Верховный Суд РФ указал, что при установлении добросовестности арендатора земельного участка, который приобрел право аренды по цессии, необходимо учитывать данные ЕГРН и акты органов публичной власти (постановление о предоставлении участка в аренду, уведомление о допустимости размещения здания на участке)

В августе 2019 г. администрация городского поселения без торгов предоставила гражданке («Первоначальный арендатор») земельный участок на праве аренды для индивидуального жилищного строительства. В течение месяца после заключения договора аренды Первоначальный арендатор передал договор другому лицу («Второй арендатор»), а Второй арендатор – еще одному физическому лицу («Третий арендатор»). Третий арендатор в течение нескольких лет выстроил на арендуемом земельном участке жилой дом. Впоследствии (уже в период судебного разбирательства) Третий арендатор подарил дом и передал договор аренды своим родственникам («Конечные арендаторы»).

Прокурор, помимо прочего, потребовал признать договор аренды и все передачи договора недействительными, а дом – самовольной постройкой. Требования были удовлетворены судом первой инстанции (суды апелляционной и кассационной инстанции такое решение поддержали).

Свои требования прокурор обосновал, в частности, тем, что:

1️⃣ при предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов не установлена нуждаемость Первоначального арендатора в улучшении жилищных условий;

2️⃣ Первоначальный арендатор через короткий промежуток времени передал договор аренды Второму арендатору.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила акты нижестоящих судов и поддержала Третьего арендатора, указав, что суды не учли следующие обстоятельства:

🔴Третий арендатор приобрел по договору об уступке права владения и пользования участком, возникшие из договора аренды, который заключен на основании постановления органа местного самоуправления, причем сведения о регистрации договора аренды были внесены в ЕГРН;

🔴право собственности Третьего арендатора на возведенный на этом земельном участке жилой дом, а впоследствии и переход права собственности к Конечным арендаторам, зарегистрированы в установленном законом порядке; не установлено каких-либо нарушений, допущенных Третьим арендатором при возведении жилого дома;

🔴строительство жилого дома на спорном земельном участке было согласовано органом местного самоуправления путем уведомления Третьего арендатора о допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

Почему это важно?

Вопрос о стандарте добросовестности приобретателя тех или иных прав (собственности, пользования и т.д.) является дискуссионным в российском праве. Ранее высшие суды (ВС РФ, ВАС РФ) сформулировали ряд позиций, посвященных добросовестности приобретателей недвижимости. В частности, одна из важных и спорных позиций заключается в том, что при покупке объекта недвижимости покупателю не следует полагаться только на данные из ЕГРН (п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., также см. п. 16 постановления Пленума ВС РФ № 23 от 27 июня 2023 г., о котором мы писали ранее).

В данном случае примечательно, что в целях оценки добросовестности Третьего арендатора Верховный Суд РФ обратил внимание нижестоящих судов, помимо наличия записи в ЕГРН, также на действия органов публичной власти (предоставление участка, согласование строительства дома). Эти обстоятельства также должны учитываться при решении вопроса о наличии признаков самовольного строительства.

Такой сравнительно мягкий подход, не требующий от приобретателя более глубокой проверки в отношении правопредшественников, можно объяснить тем, что арендатор являлся физическим лицом, спорные отношения не носили коммерческий характер.

В этой связи можно предположить, что намеченные Судебной коллегией условия добросовестности последующего арендатора могут быть неприменимы (либо требуют дополнительных уточнений) в отношениях между предпринимателями, стандарты поведения которых, как правило, более строгие.

#строительство_и_недвижимость #право_в_деле

7 октября юрист ККМП Самвел Вартанян принял участие в бизнес-завтраке, который организовали представители Ajman Free Zone (ОАЭ) во главе с генеральным директором Ajman Free Zone Его Превосходительством Исмаилом Аль Наки.

На мероприятии обсуждались условия ведения бизнеса в ОАЭ и Ajman Free Zone, а также проблемы, с которыми сталкивается российский бизнес в ОАЭ.

В контексте трудностей с банковскими переводами представители Ajman Free Zone поделились новостью о подписании Меморандума о взаимопонимании с Ruya Bank (ОАЭ), согласно которому при завершении регистрации компании в Ajman Free Zone ей будет одновременно открыт счет в Ruya Bank. Такое решение поможет преодолеть текущую проблему отсутствия у действующей компании банковского счета до завершения длительной процедуры открытия счета в банке.

📄 Делимся с Вами презентацией коллег об Ajman Free Zone.

Контакты официального представительства Ajman Free Zone в России приведены на последней странице презентации.

