group-telegram.com/KorotkovStanislav/24
Last Update:
Сегодня на Idealista вышла статья о рекордном росте цен на недвижимость. Мой друг Коротков Станислав, который профессионально занимается проектами с недвижимостью в России и Испании (его Telegram-канал «Смысл недвижимости и личное мнение»), по моей просьбе прокомментировал эту публикацию.
Станислав считает, что при чтении таких статей надо учитывать два главных обстоятельства:
I. Базовое устройство рынка недвижимости Испании
▫️ Рынок недвижимости в Испании условно разделён на два больших сегмента:
1) Жильё для испанцев.
▫️ Испанцы – урбанизированная нация. По данным Instituto Nacional de Estadística, около 80% испанцев проживают в многоквартирных домах в городах, в основном крупных (с населением более 100 тыс. человек).
▫️ Соответственно, цены на это жильё формируется по понятным экономическим критериям: наличие работы и уровень дохода, демография, объёмы строительства и т.п.
▫️ Этот сегмент рынка сбалансирован по предложению и спросу, он более ликвидный и более понятный, с логичным ценообразованием и точной статистикой.
▫️ Например, можно достоверно и понятно увидеть, что после 2022 года, когда реализовался отложенный спрос после пандемии (464 107 кредитов), уже в следующем, 2023-м году, количество выданных ипотечных кредитов снизилось на 18% до 380 966 https://www.ine.es/jaxiT3/Datos.htm?t=49273. И проанализировать, как это повлияло на цены и количество сделок в данном сегменте.
2) Рынок недвижимости, на который решающее влияние оказывают иностранцы.
▫️ Цены на этом рынке формируются исходя из доходов иностранцев – в первую очередь, граждан ЕС с более высокими доходами, чем у испанцев; и с крайне низкими требованиями к качеству жилья и уровню сервиса.
▫️ Этот рынок даёт множество возможностей для искажения экономических законов и логики, способствуя надуванию «пузырей».
▫️ Понимая это, совершенно очевидно даже с искажениями методологии (о чём будет написано ниже), почему Балеарские острова дороже Кастилии-Ла-Манчи.
▫️ Этот сегмент рынка сильно разбалансирован: предложение значительно превышает спрос, иногда на 1-2 порядка ( т.е. в десятки, сотни раз).
▫️ Все экономические субъекты хотят участвовать в освоении расходов иностранцев, и Idealista – не исключение, поэтому «опыляет» именно рынок недвижимости для иностранцев.
II. Ангажированность источника информации
▫️ Клиенты Idealista – нацеленные на иностранцев агентства недвижимости и застройщики, в функционал и в миссию которых входят совсем не те задачи, с которыми иностранцы их привыкли ассоциировать по аналогии со своей страной. Не углубляясь в данный вопрос, выделим следующие факты:
1) Методология Idealista основана на анализе объявлений о продаже жилья. Это – рекламные цены предложений, а не цифры реальных сделок, о которых Idealista узнать никак не может.
2) В статистике используются только дома и виллы, т.е. не более 20% всего рынка в количественном выражении.
▫️ Учитывая, что это ещё и рост рекламных цен, а не реальных сделок, мы точно не знаем, на сколько именно подорожала испанская недвижимость для «для иностранцев».
▫️ Понятно, что цены на недвижимость для иностранцев растут из-за инфляции, диспропорций в доходах граждан внутри Испании, а также между Испанией и другими странами ЕС.
▫️ Поскольку факт неоспорим (есть реальное повышение цен), то и выведенные цифры должны вызывать больше доверия.
➡️ Исходя из этого, пишет Станислав, так называемые «аналитические материалы» Idealista нельзя считать достоверными и аналитическими, а отводить им роль маркетингового инструментария для формирования определенной информационной среды. @my_spain_kislov
BY Коротков Станислав, недвижимость / Korotkov Stanislav, real estate
Share with your friend now:
group-telegram.com/KorotkovStanislav/24