sergey_senkevich

Время.

Имея офисного мужа (или жену), понимающего в стройке, девелопменте или архитектуре, по вечерам можно услыхать честные и почти безкупюрные диванно-расслабленные рассуждения про трудности профбытия.

В отсутствии публичных сказителей, озабоченных выплатой % по бриджам, возьму на себя их роль и посмею занудно зификсировать относительно новые правила.

Совсем недавно сроки "дорожной карты" подразумевали, что тандем архитектора и девелопера всего за парочку-троечку месяцев сможет всех обмануть очаровать красивым буклетом с бесподобными фасадами и за 5-6 месяцев сварганить стадию ПД (проектная документация), получив за 2 месяца положительное заключение экспертизы, свидетельство АГР, и за месяц выхлопотать разрешение на строительство. Итого менее чем за год можно было раскочегариться на стройку.
Ныне же проходит бывает год, а архитектурная концепция, которая иногда по затратам тянет на стадию ПД, ещё не утверждена в городе, а котлован уж вырыт.

Что мы имеем?
В самом начале нужно разработать АГК (архитектурно-градостроительная концепция) с низкополигональной моделью на рабочее рассмотрение (РР) главным архитектором города. Имеем в виду, что планировочные решения этажа с пятнами и площадями квартир должны быть предоставлены на рассмотрение. Другими словами, нужно поженить фасад и планировки сразу, а не тягать сырой скетч.
По результатам РР готовится протокол, и если всё ок, то даётся распоряжение на показ мэру.
И нужно готовиться к деланию высокополигональной модели с благоустройством и деталями, придумать решения по подсветке, и красивые картинки должны один в один совпадать с моделью. Вплоть до нюансов.
По срокам изготовления модели можно сказать кратко: "нормально делай - нормально будет", но не всегда этот завет, увы, работает на все сто. Точно знаем, что совещания у мэра не так часты, и пока пройдёт проверка и согласование по межведомственным департаментам, может пройти и месяц, и два, и три. Плюсуем сюда ещё от месяца и более на изготовление модели.

Итого:

2-3 месяца АГК, согласованный заказчиком;
1 месяц РР с подготовкой и проверкой низкополигональной модели;
2-3 месяца подготовка и проверка высокополигональной модели со снятиями замечаний;
После ок мэра подготовка АГР для получения свидетельства. От месяца. Но это параллельно с ПД.

В самом идеальном случае - полгода до ОК мэром. Но это - идеальный трек. Если брать среднее значение, то может пройти год и даже более. За это время определённо можно сделать лучший продукт, можно и нужно продумать узлы и детали, убедившись до стадии РД в адекватности принятых решений относительно финансовой модели. Но увы, кредитные обязательства застройщика перед банками повышают ставки во всех смыслах.

Мысль этого поста проста. От начала проекта (с документами) до старта продаж нужно закладывать теперь не год, а два.

www.group-telegram.com/it/sergey_senkevich.com/3436

1.7K viewsFeb 28 at 20:31

Время.

Имея офисного мужа (или жену), понимающего в стройке, девелопменте или архитектуре, по вечерам можно услыхать честные и почти безкупюрные диванно-расслабленные рассуждения про трудности профбытия.

В отсутствии публичных сказителей, озабоченных выплатой % по бриджам, возьму на себя их роль и посмею занудно зификсировать относительно новые правила.

Совсем недавно сроки "дорожной карты" подразумевали, что тандем архитектора и девелопера всего за парочку-троечку месяцев сможет всех обмануть очаровать красивым буклетом с бесподобными фасадами и за 5-6 месяцев сварганить стадию ПД (проектная документация), получив за 2 месяца положительное заключение экспертизы, свидетельство АГР, и за месяц выхлопотать разрешение на строительство. Итого менее чем за год можно было раскочегариться на стройку.
Ныне же проходит бывает год, а архитектурная концепция, которая иногда по затратам тянет на стадию ПД, ещё не утверждена в городе, а котлован уж вырыт.

Что мы имеем?
В самом начале нужно разработать АГК (архитектурно-градостроительная концепция) с низкополигональной моделью на рабочее рассмотрение (РР) главным архитектором города. Имеем в виду, что планировочные решения этажа с пятнами и площадями квартир должны быть предоставлены на рассмотрение. Другими словами, нужно поженить фасад и планировки сразу, а не тягать сырой скетч.
По результатам РР готовится протокол, и если всё ок, то даётся распоряжение на показ мэру.
И нужно готовиться к деланию высокополигональной модели с благоустройством и деталями, придумать решения по подсветке, и красивые картинки должны один в один совпадать с моделью. Вплоть до нюансов.
По срокам изготовления модели можно сказать кратко: "нормально делай - нормально будет", но не всегда этот завет, увы, работает на все сто. Точно знаем, что совещания у мэра не так часты, и пока пройдёт проверка и согласование по межведомственным департаментам, может пройти и месяц, и два, и три. Плюсуем сюда ещё от месяца и более на изготовление модели.

Итого:

2-3 месяца АГК, согласованный заказчиком;
1 месяц РР с подготовкой и проверкой низкополигональной модели;
2-3 месяца подготовка и проверка высокополигональной модели со снятиями замечаний;
После ок мэра подготовка АГР для получения свидетельства. От месяца. Но это параллельно с ПД.

В самом идеальном случае - полгода до ОК мэром. Но это - идеальный трек. Если брать среднее значение, то может пройти год и даже более. За это время определённо можно сделать лучший продукт, можно и нужно продумать узлы и детали, убедившись до стадии РД в адекватности принятых решений относительно финансовой модели. Но увы, кредитные обязательства застройщика перед банками повышают ставки во всех смыслах.

Мысль этого поста проста. От начала проекта (с документами) до старта продаж нужно закладывать теперь не год, а два.

BY sergey_senkevich