А это окошко на мокапе и часть фасада

📌Бойко о недвижимости

Наценка

Самый распространенный вопрос сейчас от клиента: «А наценка какая?».

И это резонный вопрос. Потому что покупатели, не понимающие экономического смысла этой наценки, смотрят только на размер ежемесячного платежа. Но это неверное мерило аргумента для покупки.

Мы с вами все помним множество неприятных историй, который произошли с покупателями квартир по акции «Купи сейчас - плати потом». Но в чем была основная причина расстройства? В размере наценки на квартиру. В зависимости от проекта она была 15-30%!

Из такой «инвестиционной» квартиры с прибылью не выйти, если рынок не успел догнать размер наценки.

2 недели назад я рассказывала вам про траншевую ипотеку у Мангазея.
Коротко условия были такие:
❗️пв 20%
❗️30 месяцев ничего не платишь, потом - рыночная ипотека
❗️наценка всего 5%

Не имею привычки давить, поэтому сильно пиарить на канале эту акцию не стала.

Но так как с сегодняшнего дня размер наценки увеличили с 5 до 12%, то теперь не «на правах рекламы» могу сказать, что эта акция реально выглядела выгоднее прочих на рынке из-за долгого срока отсутствия платежей и минимальной наценки.

«Ушлые» инвесторы брали в эту акцию несколько квартир в проекте, понимая, что он точечный и далеко не все виды и планировки удачные. Выбрав ликвид можно выиграть конкуренцию за больший прирост в цене.

Ростом цены на одну квартиру при перепродаже они смогут покрыть часть ипотеки на вторую квартиру. А если арендный рынок будет выглядеть также дефицитно, как сейчас, то сдать квартиру в этом ЖК в 5 минутах ходьбы от Тульской не будет никаких проблем.

А самое главное - это риски от покупки.
Финансовый, давайте на примере:
вложил 20% от стоимости квартиры
Например, квартира стоит 20 млн руб
Вложили ПВ - 4,2 млн руб
Недополученная прибыль за 30 мес от неразмещения на депозите - 1,9 млн руб
Наценка на квартиру - 1 млн руб.

〽️ выйти в ноль нерадивому инвестору квартира должна подорожать на 1,2 млн руб от 20 млн руб
〽️ выйти с прибылью депозита - на 3,3 млн руб

Для тех вариантов, которые мы отбирали для инвесторов, рост цены я предполагаю в размере минимум 6,5 млн руб к базовым 20 млн руб.

📌Вывод:
Если вам предлагают выгодную акцию, то не стоит думать, что завтра она будет еще выгоднее.
Выгодная покупка квартиры - это совокупность факторов:
❕наценка
❕ежемесячный платеж
❕перспективы роста цены

Если сложилось, надо брать)

Многие спрашивают - а могут ли скидки появиться? Да, могут, конечно, но скидка на наценку, да и с невыгодной ипотекой в общей картине дадут отрицательный фин результат.

📌Бойко о недвижимости

Красиво жить не запретишь! И Пресня это доказывает 😉

... особенно в последние годы. С удовольствием смотрю, как развивается этот район Москвы, обновляется и растит цены на недвижимость.

Novostroyman, мои большие друзья, погрузились в изучение локации и сняли разносторонний выпуск.

Они проехались по Пресне и собрали самое интересное о ней:

▪️Действительно уникальные для рынка недвижимости проекты;
▪️Места, куда еще не ступала нога оператора;
▪️Небоскрёбы, парящие дома, объекты культурного наследия;
▪️Невероятные истории — вроде той, как у башни "Федерация" треснул фундамент (или таки не треснул?).

Смотрите по этой ссылке и не забывайте пользоваться тайм-кодами. Они помогут выбрать интересные для вас темы в ролике: https://youtu.be/GWwzAxhgG9g

Семейка: тоже прощаемся⁉️

Начнем утро с пессимизма.

И не только из-за того, что летние каникулы закончились и теперь опять придется вставать по будильнику. Но и из-за отношения Банка России с перспективам льготной ипотеки.

В опубликованном в конце августа документе по ДКП Банк России сформулировал жесткую критику льготного кредитования.

Все прошлые годы мы с вами были свидетелями того, как застройщиков буквально «носили на руках», потому что на строительную отрасль ставили крупные ставки. Все-таки 5% ВВП генерит этот сектор экономики. И нам казалось, что они непобедимы - государство им предоставляло разные преференции: и программы льготного кредитования, и поблажки в нарушении сроков сдачи объектов, и схемы покупки без первого взноса или со ставкой 0,1%. Этим ребятам можно было всё.

И прикрывались эти угоды федеральными программами по повышению доступности жилья и улучшению жилищных условий.

Вопрос именно доступности жилья повис в воздухе, потому что цены выросли быстрее, чем доходы населения.

