☺️ Новости ЖКХ, судебная практика
с других наших каналов за неделю

Регулярные рубрики
🪙 Секреты экономии ТСЖ: + 10 лет гарантии на ремонт крыши
👋 Трудовой детектив: дело о неисполнении трудовых обязанностей дворником
🚗 Машино-место, паркинг, парковка — подборка материалов и практики

Законопроекты
❗️ Госдума приняла законопроект про обязательную отчетность УО, ТСЖ, ЖСК
❗️ Минстрой подготовил проект изменений в части ведения реестра собственников

Судебная практика
📍 В Ростове-на-Дону директора УО оштрафовали на 50000 р. за непредоставление реестра собственников
📍 Майнинг или бытовые нужды: спор о перерасчете платы за электроэнергию + еще одна занимательная история про подозрительное потребление электроэнергии
👮‍♂ Суд признал незаконным предписание Управления госстройжилнадзора Якутии в части требования о необоснованном увеличении платы за содержание и ремонт
👮‍♂ Суд признал незаконным нерассмотрение Мосжилинспекцией заявление жильца о возбуждении административного дела в отношении ТСЖ
👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Архангельской области за ненадлежащее содержание МКД

Статьи
📍 На счетчике воды обнаружен магнит: какие последствия

Напомню, что у нас еще есть закрытый канал с практикой для советов МКД (для тех, кому мало практики, публикуемой в открытых ЖКХ Ньюс, ЖКХ и Жилищный инспектор).

Пересылаю ниже список публикаций за прошедший месяц ⬇️

Публикации закрытого канала "Совет многоквартирного дома — практика ЖКХ 2.0" за май 2025 года

Вознаграждение
▪️Оплата вознаграждения председателя совета с квартиры, а не с метров
▪️В Ставропольском крае председатель взыскивал с УК невыплаченное вознаграждение
▪️В Новгородской области собственник пытался взыскать обратно оплаченное им вознаграждение двум председателям

Полномочия
▪️В Новосибирской области признали ничтожным договор с обслуживающей организацией, так как его подписал “незаконный” председатель
▪️История о дорожных знаках, установленных по инициативе совета МКД
▪️Тюменский областной суд высказался за ⅔ голосов по вопросу наделения председателя полномочиями на подписание договора управления
▪️В Московской области УО успешно оспорила решения собрания, касающиеся совета МКД
▪️В Приморском крае собственник успешно оспорил наделение председателя совета полномочиями

Суды по инициативе председателей
▪️В Нижегородской области председатель судилась с УК по поводу отчетности последней
▪️Председатель совета МКД против Магнита
▪️Бывший председатель совета против лавочки
▪️Как совет МКД взыскивал задолженность за содержание жилья

➡ Оформить подписку

❗️ Опубликованы новые требования к оформлению протоколов собрания

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30.04.2025 № 266/пр вступает в силу с 1 сентября 2025 года.

До этого времени можно успеть провести собрания по старым правилам.

Принципиальные изменения

1⃣ В качестве номера протокола указывается уникальный идентификатор, полученный в ГИС ЖКХ при создании сообщения о проведении общего собрания (напомним, что с 1 марта предусмотрено обязательное размещение сообщения о собрании в системе, даже если это обычное собрание в очно-заочной форме).

2⃣ Для инициатора собрания надо указать адрес регистрации, паспортные данные, телефон и электронку, но не надо указывать номер квартиры, собственником которой он является.

3⃣ К протоколу не надо прикладывать реестр собственников.

4⃣ Появляется новое приложение — "Сведения о лицах, принявших участие в общем собрании": номер помещения, имя и первая буква фамилии собственника, количество голосов.

5⃣ Остается загадочный список присутствующих, в котором надо указать непонятно что (помимо ФИО и подписи).

6⃣ В бюллетенях надо обязательно указывать СНИЛС, при этом сделана отсылка к ч. 10 ст. 47.1 Жилищного кодекса РФ, посвященной исключительно онлайн-собраниям.

7⃣ Для онлайн-собраний предусмотрена особая (усеченная) форма протокола, которая неизвестно когда будет реализована Оператором информационной системы.

