новостроек. Маржинальность ремонтной компании выше на порядок, клиенты сами встанут в очередь, никакой головной боли с покупкой и продажей недвижимости, не будет простоя у строителей.
*Специалисты в ремонте, поправьте нас в комментариях, если что-то упустили или дезинформировали
4. Продажа объекта
Объект отделан, задекорирован и готов к продаже. Время сверить план-факт по затратам.
Во сколько обошёлся ремонт и декор? Сколько времени потратили? Что по издержкам, человеческому фактору, отступлению от проекта?
Ваша задача — продать за максимальную цену в минимальный срок. Ваш основной риск — ликвидность. Учитывая, что ваша цена по умолчанию завышена, готовьтесь либо к простою, либо к дисконту.
Если же вы умудрились не прогореть на покупке и ремонте, теперь ваша доходность точно не превысит банковский депозит. Даже самый сильный брокер не обеспечит вам продажу с наценкой 10-15%, не говоря про 25%, иначе математика проекта не сходится.
Флиппинг интересен только исполнителям: брокерам, дизайнерам, ремонтникам. Застройщики сами не любят отделку даже с огромным дисконтом, но для улучшения ликвидности «упаковывают» её в ипотеку.
Флиппинг на максималках, редевелопмент, тоже показал свою низкую доходность. Изучите историю Колди и KR Properties.
Если нам не удалось вас убедить отказаться от идеи флиппинга логическими доводами, убедим эмоциональными. Мы принципиально не продаём новостройки под флиппинг. Если вы к нам приходите с таким запросом, либо переориентируем вас, либо откажемся работать. Репутация дороже 🖤
#ликбез
#флиппинг
Первая часть (тык)
Вторая часть (тык)
Итак, флиппер, преисполненный
2. Покупка объекта
Для успешного флиппинга идеальным выбором будет недооценённый объект с минимальной конкуренцией при продаже. Им может стать «убитая» квартира, новостройка или лот с дисконтом.
Хотя новостройка по ДДУ не является прямой инвестицией, этот инструмент легко совмещается с флиппингом.
Опустим такие подробности, как знание рынка, жилых комплексов, планировок и так далее. Флиппер по умолчанию компетентен в вопросе.
Итак, вы нашли такой объект. Теперь вопрос. Зачем тратить ещё больше денег, растягивать инвестицию и терять маржинальность на ремонте, когда можно просто взять и сразу перепродать? Ваш бизнес про доход или про трудоустройство десятков специалистов за ваш счёт?
3. Ремонт и улучшение
Для того, чтобы shell&core превратить в fit out, вам нужно закрыть следующие позиции: дизайнер, инженер-проектировщик, сметчик, прораб, технадзор, строители (электрик, штукатур, плиточник и т.д.), мастер по кухонной мебели, мастер по корпусной мебели, хоумстейджер. А также вам понадобится проджект-менеджер, который будет заниматься закупками и координировать участников проекта.
Это просто чтобы вы оценили масштаб. А дальше начинается обычный строительный квест: суммы, сроки, люди, контроль, координация, суммы, сроки…*
Сделать отделку в 2-3 раза дешевле рынка не получится. Покупатель также не «зашивает» ремонт в ипотеку или рассрочку: либо переплачивает наличными вам, либо делает ремонт сам за наличные.
Сдюжите? Уверены?
Если какие-то из ролей исполняете вы сами, не забывайте свой труд тоже оценивать. Если работаете бесплатно, приходите к нам — вакансия эльфа-домовика открыта всегда. Напишите сюда.
Итак, вы победили отделку. Теперь вопрос. Если вы умеете в хороший ремонт, ещё и дешевле рынка, то зачем вам вообще флиппинг? Просто делайте ремонты покупателям новостроек. Маржинальность ремонтной компании выше на порядок, клиенты сами встанут в очередь, никакой головной боли с покупкой и продажей недвижимости, не будет простоя у строителей.
*Специалисты в ремонте, поправьте нас в комментариях, если что-то упустили или дезинформировали
4. Продажа объекта
Объект отделан, задекорирован и готов к продаже. Время сверить план-факт по затратам.
Во сколько обошёлся ремонт и декор? Сколько времени потратили? Что по издержкам, человеческому фактору, отступлению от проекта?
Ваша задача — продать за максимальную цену в минимальный срок. Ваш основной риск — ликвидность. Учитывая, что ваша цена по умолчанию завышена, готовьтесь либо к простою, либо к дисконту.