Возникла ситуация, когда банковский сектор в буквальном смысле озолотился, реальная стоимость ипотеки выросла, стоимость квадратного метра увеличилась в несколько раз, а инфляция взлетела. Это стало основанием для подъёма ключевой ставки ЦБ и удорожания кредитов, в том числе для промышленности. А заплатил за это всё — федеральный бюджет.

Получается, что льготный кредит оплачивают как налогоплательщики (через бюджетное субсидирование), так и «нельготные» заемщики (через кредитование по более высокой рыночной ставке).

При этом мы видим существенный рост закредитованности населения, а должной реакции на усиление ДКП нет, инфляция не снижается.

Теперь ЦБ, судя по всему, будет основным лоббистом отмены или существенного сокращения льготных программ кредитования в России.

📌Вывод: если вам нужно купить квартиру с привлечением остатков семейки - пишите мне СЕМЕЙКА в личные сообщения. И не затягивайте❗️

Банки на своих сайтах уже начали писать о том, что лимиты на семейку у них заканчиваются и заявки они принимать перестают.

📌Бойко о недвижимости

Свет мой зеркальце скажи

Хотелось бы с вами поговорить о зрелости. О зрелости позиции.

Вчера на планерке один из моих аналитиков меня попросил: «Кристина, а можете не писать плохой разбор про проект Х, он мне так нравится и я сам себе купил там квартиру».

И дальше у меня был ступор. В моем понимании я не пишу плохих разборов и не отношусь критически плохо к кому-то из застройщиков.

В своих обзорах я стараюсь объективно анализировать:
❕локацию, её перспективы
❕наполнение проекта
❕окружение
❕качество строительства

Остальное - это вкусовщина.

Сложно же написать, если ЖК расположен вдоль ЖД путей, что это «тихое зеленое место». Люди же не слепые. Или слепые и восхищаются красивыми роликами, снятыми по заказу застройщиков⁉️

Я считаю, что как не бывает идеальных людей, так и не бывает идеальных проектов. Бывают проекты, которые максимально подходят под критерии запроса конкретного человека в конкретном бюджете. И дальше ключевая задача понять, что критически важно и категорически неприемлемо для конкретного покупателя и предлагать варианты в этом диапазоне.

Еще хочу сказать, что отношение к застройщику (людям, которые работают в том или ином департаменте) никак не влияет на моё отношение к проектам.

Вот, например, Pioneer очень обиделся на мой пост про смерть человека на их стройке, что аннулировал приглашение моё и моей команды на их закрытое мероприятие для лучших брокеров. Несмотря на большое количество сделок.

Что сделали мы?)

Мы сделали выводы об одном конкретном человеке, но на наше отношение к проектах этот конкретный поступок никак не повлиял. Тем более, что с коммерческим блоком отношения остались отличные.

Такая же история была с October Group - мы обиделись друг на друга за ситуацию во время бронирования проекта King&Sons. Правда уже урегулировали.

В августе у нас было 4 сделки в Pioneer, поэтому если клиенту подходит проект, то мы всегда его предложим. Ибо мои отношения с застройщиком, размер комиссии или неудобство в оплате комиссии из-за рассрочки НИКОГДА не повлияют на качество подбора в моей команде.

📌Выводы:

1️⃣ Мой канал - это как моя душа. Тут будет всегда написано мое честное мнение о проекте, несмотря на личные отношения с кем-то из застройщиков

2️⃣ Не бывает идеальных проектов, у каждого есть плюсы и минусы, и не стоит воспринимать разбор как «крест» на проекте. Покупатель должен узнать все нюансы и сам уже сделать выводы, насколько эти нюансы критичны для него

3️⃣ Репутацию надо беречь смолоду❗️

И теперь важный вопрос: хотели ли бы вы видеть от меня выпуски с красивыми картинками и рекламным описанием проектов как у всех брокеров? Стильненько так, с посещением стройки, с рассказом об архитектуре и динамике строительства.

С уважением,
Ваша Кристина Бойко

Как за каменной Stenoy

Есть у этого застройщика два многострадальных проекта:
❗️ORO
❗️Artel, он же Stenoy, он же Электрозаводская 60

Зайду с козырей)

Распроданность проектов:
❗️ORO - 30%, срок сдачи - 3 кв 2024
❗️Artel - 8%, срок сдачи - 3 кв 2026

По Artel я помню множество трелей брокеров о том, что проект на 70% распродан за период предбронирования. Однако, задержка с получением РнС сыграла свою роль - документ планировали получить еще летом 2023 года, но смогли согласовать все бумаги только в марте 2024 года.

Теперь немного конкретики:

Правительство Москвы и Департамент городского имущества весной 2024 года обратились в Арбитражный суд с иском к ООО СЗ «Красносельская» с требованием о признании самовольной постройкой объекта по адресу: 1-й Красносельский пер., 15/17. По словам представителей департамента горимущества, в 1-м Красносельском была согласована гостиница, в то время как застройщик возводит объект для постоянного проживания.

