Московская прачечная

Как ЦБ вынуждает рынок недвижимости идти на риски

Telegram-канал «Экономизм» для канала «Московская прачечная»

Сухой остаток действий регулятора за последние месяцы таков. Ставка выросла вдвое за три месяца, Инфляция с начала года – 5,5%, год к году – 6,7%. Курс доллара с начала года вырос на 29%, но где ЦБ, и где доллар — все и так знают, что регулятор на него уже не оказывает никакого влияния, кроме небольшой волатильности на интервенциях.

С рынком недвижимости ситуация становится угрожающей и продавцам вторички, и покупателям. Первые потеряли весь спрос из-за кредитов в 18+% годовых и вынуждены и демпинговать, даже с учетом «торга», который может уронить ценник объявления на 10%, и уходить в аренду, чтобы жилье не простаивало и приносило хоть что-то. Вторые — просто уходят в аренду, поскольку такие ставки выглядят уже не заградительными, а запредельными.

В результате вся история приходит к тому, от чего в моменте отказывалась, и это касается первички в том числе. К поиску новых инструментов для продаж.

Самый простой пример — рассрочка. На рынке новостроек этот продукт известен давно и вполне себе прилично работал. Высокий первый взнос — от 30 до 50%, разбив платежей до ЗОС или выдачи ключей поквартально или по полугодиям равными долями. Все скидки за кредит или полную оплату здесь отменялись — риски несет застройщик. Оставался торг, который сбавлял не более 2–3% от итоговой стоимости.

Теперь же этот инструмент начнет переноситься на вторичку. Математика здесь максимально проста. Повышаем первый взнос до 30–40% и договариваемся с продавцом о рассрочке. Да, ему это может быть неудобно и, скорее всего, будет. Но с одной стороны, это будет доход, который можно будет вывести из-под НДФЛ, поскольку это оплата проданного объекта, с другой, сделка все равно пойдет чисто, поэтому при альтернативе или кредитовании ее можно спокойно указывать как ежемесячный доход.

Для покупателя это идеальная история при текущих ставках. При стоимости квартиры в 15 миллионов и первом взносе в 30% остается 10,5 миллиона долга. Разбив его на 5 лет, получим 175 тысяч платежа в месяц. Если накинуть миллион на риски продавца, будет 191 тысяча. Внимание, вопрос: каким будет платеж при ипотеке под 18% годовых на 20 лет? 162 тысячи. Только не на 5 лет, а на 20. Профит.

ЦБ уже три года воюет с застройщиками из-за «альтернативных» способов привлечения покупателей. Сейчас регулятор сам довел людей до того, что они будут искать такие варианты расчетов с обходом кредитной системы.

www.group-telegram.com/it/moscow_laundry.com/16860

111.3K viewsedited  Nov 3, 2023 at 06:30

Как ЦБ вынуждает рынок недвижимости идти на риски

Telegram-канал «Экономизм» для канала «Московская прачечная»

Сухой остаток действий регулятора за последние месяцы таков. Ставка выросла вдвое за три месяца, Инфляция с начала года – 5,5%, год к году – 6,7%. Курс доллара с начала года вырос на 29%, но где ЦБ, и где доллар — все и так знают, что регулятор на него уже не оказывает никакого влияния, кроме небольшой волатильности на интервенциях.

С рынком недвижимости ситуация становится угрожающей и продавцам вторички, и покупателям. Первые потеряли весь спрос из-за кредитов в 18+% годовых и вынуждены и демпинговать, даже с учетом «торга», который может уронить ценник объявления на 10%, и уходить в аренду, чтобы жилье не простаивало и приносило хоть что-то. Вторые — просто уходят в аренду, поскольку такие ставки выглядят уже не заградительными, а запредельными.

В результате вся история приходит к тому, от чего в моменте отказывалась, и это касается первички в том числе. К поиску новых инструментов для продаж.

Самый простой пример — рассрочка. На рынке новостроек этот продукт известен давно и вполне себе прилично работал. Высокий первый взнос — от 30 до 50%, разбив платежей до ЗОС или выдачи ключей поквартально или по полугодиям равными долями. Все скидки за кредит или полную оплату здесь отменялись — риски несет застройщик. Оставался торг, который сбавлял не более 2–3% от итоговой стоимости.

Теперь же этот инструмент начнет переноситься на вторичку. Математика здесь максимально проста. Повышаем первый взнос до 30–40% и договариваемся с продавцом о рассрочке. Да, ему это может быть неудобно и, скорее всего, будет. Но с одной стороны, это будет доход, который можно будет вывести из-под НДФЛ, поскольку это оплата проданного объекта, с другой, сделка все равно пойдет чисто, поэтому при альтернативе или кредитовании ее можно спокойно указывать как ежемесячный доход.

Для покупателя это идеальная история при текущих ставках. При стоимости квартиры в 15 миллионов и первом взносе в 30% остается 10,5 миллиона долга. Разбив его на 5 лет, получим 175 тысяч платежа в месяц. Если накинуть миллион на риски продавца, будет 191 тысяча. Внимание, вопрос: каким будет платеж при ипотеке под 18% годовых на 20 лет? 162 тысячи. Только не на 5 лет, а на 20. Профит.

ЦБ уже три года воюет с застройщиками из-за «альтернативных» способов привлечения покупателей. Сейчас регулятор сам довел людей до того, что они будут искать такие варианты расчетов с обходом кредитной системы.

BY Московская прачечная