Если же вы умудрились не прогореть на покупке и ремонте, теперь ваша доходность точно не превысит банковский депозит. Даже самый сильный брокер не обеспечит вам продажу с наценкой 10-15%, не говоря про 25%, иначе математика проекта не сходится.
Флиппинг интересен только исполнителям: брокерам, дизайнерам, ремонтникам. Застройщики сами не любят отделку даже с огромным дисконтом, но для улучшения ликвидности «упаковывают» её в ипотеку.
Флиппинг на максималках, редевелопмент, тоже показал свою низкую доходность. Изучите историю Колди и KR Properties.
Если нам не удалось вас убедить отказаться от идеи флиппинга логическими доводами, убедим эмоциональными. Мы принципиально не продаём новостройки под флиппинг. Если вы к нам приходите с таким запросом, либо переориентируем вас, либо откажемся работать. Репутация дороже 🖤
#ликбез
#флиппинг
Symphony 34. Новогодний сюрприз
Дома получили разрешение на ввод в эксплуатацию. На 6 месяцев раньше проектного срока. 4 башни премиум-класса по проекту Kleinwelt пополнили новый жилой фонд кластера Марьина Роща — Савёловский.
Кластер вдоль ТТК между проспектами Мира и Ленинградским: Марьина Роща, Бутырский, Савёловский районы — был суровой серой промзоной. Девелоперы и город взяли на себя сложную амбициозную задачу по обновлению городского пространства.
В жилом фонде уже в эксплуатации крупные ЖК и МФК: Jazz (Sminex), D1 (MR Group), Руставели 14 (ПИК), Шереметьевский (ПИК), Савёловский Сити (MR Group). Инфраструктура тоже не стоит на месте: сданы офисы бизнес-парка Останкино, переделаны Станколит и Хлебозавод №7, уже работают БКЛ, МЦД-2, МЦД-3, МЦД-4, сдали долгожданный тоннель Двинцев-Складочная.
Продолжается строительство новых бизнес-центров Stone Савёловская и Stone Дмитровская, жилой фонд пополнят более 10 ЖК, в июле возобновили строительство станции метро Достоевской (кольцевой), идёт активная стройка вылетной магистрали от ТТК (трёх вокзалов) до Огородного проезда и многочисленных развязок и реконструкций других дорог района. И стройка века: ВСМ Москва-Петербург с поездами на скорости 400 км/ч.
Это был тонкий намёк на динамику и инвест. составляющую локации. Давайте о самих домах. Генподрядчиком выступала турецкая ANTTEQ, планировки от Олега Клодта, благоустройство от WEST8. 4 высотки 36-54 этажа. На первых этажах коммерция, в составе ЖК образовательный центр. Вход в башни можно осуществить через гранд лобби со своим спортивным центром.
Планировки от студий до лотов с 4 спальнями с чистовой отделкой, либо с white box.
В проекте остались квартиры в продаже. Стоимость начинается от 19.5 млн за 1СП с white box. Мы считаем, что особого внимания заслуживают лоты с отделкой. Учитывая, что дома сданы, это вообще редкий продукт. Цены для ориентира с полной чистовой отделкой:
СТ — от 17.4 млн
1СП — от 21.8 млн
2СП — от 32.4 млн
3СП — от 42.9 млн
Если вы хотите жильё от застройщика близко к центру с готовым ремонтом и скорейшим заселением, пишите. Также это отличный вариант для рантье: минимум усилий по ремонту, скорейший выход на арендный поток.
Были в локации 21 декабря. Фото с Дмитровского проезда. На территорию не заходили. Больше фотографий в комментариях к посту
#дома
Дома получили разрешение на ввод в эксплуатацию. На 6 месяцев раньше проектного срока. 4 башни премиум-класса по проекту Kleinwelt пополнили новый жилой фонд кластера Марьина Роща — Савёловский.
Кластер вдоль ТТК между проспектами Мира и Ленинградским: Марьина Роща, Бутырский, Савёловский районы — был суровой серой промзоной. Девелоперы и город взяли на себя сложную амбициозную задачу по обновлению городского пространства.
В жилом фонде уже в эксплуатации крупные ЖК и МФК: Jazz (Sminex), D1 (MR Group), Руставели 14 (ПИК), Шереметьевский (ПИК), Савёловский Сити (MR Group). Инфраструктура тоже не стоит на месте: сданы офисы бизнес-парка Останкино, переделаны Станколит и Хлебозавод №7, уже работают БКЛ, МЦД-2, МЦД-3, МЦД-4, сдали долгожданный тоннель Двинцев-Складочная.