Как бы там ни было, но с прошлого года ни один клиент не пострадал (количество заключенных ДДУ в 2024 году проекте - 0).

Что я знаю по этому проекту:
🔆 ДДУ регистрировали полгода, тк Росреестр все время возвращал его на доработку
🔆 Если ДДУ покупался в рассрочку, то застройщик легко, по первому требованию клиента, без штрафных санкций расторгался с клиентом
🔆 Сейчас часть клиентов расторгают ДДУ из-за сложной ситуации с документами. По моим данным инициатива расторжения ДДУ исходит от застройщика, но клиенты были непростые.

И теперь вопрос⁉️Может среди моих подписчиков есть дольщики Oro, и вы могли бы осветить сложившуюся ситуацию изнутри.

Заранее спасибо!

📌Бойко о недвижимости

ЦБ поднял ставку до 19% годовых
… и обогнал Пакистан

Банк России сегодня повысил ключевую ставку с 18 до 19%, говорится в пресс-релизе на сайте ЦБ.

Повышение ставки он объяснил борьбой с инфляцией: «Инфляционное давление остается высоким. Годовая инфляция по итогам 2024 года, вероятно, превысит июльский прогнозный диапазон 6,5–7%», — пишет ЦБ.

В Банке России вскоре допускают еще одно повышение ставки.

Выбранный курс же должен стратегически привести к снижению инфляции до 4–4,5% в 2025 году.

Центральный банк Пакистана вчера снизил ключевую ставку на 200 базисных пунктов с 19,5% до 17,5%.

Всех с пятницей!

📌Бойко о недвижимости

Ипотека для будущих мам

У моего знакомого скоро ожидается пополнение в семье. Так как он не айтишник и это будет первый ребенок, а вопрос покупки квартиры стоит очень остро, то ребята с первого узи меня терзают вопросом - дождется ли их семейная ипотека или нет❓

Порылась в новостях - нашла интересную акцию от застройщиков - «ипотека для беременных».

Рассмотрим условия детальнее:

Кредит выдается 2-мя траншами:
❗️1-й транш - минимальный, выдается на 10 месяцев, которых достаточно для оформления свидетельства о рождении ребенка. В течение этих 10 месяцев покупатель платит минимальные платежи по кредиту (до 1 тыс руб)
❗️2-й транш - основная сумма, выдается через 9-10 месяцев после заключения кредитного договора.

Ипотечная ставка - рыночная (21-22%), действующая на момент заключения кредитного договора.

Суть - рефинансирование кредита после рождения ребенка под условия семейной ипотеки, действующей на момент рефинансирования.

Участвующие застройщики:

❕А101 (ПВ от 20%), действует на все проекты, есть наценка
❕ФСК (ПВ от 20%), действует на все проекты, без наценки
❕ГК Град (ПВ от 20%, можно внести в рассрочку), действует на ЖК «Домодедово парк» и ЖК «Химки Тайм», есть наценка
❕ГК Инград (ПВ от 20%), действует на все проекты, есть наценка

Звучит интересно⁉️
А вы видите отличия от стандартной траншевой ипотеки? Я - нет❌. Просто красиво назвали и предложили принести справку о беременности. А по факту оформляется стандартная траншевая ипотека, которая после рождения ребенка рефинансируется в семейную.

Риски:

❌ нет гарантий сохранения условий
Покупка квартиры по акции не гарантирует вам рефинансирование рыночной ипотеки по действующим на момент заключения кредитного договора условиям семейной ипотеки. Семейная ипотека через 9 месяцев может быть отменена или условия её будут существенно изменены.

❌ нет гарантий получения одобрения
Риск 1️⃣ - первое одобрение идет для рыночной ипотеки - то есть нужен доход в 2 раза выше, чем для семейной!
Риск 2️⃣ - прохождение нового процесса одобрения при рефинансировании. Тут требования к доходу сильно ниже, но переходить на другую работу в этот период лучше не стоит.

Но у программы есть и плюсы✅:

✅ фиксируется квартира и цена покупки по договору долевого участия
✅ в течение льготного периода беременности покупатели ничего не платят
✅ можно использовать мат капитал для погашения ипотеки после рождения ребенка при рефинансировании

Акция у застройщиков действует до 30.09.2024⏰

А если вам нужна помощь в одобрении семейной ипотеки и подборе достойного варианта для жизни, пишите ЖИЗНЬ мне в личные 💌

#недвижимость
#ипотека
#семейнаяипотека
#квартирамечты
#семья

Бронирование нового ЖК SET от MR Group

ЖК Set - это второй проект в рамках комплексного развития 36 га территории в Можайском р-не г. Москвы от девелопера MR Group.