📍 Памятка для ответственных руководителей управляющих организаций: как избежать штрафов и улучшить работу

Обновили памятку со всевозможными штрафами, которые могут быть назначены управляющей организации или ее должностным лицам.

Тут собраны нарушения и в сфере управления МКД, и неочевидные ошибки в других областях: персональные данные, трудовое, миграционное, финансовое, экологическое законодательство и т.п.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Оспаривание решений собраний, проведенных в ЕИАС ЖКХ Московской области: когда в иске было отказано

Продолжаю ранее поднятую тему об онлайн-собраниях. Неделю назад рассказывала о положительной практике по оспариванию решений собрания, а теперь настала очередь отказов.

1⃣ В Долгопрудном собственник обратился с иском к ООО "Стройжилинвест" о признании недействительным решения общего собрания МКД, проведенного через ЕИАС ЖКХ МО по вопросам избрания этой УО.
Истец указывал, что на момент проведения собрания ООО "Стройжилинвест" не могло выступать его инициатором, так как на предыдущем собрании была избрана другая УО; по ряду вопросов отсутствовал кворум.

Суды согласились с истцом лишь частично, признав недействительным решение по вопросу выбора способа управления, так как по нему действительно было набрано лишь 47% голосов (определение Московского областного суда № 33-16175/2024).
Все остальные доводы истца были отклонены.

Другая УО-претендент на управление домом к этому управлению фактически не приступила, поэтому ответчик был вправе инициировать собрание.

Оригиналы документов суду получить не удалось, так как ГЖИ Московской области (ныне - Минчистоты МО) их 😞 “утратила”. Также ГЖИ не могла внятно ответить о размещении и полноте документов, размещенных уже в ГИС ЖКХ.
85 решений собственников отсутствовало, но это не помешало суду включить их в кворум, так как “факт размещения в Системе указанных недостающих голосов собственников и электронных образов их решений, заверен ответчиком нотариально”.😩

2⃣ В том же Долгопрудном собственники через ЕИАС ЖКХ МО решили поменять ООО "ГранельЖКХ" на ООО "Новый континент".
Собственник нежилого помещения оспорил принятые решения, ссылаясь на наличие нескольких версий протокола собрания и незаконное продление периода голосования.

Суд установил, что в ЕИАС ЖКХ МО в период проведения собрания произошел технический сбой, в результате которого инициатор-администратор потерял возможность вносить письменные решения собственников и отслеживать результаты голосования. Из-за этого первоначальный протокол сформировался без кворума.

Законом действительно не предусмотрено продление сроков собрания, но фактически был продлён срок выгрузки бумажных решений собственников, датированных до сбоя. Эта дополнительная выгрузка позволила сформировать корректный протокол с учетом мнения всех проголосовавших собственников, кворум имелся.
В иске было отказано (решение Долгопрудненского городского суда № 2-982/2024, обжалуется).

3⃣ В Подольске два собственника судились с ООО "УК Компас" относительно онлайн-собрания, на котором были приняты решения по благоустройству, выбору совета дома, онлайн-голосованиям, договору управления, использованию общего имущества и т.д.

В иске заявители указали, что собрания не проводилось, но на суд не явились: вместо них был представитель в виде другой управляющей организации.
В качестве доказательств были представлены заявления о неучастии других собственников.

Суд отметил, что не все представленные заявления подтверждены личным документом заявителя или его объяснениями в судебном заседании. Но даже если принять к расчету все возражения, то кворум все равно останется.
“Доводы третьих лиц о том, что они не принимали участие в голосовании или в бланках за их подписью отражены иные ответы, не могут служить основанием для удовлетворения иска, поскольку общее число голосов указанных лиц не увеличивает число голосов "против" и "Воздержался" настолько, чтобы они превышали число голосов, проголосовавших "за" принятие оспариваемых решений”.
В иске было отказано (решение Подольского городского суда № 2-45/2024).

#еиас_жкх_мо

⬇️ продолжение ⬇️

4⃣ В Раменском собственник и ООО "ПУЖКХ Островецкое плюс" судились с другим собственником и ООО «УК РУЯН».
Как видно из участников, дело касалось смены управляющей организации.