Продолжается строительство новых бизнес-центров Stone Савёловская и Stone Дмитровская, жилой фонд пополнят более 10 ЖК, в июле возобновили строительство станции метро Достоевской (кольцевой), идёт активная стройка вылетной магистрали от ТТК (трёх вокзалов) до Огородного проезда и многочисленных развязок и реконструкций других дорог района. И стройка века: ВСМ Москва-Петербург с поездами на скорости 400 км/ч.
Это был тонкий намёк на динамику и инвест. составляющую локации. Давайте о самих домах. Генподрядчиком выступала турецкая ANTTEQ, планировки от Олега Клодта, благоустройство от WEST8. 4 высотки 36-54 этажа. На первых этажах коммерция, в составе ЖК образовательный центр. Вход в башни можно осуществить через гранд лобби со своим спортивным центром.
Планировки от студий до лотов с 4 спальнями с чистовой отделкой, либо с white box.
В проекте остались квартиры в продаже. Стоимость начинается от 19.5 млн за 1СП с white box. Мы считаем, что особого внимания заслуживают лоты с отделкой. Учитывая, что дома сданы, это вообще редкий продукт. Цены для ориентира с полной чистовой отделкой:
СТ — от 17.4 млн
1СП — от 21.8 млн
2СП — от 32.4 млн
3СП — от 42.9 млн
Если вы хотите жильё от застройщика близко к центру с готовым ремонтом и скорейшим заселением, пишите. Также это отличный вариант для рантье: минимум усилий по ремонту, скорейший выход на арендный поток.
Были в локации 21 декабря. Фото с Дмитровского проезда. На территорию не заходили. Больше фотографий в комментариях к посту
#дома
Метро 2035
Нет, мы не про роман Глуховского. В сети появились планы строительства метро на ближайшие 10 лет. Файл в комментарии к посту
Из известного и ожидаемого:
1. Продление Сокольнической (красной) и Арбатско-Покровской (синей) линий на восток до МКАД
2. Новая Рублёво-Архангельская линия будет от Сити до Ильинского за МКАД
3. Троицкая (тёмно-зелёная) и Бирюлёвская линии до Троицка и Бирюлёва
4. Пересадка с Достоевской (салатовой) на Кольцевую линию в районе Екатерининского сквера
5. Станция Южный порт между Кожуховской и Печатниками Люблинско-Дмитровской (салатовой) линии
Из нового:
6. Ответвление от Рублёво-Архангельской линии в Красногорск
7. Троицкую и Бирюлёвскую линии замкнут ещё двумя линиями в контур ЗиЛ — Потапово — Щербинка — Бирюлёво.
8. От Щербинки будет новая линия до Внукова с пересечением Сокольнической (красной) линии в районе деревни Десны
Чего не плане нет:
9. Калининско-Солнцевскую (жёлтую) линию не объединят перегоном от Третьяковской до Сити. Ранее планировалось построить три станции: Волхонку (пересадка на Кропоткинскую), Плющево (пересадка на Смоленскую), Дорогомиловскую (возле гостиницы «Украина»). На новом плане их нет
10. Станции в районе улиц Верейская и Рябиновая
11. МЦД-5 Пушкино-Домодедово. На плане он есть, но серым цветом без каких-либо указаний. Трактуем это как заморозку на неопределённый срок
12. Продления метро за МКАД в Одинцово, Мытищи, Балашиху и другие города Подмосковья
Наше мнение.
Новые станции улучшат транспортную доступность лишь в некоторых районах города, основное преимущество от этого будет для Области. Увеличение трафика в метро уменьшит комфорт пользования действующими станциями метро в часы пик и окружающей инфраструктурой, но при этом повысится инвест. привлекательность всей недвижимости. Рантье и владельцы торговых точек в окружении этих станций увеличат доходность своих помещений, стоимость на продажу также вырастет.
Представьте, как изменится локация ЗиЛа. Насколько вырастет посещаемость коммерческих помещений и фототуризм в ЗилАрте, и как это понравится местным жителям 🙃
Открытие метро возле РУДН и сказочный подарок Сказочному Лесу мы не поняли.
Veer и Set останутся лоукостерами не просто так. Информация про метро в пешем доступе — вброс.
А ещё мы не верим в тайминги метро. И вам не советуем. Метро в Некрасовке планировалось в 2014, открылось в 2019. В 2018 году видели презентации метро Ватутинки и Липовой Рощи с открытием в 2023 — наступает 2025, на плане это 2030 и 2027 год. Открытие станции Яхромской также неоднократно переносилось: изначальный 2020 в итоге сдвинулся до 2023.