#новости #их_право

💵 ИНОСТРАННЫЙ БИЗНЕС В РФ

1️⃣ Австрийская инвестиционно-строительная компания Warimpex продала свой российский актив — МФК «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург», включающий бизнес-центры и иную коммерческую недвижимость — в пользу российской компании в сфере недвижимости ООО «Совинком Инвест»

⚖️ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

2️⃣ Арбитражный суд города Москвы удовлетворил ходатайство бельгийского депозитария Euroclear Bank S.A./N.V. о привлечении к участию в деле о банкротстве Euroclear Bank S.A./N.V. в качестве третьих лиц Банка России и НРД

3️⃣ Арбитражный суд Московского округа оставил кассационную жалобу нидерландской компании X5 Group N.V. на решение о приостановлении корпоративных прав в отношении ее российского дочернего общества ООО «Корпоративный центр Х5» без удовлетворения

О подаче кассационной жалобы мы писали ранее.

#контрсанкции

14 ноября 2024 года в парламент Великобритании был внесен регламент The Sanctions (EU Exit) (Miscellaneous Amendments) (No. 2) Regulations 2024, который предусматривает изменения существующих актов, регулирующих различные санкционные режимы, включая Российскую Федерацию.

Так, изменения внесены в основной закон, регулирующий санкции - Sanctions and Anti-Money Laundering Act 2018 («SAMLA»), и также в регламент, регулирующий санкционный режим в отношении России - The Russia (Sanctions) (EU Exit) Regulations 2019 («Russia Regulations»). Изменения вступают в силу 5 декабря 2024 года.

Основные нововведения:

🔴К «подсанкционным лицам» относятся также и те, кто контролируется и принадлежит таким лицам

🔴К запрету на трастовые услуги добавлена деятельность номинального акционера

🔴Подсанкционные лица могут оплачивать обязательные платежи

🔴К лицам, обязанным отчитываться об имуществе подсанкционных лиц в OFSI, добавлены участники арт-рынка, агентства по аренде недвижимости и банкротные специалисты

🔴Дополнены основания для получения лицензий для выплат по судебным решениям в пользу подсанкционных лиц

🔴Расширены полномочия OFSI, касающиеся штрафов

🎉 Подробнее читайте на нашем сайте по ссылке.

#санкции #срочно_в_номер

📄 АКТЫ

1️⃣ Президент РФ внес изменения в порядок раскрытия и предоставления информации экономически значимыми организациями и некоторыми иными лицами

В частности, перечень лиц, на которых не распространяется обязанность по раскрытию и (или) предоставлению информации в соответствии с законодательством, дополнен российскими юридическими лицами, которые

🔴включены в утвержденные Президентом РФ перечень хозяйственных обществ и перечень юридических лиц, в отношении которых применяется особый порядок сделок (операций), а также юридические лица, в которых прямо или косвенно названные юридические лица владеют акциями (долями в уставных капиталах)

🔴в результате совершения сделок (операций) приобретают или приобрели права владения, пользования и (или) распоряжения акциями (долями в уставных капиталах) юридических лиц, указанных в пункте выше, а также юридических лиц, созданных путем реорганизации юридических лиц из перечня, и (или) юридических лиц, в которых названные юридические лица, прямо или косвенно владеют акциями (долями в уставном капитале)

Ранее мы писали о внесении изменений в Указ Президента РФ № 73.

2️⃣ Правительство РФ установило правила выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ заключений о наличии обстоятельств, при которых приостанавливаются корпоративные права иностранного юридического лица, не являющегося иностранной холдинговой компанией, в отношении экономически значимой организации

К постановлению приложена форма заявления о выдаче соответствующего заключения.

🔔НОВОСТИ

3️⃣ Банк России планирует продлить действие ряда контрсанкционных мер в банковском секторе

В частности, до 31 декабря 2025 г. планируется продлить:

🔴право кредитных организаций (КО) не раскрывать чувствительную к санкционному риску информацию, в том числе о структуре собственности, членах органов управления и иных должностных лицах, существенных условиях реорганизации, часть информации о существенных фактах, затрагивающих финансово-хозяйственную деятельность КО, реорганизуемой в форме слияния, присоединения и преобразования

🔴обязанность КО раскрывать финансовую отчетность с изъятиями в части чувствительных к санкционному риску данных

🔴возможность досрочного прекращения обязательств КО по субординированным инструментам перед лицами из недружественных стран при их выделении вместе с заблокированными активами специальному юридическому лицу

Кроме того, до 31 декабря 2026 г. планируется продлить действие порядка, в соответствии с которым Банк России согласовывает перечень имущества и обязательств в целях проведения подсанкционными банками реорганизации в форме выделения.

#контрсанкции

📄 ПРОЕКТЫ

1️⃣ Банк России опубликовал проект указания, предусматривающий порядок аннулирования лицензий филиалов иностранных банков в РФ

В проекте предусматриваются следующий порядок данной процедуры:

🔴иностранный банк, принявший решение о прекращении осуществления деятельности своего филиала на территории РФ, обязан представить в Банк России или его подразделение ходатайство об аннулировании лицензии на осуществление банковских операций через свой филиал не позднее 15 рабочих дней, следующих за днем принятия решения

🔴к ходатайству должны быть приложены документы, подтверждающие:

🔵принятие иностранным банком решения о прекращении осуществления деятельности своего филиала на территории РФ

🔵что общая сумма обязательств филиала иностранного банка перед кредиторами не превышает размер его минимального гарантийного депозита - 1 млрд рублей