Основным доводом истца было то, что в доме более половины голосов принадлежит МЧС, а, значит, выбор УО должен проходить через конкурс, а не через собрание собственников.

Однако суды пришли к выводу, что в государственной собственности находится меньше, и конкурс можно не проводить (определение Московского облсуда № 33-7090/2024).

5⃣ В Балашихе собственники не смогли ничего сделать с реализацией принятых на онлайн-собрании решений, поскольку вместо оспаривания этих решений обратились в суд с иском о признании незаконными действий ООО "Белый Парус - Балашиха Парк 22" по направлению в ресурсоснабжающие организации протокола о переходе дома на прямые договоры.

В частности, истцы указали, что версия протокола, имеющаяся в ресурсоснабжающей организации (о наличии кворума), отличается от версии, размещенной в ЕИАС ЖКХ МО (об отсутствии кворума).

В суде истец пояснил, что отсутствие кворума не позволяло ответчику направлять протокол третьим лицам, однако при этом отметил, что каких-либо неблагоприятных последствий для истцов не наступило.

После этого суд указал:
— одним из условий судебной защиты является наличие у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса и факта его нарушения именно ответчиком;
— истцами не представлено доказательств нарушения их прав, решение общего собрания не оспорено, истцы не лишены возможности инициировать проведение другого общего собрания;
— УО обязана была направить протокол общего собрания в адрес ресурсоснабжающих организаций;
— доказательств того, что изменения в протокол общего собрания вносились ответчиком, в материалы дела не представлено.
В иске было отказано (решение Балашихинского городского суда № 2-4904/2024, обжаловано, оставлено без изменения).

#еиас_жкх_мо

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

😐 “Неправильные” прямые договоры привели к взысканию с УК почти 3 млн рублей

О том, что прямые договоры при наличии ИТП — это неправильно, писал и Конституционный Суд РФ, и Верховный Суд РФ. Однако на практике в некоторых домах они сохранились.
Чем в таком случае рискует лицо, управляющее домом, наглядно показало ООО «УК Мегадом» из Московской области.

С иском к этой УК обратилось МУП «ПОДОЛЬСКАЯ ТЕПЛОСЕТЬ», просил взыскать задолженность за тепловую энергию по одному из домов, оборудованному ИТП.

Суды двух инстанций посчитали, что требования предприятия обоснованы не на миллионы рублей, указанные в иске, а всего на 31,5 тысяч рублей. В обоснование своих выводов они указали, что собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры.

❗️ Арбитражный суд Московского округа отменил акты нижестоящих судов. Он напомнил, что закон предусматривает возможность перехода собственников на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями только в отношении строго определенного перечня коммунальных услуг, к которым “тепловая энергия на подогрев” не относится.
МУП поставлял на ИТП только ресурс в виде тепловой энергии для самостоятельного приготовления и оказания управляющей организацией коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД.

Дело было направлено на новое рассмотрение, при котором Арбитражный суд Московской области взыскал с УК 2 865 105 рублей и 77 копеек задолженности.

№ А41-101297/23 😋 Канал ЖКХ

❓ Правила установки кондиционеров

В продолжение темы установки кондиционеров в чате спросили пример правил, которые могут быть утверждены на собрании для определения порядка использования общего имущества.

В судебной практики нашелся пример таких правил, привожу их ниже (с небольшими косметическими правками).

Правила взяты из определения Восьмого КСОЮ № 88-8373/2024, где собственник пытался оспорить решение об утверждении этих правил после того, как проиграл другой спор о демонтаже своих кондиционеров. В признании решения недействительным было отказано, в том числе из-за пропуска срока исковой давности.

Правила установки наружных блоков кондиционеров (сплит-систем) на наружных стенах (фасадах) многоквартирного дома

1. Общие положения
Настоящие Правила разработаны в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (МДК 2-03.2003), утверждёнными постановлением Госстроя РФ от 27 октября 2003 г. № 170. Они регулируют установку наружных блоков кондиционеров (сплит-систем) на фасадах и иных конструкциях многоквартирного дома.