Будьте внимательны в принятии инвестиционных решений, при покупке для себя опирайтесь на уже действующую инфраструктуру. Если застройщик вам должен хотя бы в рамках ДДУ, город вам не должен вообще ничего.
И самое главное: мы не можем найти источник информации и не доверяем ей в полной мере. На презентации стоит логотип Градостроительного комплекса Москвы. Похоже, что это утечка, и пока официальных подтверждений нет.
Если подбираете квартиру или коммерцию рядом с метро, пишите сюда или в WhatsApp
#новости
#метро
Нет, мы не про роман Глуховского. В сети появились планы строительства метро на ближайшие 10 лет. Файл в комментарии к посту
Из известного и ожидаемого:
1. Продление Сокольнической (красной) и Арбатско-Покровской (синей) линий на восток до МКАД
2. Новая Рублёво-Архангельская линия будет от Сити до Ильинского за МКАД
3. Троицкая (тёмно-зелёная) и Бирюлёвская линии до Троицка и Бирюлёва
4. Пересадка с Достоевской (салатовой) на Кольцевую линию в районе Екатерининского сквера
5. Станция Южный порт между Кожуховской и Печатниками Люблинско-Дмитровской (салатовой) линии
Из нового:
6. Ответвление от Рублёво-Архангельской линии в Красногорск
7. Троицкую и Бирюлёвскую линии замкнут ещё двумя линиями в контур ЗиЛ — Потапово — Щербинка — Бирюлёво.
8. От Щербинки будет новая линия до Внукова с пересечением Сокольнической (красной) линии в районе деревни Десны
Чего не плане нет:
9. Калининско-Солнцевскую (жёлтую) линию не объединят перегоном от Третьяковской до Сити. Ранее планировалось построить три станции: Волхонку (пересадка на Кропоткинскую), Плющево (пересадка на Смоленскую), Дорогомиловскую (возле гостиницы «Украина»). На новом плане их нет
10. Станции в районе улиц Верейская и Рябиновая
11. МЦД-5 Пушкино-Домодедово. На плане он есть, но серым цветом без каких-либо указаний. Трактуем это как заморозку на неопределённый срок
12. Продления метро за МКАД в Одинцово, Мытищи, Балашиху и другие города Подмосковья
Наше мнение.
Новые станции улучшат транспортную доступность лишь в некоторых районах города, основное преимущество от этого будет для Области. Увеличение трафика в метро уменьшит комфорт пользования действующими станциями метро в часы пик и окружающей инфраструктурой, но при этом повысится инвест. привлекательность всей недвижимости. Рантье и владельцы торговых точек в окружении этих станций увеличат доходность своих помещений, стоимость на продажу также вырастет.
Представьте, как изменится локация ЗиЛа. Насколько вырастет посещаемость коммерческих помещений и фототуризм в ЗилАрте, и как это понравится местным жителям 🙃
Открытие метро возле РУДН и сказочный подарок Сказочному Лесу мы не поняли.
Veer и Set останутся лоукостерами не просто так. Информация про метро в пешем доступе — вброс.
А ещё мы не верим в тайминги метро. И вам не советуем. Метро в Некрасовке планировалось в 2014, открылось в 2019. В 2018 году видели презентации метро Ватутинки и Липовой Рощи с открытием в 2023 — наступает 2025, на плане это 2030 и 2027 год. Открытие станции Яхромской также неоднократно переносилось: изначальный 2020 в итоге сдвинулся до 2023.
Будьте внимательны в принятии инвестиционных решений, при покупке для себя опирайтесь на уже действующую инфраструктуру. Если застройщик вам должен хотя бы в рамках ДДУ, город вам не должен вообще ничего.
И самое главное: мы не можем найти источник информации и не доверяем ей в полной мере. На презентации стоит логотип Градостроительного комплекса Москвы. Похоже, что это утечка, и пока официальных подтверждений нет.
Если подбираете квартиру или коммерцию рядом с метро, пишите сюда или в WhatsApp
#новости
#метро
Режим работы в праздники
Мы работаем без выходных, на связи 24/7.
Любые консультации, разборы планировок, подбор новостройки для жизни и инвестиций — пока страна спит, мы решаем ваши задачи.
Ответим даже в новогоднюю ночь 🖤
Если вы планируете субсидированную или траншевую ипотеку, поторопитесь — у вас ровно три дня на выбор объекта, одобрение и сделку.