📌Дано:
❕Проект - ЖК Set
❕Застройщик - MR Group
❕Статус - квартиры
❕Класс - бизнес

📍Локация - тут
ЗАО, Можайский р-н, ул Верейская, д. 29/32Б
м. Давыдково - 21 мин пешком

❕Количество квартир - 1281 кв
❕Количество машиномест - 495 м/м (к-т обеспеченности - 39%, достаточно низкий, особенно с учетом удаления от метро)

❕Отделка - без отделки, White Box

❕Высота потолка - 2,95 м в бетоне, 2,85 м в WhiteBox

❕Размер окон - панорамные, кроме 3-х технических этажей (60 см от пола).

❕Этажность - 18 - 45 - 59 жилых этажей
Дома располагаются на 3-х этажном стилобате.

Состав проекта (согласно ГПЗУ):
🔆 3 жилые башни
🔆 3-х этажный стилобат, где расположатся:
- коммерция
- рестораны и кафе
- помещения предприятий объектов культуры и досуга - не менее 605 кв.м;
- помещения детской школы искусств - не менее 200 кв.м;
- помещения филиала дворца детско- юношеского творчества - не менее 339 кв.м.

Приспособление гаража под защитное сооружение гражданской обороны «укрытие» - 1888 мест🧐

В презентации проекта SET есть упоминание про социальные объекты - школа на 1500 мест и детский сад на 450 мест. Но в официальных документах по земельному участку упоминаний о социалке нет❌

Стоит отметить, что общая площадь участка MR составляет 36 га. Согласно разработанному проекту планировки территории на первые 12 га, куда входят Veer и Set, будут возведены ДОО на 175 мест и школа на 350 мест.

Ввод в эксплуатацию - 3 кв 2028 года
🔑 - 2 кв 2029 года

РнС получен - выход на ДДУ сразу. Бронь платная - 1,5% от цены ДДУ.

💰Цены, которые обещают на старте:

В бронирования выйдут квартиры без отделки в корпусах 1 и 2.

Площади и цены квартир стартового пула:
💡 Студии от 23,3м2 до 29,5м2 – от 10,4 млн.руб
💡 1-сп. от 34,3м2 до 45,8м2 – от 13,5 млн.руб
💡 2-сп. от 53,2м2 до 80,3м2 – от 18,8 млн.руб
💡 3-сп. от 76,5м2 до 101,5м2 – от 24,8 млн.руб
💡 4-сп. от 102,1м2 – от 33,1 млн.руб

Цена м2 от 304 тыс.руб. до 489 тыс.руб.

Презентация и планировочные решения можно скачать здесь

📌Моё мнение:

〽️ Проект комплексного развития территории. Мы приезжаем туда сейчас и нам не нравится. А что может нравится в промке? Но в перспективе это будет один из престижных районов Москвы, который расположен в ЗАО с его развитой социальной инфраструктурой, под боком скоростной Кутузовский проспект и зеленая зона долина реки Сетунь.

〽️ Вопрос - когда это будет? Очень долго ждать - 2029 год. Будет ли там что-то эксклюзивное, ради чего стоит ждать - думаю, что нет. Но фанатики района и фанатики проектов MR имеются, поэтому лоты в их проектах раскупаются всегда оперативно

〽️ Есть ли инвест? Проект большой, локация развивающаяся, резкого скачка цен не ожидаю, но если выйдут с заявленными ценами, то покопаться можно.

〽️ Планировки у MR последнее время типовые - похожи на вышедший недавно Павелецкая сити. Много квартир с классическими планировками - несовременно. Но угловые варианты с видом на город интересны.

〽️ Откроется ли метро, которое рисует застройщик в презентации? Логично было бы открыть метро в новом густо населенном районе. Так что я такой возможности не исключаю, но доказательств у меня нет.

📌Вывод:
У меня есть несколько друзей, кто живет в Life Кутузовский. И им очень нравится. Думаю, тут важная заслуга именно застройщика, но MR давно на рынке и делать проекты умеет. У меня к локации вопросов не так много, как к срокам. Если готовы ждать город сад еще лет 8-10, но сейчас хорошая возможность войти по стартовым ценам.

Заинтересовались?
Напишите мне SET в личные 💌, и мы поможем выбрать планировку и зайти в стартовый пул.

📌Бойко о недвижимости

В семье не без урода

Каждый кулик хвалит своё болото, но у меня другая концепция по жизни! Я говорю правду!
🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬

И за это меня исключили из чата жильцов МФК Slava. Обидно, но я переживу.

В сданном год назад МФК Slava 1 очередь творится бардак. Это премиальный проект от MR Group, поэтому всем любителям этого застройщика будет интересно почитать.

Я писала год назад о том, как холодно людям живется в своих премиальных апартах.

Вот мы приходим к новому зимнему сезону и думаете что-то изменилось?

Для жильцов - по ощущению нет, но мы стали свидетелями того, как зимой вскрывали фасады и оказалось, что там отсутствует утеплитель!!! Как вам качество строительства премиального ЖК от MR?