🔵соблюдение обязательных нормативов, установленных Банком России, на дату принятия решения о прекращении деятельности филиала на территории РФ

🔴Банк России рассматривает поданные иностранным банком ходатайство и документы в течение 45 дней со дня их представления

🔴в случае невозможности осуществить проверку ходатайства и документов, Банк России запрашивает у иностранного банка информацию, подтверждающую их достоверность и соответствие вышеописанным требованиям

🔴по результатам рассмотрения документов Банк России в установленные сроки:

🔵принимает решение об аннулировании у иностранного банка лицензии при соответствии поданных документов установленным требованиям

🔵направляет иностранному банку уведомление с указанием выявленных несоответствий установленным требованиям и (или) перечня недостающих документов и (или) недостоверных сведений, содержащихся в ходатайстве и (или) приложенных документах

🔴при выявлении Банком России нарушений и направлении уведомления иностранному банку, последний представляет в Банк России документы, скорректированные в соответствии с уведомлением, в срок не позднее 10 рабочих дней, следующих за днем получения уведомления. При непредставлении иностранным банком таких документов, Банк России в течение 3 рабочих дней, следующих за днем истечения 10-дневного срока, уведомляет иностранный банк о прекращении рассмотрения ходатайства

💵 ИНОСТРАННЫЙ БИЗНЕС В РФ

2️⃣ Совет директоров группы Qiwi одобрил отсрочку двух платежей в размере 11,8 млрд рублей и 3 млрд рублей в рамках сделки по продаже АО «Киви» гонконгской компании Fusion Factor Fintech Limited до 31 мая 2025 года

⚖️ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

3️⃣ Верховный Суд РФ рассмотрит жалобу сингапурской компании RAI Investments Pte. Ltd. на решение Арбитражного суда Московского округа об отказе в принудительной конвертации депозитарных расписок на акции ПАО «Северсталь»

4️⃣ J.P. Morgan Securities PLC (дочерняя структура американского банка J.P. Morgan Chase & Co.) и ООО «КБ «Дж.П. Морган Банк Интернешнл» подали жалобы на решение Арбитражного суда Московского округа о солидарном взыскании с них убытков в размере 13,95 млн долларов США в пользу ООО «Содействие международным расчетам» (процессуального правопреемника ПАО «Совкомбанк») и расходов на госпошлину в связи с незаконной блокировкой J.P. Morgan Securities PLC денежных средств истца

Ранее мы писали об удовлетворении Арбитражным судом города Москвы требований ПАО «Совкомбанк» по данному делу.

5️⃣ Суд по интеллектуальным правам по иску ООО «Калужский ликеро-водочный завод Кристалл» досрочно прекратил правовую охрану товарного знака «Mariachi», зарегистрированного на мексиканскую компанию Pernod Ricard Mexico City, S.A. de S.V., в отношении товаров 33-го класса «вина, спиртные напитки, и ликеры» МКТУ, вследствие его неиспользования

#контрсанкции

🎉 Представляем дайджест наиболее интересных, на наш взгляд, новостей из сферы цифровых активов в России и за рубежом за октябрь 2024 г. К дайджесту мы также прилагаем статистику выпусков цифровых финансовых активов в России по состоянию на 31 октября 2024 года.

🔔 САМОЕ ВАЖНОЕ:

1️⃣ Приняты поправки в регулирование майнинга

2️⃣ Банк России выдвинул ряд предложений по регулированию ЦФА

3️⃣ На российском рынке ЦФА реализован проект, позиционируемый как токенизация произведения искусства

4️⃣ Вьетнам опубликовал стратегию развития блокчейна

5️⃣ Минфин США выразил беспокойство растущим влиянием стейблкоинов на рынок казначейских облигаций

В нашем обзоре за ноябрь, среди прочего, мы осветим:

🔴Мнение Министра финансов РФ Антона Силуанова о цифровой валюте как объекте инвестиций

🔴Запуск в Занзибаре регуляторной песочницы для блокчейн-стартапов

🔴Ужесточение в Тайване правил листинга активов на криптобиржах

🔴Утверждение Правительством РФ подзаконных актов, регулирующих майнинговую деятельность

🔴Налогообложение финансового результата от майнинга

🔴Планируемый запрет майнинга цифровой валюты в ряде регионов

#цфа

🔔 НОВОСТИ

1️⃣ По сообщению первого зампредседателя Банка России, на данный момент массовая разблокировка активов на счетах типа «С» инвесторов из дружественных стран невозможна

Это объясняется тем, что часть дружественных инвесторов покупает российские активы у недружественных инвесторов в обход контрсанкционного регулирования для последующей перепродажи на российском рынке.

💵 ИНОСТРАННЫЙ БИЗНЕС В РФ

2️⃣ Британо-нидерландская корпорация Unilever объяснила свой уход из РФ риском потери контроля над бизнесом на территории РФ

Ранее мы писали о продаже Unilever своих российских активов - ООО «Юнилевер Русь» - группе «Арнест».

#контрсанкции