2. Область применения
Правила распространяются на собственников помещений в многоквартирном доме, которые устанавливают или планируют установить наружные блоки кондиционеров (сплит-систем) на фасадах или иных конструкциях дома.

3. Требования к установке
3.1. Наружные блоки кондиционеров (сплит-систем) должны быть установлены:
— под либо между балконными проёмами собственного жилого (нежилого) помещения; либо
— слева или справа от оконного проёма, но только на той стене, где расположен оконный проём, не выходя за пределы границ собственного помещения на этой стене.
3.2. Запрещается размещение наружных блоков кондиционеров на боковой стене помещения с эркерным или «панорамным» окном, если оконный проём за таким эркером принадлежит другому собственнику.
3.3. Уровень шума и вибрации при работе наружных блоков не должен превышать допустимые санитарные нормы.
3.4. Крепления наружных блоков должны обеспечивать их устойчивость, не разрушать конструкции дома и соответствовать допустимым нагрузкам.

4. Согласование и демонтаж
4.1. Согласования, выданные до утверждения настоящих Правил, в отношении установки кондиционеров в нарушение этих Правил, теряют свою силу.
4.2. Наружные блоки, установленные с нарушением Правил, в том числе до утверждения Правил, подлежат демонтажу.
4.3. Демонтаж должен быть осуществлён собственником в течение 30 дней после утверждения Правил или в последующем после получения уведомления от собственников, Совета МКД, лица, управляющего МКД.

5. Контроль и ответственность
5.1. Собственники помещений или Совет дома вправе контролировать соблюдение Правил.
5.2. В случае выявления нарушений, Совет дома или собственник может направить уведомление о демонтаже нарушителю.

❗️ Важно! Перед составлением своей версии правил сверьтесь с правилами благоустройства своего города. Там могут быть установлены отдельные особенности, которые нужно учесть.

✉️ Желающие могут поделиться в личку своими вариантами таких правил для публикации.

#кондиционер

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

☺️ Новости ЖКХ, судебная практика
с других наших каналов за неделю

Проекты законов
📍 Председателей правления ТСЖ обяжут получать квалификационный аттестат

Регулярные рубрики
🪙 Секреты экономии ТСЖ: компенсация расходов на обшивку лифтов
👋 Трудовой детектив: дело о нерасторгнутом трудовом договоре заместителя директора УО
📍 Спецсчет на капремонт: подборка материалов и судебной практики

Судебная практика
📍 В Мурманской области руководитель УО не смог оспорить наказание за непредоставление реестра собственников
📍 Законно ли УО установила дополнительную плату за содержание платформы для инвалидов
📍 Дело о недостатках капремонта направили на новое рассмотрение из-за ошибки в номере зала судебного заседания
👮‍♂ Суд признал незаконным предостережение Министерства госжилстройнадзора Тамбовской области
👮‍♂ Суд признал незаконным предписание ГЖИ Краснодарского края о замене лифтов
👮‍♂ Суд признал недействительным предписание ГЖИ Санкт-Петербурга о неправомерном начислении платы за содержание и ремонт

Напомню, что у нас еще есть закрытый канал с практикой для председателей ТСЖ (для тех, кому мало практики, публикуемой в открытых ЖКХ Ньюс, ЖКХ и Жилищный инспектор).

Пересылаю ниже список публикаций за прошедший месяц ⬇️

Публикации закрытого канала "ТСЖ. Судебная практика. 2.0" за май 2025 года

ГИС ЖКХ
▪️В Краснодаре председатель правления добился отмены предупреждения за неразмещение информации в ГИС ЖКХ
▪️В Ростове-на-Дону управляющий ТСЖ "Лучезарный" избежал административной ответственности за неразмещение информации в ГИС ЖКХ.
▪️В Свердловской области председатель ЖСК не смогла оспорить привлечение к административной ответственности за неразмещение в ГИС ЖКХ информации

Переход в УО
▪️Как собственник из Татарстана оспаривал решение ОСС о ликвидации ТСЖ и изменении способа управления домом
▪️Переход дома из многодомного ТСЖ в УО

"Воспитание" собственников
▪️По требованию ТСН из Краснодарского края суд обязал жильцов возместить ущерб за повреждение лифта
▪️ТСЖ обязало собственника обеспечить доступ на балкон и возместить расходы на промышленных альпинистов