Ген подрядчик объекта, Renaissance Construction, прилично накосячил на объекте и после жалоб жителей Slava его поспешно убрали и с остальных объектов MR.

Еще Ук сделала регулировку окон, но концептуально ситуация не изменилась.

Эксплуатацией нашего дома занимается УК «Столица-Запад».

И несмотря на то, что объект достаточно проблемный и очень много недовольных жильцов, но управляющая объектом, почему-то, на объекте никогда не находится.

Все действия, описанные ниже, совершает УК без проведения ОСС, ссылаясь на «мнения проходящих мимо консьержа жителей, которые формируют большинство»:

❌ Летом в апартаментах было нечем дышать и +30, а окна не открываются в части корпусов. Сейчас на улице похолодало и в апартах опять дубак.

Соседи самостоятельно пообщались с представителями производителя оборудования и они заявили, что система приточно-вытяжной установлена с ошибками❗️ и рассчитана на заниженные проектные мощности - без учета солнечных сторон и под высоту потолков 2.8м.
Ук на это отвечает: все кондиционеры на этаже зависят друг от друга. Перевести на зимний режим возможно только сразу всех. На данный момент температура днём еще держится 20 градусов. Поэтому ничего сделать не можем.
Премиалочка!

❌ У нас в основном лобби открылось кафе. Стоимость аренды нашего лобби - 1 тыс руб в месяц. Верите в такие цифры? Я - нет. Жители устроили голосование - большинство проголосовали против.

❌ В проекте предусмотрено 25 парковочных гостевых мест согласно проектной документации - 6 у дома и 19 в подземном паркинге. Их никто не может найти. Вместо этого УК сделали запрос в ГАИ об установке запрещающих парковку знаков с угрозой эвакуации.
Но зато на парковку можно временно заехать за деньги - платить надо охраннику наличными❗️❗️

❌ Вечно отсутствующий консьерж, которого никто не видит, редкая уборка МОПов, неработающий шлагбаум и гигантские счета за электроэнергию. Жители просят сделать перерасчет по отсутствующим услугам - тишина.

Жители коллективно считают, что эта неопытная управляющая компания с высоким уровнем стрессоустойчивости была поставлена на объект, чтобы скоротать гарантийный период.

Меня точно читают представители MR. Давайте постараемся собрать все силы в кулак и сделать эту зиму теплее и комфортнее для жильцов нашего премиального дома SLAVA.

А то получается, что несмотря на строительство дома для людей объект так и остается нежилым.

Все доказательства прикладываю в скринах в комментариях.

С уважением,
Кристина Бойко

Почему я имею право

Я полноправно считаю себя профессиональным аналитиком рынка недвижимости: у меня есть финансовое образование и долгий опыт работы в девелопменте. Не в продажах, а именно в инвестиционных департаментах у застройщиков.

Но и это не самое главное!

Я прохожу инвестиционный путь в недвижимости сама и делаю это собственными деньгами, а не только деньгами клиентов.

Я от первого лица могу рассказывать как растут в цене и какое качество на выходе получается у разных застройщиков. А всё потому что у меня есть готовые или строящиеся квартиры в проектах следующих застройщиков:

Уже готовые квартиры:
🔆 MR
🔆 А101
🔆 Центр-инвест

Строящиеся:
🔆 ПИК
🔆 Sminex
🔆 Гранель
🔆 Pioneer
🔆 Главстрой
🔆 Level
🔆 Мангазея (в качестве соинвестора)

Как вам кажется, у меня достаточный портфель активов, чтобы иметь право вести блог про недвижимость? А если еще этот опыт мультиплицировать на сделки моей команды, которые часто бывают «полного цикла» - покупка и продажа в рамках одного брокера? А если приправить особым отношением застройщиков, которые предпочитают дружить, чтобы не попасть в негативные сводки моего канала?))

Получается гремучая смесь институтских знаний, профессионального опыта и собственной экспертизы.

Обращайтесь!

📌Бойко о недвижимости

Подбор квартиры для жизни одной семьи

Расскажу вам историю о том, как покупали квартиру для клиентов. Период от консультации до покупки занял 10 дней.

Сформулирую изначальный запрос клиента и опишу кратко состав семьи:

👩‍❤️‍👨 Семья: 2 взрослых, 2 ребенка - 5 лет и 9 месяцев. Супруга - пока в декрете, супруг - иногда работает из дома.

