Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍В предыдущем посте я назвал свежую «вторичку» недооцененной, и наш канал, само собой, взорвался. Подписчики накидали гневных комментариев: Алексей, разуй глаза, посмотри на индекс IRN — «вторичка» не растет, ипотека дорогая, ну а цены в стратосфере. Мол, о каком потенциальном росте ты пишешь, лучше жди американских горок: сначала спуск, а потом подъем.

Знаете, я, в общем-то, и сам не против прокатиться на таких горках. Смотрите, какая красота: цены завтра падают в два раза, и я закупаюсь. Ну а послезавтра цены вырастают в два раза — и я продаю. Профит = два икса, причем гарантировано! Ура, я богат! Эх, мечты, мечты, к сожалению, так не будет. Почему? Сейчас объясню.

Начну с общего индекса IRN. Я на него даже не смотрю, ибо он не отражает реальной картины и бывает, что вообще вводит в заблуждение. Почему? А зачем нужен коктейль из средних цен старых пятиэтажек, панелек, сталинок и т.д., причем от Некрасовки до Арбата? Что он дает? Правильно — либо ничего, либо просто сигнализирует об общих настроениях продавцов квартир.

Если мы хотим докопаться до истины, то нам скорее нужен другой индекс IRN, а именно индекс по «типам жилья». Итак, кликаем в него, и что мы видим? А видим мы уже совсем другую картинку. Цены падают у старой «вторички» в 5-этажных домах (скорее всего, с «убитым» ремонтом) и у «раздутых» площадей с высокой абсолютной ценой. А в других сегментах цены растут и растут даже в текущее время, при заградительных ипотечных ставках. Удивлены? Я даже больше скажу — если мы начнем копать глубже, то можем найти районы-ракеты, где наблюдается аномальный рост цен, причем во всех типах жилья.

Продолжу. И дальше будут личные наблюдения. В «подборах» квартир я нахожусь постоянно и практически без выходных. В общем, это и есть моя основная работа, постоянно что-то анализирую и сравнивниваю, в т.ч. и свежую «вторичку». Так вот, еще год назад в 90% случаях в условном ЖК «вторичка» стоила чуть дешевле, чем стройка. А сейчас ситуация стала меняться. В отчетах я все чаще пишу: «Ликвидных переуступок – нет, вторичка тут дороже».

🔖 В общем, пока это не явно, и пока это только мои наблюдения — рынок меняется. В хороших ЖК свежая «вторичка» понемногу подрастает в цене и уже стоит дороже стройки, а не наоборот. Вот такие дела, имейте это в виду.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#личные_наблюдения

www.group-telegram.com/it/labirint_investora.com/977

6.6K viewsSep 10 at 03:43

📍В предыдущем посте я назвал свежую «вторичку» недооцененной, и наш канал, само собой, взорвался. Подписчики накидали гневных комментариев: Алексей, разуй глаза, посмотри на индекс IRN — «вторичка» не растет, ипотека дорогая, ну а цены в стратосфере. Мол, о каком потенциальном росте ты пишешь, лучше жди американских горок: сначала спуск, а потом подъем.

Знаете, я, в общем-то, и сам не против прокатиться на таких горках. Смотрите, какая красота: цены завтра падают в два раза, и я закупаюсь. Ну а послезавтра цены вырастают в два раза — и я продаю. Профит = два икса, причем гарантировано! Ура, я богат! Эх, мечты, мечты, к сожалению, так не будет. Почему? Сейчас объясню.

Начну с общего индекса IRN. Я на него даже не смотрю, ибо он не отражает реальной картины и бывает, что вообще вводит в заблуждение. Почему? А зачем нужен коктейль из средних цен старых пятиэтажек, панелек, сталинок и т.д., причем от Некрасовки до Арбата? Что он дает? Правильно — либо ничего, либо просто сигнализирует об общих настроениях продавцов квартир.

Если мы хотим докопаться до истины, то нам скорее нужен другой индекс IRN, а именно индекс по «типам жилья». Итак, кликаем в него, и что мы видим? А видим мы уже совсем другую картинку. Цены падают у старой «вторички» в 5-этажных домах (скорее всего, с «убитым» ремонтом) и у «раздутых» площадей с высокой абсолютной ценой. А в других сегментах цены растут и растут даже в текущее время, при заградительных ипотечных ставках. Удивлены? Я даже больше скажу — если мы начнем копать глубже, то можем найти районы-ракеты, где наблюдается аномальный рост цен, причем во всех типах жилья.

Продолжу. И дальше будут личные наблюдения. В «подборах» квартир я нахожусь постоянно и практически без выходных. В общем, это и есть моя основная работа, постоянно что-то анализирую и сравнивниваю, в т.ч. и свежую «вторичку». Так вот, еще год назад в 90% случаях в условном ЖК «вторичка» стоила чуть дешевле, чем стройка. А сейчас ситуация стала меняться. В отчетах я все чаще пишу: «Ликвидных переуступок – нет, вторичка тут дороже».

🔖 В общем, пока это не явно, и пока это только мои наблюдения — рынок меняется. В хороших ЖК свежая «вторичка» понемногу подрастает в цене и уже стоит дороже стройки, а не наоборот. Вот такие дела, имейте это в виду.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#личные_наблюдения

BY Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.