Другие победы над контролирующими органами
▪️ТСЖ добилось отмены предписания ГЖИ Саратовской области по оплате отопления
▪️ТСН из Сызрани избежало ответственности за наличие отходов на придомовой территории
▪️Суд признал незаконным отказ ГЖИ Омской области в исключении сведений об МКД из реестра лицензий
▪️ТСЖ оспорило предписание Мосжилинспекции о ненадлежащем содержании общего имущества МКД

Разное
▪️Суд признал необоснованным отказ Роспотребнадзора возбуждать административное дело в отношении ТСЖ
▪️Возможно ли оплатить работы по капитальному ремонту с расчётного счёта, а затем компенсировать эти расходы со специального счёта на капремонт

➡ Как оформить подписку

📍 Памятка для ТСЖ по соблюдению законодательства: как избежать лишних расходов

Обновила еще одну памятку со всевозможными штрафами для товариществ и кооперативов.

В документе детально разобраны все ключевые области: от управления многоквартирными домами до соблюдения требований в сфере персональных данных, трудового и миграционного законодательства. Используйте эту памятку как инструмент для повышения эффективности работы.

➡ Памятка для УО

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

😩 Как собственники судятся с ГЖИ по поводу заполнения ГИС ЖКХ. Часть 1

Собственники жалуются на свои управляющие организации, ТСЖ, ресурсоснабжающие организации и ФКР, которые что-то не разместили в ГИС ЖКХ (или жителям кажется, что что-то не размещено). Однако просьбы привлечь УО к ответственности не всегда приводят к желаемому результату. Тогда заявители решают, что нужно судиться с жилищной инспекцией, которая, по их мнению, бездействует или отвечает “отписками”.

Посмотрела практику судов за 2024-2025 год по таким спорам. Из нее следует, что оспаривать определения об отказе в возбуждении дел об административном правонарушении нет смысла: заявитель может быть бесконечно прав (УО не разместила информацию, а ГЖИ необоснованно отказала), но какой в этом смысл, если срок давности привлечения к ответственности уже истек?

🔍 Почему некоторые отказы ГЖИ вызывали сомнения в обоснованности

В Орловской области заявитель жаловался на ООО "УК Умный дом", которая разместила отчет об исполнении договора с задержкой на 11 дней. Однако ГЖИ решила, что отчет все же размещен, следовательно, права гражданина восстановлены, оснований для внепланового контрольного мероприятия нет, так как мораторий.

Суд отметил:
— невозможность проведения проверки не является основанием для отказа в возбуждении дела об административном правонарушении;
— исследование и рассмотрение содержащихся в сообщении, заявлении данных о наличии события административного правонарушения может быть осуществлено не только посредством проведения внеплановой проверки, но и в ином установленном законом порядке (решение Железнодорожного районного суда г. Орла по делу № 12-69/2024, оставленное в силе решением Орловского областного суда по делу № 21-1252/2024).

В Брянской области была аналогичная ситуация. ГЖИ не захотела привлекать к ответственности директора ООО "УО "АлТай", который несвоевременно направил ответы на обращения через ГИС ЖКХ. ГЖИ сослалась на мораторий и выдало лишь предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований. Суд привел те же доводы, что и выше (решение Брянского областного суда по делу № 12-307/2023).
Напомним, что сколь обоснованы ни были претензии заявителей к инспекциям, судебные дела они все равно проиграли (из-за истечения сроков давности привлечения к ответственности).

Одному заявителю из Новгородской области сначала удалось добиться того, чтобы определение об отказе в связи с отсутствием состава об административном правонарушении отменили, а материалы проверки вернули на новое рассмотрение в инспекцию. Однако при новом рассмотрении ГЖИ снова вынесла отказ, добавив к своим аргументам еще и истечение сроков давности привлечения к ответственности. Новая попытка оспорить очередной отказ оказалась безуспешной из-за нарушения порядка подачи жалобы (постановление Третьего КСОЮ № 16-3871/2024).

Через неделю разберем другие причины отказов ГЖИ.

#13_19_2_коап

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