📍Друзья, я уже не знаю, смеяться или плакать. Вы только посмотрите, что происходит. Росреестр сегодня опубликовал данные по продажам на «вторичке» за прошлый месяц, т. е. за январь 2025. И знаете что? Продано 9,5 тыс. квартир! Опять многолетний рекорд. И это без ипотеки, ведь, как вы знаете, сейчас ставки по ней заградительны.

М-да, примерно об этом я и писал еще в конце 2023 года, что рынок «вторички» не рухнет при высокой ставке, но я, честно говоря, не ожидал, что он будет ставить рекорды по продажам. Да, удивительно и неожиданно.
Хотя… Если на чистоту, то что-то подобное и должно было происходить, ведь количество рублей у людей растёт в геометрической прогрессии. И если на ближайшем заседании ЦБ, ключевую ставку не поднимут и будут намёки на её снижение… То всё, приплыли. Друзья, ну вы сами понимаете: тогда депозиты станут активней перетекать на рынок недвижимости.

В общем: есть еще те, кто верит в снижение цен и крушение рынка недвижимости Москвы?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍ЦБ РФ, сегодня ключевую ставку оставил прежней — 21 проц. Похоже, можем даже увидеть снижение на следующем заседании.

Что это значит? В первую очередь, люди станут активней выходить из депозитов. Думаю, в ближайшее время, мы скорее увидим повышение цен на вторичном рынке. Ну а на новостройки, текущий ключ никак не повлияет. Пока не повлияет.

Ну и еще: по моим наблюдениям, рост кол-ва арендных квартир прекратился. Если увидим намек на снижения ключа, то скорее всего — кол-во арендных квартир начнет сокращаться, причем довольно стремительно.

Ну и не стоит забывать, что СВО может скоро закончиться. А значит, вернутся релоканты, которые еще там. Достаточно , что бы одномоментно вернулись 10-20 тыс человек, что бы в аренде — не осталось ничего. Вот такие дела.

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍ЖК «PAVE», бизнес-класс, застройщик FORMA. Адрес: г. Москва, проезд 2-й Павелецкий, вл. 4/6. Метро «Тульская» 20 минут пешком. Выдача ключей до 02.2029.

Текущие цены от:

ЕВРО-2 (43 м2) — 16,7 млн руб.

ЕВРО-3 (76 м2) — 27,5 млн руб.

ЕВРО-4 (89 м2) — 28,9 млн руб.

Знаю-знаю, вы, скорее всего, сейчас подумаете: да это же тот проект, который на хайпе брокеры «впаривали» незадачливым инвесторам, которые не понимали, что и где покупали. Ибо, несмотря на относительную близость к центру Москвы, ЖК строится в глубинной промзоне. Причём в достаточно скромной и нищей, с минимальной инфраструктурой, а до метро идти долго и неудобно по окологаражным тропам.

Да-да, друзья, всё это так. Но! Не торопитесь делать преждевременные выводы. Давайте сначала к тому, что сейчас видят наши глаза, добавим еще парочку вводных. А именно — потенциал локации и планы города. Ведь в этих вводных нас ожидают парочка сюрпризов, о которых не все знают. Итак, начинаю «разбор» локации.

По традиции, начну с того, что и где будет построено, и отмечу это на карте вверху. Посмотрите внимательно, заметили, что этот небольшой полуостров разделён на строительные площадки и будет полностью перестроен? Да-да, от глубинной промзоны со временем не останется и следа. А на месте «окологоражных» троп Главстрой возведёт небоскрёбы, рендеры которых уже гуляли по сети. Впечатляет? Вот и меня тоже. Продолжу:

Есть и минус: МЦД-5 всё-таки не будет, и на станцию «Дербенёвская» рассчитывать не стоит. Увы, город отказался от строительства тоннеля в центре Москвы. Да и из планов по развитию транспорта до 2030 года этот диаметр и вовсе пропал. И потом не появился в дальнейших планах до 2035 года (ссылка). Так что рассчитывайте только на метро «Тульская», до которой около 20 мин пешком, ну или на самокат или автобус до «Павелецкой».

Ну… скажете вы, это же не пешая доступность до метро. Долго и далеко. Да, это так. Но во-первых: в проекте много машино-мест, так что цены на аренду и покупку тут не будут запредельными. А во-вторых… со временем полуостров должен получить… новый мост. И до метро «Автозаводская» будет около 1 км пешком.