🏘️ Текущее место проживания: Черноземье

💡 Ключевые параметры подбора квартиры:
❕более 100 квм
❕3 спальни, одна из которых полноценный мастер-блок
❕просторная кухня-гостиная
❕хорошие видовые характеристики
❕наличие террасы - как плюс

🤸 Окружение в пешей доступности:
❕социальные объекты
❕спортивные секции
❕прогулочная зона
❕метро

💰Ориентировочный бюджет покупки: 50-55 млн руб

За этих клиентов я чувствовала максимальную ответственность, поэтому вела их сама:
〽️покупка для жизни
〽️клиенты не из Москвы
〽️клиенты мало знают о застройщиках и проектах
〽️клиенты по повторной рекомендации от уже купивших ранее клиентов

Когда в работу приходят клиенты не из Москвы для решения задачи покупки квартиры под переезд, я чувствую максимальную ответственность. Стараюсь на предварительной консультации проговорить все важных для клиента нюансы - где планируют работать. как предпочитают отдыхать на выходных, каким спортом занимаются дети, любят встречать закаты или рассветы и так далее.

Затем формирую перечень подходящих проектов и согласовываю шорт-лист.

После просмотра возможных вариантов часто растут аппетиты и отпадают ненужные аспекты.
После этого - организовываем зум с чаем и печеньками из дома с менеджерами проектов. Обговариваем все важные нюансы, включая перспективы развития района и школы по прописке.

А дальше самое интересное - приезд покупателей в Москву и просмотр объектов.

Ребята приезжали на выходные, у них была задача на 1-й поездить самим по трём локациям, которые мы подбирали при первой пристрелке, но которые не попали в шорт лист. Убедиться, что ни одна из локаций не попадет в сердечко, чтобы вернуться к её рассмотрению вновь.
На 2-й день у нас были запланированы посещения офисов продаж и заход на стройку тех проектов, которые мы подобрали в шорт лист.

Поделюсь кратко ходом мысли.

Так как в центр города ребятам часто ездить нет нужды, то в шорт лист попали варианты крупной застройки за пределами ТТК. Мы смотрели ALIA, Soul и Союз.
Когда посмотрели ALIA, то нельзя было не прицениться к Primavera. И несмотря на высокий бюджет, ребята влюбились в виды из своей будущей квартиры. Надо отдать должное ребятам в офисе продаж, которые организовали понимание видов из конкретной квартиры во 2-й очереди.

Посмотрев видовые квартиры в Primavera, остальные варианты без вида на воду ребята уже не рассматривали. Поэтому выбор сильно сократился: квартира с террасой или без террасы в Primavera, а в качестве альтернативы еще посмотрели Северный порт от Legenda. Тут хочу отметить менеджера Константина. Я таких профессионалов давно не видела. Несмотря на мое глубокое знание проекта, даже я слушала с завороженным взглядом его презентацию.

В Северном порту квартира сопоставимой с Primavera площадью 112 квм на первой береговой линии могла бы стоить с максимальной скидкой 10% - 54 млн руб. Вписались бы в бюджет.

Но в случае покупки квартиры в Северном порту клиентам нужно обладать очень хорошей фантазией и высоким уровнем доверия застройщику.

В случае выбора Primavera клиенты получают понятный вид, понятную социалку и возможность наглядно оценить качество строительства и оформление двора, зайдя в дома 1-й очереди.

Выбор сделан. Сделка уже оформлена. От себя могу сказать, что ребята купили ту квартиру, в которую я влюбилась сама. Давно не испытывала такого чувства. Очень рада за них. Считаю, что выбор сделан хороший. И удалось согласовать достойную скидку - 11%.

Всем хороших выходных и пусть ваши мечты также сбудутся💕

📌Бойко о недвижимости

Пожар в ЖК Селигер Сити

Сегодня ночью произошел ужасный случай - загорелась квартира от взрыва газового баллона.

Газовый баллон в квартиру новостройки принесли рабочие для установки натяжных потолков.

Видео пожара в канал постить не хочется - очень страшно. В детстве я пережила пожар. Горела квартира на 3 этаже в нашем подъезде в соседнем стояке. Мы с семьей жили на 5 этаже.

Видимо, газ сделал своё дело. Или современные дома строят из таких материалов, которые более восприимчивы к пожару. Старая панельна из моего детства горела несколько часов и то ущерб квартире сверху был нанесен незначительный.
На видео же видно, как пожар быстро поднимается наверх.

Первая мысль, которая у меня возникла - газовый баллон, в квартире, как такое возможно? А потом я погрузилась в нормативку и осознала, что она по вопросу использования газового оборудования при ремонте в жилых домах отсутствует.

Правила безопасности, предложенные в интернете, выглядят так:
❕Наймите профессиональную компанию, которая существует на рынке более 2-х лет
❕Проверьте сертификаты на оборудование
❕Осмотрите газовые баллоны на предмет отсутствия вмятин и трещин
❕Проверьте бирку и клеймо на баллоне на соблюдение сроков годности
❕Баллон должен располагаться подальше от радиатора и тепловой пушки

И всё - рекомендации дают покупателю услуги. Иных надзорных органов не существует.

А как же обезопасить себя? Оказывается есть также электрические тепловые пушки, работающие от сети, но далеко не каждая проводка может выдержать необходимое для работы этого оборудования напряжение. Именно поэтому большинство фирм, предоставляющие услуги по монтажу натяжных потолков, продолжают работать с газом.