Встречи в офисах продаж согласно режиму работы застройщиков
Пишите
Мы работаем без выходных, на связи 24/7.
Любые консультации, разборы планировок, подбор новостройки для жизни и инвестиций — пока страна спит, мы решаем ваши задачи.
Ответим даже в новогоднюю ночь 🖤
Если вы планируете субсидированную или траншевую ипотеку, поторопитесь — у вас ровно три дня на выбор объекта, одобрение и сделку.
Встречи в офисах продаж согласно режиму работы застройщиков
Пишите
Ещё одна гайка
Продлили действие мартовского моратория на неустойку ещё на полгода. Новый документ опубликован 26 декабря.
О чём речь? Если просрочка по передаче ключей затрагивает срок с 18 марта 2024 по 30 июня 2025, за этот промежуток неустойка по ДДУ не начисляется. Непрерывный «льготный период» составляет более 15 месяцев.
У постановления есть обратная сила. Оно работает задним числом на все ранее заключённые ДДУ.
Учитывая новости о снижении требований к отделке и снижении максимальной компенсации за качество квартиры до 3% от ДДУ, неприятное комбо.
Повторим наш мартовский пост:
Что же делать?
Вспомнить о… репутации. В текущем виде сдача домов вовремя теперь только на совести застройщиков.
Это легко проверяется. Откройте проектную декларацию интересующего дома на наш.дом.рф и найдите раздел 17.2. Там написаны изначальные и актуальные сроки передачи ключей. Можно просто через «сервис проверки новостроек» там же. Проверяйте и интересующий комплекс застройщика (если срок уже переносили, могут переносить ещё и ещё), и ранее построенные.
Или нам напишите. Мы с маниакальной внимательностью следим за куда менее очевидными вещами. Поэтому перекопали все декларации у всех и точно знаем, кто пунктуален, а кто не очень. И пруфы покажем. Обращайтесь
#новости
Продлили действие мартовского моратория на неустойку ещё на полгода. Новый документ опубликован 26 декабря.
О чём речь? Если просрочка по передаче ключей затрагивает срок с 18 марта 2024 по 30 июня 2025, за этот промежуток неустойка по ДДУ не начисляется. Непрерывный «льготный период» составляет более 15 месяцев.
У постановления есть обратная сила. Оно работает задним числом на все ранее заключённые ДДУ.
Учитывая новости о снижении требований к отделке и снижении максимальной компенсации за качество квартиры до 3% от ДДУ, неприятное комбо.
Повторим наш мартовский пост:
Что же делать?
Вспомнить о… репутации. В текущем виде сдача домов вовремя теперь только на совести застройщиков.
Это легко проверяется. Откройте проектную декларацию интересующего дома на наш.дом.рф и найдите раздел 17.2. Там написаны изначальные и актуальные сроки передачи ключей. Можно просто через «сервис проверки новостроек» там же. Проверяйте и интересующий комплекс застройщика (если срок уже переносили, могут переносить ещё и ещё), и ранее построенные.
Или нам напишите. Мы с маниакальной внимательностью следим за куда менее очевидными вещами. Поэтому перекопали все декларации у всех и точно знаем, кто пунктуален, а кто не очень. И пруфы покажем. Обращайтесь
#новости
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Зая, перезвони
Dominanta сделала вот такую надпись на фасаде строящегося БЦ QOOB. Доходчивый призыв к действию, стильно, мы оценили 😊
Если не знакомы, Dominanta построила жилой комплекс Hide и строит HideOut.
QOOB находится на улице Свиридова (пересечение проспекта Багратиона и Рублёвского шоссе, метро Кунцевская).
Два офисных здания класса А на 9 этажей сдадут в 2025. Вход от 28 млн за 53 м².
Зая, если нужна коммерция для бизнеса и инвестиций, пиши сюда, в WhatsApp или позвони +74953084590 🖤
Dominanta сделала вот такую надпись на фасаде строящегося БЦ QOOB. Доходчивый призыв к действию, стильно, мы оценили 😊
Если не знакомы, Dominanta построила жилой комплекс Hide и строит HideOut.
QOOB находится на улице Свиридова (пересечение проспекта Багратиона и Рублёвского шоссе, метро Кунцевская).
Два офисных здания класса А на 9 этажей сдадут в 2025. Вход от 28 млн за 53 м².
Зая, если нужна коммерция для бизнеса и инвестиций, пиши сюда, в WhatsApp или позвони +74953084590 🖤