Сейчас вы, скорее всего, подумаете: про этот мост мы слышали еще со времён строительства «Резиденции Композиторов». Но тогда это были лишь обещания застройщика, а в планах города этого моста не было. А сейчас ситуация изменилась.

Если смотрите «для себя»: если готовы какое-то время прожить на задворках центра и ждать раскрытия локации — то рассмотреть, несомненно, стоит. Всё тут со временем будет хорошо: новый красивый полуостров, новые дома бизнес- и премиум-класса, да и до Павелецкого кластера рукой подать. А из минусов хотел бы отметить отсутствие парков, зелёных зон, увы, — рядом нет.

Если смотрите «под аренду»: цены на аренду тут будут плюс-минус такими же, как и в ЖК «Павелецкая Сити». ЕВРО-2 сдадите тыс. за 120-140 руб., ЕВРО-3 за 170-200. Ну это пока, имею в виду, пока нам тут всё не нравится. А вот после того, как в локации всё построят и нам это начнёт нравится, аренда и стоимость самих квартир — изменятся. Причём, думаю, что должны измениться достаточно существенно, ведь сейчас этот район рядом с центром, стоит на уровне локаций за ТТК.

🔖 Мнение автора: неплохой проект, локация перспективная, а застройщики и город её облагородят и сделают комфортной для жизни. А пока имеем то, что имеем: скромная локация с минимальной инфраструктурой, но практически в центре города.
.
А что вы думаете о проекте, купили бы тут квартиру? 👀

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_pave

📍Ух ты, вот и аналитики СБЕР-а пересматривают прогнозы и ждут снижения ключевой ставки до 19%. Ну что, друзья, кто еще ждет ключ 25 и вследствие этого охлаждение на рынка недвижимости Москвы? Или всё-таки ракета и люди будут выходить из депозитов? Интрига, конечно, но нужно признать факт — тренд разворачивается: продажи вторички, без ипотеки, уже второй месяц подряд показывают исторические рекорды (м/месяцу).

Вы как, уже пересматриваете свои планы и начинаете мониторить стоимость квартир? К слову, количество свободных арендных квартир перестало расти и начало плавно… снижаться. Ну и что-то мне подсказывает, что текущий сезон на арендном рынке будет неплохим. И об этом я напишу в одном из следующих постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍СБЕР всё-таки не решился запустить конвейер по выдаче семейных ипотек. Эххх... Ладно. Смотрите, что сейчас происходит на рынке:

Одобрить семейную ипотеку в зелёном банке достаточно просто. А вот воспользоваться ей — совсем не просто. А всё потому, что СБЕР во внешних проектах, хочет комиссию за выдачу. И не просто хочет, он без комиссии семейку не выдаёт.

Так вот, 5 февраля я писал о том, что если такой мастодонт, как СБЕР, отменит эту комиссию из-за нового постановления правительства, то всё… приплыли. Тогда цены на новостройки точно устремятся вверх, ибо конвейер по выдачам заработает на всю катушку.

Но зелёный банк пожадничал. С сегодняшнего дня, он комиссию не отменил, а снизил. Было (вы только не падайте со стула) 16,6%, а стало 9,9%. Вот такие дела, представляете? Застройщик должен был заплатить 16,6% от суммы кредита, чтобы СБЕР выдал семейную ипотеку на квартиру, которую вы покупаете.

В общем, пока не взлетит, новая комиссия 10% тоже высокая, но следить за зелёным стоит. Как только он решится на полную отмену комиссий (я предполагаю, что это произойдёт в апреле), то продажи у застройщиков сразу же устремятся вверх, а за ними и цены. Да, понимаю, что прайсы и так не низкие. Но рынок есть рынок, и лучше горькая правда, чем сладкая ложь.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Сегодня подписчик задал один интересный вопрос: «Может, сейчас лучше купить всё-таки валюту, а в следующем году квартиру?» Ведь рубль укрепляется, а из-за того, что оплот заокеанской демократии решительно поменял своё мнение и риторику, есть вероятность того, что курс будет и дальше укрепляться. Чудеса, да и только, как всё быстро меняется в этом мире…

Ладно, предположим, что именно так всё и будет. А как на эти вводные отреагируют цены на недвижимость? С одной стороны, может показаться, что квартиры упадут в цене. Ну не может же рост быть вечным, да и льготной ипотеки уже нет, ведь именно она, по мнению подписчиков, разгоняла цены.