Эта ситуация заставила меня посмотреть по-другому на квартиры с чистовой отделкой от застройщика.

Всем здоровья и благоразумных соседей!

📌Бойко о недвижимости

4 кв 2024

Завтра начинается новый месяц, первый месяц нового квартала. Нас ждут новые продажные планы и новые условия продаж.

Могу из практики сказать, что перед окончанием квартала скидки бывают интереснее, чем в начале нового. Тем более последние 2 недели опять были достаточно активными - желающие «успевали» с семейной ипотекой. Думаю, что показатели у застройщиков по объемам продаж за сентябрь будут выше, чем в августе.

Рост ключевой ставки и прогнозы на дальнейшее сохранение тенденции привели к тому, что ставки по банковским продуктам также подросли.

С 1 октября мы ждем изменений по программам рассрочки и траншевой ипотеки.

«Бесплатные» (в кавычках пишу, тк несмотря на отсутствие прямой платности рассрочки, покупатель при рассрочке лишается возможной скидки) рассрочки становятся короче, а платные - будут дорожать.

Ожидаю, что мы увидим рост программ формата: первый взнос 20-30%, затем фиксированные подъемные ежемесячные платежи в размере 100-200 тыс руб и основной остаток в конце. Пока наиболее интересные программы такого формата есть у Эталона, ФСК и Брусники.

С учетом возможности перехода с рассрочки на ипотеку в любой момент программа в таком исполнении сильно схожа с траншевой.

Траншевая ипотека - дополнительный инструмент покупки квартиры, который позволяет в процессе строительства квартиры снизить ежемесячные платежи, но со своими нюансами:

❕После окончания льготного периода ставка по ипотеке будет рыночной. И тут 2 момента: 1) за время льготного периода заставят платить страховку, но можно отказаться, тогда +1% к ставке 2) лучше подходит для проектов с длинным льготным периодом - так больше шансов на снижение ключевой ставки

❕Сложнее одобрить ипотеку, тк у застройщика обычно траншевая ипотека согласована с 1-2 банками, так что меньше шансов на ошибку и нужно иметь доходы, которые будут достаточными для обслуживания полной суммы ипотеки по рыночной ставке

❕В большинстве случаев за траншевую ипотеку также предусмотрена надбавка на квартиру

У меня есть квартира в ПИК, купленная с очень умным подходом - с анализом квартирографии даже не дома, а целой очереди, в одном из лучших инвест проектов в портфеле ПИК по версии многих аналитиков. Но доходность от инвеста, несмотря на длинный срок владения (покупала 2,5 года назад), не сравнится ни с одним моим проектом в бизнес классе.
Все пробую на себе. Про проект подробнее расскажу, когда ключи выдадут. Пока задержка на 3 месяца. Квартиру планирую начать сдавать - хочу весь путь пройти своими ногами.

Это я к тому, что помню времена, когда он-лайн продажи квартир у ПИКа были уместны - что не купи, все росло.
Сейчас же покупать без аналитики непростительная роскошь. Важно изучать квартирографию, распроданные объемы, портрет покупателя (инвесторы или конечники), надежность застройщика и его пунктуальность в сдаче проектов, анализировать альтернативные способы использования (посутка, долгосрочная аренда) и так далее

Купить несложно. Сложнее - получать удовольствие от покупки.

Если нужна помощь - приходите на консультацию.

Ваша,
Кристина Бойко

#ипотека
#рассрочка
#недвижимость
#семейнаяипотека
#квартирамечты
#новостройки
#скидки

Интересные программы рассрочки

Сегодня хочу вам рассказать про очень длинные рассрочки.

1️⃣ Программа от ФСК «живи сейчас - плати потом»

Условия:
❕Объекты - готовые квартиры/апартаменты
❕Первый взнос - 15%
❕Срок рассрочки - 1 или 2 года:
- при рассрочке на 1 год выплачивает 5% от стоимости квартиры ежемесячными платежами
- при рассрочке на 2 года - 7% ежемесячными платежами

Остаток через 1 или 2 года - 80% или 78% выплачиваются или единым платежом или возможен переход на ипотеку
❕После получения ключей сразу можно оформить собственность и прописаться

Наценка на квартиру - около 5%, но зависит от конкретного лота.

Считаю, что на программу стоит обратить вниманием тем, кто продает свою квартиру.

Также у ФСК есть программы длинной беспроцентной рассрочки с фиксированными платежами 50-200 тыс руб в месяц на срок до 34 месяцев в зависимости от проекта.

2️⃣ «Рассрочка на 5 лет после госкомиссии» от Эталон

Тут лучше на примере:
Срок сдачи квартиры - 2 квартал 2027 г.