А что, если я вам скажу, что всё это уже было, и об этом в нашем чате мне напомнил Сергей. Да-да, вы не ослышались, всё это действительно уже происходило в прошлом. Ведь с 2002 по 2008 год рубль постоянно укреплялся, экономика росла, ставки по ипотеке медленно снижались, а благосостояние людей в долларах только увеличивалось из-за укрепления нацвалюты.

Так вот, вы только не падайте. А лучше вообще дальше не читайте, если вы эмоциональный человек. Почему? Да потому что за это время (с 2002 по 2008 год) цены на «вторичку» выросли в 7 раз, а на новостройки в 6 раз.

Удивлены? Ведь кто-то считает, что цены могут расти только из-за льготных ипотек. А вот и нет, льготки в это время не было, а рыночная ипотека была дорогой: в 2002 году 18%, и только с 2005 она стала поворачиваться лицом к заемщику и сократилась до 14%.

Почему же произошел такой умопомрачительный рост цен на квартиры в Москве? Во-первых, из-за роста экономики у людей появились деньги. Во-вторых, этих денег становилось всё больше. В-третьих, ипотека постепенно стала доступна. В-четвертых, а четвёртого нет. Дальше сработал стандартный рыночный механизм: чем больше денег и выше спрос — тем дороже цены.

🔖 Ну а теперь вопрос подписчикам: экскурс в прошлое вам ничего не напоминает? Имею в виду — текущий безудержный рост кол-ва рублей у людей, потенциальное снижение ипотечных ставок с одновременным укреплением рубля? Или это всё сказки, и события, которые происходили в прошлом — не репрезентативны?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Понедельник начинается не с очень хороших новостей. С сегодняшнего дня, ВТБ вводит комиссию за выдачу семейной ипотеки, которую отменил ранее. И минимальный побор, за факт выдачи семейки, будет составлять 9,9% от суммы кредита.

Да-да, это побор, оброк, комиссия и т. д. — называйте как хотите. Считаю, что эти термины более ясно и понятно отражают суть происходящего на рынке. Ведь если прочитать официальную формулировку: «субсидирование от застройщика», мало кому станет понятно, что это за субсидирование, кто платит и какой процент, не так ли?

В действительности, мы же понимаем, что за всё заплатит… покупатель. Ведь все эти «субсидирования», в итоге, «зашиваются» в стоимость квартиры.

М-да, бурные, буйные времена и нравы… Имею в виду на банковском рынке. Теперь не только СБЕР, но и ВТБ обложил поборами всех семейных ипотечников.

🔖 Сейчас, несомненно, кто-то в комментах напишет: «семейная ипотека не нужна, её вообще нужно отменить и т. д.». Ну а я же считаю, что это возмутительно, просто возмутительно. Интересно, куда смотрит ЦБ? Или по-мнению регулятора — всё ОК?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍С нетерпением жду завтра. Ведь 26 февраля ЦБ опубликует свои мысли по ключевой ставке. И это обычная практика регулятора перед очередным заседанием, на котором будет приниматься решение о судьбе депозитов и ипотек.

Ибо чем ниже «ключ», тем меньше проценты по депозитам и более доступна ипотека и кредиты. А рынок недвижимости, особенно вторичный, уже истосковался по нормальной и доступной ипотеке.

К слову, от «ключа» также зависит и судьба рынка аренды, ведь чем доступнее кредиты — тем активней расширяются компании, а значит, и кол-во новых раб. мест растёт, а кол-во арендных квартир — сокращается.

В общем, думаю, что ЦБ ключ всё-таки должен снижать. Ибо инфляция замедляется, а рубль укрепляется. Причём укрепляется так агрессивно и безудержно, что хочется процитировать новости из 2022 года:

«Замедление инфляции, низкая кредитная активность и чрезмерно укрепившийся рубль подтолкнут ЦБ к четвертому снижению ключевой ставки за два месяца».

Да-да, 3 года назад, ставку снижали, причём достаточно бодро и резво. За 6 месяцев она «схуднула» с 20 до 7,5%.

🔖 В общем, друзья, если «ключ» всё-таки начнут снижать, то мы увидим достаточно высокую активность на рынке недвижимости. И эта активность, будет зависеть от доступности ипотеки, которая расправляет плечи где-то от 14-15 проц. и ниже.