Прайсовая стоимость - 24,1 млн руб
Цена при 100% оплате или стандартной ипотеке была бы 21,2 млн руб (скидка 12%)

Расчеты по программе:
❕Первоначальный взнос - 2,4 млн руб
❕Ежемесячные платежи - 50 000 ₽ с 11.2024 по 05.2032 (5 лет после госкомиссии)
❕1 й промежуточный платеж 15.03.2027 - 2,4 млн руб
❕2 й промежуточный платеж 01.06.2028 - 2,4 млн руб
❗️Остаток 01.06.2032 - 22,2 млн руб с возможностью перехода на ипотеку.

Годовая процентная ставка, которая действует на остаток задолженности в период с 2-5 год после ГК - 14% (проценты за пользование деньгами увеличивают размер конечного платежа)

3️⃣ Рассрочка на 4 года от MR

Проект - Veer
ПВ - 40%
Периодичность платежей - равномерные ежеквартальные
Без наценки

4️⃣ Рассрочка до июня 2027 года от Legenda

Проект - Северный порт
ПВ - 40-50% (в зависимости от цены квартиры)
Периодичность платежей - равномерные ежемесячные или ежеквартальные
Без удорожания
Но есть лимит - всего 10 квартир в месяц

Моя команда постоянно мониторит рынок и находится в курсе всех актуальных предложений на рынке.

Подберем условия рассрочки и траншевой ипотеки, которые подходят именно вам. Пишите РАССРОЧКА мне в личные сообщения.

📌Бойко о недвижимости

Новый ЖК у метро Октябрьское поле

Локация, которая привлекает многих близостью к Сити, Курчатовской школе и парку Серебряный бор.

📌Дано:
❕Проект - Rakurs
❕Застройщик - Dar
❕Класс - бизнес+
❕Статус - квартиры

📍Локация - тут

СЗАО, р-н Щукино, ул. Маршала Бирюзова, вл 1
м. Октябрьское поле - 5 минут пешком
МЦК Зорге - 6 минут пешком

Состав проекта:

🌀3 жилых корпуса:
18, 26, 44 этажа, между собой башни связаны среднеэтажными строениям

🌀реновационный корпус 1, 20 этажей, строится для города, располагается за территорией проекта. Корпус будет построен застройщиком в общей стилистике проекта

🌀учебный корпус: детский сад на 75 мест и Курчатовская школа для начальных классов на 200 мест, которые будут переданы городу

🌀в общественных пространствах жилых зданий разместится комьюнити-центр с библиотекой, лекторием и коворкинг-зонами, аптека, фитнес-центр, спа-центр, стоматологи, гастрономия, фуд-корт, супермаркет, рестораны и кафе и многое другое.

❕Количество квартир - 744 шт
❕Количество машиномест - 222 м/м (к-т обеспеченности машиноместами - 0,3, очень низкий)

❕Отделка - черновая
❕Высота потолка - 3,3 метра
❕Окна - панорамные
❕Лифты - высокоскоростные SWORD

❕Площадь квартир - от 28,7 до 152,5 м2

Инженерия:
❕Климат-контроль
❕Система очистки воды
❕Видеонаблюдение и контроль доступа
❕Усилитель сотового сигнала

Жилой комплекс и вся инфраструктура строится на участке - 1,75 га. Для 94 тыс квм общей площади проекта - участок маленький.

Срок сдачи - 2 кв 2028
🔑 - 4 кв 2028

💰Минимальные цены:
Студии от 29,5 м2 — от 12,9 млн руб.
1ккв. от 34 м2 — от 14,3 млн руб.
2ккв. от 52 м2 — от 21,0 млн руб.
3ккв. от 73 м2 — от 28,5 млн руб.
4ккв. от 100 м2 — от 40,5 млн руб.

Обещают, что даже на старте будут доступны программы рассрочки и трейд-ин.

📌Вывод:
❕Застройщик на рынке новый, но имеет корни с ранее негативно известным БЭСТКОН. Dar выкупили несколько участков в Москве в хороших локациях и на рынок выходят с проектами класса не ниже «бизнес». Так что за репутацией теперь надо следить еще аккуратнее

❕Расположение в составе проекта реновационного дома, но за пределами внутренного закрытого двора. Архитектура будет соблюдена - не вижу ничего критичного, район и так достаточно старый, так что соседство неизбежно

❕Двор у проекта небольшой, архитекторы старались и сделали эксплуатируемые кровли и двухэтажные беседки, но на погулять жителям останется не более 1 га

❕Разумное расположение квартир - мелкие форматы в сторону ул Берзарина, крупные - во внутренний двор

❕Близость к Сити и к общественному транспорту повысит популярность студий

❕Внешне мне проект понравился - потолки высокие, инженерия передовая, архитектура современная и лобби, оформленные деревом и натуральным камнем

Я уверена, что этот проект найдет свою ЦА, особенно если выйдет по обещанным ценам.

Если проект вам тоже понравился, то пишите ДАР в личные 💌. Мы поможем зайти на предстарте.

📌Бойко о недвижимости