Уххх, с нетерпением ждём завтра. Очень интересно, обрадует ЦБ или нет. А если обрадует, то кого: ипотечников или депозитчиков? Или и тех и других одновременно? Ведь многие копят первоначальный взнос на депозите, что бы купить квартиру в ипотеку.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Друзья, давайте затронем злободневную тему денежной массы на депозитах, напоминающую сейчас снежный ком, который несется с горы и постоянно увеличивается в размерах.

И эту денежную массу, в своих мечтах, все уже успели поделить: риэлторы говорят — сметут квартиры, трейдеры пишут — люди выкупят весь фондовый рынок и мамба улетит ракетой вверх.

И вот, в предыдущем посте, подписчик задал вопрос: «А расскажите, был ли когда-то период в России, когда деньги на депозитах физлиц снижались? Насколько я видел графики, таких периодов не было, и деньги на депозитах только растут, а не снимаются и перетекают в недвижимость».

А что, если я вам скажу жуткую вещь: деньги с депозитов никогда не перетекут в недвижимость. Вообще никогда, представляете? Удивлены? Смотрите, что на самом деле происходит:

Давайте представим условного Петю, который копил на квартиру, откладывал часть зарплаты на депозит. Представили? И вот теперь Петя накопил и покупает квартиру своей мечты у Богдана. И как происходит сделка? Элементарно: Петя переводит деньги на накопительный счет продавца. Вуаля! Квартира продана, а денежная масса в отчетах ЦБ не изменилась. Но это еще не всё, продолжу:

Что теперь делает Богдан? А он покупает новую квартиру и добавляет в сделку небольшой ипотечный кредит. Вуаля, ещё одна квартира продана, а денежная масса в отчетах ЦБ даже выросла из-за ипотечного кредита.

🔖 В общем, вот такие дела, друзья. При сделках с недвижимостью происходит настоящая магия: деньги с депозитов не исчезают, в отличие от квартир, которые были проданы и которых больше нет в отчетах и на рынке.

Обобщая вышесказанное, могу с уверенностью сказать: если квартиры сметают депозитчики, в отчетах ЦБ мы увидим только рост, а не снижение денежной массы на депозитах. Потому как люди, продавая квартиру, эти деньги не «проедают», а покупают себе новую жилплощадь.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#механика_рынка

📍Исторический факт: я потерял около 20 процентов подписчиков в 2022 году. Когда писал, делал расчеты и доказывал, что ипотека 0,1% — это беспроцентная рассрочка на 30 лет и это подарок судьбы и джекпот, который выпадает раз в жизни. В то время, сам купил 3 квартиры: 2 студии у ПИК-а за 6,5 млн руб и небольшую видовую ЕВРО-3 в Левел Мичуринский за 18,7 млн руб.

Вот такие дела. А подписчики в 2022 году, в комментариях, меня называли... идиотом и отписывались сотнями, потому как хотели слышать и читать только о том, что скоро всё рухнет, покупать нельзя и т.д. и т.п.

Но есть и те, кто тогда последовал моему совету. И купил тогда в беспроцентную рассрочку на 30 лет. И, думаю, что они сейчас — совершенно не разочарованы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Друзья, как правильно заметил подписчик — в нашем канале многие ищут лучшую точку входа. А её, как правило, отчётливо видно только тогда, когда её уже пройдешь.

Поэтому возник вопрос:

Написать пост, за какими незаметными вводными сейчас нужно следить, что бы понять, куда пойдет рынок недвижимости? Или посты про экономику — уже порядком надоели, и лучше стоит написать «разбор» какого-нибудь проекта и локации?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

Многих инвесторов сейчас тревожит нестабильность рынков, возможная рецессия и геополитические риски.

Но даже сейчас есть надежный актив, который позволит не только сохранить, но и приумножить ваш капитал. Это - недвижимость!

И раскрыть весь ее потенциал вам поможет Екатерина Румянцева - СЕО и председатель совета директоров Kalinka Ecosystem, эксперт международной элитной недвижимости с 30-летним опытом. 👑

В своем канале Екатерина делится:
✔️стратегиями и реальными кейсами
✔️эксклюзивными лотами недвижимости
✔️своими профессиональными секретами
✔️лайфхаками элитного образа жизни

А еще она подробно рассказывает как выбирать лучшие объекты в разных странах, просчитывать риски и управлять портфелем недвижимости как настоящий профи! 💼

🖇Подписывайтесь на канал Екатерины прямо сейчас и начните свой путь к финансовой свободе! 💰🗝️

Ссылка временная 👇🏻
https://www.group-telegram.com/+O8HJK8AxxlgxNjgy